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招商康定壹拾玖是招商蛇口于上海静安区打造的旗舰豪宅项目，以下为综合信息整理：

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‌项目概况‌

位置‌：静安区康定路1119弄，隶属老静安核心区域，毗邻14号线武定路站及7号线昌平路站

定位‌：作为“玺系之上”的顶级豪宅，项目融合历史文脉与现代设计，定位为“上海首个都市坡地豪宅”

规模‌：规划5栋高层住宅，共约324套房源，主力户型120-232㎡（三房至四房）

‌产品设计亮点‌

定制化户型

全户型一梯一户设计，支持空间定制化改造（如120㎡户型可调整为一至三房）

首层架空6-7.6米打造泛会所，配置下沉式会所（约1800㎡）及社区配套功能。

建筑美学

立面借鉴伦敦切尔西将军公馆与怀特利酒店设计，采用进口白世茂石材、弧形线条及金属勋章装饰。

窗框采用整体拉弯工艺，石材拼接工艺精度达毫米级。

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‌景观与文脉‌

立体景观‌：通过多级坡地抬升（最高3.6米）打造“九曲花街”式园林，融合邬达克“都市文脉主义”与徐园造园理念。

文化传承‌：地块原为颜料大王故居及张爱玲等文化名人活动地，项目深度融入海派历史元素。

‌配套资源‌

交通‌：地铁14号线武定路站约260米，7号线昌平路站约800米。

商业‌：邻近静安寺商圈（久光百货、嘉里中心等）及淮海中路商圈。

教育/医疗‌：周边有一师附小、市西中学及华山医院（三甲）。

安全性‌：紧邻上海市公安局、静安区人民法院等政府机构。

‌最新动态与价格‌

认筹进展‌：2025年5月首开92套房源，均价预计16-18万元/㎡，总价约2000-4000万。

奖项荣誉‌：2025年5月获凤凰网“长三角好房子样本TOP10”，彰显产品力与文化价值。

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项目通过突破性设计解决了地块先天限制（如“闪电状”地形与公共通道），重新定义了城市顶豪标准

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「康定壹拾玖」

内环老静安稀缺板块

建面约120-230㎡3-4房

房源共计324套 首开房源92套

精装车库 约3000平的会所

样板房提前线上预约

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项目首开建面约120㎡3房和建面约193㎡4房！房源92套

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官方户型图如下

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首先，小区做了抬高处理，整体抬高，最高处超过7米，整个小区形成了错落的格局，在小区内部做台地景观。

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所谓台地，便是将小区内地面整体抬高，与市政道路形成一定的高度落差，这样建造的社区气势磅礴，居高临下。

通过设计，将小区景观打造成了立体台地花园，设置缓坡、下沉式花园、台阶等，让整体景观表现出立体层次感，错落有致。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

抬高之后的小区，整体景观丰富度，大幅提升：落座于约700㎡的落玉水院，眼底尽现堆坡造园的层叠视觉场域！

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

这种一般只存在于公园里的景观设计，这一次，招商将其挪入了私家园林。配合门外梧桐掩映，老静安的调性，跃然纸上。

此外，由于小区地势整体抬高，小区受外界干扰更小，有效隔离外界尘土、噪音，小区整体的私密性和居住的纯粹性更高。

而这一做法，也完美规避了地块本身存在的痛点——通过地块抬高，将地块中公共通道的要求，设计成了小区下穿通道，保持了小区的完整性，足见其构思之精巧！

在社区大门方面，招商“揉石成缎”，用大量石材，通过水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等复杂工艺，塑造了独特的归家仪式感。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

有别于市面上的酒店式归家仪制，康定壹拾玖的归家门头，更像一座美术馆！

其次，外立面独居特点：在主材上，项目采用了沙漠风与白海棠石材，本就质感出众的进口石材，招商还运用了非常复杂的工艺进行雕琢：

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

通过十几道工艺加工，进行了细致的曲线纹理设计，这不仅极大地加大了景墙塑形的难度，同时也意味着更大的材料损耗，这意味着更高的成本！

而其呈现出来的效果，非常惊艳，我们可以先看一波效果图感受一下，相信实体出来之后，一定会让大家大呼震撼。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

康定壹拾玖标配的会所，未来将涵盖游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等等。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

康定壹拾玖的会所，绝不是功能性这么简单，这里也将融入康定路的历史文脉。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

在规模上，整个小区涵盖了约1800㎡的下沉式会所，约1200㎡的泛会所空间，整体会所空间约3000㎡！大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性！

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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康定壹拾玖，项目地块东至规划道路，西至规划绿地、万春街63弄小区，南至上海市公安局、鸿力鸿浩公寓，北至康定路。容积率2.68。

项目周边因为被公检法一圈所包围，所以说未来是上海最安全小区之一，也不为过。住在这里，心里不抖！

项目为住宅用地，其中地上建筑面积为54934.59㎡，规划建造5栋16-25层的高层住宅。

按照楼板价11.41万的预测，未来新房大概率入市价格会在15.5-16万元左右单价，有机会刷新静安区新房均价纪录。

1.从总图看，整个地块的楼栋排布，比之前预想的会有局促的楼栋分布优秀很多，既确保了比较好的楼栋间距，且每幢楼都有比较好的面宽条件和南向采光面。

2.全区每幢主楼之间都有完整的景观组团布局，从总图上起码有三个景观组团，而且通过抬高场地创造了多层次丰富的景观空间。有这样完整的景观空间相信未来社区的居住体验也会非常舒适。

