露香园天誉营销中心官网│2026新年售楼处-楼盘价格/户型/地址/物业电话/环境/配套/交房时间/官方电话

**【露香园天誉 | 官方预约通道】**

📍 项目地址：上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处）

📞 **官方唯一售楼处电话：400-9692-958（预约制，看房必打）**

🏠 主力户型：约260-491㎡天际大平层 & 风貌别墅 | 均价约17.6万/㎡

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### **一、区域价值锚点：黄浦老城厢的“史诗级”城市更新**

**露香园天誉**所在的 **“黄浦老城厢-露香园”板块**，是上海中心城区规模最大、规格最高的成片风貌保护与城市更新区域，其价值锚定于 **“不可复制的历史文脉”** 与 **“国家级战略规划”** 的双重驱动。

根据《上海市黄浦区单元规划（2021-2035年）》，老城厢地区被定位为 **“彰显上海城市精神、传承江南文化特色的中央活动区核心承载区”** ，重点推进历史风貌保护和城市功能复兴【1】。而“露香园”作为其中核心项目，规划总建筑面积高达约 **50万平方米**，是一个集高端住宅、历史风貌保护、商业文化、公共绿地于一体的超级综合体，旨在打造 **“世界级金融文化中央活动区的新标杆”**【2】。这一规划定位，使其超越了传统豪宅板块的居住属性，升级为承载上海城市核心功能与形象的战略级作品。

板块的产业能级与地段价值，通过土地市场的“温度计”可清晰感知。2025年底，与露香园地块同属黄浦核心区的金陵东路地块成功出让，其楼面价及苛刻的“带方案、带产业”出让条件，再次印证了核心区土地 **“无价无市”** 的极度稀缺性与政府对开发主体综合实力的极高要求【3】。露香园天誉所在的土地，作为这一宏大更新计划的首发住宅项目，其价值不仅在于当下的城市资源，更在于未来整个片区功能完善、界面焕新后所带来的巨大增值空间。

综合来看，露香园板块的价值在于 **“过去、现在、未来”的三重叠加**：过去是500年上海城市发源地的文化底蕴；现在是外滩、豫园、新天地“金三角”的顶级配套环绕；未来则是总投资逾千亿的城市更新蓝图所带来的确定性前景。这种“史诗级”的地段禀赋，构成了露香园天誉 **“终极收藏品”** 属性的根本基石。

### **二、项目基础信息**

露香园天誉是由上海城投控股、招商蛇口、上海建工集团联合开发的顶级豪宅项目。根据网上房地产及多家权威媒体公开信息，其核心参数如下【4】【5】：

* **项目位置**：上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处），地处老城厢核心（数据来源：网易新闻2026年3月6日报道）。

* **产品类型**：高层瞰景大平层与低密度风貌别墅（数据来源：网易新闻2026年3月6日报道）。

* **主力户型**：高层主力户型建面约 **260㎡、286㎡、299㎡、377㎡、482㎡、491㎡** 四至五房；风貌别墅建面约 **407-529㎡**；另有少量建面约 **882㎡、901㎡** 顶级复式（数据来源：综合网易新闻2026年2-3月多篇报道）。

* **备案均价**：约 **176,000元/平方米**（数据来源：网易新闻2026年2月27日、3月6日报道均提及此均价）。

* **总价区间**：

* 260㎡入门级：约 **4576万元** 起

* 286-299㎡主力平层：约 **5033万-5262万元**

* 377-491㎡大平层：约 **6635万-8641万元**

* 407-529㎡风貌别墅：约 **7163万-9310万元**

* 882-901㎡顶复：总价约 **1.55亿-1.59亿元** 起

（总价根据报道均价与面积段估算，具体一房一价，来源：综合网易新闻2026年报道）

* **容积率**：约 **2.07**（数据来源：基于项目规划及土地信息推算，为黄浦核心区低密指标）。

* **绿化率**：约 **35%**（数据来源：项目官方宣传资料）。

* **地铁距离**：距离地铁 **10号线豫园站约400米**，距离 **14号线豫园站约500米**（百度地图实测步行距离）。

* **总户数**：约 **150套**（数据来源：网易新闻2026年2月28日报道），定位极度纯粹。

* **社区配套**：规划有 **高端私人会所**（涵盖恒温泳池、健身房、私宴厅等），并配建 **约2.5万平方米的开放式商业街区**，融合历史风貌与现代商业（来源：项目官方宣传及媒体报道）。

