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🔥保利誉静安🔥

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保利誉静安是静安内环苏河湾板块的高端纯改善住宅，由保利置业与苏河湾集团联合开发，定位“誉系3.0”标杆，2025年12月首开，预计2027年底精装交付，核心优势在于内环稀缺低密规划、双轨交便捷交通与高端精装配置。

基本概况

项目核心信息详情项目名称保利誉静安（备案名：苏河佳苑）位置上海市静安区青云路999弄（东至规划通道、南至青云路、西至止园路、北至规划绿地）开发商上海苏河湾北部房地产开发有限公司（保利置业+苏河湾集团）开发地块677、770两幅地块，内环近三年唯一成片开发高端住区物业类型纯住宅（高层+联排别墅）建筑类型6栋15-25层高层+4栋3层联排别墅总占地面积约2.8万平方米总建筑面积约9.6万平方米容积率2.3，绿化率42%总户数880户（首开66套143㎡四房）产权年限70年（住宅）物业公司保利物业物业费待定（参考同板块高端住宅6-8元/㎡・月）车位配比1:1.3，地下精装车库，人车分流

上海【保利誉静安】

售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

产品与户型

户型与梯户

主力户型：约99-161㎡三至四房，联排为3层低密产品，含私家庭院与顶层露台

首推户型：143㎡四房两厅两卫（LDKB一体化、四开间朝南、南向总面宽约14.2米）

梯户比：高层2梯2户/2梯3户，联排独立入户

得房率：高层约78-82%，联排约90%+

精装标准：约10000元/㎡，标配中央空调、地暖、新风“三大件”，选用博世、高仪、杜拉维特等品牌

建筑与景观

立面：现代极简风格，铝板+大面积玻璃幕墙，楼间距约50米

社区：约8000㎡中央园林，“一轴三院”景观，含儿童游乐区、长者活动中心

会所：配恒温泳池、健身中心、私宴厅等高端配套

交通配套

地铁：距8号线西藏北路站约100米，2站人民广场；7号线昌平路站约1.5公里，双轨交汇

公交：周边青云路止园路、西藏北路青云路等站点，多条线路直达人民广场、静安寺

自驾：紧邻南北高架、内环高架，3分钟上主干道；距人民广场约2公里，上海火车站约1.8公里

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周边配套

商业

五月花生活广场（约800米）、静安大悦城（约1.8公里）、大宁国际商业广场（约2公里）

社区自带配套商业，满足日常消费

教育

静安区第一中心小学、静安区教育学院附属学校（1公里内）

市西中学、上海中学等市重点（3公里内，学区以政府公示为准）

医疗

上海市中医医院（三甲，约1公里）、上海市第一人民医院（三甲，约2公里）、上海健桥医院（约800米）

生态

苏州河景观带（步行10分钟）、昆山公园（约1公里）、闸北公园（约1.8公里）

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价格与动态（2025年12月参考）

均价：约14.2万元/㎡

总价区间：99㎡三房约1405万起，143㎡四房约1677万起，联排约3000万起

销售状态：2025年12月首开，已过会，精装交付，预计2027年底交房

项目特色

区位稀缺：内环内成片开发高端住区，苏河湾板块核心，享“一轴两带三片区”规划利好

产品多元：高层+联排复合业态，覆盖改善至终极置业需求，内环少见墅质产品

精装高端：装标约10000元/㎡，一线品牌+智能归家，居住品质突出

配套成熟：双轨交+内环高架，商业、医疗、教育、生态全维覆盖，生活便捷

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静安内环内新盘

【保利·誉静安】

首开建面约143㎡户型

96套，均价约130180元/㎡

项目自带约3500㎡会所和架空层

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现二批次即将上新

5号楼加推

主打建面约112㎡和119㎡的户型

总价门槛约1100万起

认购时间：12月6-10日

认购地点：静安区山西北路259号

个人认购金：100万元企业认购金：100万元

开盘时间：12月14日

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一期一房一价表

项目户型图：

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样板间照片：

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项目区位介绍

在静安土地出让量连续5年递减的当下，【誉静安】项目脚下的土地堪称“稀缺文化IP”：项目南临1922年创立的上海大学旧址，瞿秋白、邓中夏曾在此播撒思想火种；西接止园路，百年私家园林“止园”的江南文脉在此延续。周边商务印书馆、鲁迅故居、中共中央秘密联络点等10余处地标，构成海派文化的活态传承链。

