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🔥兰桂坊🔥

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蘭桂坊，是2023年保利置业&华丽家族以4.2亿元竞得杨浦区平凉社区01D4-04地块。

小区东至兰州路、南至济宁路、西至霍兰小区，占地面积约0.44万㎡、地上建面约0.6万㎡，容积率1.35。

基本信息：

开发商：保利置业与华丽家族联合开发。

项目地址：上海市杨浦区兰州路855弄，平凉社区01D4-04地块，兰州路与济宁路交叉口。

占地面积：约4432㎡。

总建筑面积：约5983㎡。

容积率：1.35。

绿化率：35%。

总户数：33套，其中包括18套洋房和15套别墅。

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产品与价格：

洋房：户型建面约89-180㎡，均价11.7万/㎡。主力户型有135㎡三房，三开间朝南，南北双阳台，主卧套房带步入式衣帽间；198㎡四房，四开间朝南，双套房设计，主卧35㎡+双台盆+景观浴缸。

别墅：户型建面约180-240㎡，均价14.8万/㎡，为四层真叠墅，下叠带独立庭院，上叠带星空露台，层高3.2米无承重墙，支持个性化改造。

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建筑与设计：

外立面：采用铝板幕墙+Low-E玻璃+红砖点缀，融合海派风情与现代美学。

景观：打造“一轴两巷三院”景观，复刻老上海里弄元素，如石板路、老虎窗等。

装修：洋房精装，装修标准≥4000元/㎡，别墅毛坯交付。

销售进度：2025年9月3-7日认购，9月20日开盘，首批12套（81-170㎡）已售罄，二批次即将加推。

周边配套：

交通：距12/18号线江浦公园站约500米，2站到南京西路，3站到人民广场；周边有北横通道、杨浦大桥等快速路网。

教育：紧邻齐齐哈尔路第一小学、长阳实验学校，周边还有复旦、同济等高校。

商业：步行10分钟内有百联滨江购物中心、宝地广场，15分钟可达瑞虹天地、北外滩商圈。

医疗：距新华医院约1.5km，周边还有红房子医院等。

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项目平面图

蘭桂坊规划打造33套住宅房源，共包括建面约81-170㎡洋房、建面约170-198㎡风貌大平层、建面约225-245㎡风貌别墅。

洋房联动价11.7万/㎡，风貌别墅联动价14.8万/㎡。

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项目优势

💎内环内目前唯一一个联动价限制的项目，相当于是2023年的价格买2025年的房子；

💎上海第一个风貌平层项目，精装交付；

💎上海唯一的3000万总价段风貌联排别墅项目；

💎外立面是红砖+石材+铝板，是少有的真石漆含量为0的项目。

当然，小套数豪宅对物业管理、空间品质的要求也非常高。

接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。

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项目效果图，仅供参考

地段

滨江4.0时代+CAZ内核

上海内环的“价值新高地”

蘭桂坊位于杨浦内环滨江，直线距离12/18号线江浦公园地铁站约500米。

驾车可通过霍山路、齐齐哈尔路等区域干道便捷联通内环高架与杨浦大桥，速达全城，更有一桥三隧链接浦东浦西（杨浦大桥、江浦路隧道、大连路隧道、新建路隧道）。

区位图，仅供参考

杨浦滨江在上海市2035总体规划中被划入CAZ中央活动区(杨浦滨江段)，整个区域汇聚现代高端产业，现已有B站、美团、字节跳动三大千亿产业。

作为上海中心城区滨江的最新版本，对标全球典型滨水区更新，汇聚科创研发、人文底蕴、时尚艺术、自然生态等丰盛资源，助推上海迈入全新“滨江4.0”的国际科创时代。

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示意图，仅供参考

项目周边不仅有未来科创产业加持，更有当下所见即所得的繁华：

直线距离黄浦江仅约1.5km，拥享滨江步道与亲水空间；

北外滩、瑞虹、陆家嘴等商圈荟萃，近享15分钟内环生活圈；

兰馨广场、江浦公园、杨树浦港河道等生态资源环绕，江浦公园更是距项目仅约400米；

教育方面，杨浦区重点小学齐齐哈尔路第一小学距项目仅约150米，周边汇聚阳浦小学、打一外国语小学、杨浦双语学校等民办名校（*注：新房不承诺学区，此配套仅作为参考）；

医疗配套，1.5公里左右范围内有新华医院、复旦大学附属妇产科医院、上海市中西医结合医院等三甲医院。

评判豪宅的首要标准，永远是“地段不可复制性”。蘭桂坊的地段优势，既在于“内环滨江”的先天禀赋，更在于杨浦滨江作为“上海最新滨江封面”的后天潜力。

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产品

大面宽、全套房，

适配多代同堂需求

蘭桂坊13套建面约225-245㎡联排别墅（毛坯交付），其中有5套非常有特色的滨河联排别墅（约3100-3400万），8套联排、双拼别墅（约3800-4200万）。

