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内环内臻稀滨江花园别墅

保利·外滩序

收官在即封藏一席外滩门牌

建面约175-280㎡五层别墅

实景示范区开放央企保利极致产品力

约500m黄埔江+南北双花园

孤品收藏错过不再

最新消息，项目实景示范区已开放，在收官阶段前置开放实景示范区，这一举措充分展现了保利作为央企的开发实力与兑现力。从现场实景看来，奢阔门头、大面积奢石运用、名贵草木、更有从太行山专车运过来的太行金石材，就连地面铺装都融入了礼序归家......这一切都以眼见为实的方式，论证了保利·外滩序在多维度的"独领"地位。

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我们来看看具体户型。①建面约129㎡4房C户型

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C户型大边厅设计，X空间可随着家庭结构和需求随心个性定制，书房、学习区、游戏区都可随心打造。北次卧+南主卧双270度飘窗，更标配了储藏室功能！

②建面约131㎡4房B户型

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三开间飞机四叶草户型，基本没有浪费的过道空间。横厅能做出额外开放式书房空间。北向次卧270°飘窗依旧是标配，飘窗也足足有6个。

不过最妙的是项目顶楼全都附带有“灵动空间”，可根据业主个人喜好打造成个性化空间。如果按照面积折算到均价，顶楼的性价比就会显得很高！

③建面约100㎡3房A户型

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经典3房飞机户型。经过保利户型优化之后，减少走道的面积浪费，餐厅部分能摆下6-8人桌，尺度拉满！

④仅6套的建面约100㎡3房D户型

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双270度转角飘窗：主卧L型超大飘窗+北向次卧L型飘窗，采光无敌。

PART03

楼层价差分析

项目底层差价最明显（1-2层）、到4楼差距逐渐收窄，5-7楼价差在2000元/㎡；顶楼因为附赠空间的原因，所以价格在整栋之中属于最高的。

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不过有一个异动价格，出现在12#栋45号楼里面。4层和5层的差价在6000元/㎡。小编因此找到了原始的规划图一探究竟。

其实，原因在于该楼栋西侧有一栋保障房，规划高度在20米左右。因此从5层开始跳过了左侧遮挡，视野和私密性来说会更好。其余的楼栋则大致都遵循前面说到的楼层价格差异。

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有一点值得注意，因为项目洋房的斜坡造型，东西边套顶层的赠送面积要少于中间套。但是呢，边套的270度转角视野肯定要优于中间套。多送面积？还是视野更好？在这里需要做一个取舍。

大手笔营造，直击人心的实景兑现

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低密墅区为奢阔场景营造提供了先天优势。从大门开始，保利·外滩序的豪宅仪式感就扑面而来。据悉，在别墅组团单独设计了专属入户，给予业主“独一份”的尊崇感。入户两侧有两棵价值不菲的红花继木，春季变红，寓意“吉祥如意”。材质上也无不透露着贵气，立面是白玫瑰奢石，地面铺装的是慕尼黑大理石，顶部还特别运用了透光云石做了一个灯光设计，到了夜晚，灯光会穿透光云石洒向地面，很是惊艳。

进入入户大堂后，映入眼帘的就是“万象山河”的奢石背景墙，独一无二的纹理，如此的大尺度，第一眼就够震撼，听说单这块石材就花了好几十万，绝对的大手笔。大堂内还配置了社区管家，刚进门就有贴心服务，尊贵感拉满。

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不光大堂，整个实景示范区里，奢石简直“藏”在每一个角落。地面滨州清仿瓷砖石材，镶嵌范思哲绿小奢石，纹路是专门设计的“保平纹”，寓意出入平安。更让人叫绝的是从太行山脉千里迢迢运来的太行金石材，从产地直接运抵的原石，未经切割打磨，保留了石材最本真的天然与纯粹感。历经千年岁月洗礼，每一块承载太行山悠久历史和深厚文化底蕴的“黄金石”，老皮包浆，整体散发着浑厚的古朴之气，为空间注入「古意天成」的自然贵气，也寓意幸福与富足。能看出保利在造园时，真的花了超多心思。

