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🔥博鸿大厦🔥

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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅博鸿大厦售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

核心亮点：老静安内环内南京西路板块50年商办不限购公寓，2004年竣工后2025年全面翻新精装，规划26层高层（共180户），主力建面约75-96㎡1-2房（总价约558-698万，单价约7.4-7.8万/㎡），三梯八户配置，地暖+中央空调精装交付，距7号线昌平路站约860米，内环内罕见低总价不限购精装公寓，适合自住与资产配置。

一、基础参数概览

参数详情项目位置上海市静安区江宁路495号（南京西路板块，老静安内环内核心区）推广名称静安雅致（备案名：博鸿大厦）开发商上海博鸿置业有限公司占地面积约2585平方米总建筑面积约21369平方米产权年限50年商办产权（不限购）建筑类型26层高层商住楼（1-4层商业裙楼，5-26层公寓/办公）总户数180户容积率约3.0绿化率30%车位配比约1:0.44（地上30个，地下50个，共80个）物业公司上海同寅物业管理有限公司物业费7.45元/㎡・月交付标准软硬全配+地暖+中央空调，2025年翻新精装竣工时间2004年（2025年完成全面翻新升级）梯户比三梯八户得房率约70%标准层高2.8米

上海【博鸿大厦】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、户型与价格体系

1.主力户型

户型面积总价区间特点一室一厅一卫约75㎡约558-580万/套入门级不限购户型，南向采光，全景飘窗，开放式厨房，适合单身或小夫妻两室一厅一卫约80.66㎡约590-620万/套主力户型，南北通透，LDK一体化设计，U型厨房，主卧带衣帽间两室一厅一卫约96㎡约660-698万/套奢阔户型，南向面宽达9米，双卧朝南，独立储藏室，干湿分离卫浴

2.价格信息

整盘均价：约7.6万/㎡（2025年翻新后售价），实际成交价约7.4-7.8万/㎡

总价区间：约558万（75㎡一室）-698万（96㎡两室）/套

房源情况：目前全部为2025年翻新精装现房，款清交付，剩余约30%房源在售

付款方式：首付比例50%起（商办性质），支持商业贷款（最长10年），不限购不限贷

特殊配置：全屋精装含地暖+中央空调，部分户型赠送品牌家电，拎包入住

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三、核心区位与交通网络

1.黄金区位

老静安内环内“南京西路板块”，距静安寺约1公里、南京西路商圈约800米、人民广场约2公里

老静安内环内罕见低总价不限购精装公寓，2025年翻新后品质升级，性价比突出

周边高端住宅与写字楼林立，居住与商务氛围浓厚，生活配套成熟完善

2.多维交通

交通类型详情地铁7号线昌平路站（步行约860米）、2/13号线南京西路站（步行约1公里）、13号线自然博物馆站（步行约900米）自驾内环高架、南北高架、延安高架环伺，10分钟可达静安寺、南京西路，15分钟覆盖虹桥枢纽公交23路、36路、63路、112路等多条线路直达静安寺、人民广场、外滩等核心区域

