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浦滨江·东外滩黄浦江边

不限购风貌别墅

「安德里」

推出建面约300-600㎡风貌别墅

实际使用面积580-1200㎡

赠送3个独立车位+南北花园

均价12.3万/㎡

目前“展厅”已开放

安德里

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基本概况

项目名称：安德里（东外滩风貌别墅）

开发商：上海城投×华润置地（两大国企联袂打造，各持股50%）

位置：上海市杨浦区杨树浦路1615弄（杨树浦路与眉州路交叉口），内环内滨江核心区

规模：占地约1.8万㎡，总建面约3.2万㎡，容积率1.2，绿化率40%

产品形态：全球仅18席风貌别墅（独栋、双拼、连排），均为商业产权（70年，可商可居）

均价：约12.3万元/㎡，总价4500万元起

交付时间：预计2026年12月精装交付，目前展厅已开放

产品详情

1.户型数据

建面：约300-600㎡，实际使用面积达580-1200㎡（附赠率高达30%）

面宽：南向最大13.3米，四开间朝南，采光极佳

层高：3.6-4米，空间感突出

特色：每户均配独立电梯、南北花园（最大290㎡）和3个独立车位

2.建筑设计

融合老上海石库门肌理与现代建筑元素，复刻经典风貌

外立面采用高品质石材+金属材质，搭配精致雕花与线条

大面积玻璃幕墙，提升采光与通透感，部分户型可远眺黄浦江景

"一户一设计"定制化理念，满足高端客群对私密性与独特性需求

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价格与配套

1.价格信息

均价：12.3万元/㎡（内环滨江稀缺资源，对比陆家嘴同类产品有明显价格优势）

总价区间：4500-7500万元，单套最高约7500万元

2.交通配套

轨交：12号线宁国路站（步行约8分钟）、18号线丹阳路站（步行约10分钟）

自驾：距内环高架仅300米，通过大连路隧道、江浦路隧道15分钟可达陆家嘴，30分钟覆盖虹桥枢纽

3.周边配套

商业：自带高端会所，周边有宝地广场、合生汇、旭辉Mall，3公里范围内覆盖陆家嘴商圈

教育：周边有上海复旦附中、同济大学第一附属中学、控江中学等名校资源，3公里范围内教育资源丰富

医疗：新华医院、长海医院、东方肝胆医院（均为三甲）

景观：距黄浦江仅300米，部分户型可观赏江景，周边有杨浦滨江公园、复兴岛公园

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项目亮点

稀缺性：内环内唯一不限购的滨江风貌别墅，占据上海内环内仅1.8%的稀缺滨江资源

区位优势：位于杨浦滨江南段CAZ中央活力区，是上海"十四五"规划重点打造的世界级科创中心与全球卓越城市会客厅

空间价值：

超高附赠率（约30%），实际使用面积是建筑面积的近2倍

独立入户+私家庭院+专属车位，媲美独栋体验

商业产权，不限购，适合企业总部、高端私人会所或传世居住

城市发展红利：

杨浦滨江规划引入30+头部企业，3000+创新型企业，20万高精尖人才

规划开发体量约796万方（约2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴）

美团、B站、抖音、中节能等总部将在2026-2027年投入使用，区域价值持续提升

总结

安德里是上海内环内稀缺的滨江风貌别墅项目，以18席限量供应、300米亲江距离和国企品质保障，成为2025年上海高端商业地产市场的现象级标杆。项目兼具居住与投资双重价值，适合追求高端私密生活的企业家或寻求资产配置的高净值人士。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。