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以南法风情为灵感，保利·外滩序打造融汇浪漫与艺术的景观园林。园区内层次丰富、景致交错，多叠景，植被种类非常丰富，可以看到很多名贵草木，像龙柏、迷迭香、松树等特色草木，营造出四季常绿、独具一格的的景观效果，营造四季常青的花园生活。

手工卵石立面，完美还原思南公馆立面

立面的质感，决定了建筑的永恒价值。保利·外滩序不惜成本，选用与上海传奇豪宅“思南公馆”同款的卵石立面。每一块卵石都经由经验丰富的工匠纯手工挑选、打磨与铺设，这不仅是一项工程，更是一门需要极致耐心与精湛技艺的艺术。最终呈现出的墙面，质感温润且历久弥新，色彩与纹理富有自然变化，在阳光下闪耀着独特的光泽。从现场实景看也是完美还原，极具质感。

颠覆性别墅尺度，践行“花园平权”

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硬核的产品实力，是保利·外滩序回应这片土地未来高度的底气。其空间营造力同样惊艳，突破市面上风貌别墅的面宽局限。餐客厅约9.4m大面积落地窗提供极致采光，同时将花园景观与室内空间无缝衔接，极大提升了室内的明亮度、通透感以及居住的舒适度。

践行了“花园平权”的理念，约61-108㎡的南北花园面积，在内环内、滨江稀缺的土地上堪称奢侈。大尺度的花园空间，还原了花园的完整性，真正实现了外部花园空间和内部空间的平权。

五层垂直空间，重新定义市中心墅居范式

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保利·外滩序建筑面积约175-280㎡滨江花园别墅，以"五层垂直墅居"的格局，匠心规划三套房四卫的奢适格局，精准契合当代家庭"三代同堂，分而不离"的居住理想，让每一代人都能享有独立、舒适的生活空间，同时又保持亲密的家庭联结。

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首层·社交主场：大横厅设计，开间尺度惊人，可容纳10人位豪华沙发与8人宴客餐桌，无论是重要的商务社交，还是盛大的家庭聚会，都尽显从容阔绰。

二层·栖居之境：规划2+1室，南向双套间+起居室设计，为长辈或孩子提供安静、舒的起居空间，可变空间满足家人多种生活创想。

三层·主卧奢享：整层打造男女主人的私享独立世界，将墅居的尊贵感推向极致。配备步入式衣帽间、双台盆浴室、舒适浴缸，每一个细节都尽显高阶生活格调。更令人心动的是，连通约13㎡的星空露台，可打造为空中花园，赏景或品味一场云端下午茶，惬意至极。

地下·创意空间：约3.9-5.7m的奢阔层高，可设计挑空地下双层空间，约50-135㎡的附赠面积，提供无限的功能想象。私人影院、藏酒窖、健身瑜伽室、儿童游乐天地或私人会所……皆可依据主人志趣量身定制。

内环高容积率时代，0.9低密墅区孤品

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土拍地王频现，在内环土地寸土寸金的当下，高容积率产品已成为市场常态。数据显示，近十年上海共出让602副涉宅用地，容积率低于1.2的共有23副宅地，占比仅约3.8%，但基本位于远郊区，容积率低于1.0的地块基本绝迹。而保利・外滩序洋房+别墅的组合，容积率仅1.2，若单论别墅，容积率更达到惊人的0.9，稀缺性不言而喻，未来将更可遇不可求。

以低密土地为基底，保利・外滩序实现主楼距最小约6.5m、最大约10m的设计，既保障了家族生活达私密性，也为园林景观的充分舒展提供了广阔空间，形成层次丰富的景观体系，重现百年前花园生活的惬意尺度。

