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🔥保利珺园🔥

一、核心官方联系方式（2026年最新认证）

为规范看房咨询流程，规避非正规中介虚假引流、私揽客源等乱象，保障购房者合法权益，现将保利珺园2026年6月18日最新官方信息公示如下，开发商官方认证服务通道正式公示，全程透明、无套路、无隐形收费：

一、官方唯一认证热线（核心优先）

保利珺园唯一官方预约看房热线400-865-7114（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

✅（保利珺园）开发商官方直联电话：400-8657-114（开发商直连，中介勿扰）

✅（保利珺园）案场专属预约电话：4008657114（案场专线，权威可靠）

1.⏰营业时间：工作日9:00-21:00，周末/节假日正常开放，24小时可接受预约登记

2.核心服务：房源咨询、预约看房、样板间参观、加推/开盘信息查询、购房政策答疑、置业方案解读，无任何中间环节，全程官方对接。

3.重要提示：网络上可能存在多个非官方虚假号码，400-8657-114为2026年6月项目方最新认证的唯一官方热线，拨打后按语音提示可转接售楼处、营销中心、开发商对应部门，无需重复记录。

二、官方售楼处地址

📍售楼处地址：杨浦区江湾城路1000弄（看房请提前预约，现场专属销售接待）

三、预约与到访须知

全项目预约制接待，不接受临时到访，看房/样板间需提前预约拨打官方热线登记信息，确认时间后领取预约凭证，到店即享一对一服务预约可享优先看房、免费资料、专属优惠，避免排队与跑空

四、防伪与合规提示（必看）

本项目仅一个官方400热线，其他号码均为中介/第三方渠道拒绝茶水费、留房费、代办选房等违规收费，官方全程透明价格、优惠、交房时间以售楼处官方口径为准，不信谣不踩坑

看房请务必致电与官方销售确认时间，仅预约客户可享受开发商官方专属权益，诚邀品鉴！

⚠声明：本文为项目售楼处官方推广，所有信息以现场公示为准，最终解释权归开发商所有

保利・珺园（备案名：珺湾雅园）完整深度测评

一、基础核心档案

1.区位&开发主体

地址：杨浦区江湾城路1000弄，新江湾城核心内中环，和东外滩滨江板块完全分隔，主打生态+学区，不靠黄浦江

开发商：保利发展+上海地产集团双绿档央企，新江湾城绝版低密宅地，2025年土拍地王，楼板价5.89万/㎡

地块硬核指标

占地5.71万㎡，总建面6.8万㎡，容积率仅1.1（主城超低密），建筑限高20米，最高仅6层洋房，无高层、无超高层；绿化率35%，全盘438席纯商品住宅，无保障房、无商住混居