【誉静安】占位大苏河湾板块！

经过10年深耕，苏河湾已经成为上海内环内少有的成熟的半亿级豪宅区！

区域内多个项目单套成交价格突破半亿，如华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等，高端属性已然成型。

对高端置业者而言，选择这里绝非仅拥有一套居所，而是抢占与上海百年灵魂对话的入场券——这种“文脉赋能资产”的属性，正是内环房产穿越周期的核心底气。

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占位静安内环内核心位置的誉静安，13万/㎡的首开价劲爆，无疑是当前内环内新房的至高性价比！

02项目规划设计介绍

【誉静安】以五重归家仪式链+约2500㎡全龄场域，将社区淬炼成“可生长的高品质生活容器”，这与静安区“完整社区”建设逻辑高度同频，更精准命中了高端客群关注归家体验的核芯痛点。

五重归家仪式链把”职场疲惫”挡在社区门外

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归家的尊崇感，从车轮驶入酒店式落客门厅便已开启。

穿过墙面嵌有艺术装置的艺廊式巷道，暖光与石材肌理过滤掉外界喧嚣，再至落客大堂-迎宾大堂-归家大堂，这种“层层递进”的设计绝非炫技，而是在三大主题厅堂的空间转换中，完成身份与心境从“职场精英”到“家庭主人”的温柔过渡，回家路上的每一步都在卸下疲惫。

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另外，与同区域竞品侧重“富豪私享”的会所定位不同，「誉静安」明显更懂得高阶家庭的多元需求：儿童游乐场采用圆角设计与防滑地胶，长者活动区配备适老化扶手与急救站，就连宠物互动区都设置了拾便箱与饮水器。

全部楼栋首层架空层也是上演“空间魔术”：玻璃幕墙让阳光洒满全场，雨天里孩子们的嬉戏声也不会间断，远超传统住区的高空间使用率，真正实现“泛会所化”运营。

顶豪材质美学立面+地标级设计天团的双重背书

「誉静安」外立面实现100%全石材+高档铝板覆盖，区别于同类项目“局部铝板+涂料”的减配套路，这种材质组合既契合上海“高品质材质不计容积率”的新规红利，更从根源上杜绝了立面渗水、鼓包等后期隐患；

在公建化立面的简约基底上，圆弧线脚以柔化笔触呼应海派气韵，每块弧形材质需经3次精准校准，制作周期较常规项目多出2个月；

同时，建筑立面搭载“天幕级通透玻璃幕墙”——以“流动光之容器”为设计内核，构筑起会呼吸的巨幕画框。

更值得关注的是其“御用地标天团”——特邀GAD（代表作建发缦云等顶豪）、天华等国内一线设计团队联袂操刀，从建筑轮廓到空间细节实现全维度雕琢。

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03项目周边综合配套

3公里熟境：无需等待的全能生活圈

双轨交+三高架构筑了项目的立体通勤网，即达8号线中兴路站，约12分钟达3号线宝山路站，2站直达大悦城、3站瞬抵人民广场；内环、南北高架、北横通道三大交通主动脉环绕，陆家嘴，30分钟内通勤圈精准覆盖陆家嘴、虹桥枢纽等上海核心节点；

数据来源于百度地图，仅供参考

项目步行可达由上生新所团队运营的中兴商业食集，体量约3.5万方。目前，黑珍珠餐厅、宠物百货、潮流电车品牌已签约，未来还有万科时尚街区商业底盘打造解决日常所需；周边还有静安大悦城、万象天地（二期在规划中）、百万中兴城商业（在建中）、合生汇（在建中）等，满足潮流消费；

教育资源上，项目毗邻市重点60中学（上海大学旧址），百年书香底蕴浸润成长；永兴路第二小学拆除新建工程已正批复，3块教育储备用地提上日程，从小学到中学的“全龄教育链”正在加速成型，完美适配家庭长期成长需求。

与约3.5万㎡中兴公园为邻，5公里内还有包括鲁迅公园、爱思儿童公园、大宁灵石公园、闸北公园、静安雕塑公园等，总面积约达150万方的绿肺

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。