杨浦滨江价值嬗变，500m滨江绝版机会

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保利·外滩序的实景示范区开放，收官在即，而约500m的杨浦滨江也在持续价值裂变中，这里曾是中国近代工业的摇篮，遍布着记载上海乃至中国工业化进程的珍贵遗存，一砖一瓦都凝结着时代的厚重与拼搏的精神。如今，遵循"城市更新"的伟大蓝图，这片土地正经历着从"工业锈带"到"生活秀带"、"创新绣带"的华丽蜕变。世界级的滨水公共空间、前沿的产业规划、文化艺术的持续注入，使其不仅承载着上海的过去，更跃升为代言上海未来城市高度的战略核心区——45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块。2026年，美团科技中心、哔哩哔哩全球总部、字节跳动滨江中心将迎来交付，将成就汇聚顶尖科技企业、顶尖人才与顶尖设计的“创新秀带”。

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保利·外滩序以“500m滨江，花园别墅”的稀缺站位，与杨浦滨江至高未来共生。从入市至今一路热销，现已收官在即，这标志着上海内环内、500m滨江板块所能提供的此类低密度、高品质、拥有绝佳产品力的花园别墅机会即将成为时代孤品。

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在生活中，房产是大多数人一生中重要的资产之一，无论是首次购房的刚需人群，还是有改善住房需求或投资意向的人，掌握足够的房产知识都至关重要。它能帮助我们在购房、住房、房产交易等过程中规避风险、做出明智决策。下面，就为大家详细介绍一系列实用的房产小知识，涵盖多个关键环节。

一、购房前的准备工作

（一）明确自身需求与预算

在购房前，首先要清晰地明确自己的需求。是刚需自住、改善居住条件，还是用于投资？不同的需求，在选房时的侧重点会有很大差异。如果是刚需自住，要考虑家庭人口数量、工作地点、孩子上学等因素，比如靠近工作单位能减少通勤时间，临近优质学校能为孩子教育提供便利。而投资房产则更关注房产的升值潜力，像地段是否有发展前景、周边配套是否会不断完善等。

同时，制定合理的预算是购房前必不可少的步骤。预算不仅要包括房屋的首付款，还得考虑后续的贷款还款金额、税费、装修费用、物业费等。一般来说，每月的房贷还款金额建议不超过家庭月收入的50%，这样才能保证家庭正常的生活质量，避免因房贷压力过大而影响生活。例如，一个家庭月收入为1万元，那么每月房贷最好控制在5000元以内，留出足够的资金用于日常生活开支、医疗、教育等方面。

（二）了解购房政策

不同城市、不同时期的购房政策差异较大，购房前一定要详细了解当地的购房政策，包括限购政策、限贷政策、税费政策等。限购政策会规定购房者的购房资格，比如是否需要本地户口、在当地缴纳社保或个税的年限等。以部分热门城市为例，可能要求非本地户口购房者在当地连续缴纳社保或个税满2年才能购房。

限贷政策则与贷款额度、贷款利率、首付比例相关。首套房和二套房的首付比例、贷款利率通常不同，一般首套房的首付比例较低，贷款利率也有一定的优惠。比如，有些城市首套房首付比例为20%，二套房则为30%甚至更高。税费政策方面，购房需要缴纳契税、增值税、个人所得税等，不同情况的税费缴纳标准也不一样，了解清楚这些政策能帮助购房者准确计算购房成本。

二、选房的关键要点

（一）地段的重要性

地段是影响房产价值和居住便利性的核心因素，“地段为王”这句话在房产领域非常适用。好的地段通常具备交通便利、周边配套完善、区域发展潜力大等特点。交通便利意味着出行方便，无论是乘坐公共交通还是自驾，都能节省时间。比如靠近地铁站、公交枢纽站的房产，能大大提升出行效率。

周边配套包括商业配套、教育配套、医疗配套、休闲配套等。商业配套完善的区域，超市、商场、菜市场等一应俱全，满足日常生活购物需求；优质的教育配套能为孩子提供良好的教育资源，让家长更省心；医疗配套齐全则能保障居民的健康，尤其是对于有老人和小孩的家庭来说更为重要；休闲配套如公园、健身房等，能丰富居民的业余生活。