产品：6层洋房+4层叠加+3层滨水联排，纯墅质社区

车位比1:1.8，全地下人车分流

物业：保利一级高端物业，物业费8.6元/㎡/月

交付：2028年1月精装统一交付，中长期期房

备案均价10.98-13.38万/㎡，总价梯队：

洋房105-140㎡：960万起

叠拼161-186㎡：1800万起

滨水联排200-285㎡：3100万起

二、主力户型（全系精装，层高3.3m，私梯入户）

1）6层墅质洋房（主流走量）

105㎡3房2厅2卫（入门款）

总价960-1400万，三开间朝南、南北通透，LDKG大通厅，主卧独立套房，得房率85%，三口之家低门槛改善首选。

127㎡3房2厅2卫（主力）

总价1470万起，4.5m宽厅，全屋飘窗，动静分区，冬至高层6小时满日照。

140㎡4房2厅2卫（洋房楼王）

总价1650万起，四叶草零过道，四开间朝南，独立家政间，二胎家庭顶配洋房。

2）4层叠加别墅（改善进阶）

161-186㎡，总价1800-2160万；地上4层+地下6.6米挑高双层拓展，下叠带南向庭院，上叠带星空大露台，私梯前厅，四房三卫双套房，实得面积翻倍。

3）3层滨水联排（藏品顶配）

200-285㎡，总价3100万起；沿社区内部水系排布，南北双庭院，地上3层+双层地下室，预留家用电梯井，5-6套房格局，可做私宴、影音、酒窖、独立保姆套间。

三、精装标准&社区私享配套

精装配置（高端一线装标）

冷暖：大金中央空调+威能地暖+霍尼韦尔全屋新风

厨电：洋房配博世全套；叠拼/联排升级嘉格纳嵌入式蒸烤一体机、冰箱、洗碗机

卫浴：杜拉维特洁具、高仪暗装恒温五金、智能马桶

附加：3M全屋净水、三层中空Low-E隔音玻璃、法式石材铝板外立面、全屋定制收纳、全屋智能系统

社区专属配套

约3000㎡法式庄园会所

恒温标准泳池、专业健身瑜伽区、私宴包厢、红酒储藏室、茶室、亲子托管空间，438户人均配套资源充足

法式中央园林+双水系景观

内部中央景观轴+两条天然滨水河道，五重分层植被，全龄架空活动空间，社区无沿街嘈杂商业，纯静谧居住。

社区外围24万方原生生态湿地走廊，开窗直面城市绿地，负氧环境拉满

四、交通、商业、教育、医疗

轨道交通（明显短板）

最近10号线国帆路站步行约1080米（10-12分钟），10号线3站直达五角场；远期规划20/24号线，短期依赖自驾/公交补充；对比东外滩400米内双轨楼盘，地铁通勤便利性偏弱自驾：军工路快速路、中环、逸仙高架，15分钟直达陆家嘴、20分钟北外滩。

商业（全部成熟兑现，无需等待）

380米直达新江湾生活广场；3公里覆盖五角场万达、合生汇、悠方购物中心，商超、餐饮、亲子业态齐全，无东外滩大片在建工地、旧改扬尘困扰

教育（板块核心王牌优势，碾压东外滩所有楼盘）

新江湾杨浦教育天花板，全龄名校集群（新房不承诺对口，仅板块资源描述）

小学：复旦科技园小学、新江湾城实验小学

中学：兰生复旦、同济一附中、复旦附中分校

周边复旦、上财、同济江湾校区环绕，高知邻里圈层纯粹，重视子女教育家庭首选

生态&医疗

生态：北侧、东侧环绕7.35公顷原生湿地公园、24万方生态走廊，主城区稀缺大面积绿地，居住静谧度、空气质量远优于老城滨江界面

三甲医疗：长海医院、肺科医院、红房子杨浦分院，10分钟自驾全覆盖。

五、项目核心优势

1.1极致超低密，主城绝版地块

上海内中环近15年少有容积率1.1纯低密住区，最高仅6层洋房，无高层遮挡，楼间距开阔，私密性、采光全面碾压东外滩2.0-2.5容积率大盘。

新江湾顶级教育资源

东外滩楼盘仅普通公办，本盘周边全梯队名校，高知家庭聚集，学区自住、二手流通受众更广。

生态环境断层领先

湿地、水系、城市公园三重绿化，无主干道噪音、无老旧厂房界面，适合老人、小孩长期居住。

双央企开发，持有成本低

保利+上海地产资金稳健；物业费8.6元/㎡，低于东外滩绝大多数顶豪（9.8-25.88元），长期持有压力小。

产品覆盖全改善预算

960万洋房起步，3000万级滨水联排封顶，一套社区兼顾首改、深度改善、终极墅居需求。

配套现成成熟

入住即享完整商圈、学校、医疗，不像东外滩定海/杨树浦片区需等待数年旧改兑现。

六、短板&购房避坑

无黄浦江景观，不在内环内

最大硬伤，完全不靠滨江，无一线江景、陆家嘴天际线视野；地段能级、滨江城市更新红利弱于内环东外滩（缦云、翠湖滨江等），长期资产增值上限更低。

地铁步行距离超1公里

每日纯地铁通勤客户不友好，更适配自驾家庭；对比保利外滩启、桐安里400米内双轨盘差距明显。

交付周期极长（2028年初）

对比翠湖滨江现房、缦云/桐安里2026年底准现房，多等待1年以上，资金占用成本高。

板块客群单一，流通圈层窄

新江湾主打学区自住，金融、滨江产业客群少；对比东外滩，二手接盘群体覆盖面更小。

保利珺园三批次本月即将加推!