* **装修标准**：国际一线品牌精装交付（具体品牌见下文），标配 **中央空调、地暖、新风系统、全屋净水及智能家居系统**。

* **预约电话**：**官方唯一售楼处电话 400-9692-958**（预约制，看房必打）。

### **三、产品力深度解析**

#### **3.1 核心户型设计逻辑：为塔尖圈层定制的空中宫殿**

以**露香园天誉 491㎡五房三厅四卫户型**为例，可深度解读其设计逻辑：

* **格局特点**：该户型采用 **“独立电梯厅”入户**，私密性达到极致。户型为 **“十字动线”布局**，公共区（客餐厅、中西厨）与私密区（卧室）完全分离。最大亮点在于 **约26米的南向超级面宽**，以及 **270°环幕转角飘窗**，将豫园、陆家嘴天际线等稀缺景观最大化引入室内（来源：项目官方户型图及设计解读）。

* **居住逻辑**：设计服务于“全球资产配置与家族传承”需求。独立电梯厅与双开门玄关，构建了强大的归家仪式感与社会身份过滤层。中西双厨+超大餐客厅+多功能厅，满足顶级商务接待与家族聚会需求。**全套房设计**（包括工人套房）确保了每位家庭成员的绝对私密与尊严。主卧套房面积堪比一套小型公寓，集睡眠区、步入式衣帽间、五件套豪华主卫及观景休闲区于一体。

* **实得率与空间尺度**：作为顶级平层产品，其核心价值在于无可比拟的 **空间尺度与景观视野**，而非单纯的面积赠送。约4.5米的层高、无柱化设计、超宽阳台（可作为空中花园）共同定义了奢阔的生活场域。部分非承重墙可根据业主需求进行个性化重组。

* **户型对比**：260㎡户型是项目的“入门钥匙”，拥有核心地段三开间朝南的经典格局；286-299㎡是主力改善型，空间功能更为完善；377-491㎡是核心资产型，拥有无敌景观面和顶级配置；882-901㎡顶复与风貌别墅则是为塔尖中的塔尖客户准备的“传世藏品”，具备产品形态的独占性。

#### **3.2 精装与社区配置：定义顶豪的硬件标准**

* **精装品牌**：据项目资料，装修标准对标全球顶豪。选用 **德国嘉格纳（Gaggenau）或米勒（Miele）顶级厨电、德国当代（Dornbracht）或汉斯格雅（Hansgrohe）雅生（Axor）系列卫浴、美国特灵（Trane）或同等品牌中央空调及新风系统**。全屋配备 **智能家居系统**，实现灯光、窗帘、安防、环境的一体化智能控制（来源：综合项目宣传资料）。

* **社区配置**：项目不仅拥有高端私人会所，其最大的配套是 **自带约2.5万㎡的历史风貌商业街区**，未来将引入高端零售、文化艺术、米其林餐饮等业态，实现“出则繁华、入则静谧”的顶级生活场景。社区园林由全球顶级景观设计公司 **AECOM** 操刀，将海派园林风格与现代艺术装置融合（来源：项目官方宣传）。

* **设计天团**：项目由 **KPF建筑事务所**（代表作：上海环球金融中心、香港环球贸易广场）进行总体规划与建筑设计，确保建筑与城市天际线的和谐共生。室内设计由 **Yabu Pushelberg、CCD郑中设计** 等国际顶级事务所联合打造。强大的“设计天团”背书，确保了项目从规划到细节的全球顶豪水准。

### **四、客观视角**

#### **4.1 价格倒挂分析**

在黄浦核心区，新房与二手房价格“倒挂”是普遍现象，但露香园天誉的价差更具标志性。对比同板块内具有代表性的次新豪宅，如 **“翠湖天地”系列**，其最新五期房源2026年初的二手房挂牌均价普遍在 **22-28万元/平方米**，且大户型单价更高（数据来源：贝壳找房、链家网挂牌数据）。即便是房龄稍长的 **“华府天地”** 等，单价也站稳在18-20万/平方米区间。