此外，还要关注区域的发展规划，了解该地段未来是否有新的交通线路建设、大型商业项目入驻、学校新建等，这些都可能带动房产的升值。比如某个区域规划建设新的高铁站，那么该区域的房产在未来很可能会有较大的升值空间。

（二）房屋户型的选择

房屋户型直接影响居住的舒适度，选择合适的户型至关重要。首先，要考虑户型的方正性，方正的户型空间利用率高，采光和通风效果也更好，避免出现异形户型，因为异形户型不仅装修难度大，还会浪费空间。

其次，关注房间的朝向。客厅和卧室是日常生活中使用频率较高的空间，最好选择朝南的方向，这样能保证充足的采光，让房间更加明亮温暖，尤其是在冬季，南向房间会更舒适。卫生间和厨房则可以选择朝北或朝东的方向，但要注意保证通风，避免潮湿和异味。

另外，户型的动静分区也很关键。动区包括客厅、餐厅、厨房等，是家庭成员活动和接待客人的区域；静区包括卧室、书房等，是需要安静环境的区域。动静分区合理的户型，能减少动区对静区的干扰，提高居住的舒适度。比如，客厅和卧室分开设置，避免在客厅活动时影响卧室里休息的人。

（三）小区环境与物业

小区环境和物业水平也会对居住体验产生很大影响。小区环境包括绿化面积、容积率、楼间距等。绿化面积高的小区，空气更清新，环境更优美，能为居民提供良好的居住氛围；容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，容积率越低，小区的居住密度越小，居民的居住舒适度越高，不会显得拥挤；楼间距过近会影响房屋的采光和通风，同时也会影响居民的隐私，所以在选房时要关注楼间距是否合理，一般来说，楼间距应不小于楼房高度的1.2倍。

物业的服务质量同样重要，好的物业能让居民的生活更安心、便捷。可以通过了解物业公司的口碑、查看小区的卫生状况、安保措施、公共设施的维护情况等方面来判断物业水平。比如，小区的卫生是否整洁，垃圾是否及时清理；安保是否严格，是否有24小时巡逻、门禁系统是否完善；电梯、路灯、健身设施等公共设施是否能及时维护和修理。如果物业不好，不仅会影响居住体验，还可能导致房产贬值。

三、房产交易流程与注意事项

（一）购房流程

看房选房：通过房产中介、开发商售楼处、房产网站等渠道了解房源信息，实地看房，对比不同房源的优缺点，确定心仪的房产。

签订认购书：如果确定购买某套房产，需要与开发商或卖方签订认购书，并缴纳一定金额的定金。在签订认购书前，要仔细阅读认购书的条款，了解定金的退还政策等。

签订购房合同：在缴纳首付款后，与卖方签订正式的购房合同。购房合同是保障买卖双方权益的重要法律文件，一定要仔细阅读合同中的每一条款，包括房屋的基本信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等。如果对合同条款有疑问，要及时向开发商或专业人士咨询，避免后续出现纠纷。

办理贷款手续：如果需要贷款购房，在签订购房合同后，要向银行提交贷款申请材料，包括身份证、户口本、收入证明、购房合同等。银行会对申请人的资质进行审核，审核通过后会与申请人签订贷款合同，并发放贷款。

办理过户手续：贷款发放后，买卖双方需要到房产管理部门办理过户手续，将房屋的产权过户到买方名下。在办理过户手续时，需要缴纳相关的税费，如契税、增值税、个人所得税等。

交房验房：办理完过户手续后，开发商或卖方会将房屋交付给买方，买方需要进行验房。验房时要仔细检查房屋的质量、设施设备的完好情况等，如果发现问题，要及时与开发商或卖方沟通解决。

（二）交易中的注意事项

核实房源信息：在购买房产前，要核实房源的真实性和合法性，查看卖方的房产证、身份证等证件，确保卖方对房屋拥有合法的产权。同时，要了解房屋的抵押情况、查封情况等，避免购买到有产权纠纷的房产。