涵盖建面约161-190㎡叠拼墅邸、建面约200-285㎡滨水联排,以及建面约105-140㎡墅质洋房三大业态。

作为上海等待了15年的1.1容积率低密滨水墅区,坐拥难以复制的板块价值、具有前瞻性的产品力,更首创大健康理念增加资产延展性,实为不可多得的家族恒产,每一席都是限量版藏品。

从首开三冠王到如今的热势不息,保利珺园凭借难以复制的板块价值、具有前瞻性的产品力,更首创科技的生命跨代体系,持续领跑上海高端改善市场。而其中最受欢迎的洋房产品,更是深受市场的一致好评。

据悉：保利珺园建面约127㎡-140㎡墅质洋房全盘更是所剩不多,正式进入收官倒计时,卖一套少一套!

为什么保利·珺园能有这样的热度?

原因很简单,保利·珺园每一个维度单独拿出来都是当前上海豪宅市场的天花板存在!

从纽约中央公园西的顶豪群,到伦敦海德公园一号,从香港半山的传世宅邸,到北京缦合纵观世界塔尖豪宅的传奇。

从来都不只是建筑的雕琢,而是对不可复制稀缺价值的绝对占有,这份占有,藏着六大核心价值,缺一不可,让保利珺园成为2026年上海更具统治力的塔尖资产!

保利珺园

久候15年惟此1.1容积率低密滨水墅邸

三批次加推在即

建面约200-225㎡滨水联排

180㎡叠拼墅邸、105-127㎡墅质洋房

保利·珺园叠墅产品有多惊艳？

成交数据说明一切：4月上海市区新房别墅成交中，每3套就有1套是保利珺园！

这个数据背后，是预算2300-2500万的塔尖人群，用真金白银做出的选择：

保利·珺园叠墅产品，已成为上海市区低密资产中难以复制的稀贵资产！

实拍图

项目二批次叠墅产品仅12套，其中，上叠户型单价13-14.3万/m²，下叠户型单价13-14.7万/m²，主力总价都在2300-2500万之间

老实讲，在当前这个市场，2300-2500万，同时满足市区、有天有地的墅居体验、超160m²得房率还有真高知圈层，保利·珺园叠墅产品几乎是惟一的选择！

四房四卫+双套房，超高实得率将生活无限延展！

市面上180㎡左右的叠墅，通常只有主卧一个套房，次卧共享公卫，空间分配天然失衡！

而保利珺园在180㎡叠墅里，做了四房四卫+双套房平权设计，对比市面上同面积段产品，可以说是碾压级的居住革新！

我们把上叠和下叠拆开来看：

示意图

·有天有地的双露台上叠，生活颗粒度拉满！

在保利珺园，上叠不再是和整栋楼共用一个大堂，北向独立入户的设计，让上叠业主拥有专属的归家动线！

这种错开让上叠具备了尊贵的私享体验，这也是其他叠墅很难享有的！

独立入户示意图

起居层露台，将生活的日常延伸至无限！

上叠起居层与露台相连，早晨的咖啡、午后的日光、傍晚的微风——露台让这些日常片段都有了更开阔的承载

实拍图

宠物有了晒太阳的地方，孩子有了吹泡泡的空间，生活的颗粒度被拉满了

露台层，上叠的点睛之笔！

这是保利珺园上叠户型的惊喜彩蛋！

实拍图

·下叠：最大约120㎡花园，将空间拓展到极致

下叠的核心价值是极致空间！

宅前花园，最大边套约120㎡

约120㎡的花园，可以是一整片草坪让孩子奔跑，可以是女主人的法式花圃，可以是男主人的户外茶室，可以是一家人的周末烧烤区

实拍图

它不是一个点缀，而是一个能承载完整户外生活的场域！

实拍图

约6.5米宽厅与近40m²客厅，LDKG一体化设计的0空间浪费设计，孩子奔跑、友人畅谈都更宽敞！

实拍图

保利珺园的上下叠都配置独立地下室，这在叠墅产品中，也是非常少见的！

③首发弥散氧系统，全维塔尖住宅健康体系！

保利珺园在上海住宅中首创引入弥散氧系统，通过无感、均匀、持续的技术手段，将90%的纯氧弥散在家的空气中，给业主带来森林生态的清新空气，每一口呼吸都是滋养

实拍图

项目二批次项目联排产品仅13套，单价14.1-16.8万/m²，总价2800-4900万，楼栋双面邻水，可以说是整个上海终极置业的不二之选！

再来说说产品力：

·独栋级尺度，超高实得率，全上海找不到第二个！

上海2010年前后的联排产品，面宽普遍只有6-7米，进深拉到12-14米，客厅像一条走廊，中间区域永远照不到阳光，这样的房子住久了，显然已经与购房者的终极置业需求脱节！