小区示意图，仅供参考

项目中心位置为建面约225㎡四房联排风貌别墅，优势在于公区的空间尺度感。

一层：南北双花园附赠，客餐厅面宽超过10米，非常宽敞；预留了私家电梯点位，方便上下；

二层：三开间朝南，采光优秀；双套房设计，私密性良好；

三层：独立主卧套房，南向露台设计增加多功能性。

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户型图，仅供参考

外围沿街临河同样为建面约225㎡四房联排风貌别墅，主要区别在于客餐厅和花园面积做了缩减，但优势在于卧室空间的处理：

一层：南向花园附赠，LDKB一体化设计，预留了私家电梯点位；朝南卧室方便有老人的家庭使用；

二层：双套房设计，各卧室面积大小相当且相对独立，在私密性上更好；

三层：活动区结合露台设计，增加多功能性。

户型图，仅供参考

另外，蘭桂坊的风貌平层是精装交付，建面约198㎡做到4+1房，南向面宽约14.8米，客餐厅一体化设计搭配大尺度阳台，兼具社交属性与居住舒适度。

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实拍图，非交付标准

厨房配置美诺四件套+博世双冰箱，橱柜背板采用金属防变形面板，顶柜加装天使拉篮；

卫生间配备感应镜柜、美妆冰箱及双面镜柜；

全屋悬浮吊顶、金属弧面踢脚线、定制一体化分户门……

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实拍图，非交付标准

总体来说，蘭桂坊兼顾了“空间尺度”与“居住实用性”，非常适合多代人居住。

当然需要注意的是，几幢楼的排列是按风貌别墅的标准来做的，所以楼间距较小，即使只有3-4层，1-2楼的采光视野都会受到一定的影响。

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自然资源与景观

1.5公里直抵滨江，

公园环绕的低密住区

1.5km黄浦江岸线

项目直线1.5公里可达黄浦江滨江步道，清晨可沿滨江慢跑，傍晚可携家人散步，享“江风拂面”的惬意；

杨浦滨江实景图，图源网络，仅供参考

400m江浦公园

步行400米即达江浦公园，3.9万方的生态空间内，假山、湖泊、篮球场一应俱全，是日常休闲、亲子互动的好去处……

江浦公园实景图，图源网络，仅供参考

这样，蘭桂坊就形成了“城市绿肺+黄金水岸”的双重生态加持。

社区品质与圈层

复刻海派里弄，

“四幕风华”再现老上海韵味

蘭桂坊将坊里经典的共享客厅、仪式坊轴、浪漫花园、角隅等一系列的场景转译为“四幕风华”，营造出“一庭二门·一巷三弄”的空间骨架，融入尊享归家、赏憩意静等功能，再现记忆里的海派生活情节。

一幕：海派门仪

主入口约10.7米阔绰门庭，采用天然红洞石（上海静安宾馆、红窑老砖厂同款材质），复刻里弄红砖肌理，对称式布局尽显仪式感；

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效果图示意图，仅供参考

二幕：人行主入口

2米双开金属大门，灵感源自上海总商会旧址，门扇以老上海窗格为原型，项目LOGO贯穿其中，细节处还原海派格调；

效果示意图，仅供参考

三幕：花园巷道

“丰”字型巷道布局，兼具“公共交流”与“私密起居”的功能。巷道踏入门楼后的第一重花园巷道，时和坊，寓意时光美好、四时和顺的状态。

与主巷交汇的三大支巷分别是攸博坊，福履坊和寿安坊，寓意学识深厚，福禄双全，长寿安康。

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效果示意图，仅供参考

四幕：下沉式庭院

社区中心设置下沉庭院，作为业主邻里互动的“共享空间”，搭配景观绿植，实现“繁华到静谧”的自然过渡。

效果示意图，仅供参考

蘭桂坊作为小而美的精致豪宅，圈层比较纯粹，人员不会太杂乱。

但是，也正因为社区较小导致公区匮乏，仅下沉庭院有健身房和会客区等设施，无专门的会所。

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开发商品牌

双强联手，

豪宅基因“有兑现力”

蘭桂坊由华丽家族和保利置业强强联手打造。

华丽家族——全球高端生活方式缔造者，先后打造史诗级“沪上第一豪宅”檀宫、华丽家族浦东花园、华丽家族古北花园等知名标杆作品。

华丽家族作品实景图，仅供参考

保利置业，保利集团首家上市公司，作为地产主业的重要基石、资本市场的重要平台和海外布局的重要窗口，保利置业精筑境内外30余城，开发投资近200个项目，稳居中国房地产公司品牌价值TOP10(央企)。

保利置业上海公司深耕上海十余载，打造了上海证券大厦、上海保利大剧院等城市地标，开发建造的豪宅翡丽甲第、保利·珑誉等已成为城市人居范本。

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保利置业作品实景图，仅供参考

增值潜力

限价红利，

性价比凸显

蘭桂坊是2023年拿地的“限价项目”，洋房联动价11.7万/㎡、风貌产品14.8万/㎡。

而2025年五批次土拍中，杨浦滨江新地块溢价率达30.79%，刷新区域地价记录，市场预测未来高层售价将超14万/㎡，风貌产品售价或突破20万/㎡。

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图源上海楼市资讯圈，仅供参考

对比之下，蘭桂坊相当于“以两年前的价格，购买当下的新房”，价差红利显著，入手即享“资产溢价”。

再加上产业人口红利的持续释放，其保值增值潜力具备高度确定性。

对于追求“内环改善”“圈层纯粹”“资产保值”的塔尖人群而言，蘭桂坊既是“上车内环”的难得机遇，更是一份可遇不可求的“上海城市藏品”。毕竟，在上海内环，兼具“滨江、低密、风貌、限价”四大优势的项目，未来难有替代者！

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。