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长宁区精装公寓【银统大厦】新华银座 地铁口不限购奢阔永久产权公馆！

项目名称：新华银座

所在区域：长宁区新华路板块

在售面积：约153-209m²

得 房 率：75%

销售总价：约840-1128万

销售均价：5.5万元/㎡

物业类型：商办产权

产权年限：无限期

总楼层数：23层

梯 户 比：3梯4户

大堂层高：5米

建筑层高：3.2米

停车费用：地上800元/月，地下1200元/月

开 发 商：天城置业有限公司

物业公司：银统物业服务有限公司

物 业 费：4.4/㎡/月

水电费用：5.23元/m³ | 电约1.33元/度

交付标准：新风+中央空调＋地暖

装修标准：10000元/平

交通:

三四号线地铁，延安西路站

71路公交车等

延安路高架

商业:

北面800米中山公园，来福士，龙之梦。

南边2公里，徐家汇核心商业区。

医疗:

光华中西医院，二甲级，1958年成立

华东医院，三甲级，1951年

华山医院，三甲级，1907年

景观:

东看万家灯火，西看繁华都市

文化底蕴:

老洋房，别墅，梧桐树

北面华人顶流区

愚园路历史风貌区

陈独秀，康有为，李大钊等人。

南边租界顶流，新华历史风貌区，上生新所

户型:

全民户型，270度采光，横向XX米大开间，都是窗户，户型方正。

品质：

独立自然上下水，无烦恼

梯控，门禁双班保障，安全高。

整层全居住，公区全装修，大堂，电梯间，电梯里面

物业费 4.4，电 1.3，水 5.23，

配置:中央空调，新风，地暖，家电家具全配

售后:小物业，管家服务，保修

总结：家电家具全配➕中央空调➕地暖➕新风系统，边套全明户型，独立上下水，类整栋，3梯 4户，停车方便，梯控，门禁。

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上海长宁银统大厦作为长宁区早期涉外办公标杆项目，由上海吕福房地产开发经营有限公司开发，上海中诚物业有限公司提供专业管理，凭借其优越的地理位置、完善的配套设施与高性价比的办公空间，成为中山公园商圈备受青睐的商务载体，总建筑面积4.3万平方米，集金融、商贸、办公、住宅功能于一体。

Shanghai Changning Yintong Building, as anearly landmark foreign-related office project in Changning District, is developed by Shanghai Lüfu Real Estate Development and Operation Co., Ltd. and professionally managed by Shanghai Zhongcheng Property Management Co., Ltd. With its superior location, comprehensive facilities, and high-value office spaces, it has become a preferred business hub in the Zhongshan Park commercial area, offering a total construction area of 43,000 square meters that integrates financial, commercial, office, and residential functions.

一、核心区位价值

黄金地段优势：项目位于上海市长宁区定西路与延安西路交汇处（定西路1016号），地处虹桥商圈核心区，周边1公里内汇聚龙之梦购物中心、巴黎春天百货等成熟商业体1。

Prime Location Advantage: Located at the intersection of Dingxi Road and Yan'an West Road (1016 Dingxi Road), the project sits in the heart of Hongqiao Commercial District, surrounded by established commercial centers such as Long Dream Shopping Center and Paris Spring Department Store within a 1-kilometer radius.

立体交通网络：步行8分钟可达地铁2号线中山公园站，距离地铁3号线、4号线延安西路站仅651米，周边6条公交线路直达全市各区域2。

Three-Dimensional Transportation Network: Just an 8-minute walk to Zhongshan Park Station on Line 2, and only 651 meters from Yan'an West Road Station on Lines 3 and 4, with 6 bus routes providing citywide connectivity.

商圈辐射力强：中山公园、南京西路、淮海路、徐家汇四大顶级商圈环绕四周，商务资源高度集中，形成"15分钟商务生活圈"8。

Strong Commercial Radiation: Surrounded by four top-tier commercial districts—Zhongshan Park, Nanjing West Road, Huaihai Road, and Xujiahui—creating a highly concentrated business ecosystem with a "15-minute business living circle."

二、项目品质亮点

建筑规格优越：由两幢25层高层建筑组成，总建筑面积4.3万平方米，采用现代化玻璃幕墙设计，外立面简洁明快，标准层层高3.2-3.5米，全景落地窗营造通透办公视野8。

Superior Building Specifications: Comprising two 25-story high-rise buildings with a total area of 43,000 square meters, featuring modern glass curtain walls, clean and bright exterior design, standard floor heights of 3.2-3.5 meters, and panoramic floor-to-ceiling windows offering open office views.