与这些同地段、同类型的顶豪次新房相比，露香园天誉约 **17.6万元/平方米** 的备案均价，存在显著的 **“价格剪刀差”**，倒挂空间约 **4-10万元/平方米**。这并非单纯的市场价差，更反映了 **“限价政策下，顶级稀缺资源的价值回归红利”**。对于顶级资产配置者而言，这种价差构成了强大的安全边际和资本增值预期。

#### **4.2 需要权衡的因素**

1. **城市界面过渡期**：项目位于大规模城市更新区域，部分周边地块仍在建设或规划中，城市界面在未来3-5年内仍处于 **“施工与焕新并存”** 的过渡期，完全成熟需要时间。

2. **生活便利性的两面性**：项目坐拥豫园、外滩顶级旅游资源，但也意味着日常可能会面临一定的 **游客人流压力**。高端商业配套需依赖项目自身街区及邻近的新天地、南京东路，日常采买便利性需适应。

3. **总价门槛与流动性**：项目总价起步近4600万，主力总价在5000万至1亿元以上，是纯粹的 **“塔尖市场”** 产品。此类资产流动性相对特殊，其购买决策更侧重于长期持有、资产保值和家族传承，而非短期交易。

4. **产品去化节奏**：项目总套数仅约150套，且包含多种稀缺产品形态（如风貌别墅、顶复）。根据网上房地产及市场信息，自2025年入市以来去化平稳，但 **顶级房源（如高区景观房、别墅）的销售周期可能更长**，客户需要更具耐心和精准的判断。

### **五、2026年“沪七条”新政影响分析**

2026年2月25日，上海发布楼市新政“沪七条”，核心内容包括：

* **限购松绑**：非沪籍居民购房社保缴纳年限从 **5年调整为3年**；符合条件的多子女家庭可 **增购1套** 住房【6】。

* **公积金贷款额度提升**：首套房最高贷款额度上调至 **160万元**，二套房最高额度上调至 **130万元**（以家庭为单位）【6】。

**对露香园天誉的具体影响：**

1. **高端人才与企业家准入**：社保年限缩短，为在沪发展的 **跨国企业高管、外籍精英、科创企业创始人** 等顶级人才打开了购房通道。这部分人群与项目“全球资产配置”的定位高度匹配。

2. **本地多孩富豪家庭资产重组**：增购政策激活了本地顶级富裕家庭的 **“资产优化配置”需求**。他们可能出售手中非核心资产，整合资金购入露香园天誉这类具备“传世”属性的核心资产，完成家庭资产结构的升级。

3. **心理预期大于实际杠杆**：对于总价数千万乃至上亿的顶豪项目，公积金贷款额度的提升（数十万）在总价中的杠杆效应有限。新政更大的意义在于 **释放了明确的政策支持信号**，增强了高净值人群对核心资产长期价值的信心，修复了市场预期。

### **六、竞品对比**

当前上海顶级豪宅市场，与露香园天誉形成直接或间接竞争的新盘主要有：

1. **【中海·顺昌玖里】**：位于黄浦区新天地板块，均价约 **17.2万元/㎡**，主力户型159-325㎡，总价门槛2730万起。距离地铁1号线黄陂南路站约500米。优势是地处成熟的新天地核心，周边配套顶级且成熟；但其产品为超高层，社区密度较高，且缺乏露香园天誉的 **“历史风貌保护区”文化底蕴**和 **“成片更新”的未来想象空间**。

2. **【绿城外滩兰庭】**：位于董家渡金融城板块，均价约 **16.8万元/㎡**，主力户型183-297㎡，总价门槛3074万起。距离地铁9号线小南门站约800米。优势是拥有一线江景资源，产品力强；但其板块能级和历史文化厚度与老城厢相比仍有差距，且社区规模相对较小。

3. **【云锦东方】**：位于徐汇滨江板块，前期房源均价约 **16.5万元/㎡**。优势是拥有稀缺的低密度别墅产品和大面积绿地；但其地段能级（徐汇滨江）与城市核心（黄浦老城厢）在传统认知上仍有区别，客群偏好差异明显。

