2018年楼市经历了什么?盘点上半年楼市的四大看点

总结上半年楼市，一方面，房企业绩继续冲高，仅碧桂园一家的销售金额就已突破4000亿元，达到2017年全年总量的75%。同时，房企多元化布局持续加快，农业、汽车等与房地产行业相去甚远的领域，也已有房企开拓布局；另一方面，热点城市调控政策持续收紧，房企融资难度逐步提高，部分企业高负债压力亦在加大。那么，上半年楼市都有哪些看点？                    

根据公开报道，今年"五一"前后，住建部就房地产市场调控问题约谈了西安、海口等12个城市，在约谈成都、太原时，住建部负责人表示，要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。到了6月底，住建部等七部委联合发文，决定在国内30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。                

据统计，今年以来，各地楼市调控政策已达上百次，呈现出向三四线城市扩展趋势。今年6月，湖北宜昌、江苏徐州宣布开启限售政策。而海南在4月22日加码调控政策，实行"全域限购"，即便落户海南也要连续两年的社保才可购房，堪称"史上最严调控"。                

与去年调控手段集中在限购、限贷、限售、限签等方面不同，今年楼市调控政策出现了细化和创新的举措。如上海、南京等城市的部分楼盘采取购房摇号方式。而西安、长沙、杭州则先后出台新规，对企事业单位购买商品住宅进行限制。                

同时，一些城市开始逐步探索建立房地产长效机制，并出台相关政策。6月5日，深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，意见稿提出，在今后深圳的住房供应体系内，人才房、安居房、公租房比重将大大增加，占新增住房供应总量的60%左右。                 

随着楼市调控政策不断收紧，直接导致房企的销售回款速度放缓。据国家统计局公布的数据，今年1-5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，土地成交价款3522亿元，增长16.0%。                

在拿地金额持续提升的同时，销售回款速度放缓意味着房企资金链仍在保持紧绷状态。此外，部分房企此前依靠发债缓解资金压力，但随着当前融资渠道越来越窄，已有多家房企发债中止。                    。                

监管层面，6月下旬，国家审计署、央行、发改委等多部门针对房地产市场进行了发声，央行在6月22日发布的《中国区域金融运行报告（2018）》指出，当前房地产市场发展总体平稳，但部分房地产企业负债率较高，偿债压力较大。报告提出应当继续落实"因城施策"住房金融宏观审慎管理政策。                

当前，货币政策稳健中性的主基调并未发生改变，但4月和6月央行的两次定向降准对市场压力起到了一定的缓解作用。"总体而言，6月降准释放7000亿资金，肯定能缓解去年底至今的全国性资金紧张状况"，地产经济学家邓浩志表示，目前看来短期内加息可能不大，房贷利率上涨趋势或将停止。                

而对于今年下半年的展望，克而瑞分析认为，由于中小房企融资短板显著，将感受到更为强烈的资金周转压力，或将竭力压缩项目开发周期，使出各种营销手段以抢业绩、抢回款。                 

据克而瑞研究中心发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，截至6月底，已有7家房企累计销售流量金额突破1000亿元，25家房企销售金额累计达到500亿元，预计全年千亿房企数量将有30家以上。                

碧桂园、恒大、万科三家龙头企业销售额始终遥遥先进。其中碧桂园上半年已实现销售流量金额4124.8亿元，与2017年上半年累计业绩相比增长了约45.13%，并实现去年全年业绩的约75%。恒大、万科两家房企的业绩增幅没有碧桂园高，但截至6月底均已突破3000亿元。                

除"碧恒万"三家外，保利、融创、绿地、中海也跨过千亿阵营。                

房企上半年业绩猛增得益于第二季度销售大幅上涨。克而瑞数据显示，在纳入统计的TOP100房企中，6月销售金额总计为11094亿元，环比增长34.7%，是今年上半年房企业绩较高的月份，与去年同期相比亦增长45%以上。此外，6月单月销售金额超过百亿元的房企也达到37家。                

对此，克而瑞地产研究分析认为，这主要是多个城市在房屋预售许可证管控方面有所放松，而在调控继续保持严格的基础上，房企面临巨大资金压力，高周转和降价加推加速推售意愿有所增强，因而需要通过以价换量来实现业绩规模的增长。                

与此同时，企业分化格局也在持续。今年上半年房企业绩TOP20和TOP50梯队门槛提升幅度较高，达50%。克而瑞预计，未来销售榜百强之后的房企，受行业格局分化的影响将会更为显著。                 

"40年前我种田，40年后我还是回去种田"，这是杨国强在今年年初碧桂园集团年度工作会议上讲的话。与此同时，碧桂园也开启了整县帮扶、产业扶贫等多个项目，在乡村振兴的道路上越走越远。                

今年6月，碧桂园农业科技创新论坛暨品牌发布会上，碧桂园正式宣布进军现代农业，希望借此帮助农民增收，促进农村发展。"四十年前我是一个农民，因为改革开放，我成了排名前列代农民工，一步步走到今天。碧桂园现在有能力了，有责任做更多事情"，发布会上，杨国强阐述了自己做农业的初衷。                

对于在现代农业方面如何深入运营，杨国强表示，他很清楚农业发展靠的不仅仅是"投钱"，还有科学和人才。因此碧桂园还与多家合作单位签订战略合作框架协议，希望凝聚各界的共识与合力开展农业产业合作，实现优势互补，联动发展。    

碧桂园进军现代农业，反映出在当前形势下房企们多元化运营的进一步扩展。在地产领域，随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，多家标杆房企也开始寻找新的盈利增长点。除纷纷涉足长租公寓、康养产业、文旅产业、特色小镇等项目外，如今一些规模房企的触角，也在伸向更广阔的经营范畴，进行跨界运营。                

在此方面，万科的布局亦受行业关注。近日，万科发布公告称，公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本（天津）拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元，首期规模为人民币8.02亿元。                

据悉，华人文化集团公司宣布完成近100亿人民币A轮融资，投后估值近400亿人民币。本轮融资由新股万科集团与两家创始股东阿里巴巴集团、腾讯集团领投。     

万科方面表示，在多个领域展开的合作是基于万科城乡建设与生活服务商的发展战略。未来希望通过与多家公司共享资源开展合作及探索，在商业项目中为广大消费者提供更为丰富的文化生活内容，创造满足人民美好生活需要的生活场景。     

据2017年万科致股东的一封信中披露信息显示，除已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，万科正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。                

就在不久的万科2017年股东大会上，万科董事局主席郁亮表示，十年之后万科不会还是地产公司。他正在考虑将万科的各地公司名称改为"XX万科企业"，去掉现有名称中的"房"和"地"等字眼。                

"未来万科是美好生活的服务商，这一点是清晰的。未来十年大家想到万科，是想到美好生活，而不是房子。"郁亮说。                

业内人士分析，需求是最强劲的驱动力，社会需求逼迫开发商向多元化方向发展。在房地产市场增速放缓的情况下，房企跨界可以规避风险。另外，随着热点城市"限房价、竞地价、竞自持、竞方案"等拿地规则的变化，房企拿地难上加难。由此，房企单纯依靠土地开发获取的利润开始下滑，在此情况下，不少房企另辟蹊径，尝试进行多元化转型以谋求更强的盈利能力。                

对于房企多元化之路，亿翰智库张化东表示，多元化发展是房企期望达到的一个好的状态。能不能进行多元化的前提是，房企有足够的实力。"小几百亿体量的房企还是要深耕好房地产板块。如果体量在千亿以上，势必要做一些多元化的尝试，为未来的发展尽早布局。"