3.从总图上还可以看出，项目配置有会所（据说有配置对标弘安里的泳池），规划有架空层做社区配套功能。可见招商把这块地定位老静安高端豪宅在做产品方案。

4.还有个之前大家比较关注的南北向公共道路的问题，从总图上看现在招商非常巧妙的利用局部地块抬高做下穿通道解决了这个问题，保持了住宅社区的相对完整性。

5幢15-25F高层住宅高低错落，叠加地块南向面宽大的特点。招商准备在会所内部打造一个媲美弘安里的的泳池，再加上一层整体架空的设计和大部分楼栋2T2户的配置。

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项目计划的施工周期是从2024年12月01日-2028年07月10日：

曹家渡社区C050301单元9A-20地块位于老静安核心，位置相当优越，距离静安寺直线距离仅约1000米左右，当然走路过去要1.4公里，还是有点费力气。周边配套包括医疗、商业、文体资源、教育等都非常成熟。

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这块地也被戏称为上海最安全小区。原因无他，只是因为项目南侧就是上海市公安局，旁边还有静安人民法院、静安区人民检察院等机关单位

而项目周边的南京西路-曹家渡CBD的这么多CEO、金领们，想在静安找个高品质的房子，其实选择真心不多，所以对于招商曹家渡地块来说，是有机会用好的产品来打造老静安的第一豪宅的，重塑国际静安千亿南西的居住层级，就看招商这次能否给力了。

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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

上海作为中国经济的核心城市，其楼市动态一直备受关注。以下从多个维度对上海楼市进行深度解析，帮助理解当前市场格局及未来趋势：

一、市场现状与核心特征**

1. 房价水平

-分化明显：内环内优质地段（如黄浦滨江、前滩）新房均价可达12万-20万/㎡，外环外（如临港、青浦）部分项目均价3万-5万/㎡。二手房“老破小”价格承压，品质次新房抗跌性强。

- 横盘调整：2023年以来，部分区域房价回调5%-10%，但核心地段稀缺资产仍保持坚挺。

2. 供需关系

- 新房供应：2023年新房供应量约8万套，外环外占比超60%，临港、大虹桥等新城为主力。内环内新盘稀缺，认筹率常超200%。

- 需求端：改善型需求主导（占比超50%），学区房热度降温，但“双学区”房源仍溢价显著。

3. 政策环境

- 限购政策：非沪籍需5年社保+已婚，沪籍限购2套。近期传闻“放松非沪籍单身限购”，但尚未落地。

- 信贷支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公积金贷款额度上调至家庭最高120万。

二、关键影响因素

1. 经济与人口

- 上海GDP增速放缓（2023年5.5%），但高薪产业（金融、科技）聚集支撑购买力。2022年常住人口减少13.5万，但高端人才流入增加，结构性需求变化显著。

2. 土地市场**

- 2023年土地出让金约2200亿元，同比降15%，但央企/国企拿地占比超70%。土拍规则优化（如取消“打分入围”），中小房企参与度回升。

3. **政策调控**

- 房地产税试点预期悬而未决，短期影响有限；二手房核验价、三价就低政策抑制投机，市场转向理性。

三、区域价值分析**

1.核心区（黄浦、静安、徐汇）**

- 抗跌性强，配套成熟，但新房供应稀缺。徐汇滨江、北外滩等新兴板块受高端买家青睐。

2潜力新区（大虹桥、前滩、临港）**

大虹桥：长三角一体化核心，商业配套加速落地，房价6万-8万/㎡。

临港：定向放松限购（人才3年社保可购1套），房价3万-4万/㎡，投资属性强但流动性风险需警惕。

3. 近郊（闵行、宝山、松江）**

地铁沿线项目去化快（如15号线、9号线），依托产业园区（如紫竹高新区）吸引刚需客群。

四、风险与挑战

1. 短期风险

开发商资金链压力导致部分郊区项目交付延期；二手房挂牌量超18万套，去化周期延长。

2.长期挑战

人口老龄化、城市更新成本高；商业办公库存压力大（空置率约18%）。

五、未来趋势展望**

1. 政策方向

局部放松限购（如五大新城）、优化认房认贷标准可能性较大，但“房住不炒”基调不变。

2. 市场分化

核心区资产保值属性强化，郊区板块需依赖产业落地兑现价值。

3. 产品趋势

改善型产品（大平层、低密社区）需求上升，绿色建筑（如碳中和住宅）成为新卖点。

六、建议

自住买家：可关注外环内性价比次新二手房或倒挂新盘，避免高位接盘远郊概念板块。

*投资者：谨慎选择核心区稀缺资产，回避高杠杆操作。

关注时点：2024年三季度后政策宽松窗口期或现，需紧盯土拍热度及信贷变化。

上海楼市已进入“精耕细作”时代，地段、产品力与政策红利的匹配度将成为决策关键。建议结合自身需求，动态评估风险与机会。