保利·珺园打破传统联排长条暗房局限，直接将联排产品的面宽拉到9-11米，采光通风、视野MAX！

边套更做到三层主卧270°环幕视野，把一套观景宅邸嵌进了湿地公园里！

超260%实得率，高挑空地下室、星空露台、宅前9-10花园全都媲美独栋！

·地下两层+南北双采光窗，将空间极致扩展！

传统联排的地下室，往往是整栋房子最被将就的空间，层高不够、采光不足、通风不畅——最后沦落为堆杂物的地方，一年到头也下不去几次

而珺园联排的地下两层，偏偏不将就！

约6米的层高（局部4.4米），配合南北双采光窗，带来绝佳的采光、通风体验，阳光可以从两个方向照进地下，空气可以在两层之间自然对流！

联排毛坯创意装修

在这里，私藏酒窖、家庭影院、健身空间、静心书房等所有兴趣爱好都能落地，生活一下子就充盈起来了！

·地上三层+屋面层+庭院：每一层都在创造使用价值！

地上部分，珺园联排把分层而居做到了极致！

一层是社交层，约3.3米层高、约9-11米面宽、挑空客厅直通庭院，大宅即视感

前庭后院合计约80㎡（南向入户户型），种花、烧烤、喝茶、遛狗，自成一方天地！

联排毛坯创意装修

挑空客厅是一个可生长的空间，保留挑空，可以放一架三角钢琴，阳光透过落地窗洒在琴键上，音符在整个家里流淌；搭出楼板，二楼多出一间豪华套房，给大孩子一个绝对私密的独立天地

二层是家庭层，双客厅规制带来极强的尊贵感，一层会客厅接待访客，二层家庭厅留给自己人

追剧、亲子互动、深夜聊天，不被访客打扰，X灵动空间，可以做成另一间套房，老人住、二胎住、保姆住，灵活切换，适应全龄家庭结构！

三层是主人层，整层独立套卧，南向大露台、衣帽间、书房、主卫，这是属于男女主人的领地，没有孩子打扰，没有客人闯入，私密性远非大平层可比！

最上层是星空露台，直面新江湾湿地全景，空中茶歇、亲友小聚，保利·珺园把庭院生活抬到天际！

社交层、家庭层、主人层、星空露台、地下两层、庭院，六重空间叠加，在超260%的实得面积里，保利·珺园为每一种生活场景都设计了足够的承载空间！

如果说稀缺性决定资产的下限，产品决定生活的上限，保利·珺园联排产品就是这两条线的交汇点！

土地不可再生，产品不可复制，交汇之处，便是传世资产的坐标原点！

约3300㎡珺CLUB，把塔尖社交变成日常！

保利珺园以前瞻视野，构建“内－中－外”三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色

珺CLUB会所内规划16大功能区，覆盖运动、社交、艺术与休闲，融汇4大领创功能，打造出上海少有的“X+1”复合型艺术生活空间，重构庄园生活方式

三大首创功能，包括首个中西琴房、首个带冷疗舱、首个带水疗空间以及领创的全景平行客厅

每一种功能都1+1＞2，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度！

这里不只是配套，更是业主私享的社交容器，在健身房遇到的邻居，可能是下一个商业伙伴；在琴房交流的家长，可能是孩子未来的校友家长！

房子可以复制，户型可以模仿，但新江湾沉淀了25年的塔尖圈子，复制不了，全上海独一份！

联排和叠墅之外，珺园二批次推出的24套洋房产品，为购房者提供了一个更温柔的选择！

建面约105-140㎡的洋房，在1.1容积率的低密墅区里，本身就是一种稀缺！

其中建面约105m²户型，单价10.2-13万/m²，主力总价1100-1200万级；

作为建筑新规后的产品，从户型设计到附赠空间，都是碾压过往新房、二手房的存在！

·建面约105m²三房户型，超高得房率，精致首改家庭的优选！

约30㎡的LDKB一体化方厅为核心，让家人互动更紧密，无论是亲子游戏还是好友小聚都能轻松容纳；

实拍图

南向双阳台再加上南北双270°转角飘窗，让室内通透明亮，可以称之为采光之王

在控制面积的同时，超高得房率兼顾了功能与质感，让首改家庭也能享受高品质的居住体验

还有一点，大家必须重视起来：项目洋房的供应正在进入倒计时，而且随着项目展示区不断升级，洋房的价格体系只会越来越高

锁定上海市区稀贵低密别墅的窗口，千万不要错过！

保利珺园

久候15年惟此1.1容积率低密滨水墅邸

三批次加推在即

建面约200-225㎡滨水联排

180㎡叠拼墅邸、105-127㎡墅质洋房

✴️保利珺园售楼处电话：400-8657-114（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

✴️保利珺园营销中心电话：400-8657-114（官方营销中心认证｜无中介｜24小时全天候响应｜平台审核长期有效）

✴️保利珺园开发商电话：400-865-7114（开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜个人隐私保障）