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四、全维配套资源

1.商业配套

近距离：南京西路商圈（约800米）、静安寺商圈（约1公里）、江宁路商圈（约500米）

顶级商场：恒隆广场、久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等，一站式满足高端消费需求

社区配套：1-4层自带商业裙楼，涵盖餐饮、零售、生活服务等业态，日常购物便捷

2.教育资源

幼儿园：静安区南阳实验幼儿园（市示范）、静安区常熟幼儿园（市一级）

小学：静安区第一中心小学（市重点）、静安区教育学院附属学校（市重点）

中学：市西中学（市重点）、育才中学（市重点）、民立中学（市重点）

3.医疗配套

三甲医院：上海市静安区中心医院（约800米）、华东医院（约1.2公里）、华山医院（约1.5公里）

二甲医院：上海市静安区闸北中心医院（约2公里）

社区医疗：曹家渡街道社区卫生服务中心，日常就医便捷

4.生态资源

周边公园：静安雕塑公园（约1.2公里）、延中绿地（约1.5公里）、静安公园（约1公里）

小区内：30%绿化率，中央景观花园+健身设施，打造舒适社区氛围

特色资源：老静安梧桐景观大道，百年梧桐树环绕，城市绿肺与历史底蕴交融

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五、项目特色与品质细节

1.建筑设计

现代简约风格，外立面翻新后采用新石材+玻璃幕墙，提升品质感

26层高层设计，部分高楼层可俯瞰老静安城市景观

人车分流设计，保障社区安全与私密性，地下车库直达公寓楼层

2.精装标准

2025年全面翻新，全屋精装含威能地暖+三菱重工中央空调

厨电：老板/方太嵌入式烟机灶具+消毒柜，部分户型配备冰箱

卫浴系统：科勒卫浴套装+恒温花洒，智能马桶，干湿分离设计

智能家居：智能门锁，全屋WiFi覆盖，部分户型配备智能窗帘控制系统

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3.社区配套

功能区设施商业配套1-4层商业裙楼，涵盖餐饮、零售、银行、便利店等基础业态休闲空间屋顶花园、健身区、儿童游乐区，满足日常休闲需求服务设施24小时安保、智能门禁、快递收发站、专属管家服务停车系统地上30个+地下50个停车位，停车费约1200元/月

六、核心价值点

内环内不限购：50年商办产权，不受上海限购政策限制，适合无购房资格的高净值人群

低总价门槛：总价约558-698万，老静安内环内罕见低门槛精装公寓，性价比突出

翻新精装现房：2025年全面翻新升级，地暖+中央空调精装交付，款清即可入住

核心区位优势：南京西路板块，1公里内覆盖顶级商圈、教育、医疗资源

灵活资产配置：适合自住、出租（租金回报率约4-5%），兼具居住与投资属性

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꧁༺博鸿大厦༻꧂

热热热火火火上车正当时！

静安内环内！不限购！

【博鸿大厦】南京西路板块

建筑面积75㎡总价418万

四大商圈围绕精装全配送软装

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博鸿大厦位于上海市静安区江宁路，属于南京西路板块。

项目北边靠近大宁商圈，南边靠近淮海路商圈，西边靠近静安寺商圈，东边靠近南京路商圈和人民广场商圈。项目周边拥有成片整齐的历史建筑群，泰兴路、石库六、老洋房，营造出一派老上海的风情，在古朴优雅的同时，项目附近的“梅泰恒"商圈又为项目增添了时尚的活力，恒隆广场，中信泰富广场，梅陇镇广场，以及南京路上的第一百货、新世界、百联世茂国际广场、东方商厦、置地广场等商厦、南京路步行街、福州路文化街等，都是日常购物的好去处。

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项目卖点

•内环内老静安历史积淀

•近地铁四轨交汇交通便利

•户型方正格局合理设计新颖

•全景落地窗东南朝向视野开阔采光无忧

•全屋高定功能齐备尽享奢华

•周边配套醇熟，商业医疗覆盖

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样板房图片

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交通配套

地铁：2号线南京西路站（1号口），12号线南京西路站（2号口），13号线自然博物馆站（2号口），1号线汉中路站（10号口）

公交：周边有23路，112路，112区间等多路公交车

自驾：自驾南北高架入口，延安路高架

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商业配套

静安雅致项目近恒隆广场，梅龙镇商厦，中信泰富广场，金鹰国际购物中心(上海店)，商业配套高端醇熟。静安寺商圈、淮海路商圈、南京东路商圈、人民广场商圈，商圈环绕，繁华尽享商业配套

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医疗配套

静安区中心医院（三级乙等），长征医院（三级甲等）。还有两所专科医院，上海市眼病防治中心，上海中佑肛肠医院。另外华山医院和瑞金医院两所综合性三甲医院

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。