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龙湖开年真是拿地势头极猛，分别以12750(折实约)元/㎡和12034元/㎡，将梧田板块 B10 和 F06 两块地收入囊中，俨然龙湖是要决定深耕梧田板块。

（ 20年1月 梧田板块龙湖项目分布）

随着今早F06地块的落袋，龙湖的心终于放下了，因为这盘大棋已初见倪端，显然在今后两年梧田板块的价格走势上，龙湖都将掌握极重的“话语权”。

再看即将开盘的天钜，地价13678元/㎡，均价折后28326元/㎡。在项目诸多不利因素的情况下又以明显高于购房者心里预期的价格面市，不合理似乎也有了解释余地。

（龙湖天钜 ）

龙湖本番表现你认为到底是，在春江天玺近乎售罄的影响下的信心膨胀？

还是战略考虑，不求快速去化，只为今后板块价格可以上一个台阶，做的一个价格支撑点？

我们相信时间和市场会给出答案。

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快速回顾

地块信息：

温州生命健康小镇茶白片区上蔡单元A片区地块

占地面积：23997㎡ ；

容积率：2.6

建筑面积：56485㎡

楼面价：13678元/㎡

溢价率：18.93%

竞得者：龙湖

出让时间：2019年06月20日

项目位于梧田，万象城以南800米，温瑞大道旁与学府北路交叉口，紧邻三洋湿地

（龙湖·天钜 区位图）

基础信息：

建筑类型：高层+洋房

外立面：铝板+玻璃+真石漆

物业：龙湖智慧服务（龙湖物业）

物业费：高层约 3.6元/㎡（待定）

户数：144+312=456户

车位数量：214+458=672个

详细回顾通道：龙湖·天钜，湿地洋房值得你用积蓄购买吗？

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预售信息篇

（一）预售时间：2020年1月11日上午9:30准时开盘 ；

（二）预售地点：温州市喜来登酒店4楼锦绣厅；

（三）交付时间：2022年9月30日开始集中交付

（三）装标：高层A标（7#11#） 2800/㎡、

洋房B标（9#10#） 3500/㎡

（四）优惠方案：普惠6%（3天内）+业主会员卡4%

优惠1：参与5万元冻结活动享受总价1%优惠；

优惠2：客户到售楼部参与询价享受总价1%优惠；

优惠3：参与项目开盘活动并成功认购享受总价1%优惠；

优惠4：认购之日起3天内交齐首付并签约享受总价2%优惠；

优惠5：签约前交齐所需所有资料享受总价1%优惠。

优惠6：客户为龙湖业主，拥有龙民银卡客户（客户本人或直系亲属已购买龙湖所开发物业超过或累计超过1000万元业主），可享受房屋总价款1%优惠；

优惠7：客户为龙湖业主，拥有龙民金卡客户（客户本人或直系亲属已购买龙湖所开发物业超过或累计超过1500万元业主），可享受房屋总价款2%优惠；

优惠8：客户为龙湖业主，拥有龙民钻石卡客户（客户本人或直系亲属已购买龙湖所开发物业超过或累计超过2000万元业主），可享受房屋总价款3%优惠；

优惠9：客户为龙湖业主，拥有龙民黑金卡客户（客户本人或直系亲属已购买龙湖所开发物业超过或累计超过3000万元业主），可享受房屋总价款4%优惠；

摘要：普惠94折，一次性无额外优惠，装标固定，装修款单独计算，不享受普惠折扣。

3

开盘楼栋信息

（龙湖·天钜 户型分布图）

一期范畴：7#、9#、10#、11#

开盘户数：共计250户

主力户型：105㎡、128㎡（高层）

126㎡、139㎡（洋房）

建筑层高：2.95米：（7#）；

3.00米：（9#10#11#）；

【高层户型】

【洋房户型】

摘要：主要开北区，小面积相对利用率高，小虎比较推荐高层105和洋房126户型。（但要注意105户型，层高矮一些）

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价格及购房成本篇

（龙湖·天钜一期 产品快速一览表）

（龙湖·天钜一期 购房成本）

摘要：高层单价2.6/2.8万、洋房3万，单价相对“瓯海印象·南府2.2+0.12万、熙悦里2.35+0.18万的价格，刨去装标的差价，还是要高了近1500元/㎡。

【一房一价表】（带装修折实总价）

左右滑动查看更多价格

（折实价）

摘要：价格表一度以为做错了，东西边价差很小，显然龙湖很谨慎，洋房和高层的价差不敢拉太开，导致高层128与洋房126总价几乎一致，冲突较大。（但10栋价格与9栋一致实属难理解）

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日照篇

（龙湖·天钜 楼栋相对关系）

【朝向】项目南偏东11.6度，整体东南朝向

【楼间距】高层约 1:0.8 ，洋房约 1:1

（龙湖·天钜 楼间距示意图）

【日照】

非常幸运我们拿到了南侧安置房的总平。有了相对精准日照依据后，小虎重新做了一遍模拟，可以看到对本期一期开盘楼栋基本没影响。

（A19、A20 地块总平）

（龙湖·天钜 大寒日日照模拟）

从模拟来看，龙湖的高低配布局让高层在下午 2：30 会对洋房的采光产生全方位影响。为此小虎特意做了一个下午 2:30 的 全年日照变化，可以看到从4月开始至9月底，采光遮挡会一直持续，一年内有半年左右是有遮挡的。

（龙湖·天钜 全年日照模拟）

【分户日照时长】

左右滑动查看更多日照

摘要：小区整体西高东低布局与地形原因，西侧的日照相对较短，目前东侧暂无建筑遮挡，洋房相对高层好些，选房时应注意避开11#与7栋低区。

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噪音篇

噪音图制作相对麻烦，但天钜的噪音影响因素较大，还是有必要看看。

讲噪音之前，我们先了解下分贝的概念

“人们用分贝来划分声音的等级。0分贝是人们刚刚能 听到的最弱声——听觉下限。10分贝相当于微风吹落树叶的沙沙声。30～40分贝是较理想的安静环境。超过50分贝就会影响睡眠和休息。70分贝以上会干扰谈话,影响工作效率。长期生活在90分贝以上的噪声环境,会严重影响听力和引起神经衰弱”

（龙湖·天钜 噪音示意图）

（龙湖·天钜 温瑞大道噪音实测）

摘要：小区噪音来源于项目东西两侧的干道，需要注意西侧温瑞大道日均车流约6万辆/天，夜间车流量也较大，且还规划有S3轻轨，是日后的噪音主要来源，建议多往小区内部或偏东侧选择。

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避坑建议篇

1、关于庙：（很可惜，项目南区东侧有永福禅寺，与项目一河之隔仅70米，且根据白象街道办事处回答，暂无拆除打算），如果没庙这张实拍真的超赞

2、务必要避开 10# ;（10#东侧靠近湖心路，南侧为小区车行出入口，平日噪音较难避免；湖心路“路冲”较严重；南侧150米为永福禅寺，且价格与9幢一致）建议选择9#或其他。

3、避开 11# 4层一下；(受南侧9栋，和下午7栋遮挡，全天日照仅3小时），咱不差这总价3万块，请选5层及以上。

4、推荐9#；(按几年前的说法，就是“楼王”的房源，小区正当中，两侧噪音影响小，南侧为河道，南侧楼间距近50米，比其他洋房楼间距近乎多一倍），开发商显然定价并未多考虑，价格与10栋几乎一致，小虎比较推荐当中套126户型，价格与高层128户型仅差10来万，但套内面积就是110和101的区别（洋房得房率高）。

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