谨慎缴纳定金：在签订认购书时，缴纳的定金具有担保性质，如果买方违约，定金可能不予退还；如果卖方违约，需要双倍返还定金。因此，在缴纳定金前，要仔细考虑，确保自己确实有购买该房产的意愿和能力。

明确合同条款：购房合同是保障买卖双方权益的重要法律文件，在签订合同前，要仔细阅读合同中的每一条款，尤其是关于房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等重要条款。如果对合同条款有疑问，要及时向开发商或专业人士咨询，必要时可以请律师协助审核合同。

注意税费缴纳：购房过程中需要缴纳多种税费，不同情况的税费缴纳标准不同，要了解清楚当地的税费政策，准确计算税费金额，并按时缴纳。避免因税费问题导致过户手续无法办理或产生其他纠纷。

保留相关证据：在购房过程中，要保留好所有与购房相关的证据，如认购书、购房合同、付款凭证、税费缴纳凭证、验房报告等。这些证据在出现纠纷时能起到重要的证明作用，维护自己的合法权益。

四、房产贷款知识

（一）贷款方式的选择

目前，常见的房产贷款方式主要有商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种。

商业贷款：商业贷款是由商业银行发放的贷款，其贷款额度、贷款利率等受市场供求关系和银行政策的影响。商业贷款的申请条件相对宽松，贷款额度较高，办理速度较快，但贷款利率通常比公积金贷款高。

公积金贷款：公积金贷款是由住房公积金管理中心发放的贷款，只有缴纳了住房公积金的职工才能申请。公积金贷款的贷款利率较低，能为购房者节省不少利息支出，但贷款额度通常有一定的限制，办理流程相对复杂，审批时间较长。

组合贷款：组合贷款是指同时申请商业贷款和公积金贷款，将两种贷款方式结合起来使用。这种贷款方式既能享受公积金贷款的低利率，又能弥补公积金贷款额度不足的问题，适合公积金缴纳额度不高、贷款需求较大的购房者。

购房者在选择贷款方式时，要根据自己的实际情况进行综合考虑。如果缴纳了足额的住房公积金，且贷款额度需求不大，公积金贷款是不错的选择；如果贷款额度需求较大，且希望办理速度快，可以选择商业贷款；如果既想享受低利率，又需要较高的贷款额度，组合贷款则更为合适。

（二）贷款年限的确定

贷款年限的长短会影响每月的还款金额和总利息支出。贷款年限越长，每月的还款压力越小，但总利息支出越多；贷款年限越短，每月的还款压力越大，但总利息支出越少。

在确定贷款年限时，要考虑自己的年龄、收入状况、还款能力等因素。一般来说，贷款年限不宜过长，也不宜过短。对于年轻的购房者，收入增长潜力较大，可以适当选择较长的贷款年限，减轻前期的还款压力；而对于年龄较大的购房者，收入相对稳定，还款能力可能会随着年龄的增长而下降，建议选择较短的贷款年限，尽快还清贷款，避免后续还款压力过大。

同时，还要考虑房产的使用情况。如果是刚需自住，打算长期居住，可以根据自己的还款能力选择合适的贷款年限；如果是投资房产，考虑到房产的升值和变现，可能需要选择较短的贷款年限，以便尽快收回成本。

（三）提前还款的利弊

提前还款是指购房者在贷款期限内，提前偿还部分或全部贷款本金。提前还款有利有弊，购房者需要根据自己的实际情况做出选择。

提前还款的好处：

（1）减少利息支出：提前还款可以减少贷款的本金，从而减少总的利息支出，尤其是在贷款前期，提前还款节省的利息较多。

（2）减轻还款压力：提前偿还部分贷款本金后，每月的还款金额会相应减少，减轻购房者的还款压力。

（3）避免逾期风险：提前还清贷款可以避免因后续收入不稳定或其他原因导致的逾期还款，保护个人信用记录。

提前还款的弊端：

（1）可能产生违约金：部分银行对提前还款会收取一定的违约金，具体金额和收取方式根据银行的规定而定。购房者在提前还款前，要了解银行的相关政策，计算违约金成本，判断是否划算。