✴️保利珺园展示中心电话：4008657114（24小时在线预约｜VR实景看房｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

可咨询服务：保利珺园房价特价信息、优惠政策、在售户型图、项目介绍、在售房源、周边配套、VR看房、楼盘图、沙盘图、位置图、配套图、售楼处地址足不出户，专属销售1V1全程讲解，我们诚挚欢迎您致电预约看房！

2026年买房核心思路：告别普涨，锚定核心，理性算账

2026年楼市彻底告别“闭眼买必涨”的普涨时代，进入“分化加剧、价值回归、自住为本”的新阶段。核心思路可概括为：放弃投机幻想、聚焦核心资产、严控杠杆风险、分层精准决策，买房逻辑从“赌涨幅”转向“算价值、稳流通、保居住”。

一、城市选择：优先“人口+产业”双强，坚决规避弱能级

楼市分化的本质是城市信用分层，2026年买房先选对城市，再挑板块。

首选一线与强二线核心区：聚焦北上广深及杭州、成都、苏州等人口持续净流入、产业扎实（AI、新能源、高端制造）的城市，核心区土地稀缺、需求坚挺，是资产保值的基本盘。

慎选普通二线与都市圈远郊：仅考虑主城核心地段，避开无产业支撑的“睡城”；都市圈卫星城只选与主城通勤30分钟内、产业联动的区域。

坚决避开三四线及县城：这类城市人口外流、库存高企（部分去化周期超150个月），远郊大盘、文旅盘、无产业新区房源大概率持续贬值，转手困难。

二、板块与产品：锚定“成熟配套+品质次新”，流动性为王

同一城市内，板块与产品的价值差距远超想象，核心是选“抗跌好流通”的标的。

板块优先级：成熟主城＞地铁沿线（已通车）＞优质学区＞产业集聚区；坚决避开“三无板块”（无地铁、无学区、无产业）。

产品选择：刚需优先90㎡左右紧凑次新房（5-15年房龄），兼顾自住与流通；改善聚焦120-180㎡低密度洋房或小高层，看重物业品质、绿色建筑标准。

避坑关键：远离期房（交付风险高）、老破小（无学区无电梯）、远郊大户型（流通性极差）；优先现房或准现房，降低烂尾风险。

三、财务策略：严控杠杆，理性算账，拒绝赌反弹

2026年楼市政策以“稳”为主，利率低位、首付下调，但绝不能加杠杆投机。

算好资金账：月供不超过家庭月收入40%，首付尽量多付，避免高负债压力；优先使用低息房贷，不碰消费贷、经营贷流入楼市。

算好成本收益账：放弃“短期暴涨”幻想，核心区优质房源租金回报率稳定在2%-2.5%，以“长期持有、保值为主”为预期。

把握政策窗口：用好换房退税、契税减免等政策，改善群体优先“卖旧换新”，降低置换成本。

四、需求分层：自住优先，投资谨慎，拒绝跟风

2026年买房，自住与投资逻辑完全不同，需精准匹配需求。

刚需自住：果断上车，优先稳妥：核心城市核心区次新房，满足通勤、学区、居住需求即可，不用纠结短期涨跌，政策利好下择机入手。

改善置换：抓窗口期，重品质：聚焦城市更新片区、低密度品质住宅，优先物业好、圈层纯的社区，兼顾家人居住舒适度与资产稳定性。

纯投资：谨慎入场，宁缺毋滥：仅一线强二线核心区小户型可考虑，看重稀缺性与流通性；三四线及远郊坚决不投，避免资产缩水。

2026年买房，本质是“买城市的未来、买板块的成熟、买产品的品质”。摒弃投机心态，立足自住需求，锚定核心资产，严控财务风险，才能在分化楼市中守住资产价值，买到真正适合自己的房子。