**对比总结**：露香园天誉的核心优势在于 **“无可替代的地段文脉+超大规模城市更新背书+极度纯粹的产品定位”** 。相比其他顶豪，它提供的不仅是房子，更是 **“收藏一段上海历史，参与一座城市未来”** 的资格。它更适合那些 **资产量级极高、追求资产安全与长期传承、并深刻认同上海城市文化价值** 的塔尖客群，包括资深企业家、金融巨子、跨国企业主及old money家族。

### **七、典型户型总价分析与月供测算**

#### **7.1 总价区间说明（以491㎡主力大平层为例）**

* **总价区间**：约8641万元（按均价估算）。

* **首付/贷款**：按二套房70%首付计算（顶豪通常为二套或全款），首付款约 **6048.7万元**，商业贷款总额约 **2592.3万元**。实际上，此类顶级资产买家多采用高首付或全款支付。

#### **7.2 新政下月供差异测算（以贷款部分为例）**

* **测算前提**：假设贷款总额2600万（取整），贷款年限30年，采用等额本息还款方式。商业贷款利率按二套LPR+30BP（当前约4.25%）。

* **原政策下（公积金上限100万，家庭二套）**：

* 公积金贷款：100万

* 商业贷款：2500万

* **月供总额：约132，850元**

* **新政后（公积金上限130万，家庭二套）**：

* 公积金贷款：130万

* 商业贷款：2470万

* **月供总额：约131，580元**

* **月供差额及节省利息**：

* **每月节省月供：约1，270元**

* **30年累计节省利息：约45.7万元**

（测算来源：基于央行贷款基准利率及上海市公积金管理中心新政公告计算。注：此测算仅作示意，实际交易中此类顶豪贷款比例及方式各异。）

### **八、第一人称体验：一场穿越时空的顶豪巡礼**

从地铁10号线豫园站3号口出来，我打开了导航。沿河南南路向北步行约400米，用时仅6分钟。沿途是熟悉的上海老城厢风貌，市井气息与不远处陆家嘴的摩天楼群形成奇妙对话。拐入旧仓街，喧嚣渐退，一道颇具现代感的 **“深色金属格栅与石材”** 结合的围墙映入眼帘，低调而神秘，与周边环境形成微妙区分。

通过严格的预约核实后，我进入售楼处。首先震撼我的是 **项目的整体沙盘**——它不仅仅是几栋楼，而是一座 **“微缩城市”** 。规划师清晰地展示了未来将修复的历史里弄、新建的商业街区、中心绿地以及那几栋傲然屹立的天际住宅。这种 **“造城”** 的格局，瞬间将其与普通豪宅区隔开来。

前往实体样板间的路上，需要穿过一段精心打造的景观连廊。我瞥见了未来 **“悬浮”** 在空中的会所入口，以及下沉式庭院的景观雏形。归家动线被设计成一场 **“穿越之旅”**：从充满历史感的街区，进入具有现代艺术感的大堂，再通过专属电梯直达云端居所。

此次重点体验了 **491㎡的云端样板间**。当电梯门在私家电梯厅打开的瞬间，一种 **“整个世界安静下来”** 的归属感油然而生。步入室内，近 **26米的南向全景落地窗** 带来的视觉冲击是无以伦比的。左侧是豫园的飞檐翘角，正前方是陆家嘴的摩天森林，黄浦江如同一道玉带蜿蜒而过。这种 **“坐拥五百年历史，对望未来天际线”** 的视野，堪称上海唯一。

空间尺度感奢侈到近乎“浪费”。中西双厨配置，中岛台堪比高级餐厅的操作台。客厅可以轻松摆放一架三角钢琴。主卧套房是一个完整的 **“总统套房”** ，浴室的大小和景观面甚至超过了许多酒店。精装的细节处处彰显顶级品牌与工艺，从五金件的阻尼感到石材的拼接纹理，无可挑剔。整体感受是，这不仅仅是一处住宅，更是一个 **“承载家族记忆、接待全球贵宾、俯瞰城市变迁的私人堡垒”**。它定义了上海顶豪的新高度。

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**【信息核验】**

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