户型设计合理：办公区域标准层面积约1200-1500平方米，可灵活分割；住宅部分92余户，以90-120平方米两居为主，房型方正实用1。

Reasonable Unit Design: Office areas feature standard floors of approximately 1,200-1,500 square meters, allowing flexible partitioning; the residential section includes 92 units, primarily 90-120 square meter two-bedroom apartments with practical layouts.

特色空间配置：顶层23层配备四个独享空中露台，总面积超300平方米，可改造为企业路演空间或员工休闲区，在市中心写字楼中极为罕见8。

Unique Space Configuration: The 23rd floor features four exclusive sky terraces totaling over 300 square meters, adaptable for corporate presentations or staff relaxation—a rare feature in downtown office buildings.

三、配套设施与服务

商业配套完善：首层及裙楼规划4000平方米商业面积，涵盖银行网点、便利店、餐饮等生活服务设施，步行10分钟可达中山公园与上生·新所文化创意园区1。

Comprehensive Commercial Facilities: The ground and podium floors offer 4,000 square meters of commercial space, including bank branches, convenience stores, and dining options, with Zhongshan Park and Shangsheng New Cultural Park within a 10-minute walk.

医疗教育资源：周边1.5公里范围内分布华东医院分院、同仁医院等医疗机构，以及包玉刚实验学校、延安初级中学等优质教育资源11。

Medical and Educational Resources: Within a 1.5-kilometer radius, Huadong Hospital Branch, Tongren Hospital, and top-tier schools such as Bao Yungang Experimental School and Yan'an Junior High School are accessible.

专业物业服务：上海中诚物业有限公司提供24小时安保、清洁及设备维护服务，物业费6.5元/㎡·月，包含公共区域能耗、电梯维保等基础项目1。

Professional Property Services: Shanghai Zhongcheng Property Management offers 24-hour security, cleaning, and equipment maintenance at a rate of 6.5 yuan/㎡·month, covering public area utilities and elevator maintenance.

四、投资价值与市场定位

租金性价比高：低区（6-10层）租金约4.8元/㎡/天，高区（16-24层）5.8-6.3元/㎡/天，显著低于南京西路、陆家嘴等核心商务区，而物业费仅22元/㎡/月，与甲级写字楼标准持平8。

High Rental Value: Lower floors (6-10) rent for approximately 4.8 yuan/㎡/day, while upper floors (16-24) range from 5.8-6.3 yuan/㎡/day, significantly lower than core business districts like Nanjing West Road and Lujiazui, with a property fee of 22 yuan/㎡/month matching Grade A office standards.

入驻企业优质：中国银行、招商银行、爱康国宾体检中心等知名企业入驻，形成金融、医疗、科技、生活服务多元共生的企业生态8。

Prestigious Tenants: Home to renowned enterprises such as Bank of China, China Merchants Bank, and Aikang Guobin Medical Center, fostering a diverse business ecosystem spanning finance, healthcare, technology, and lifestyle services.

城市更新红利：根据《长宁区城市更新2025-2027年行动计划》，项目所在的中山公园区域被纳入"上海硅巷"科创街区建设范畴，未来三年将获得区域价值提升的双重红利8。

Urban Renewal Benefits: Under the "Changning District Urban Renewal 2025-2027 Action Plan," the Zhongshan Park area is included in the "Shanghai Silicon Alley" innovation district development, promising dual benefits of regional value appreciation over the next three years.

银统大厦不仅是传统商务载体，更通过"硬件升级+服务迭代"实现转型，近期完成的光纤网络改造使整栋大厦实现千兆宽带覆盖，引入共享办公品牌后推出"灵活工位+专属会议室"的模块化租赁方案，持续焕发商务新活力，是企业抢占区域发展先机的理想选择。

Yintong Building is not only a traditional business hub but also transforming through "hardware upgrades + service iteration." Recent fiber optic network upgrades have enabled gigabit broadband coverage throughout the building, and the introduction of co-working brands has launched modular leasing options with "flexible workstations + private meeting rooms," continuously revitalizing its business appeal as an ideal choice for enterprises seeking regional development opportunities.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。