（2）资金流动性降低：提前还款需要一次性拿出一笔较大的资金，会导致购房者的资金流动性降低，可能会影响其他投资或应急需求。

（3）失去投资机会：如果购房者有更好的投资渠道，投资收益率高于贷款利率，那么提前还款可能不是最佳选择，将资金用于投资可能会获得更高的收益。

因此，购房者在考虑提前还款时，要综合考虑自己的资金状况、银行政策、投资机会等因素，做出理性的决策。如果资金充裕，且没有更好的投资渠道，提前还款可以节省利息；如果资金紧张，或有较好的投资机会，则可以选择不提前还款。

五、收房验房与房产维护

（一）收房验房要点

收房验房是购房过程中的重要环节，直接关系到购房者的居住质量和权益。在收房验房时，要重点检查以下几个方面：

房屋质量：检查房屋的墙面、地面、天花板是否有裂缝、空鼓、渗水等问题。可以用小锤子轻轻敲击墙面和地面，检查是否有空鼓现象；查看墙面和天花板是否有水渍，判断是否存在渗水问题。

门窗质量：检查门窗的开启是否灵活，关闭是否严密，密封性能是否良好。查看门窗的玻璃是否完好，有无破损；检查门窗的五金配件是否齐全、牢固。

水电设施：检查水电是否正常，打开水龙头查看水流是否顺畅，水温是否正常；检查电路是否通畅，开关、插座是否能正常使用。可以使用验电笔测试插座是否有电，打开灯具检查照明是否正常。

排水系统：检查卫生间、厨房的排水是否顺畅，倒入适量的水，观察排水速度和是否有积水现象。同时，检查阳台的排水是否正常，避免雨天出现积水倒灌的情况。

公共设施：如果购买的是商品房，还要检查小区的公共设施，如电梯、楼道、消防设施等是否完好、正常运行。

在验房过程中，如果发现问题，要及时向开发商或物业提出，要求其整改。整改完成后，再进行复验，确保房屋质量没有问题后，再办理收房手续。同时，要保留好验房报告和相关证据，以便在后续出现问题时维护自己的合法权益。

（二）房产维护常识

房产维护不仅能保持房屋的良好状态，延长房屋的使用寿命，还能保障居住者的安全和健康。以下是一些常见的房产维护常识：

定期检查房屋结构：定期检查房屋的墙面、地面、天花板、屋顶等结构部位，查看是否有裂缝、变形、渗水等问题。如果发现问题，要及时采取措施进行修复，避免问题扩大化。

维护水电设施：定期检查水管、水龙头、电线、开关、插座等水电设施，查看是否有老化、损坏、漏水、漏电等情况。对于老化的水电设施，要及时更换，避免发生安全事故。同时，要注意节约用水用电，避免过度使用导致设施损坏。

保持房屋通风干燥：保持房屋的通风干燥，能有效防止墙面、地面发霉，减少细菌滋生。尤其是在潮湿的季节，可以经常打开窗户通风，使用除湿机降低室内湿度。卫生间、厨房等容易潮湿的区域，要及时清理积水，保持干燥。

维护小区公共设施：小区的公共设施是全体业主共同拥有的，每个业主都有责任和义务维护公共设施的完好。不要随意破坏公共设施，如电梯、楼道扶手、健身设施等。如果发现公共设施损坏，要及时向物业报告，要求其尽快维修。

做好房屋装修后的维护：如果房屋进行了装修，要注意装修后的维护。避免在墙面、地面上随意打孔、钉钉子，以免损坏墙面和地面；定期清洁装修表面，避免污渍残留；对于木质家具、地板等，要注意防潮、防虫蛀，可以定期进行保养。