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01

绝版天赋土地

在上海谈豪宅，“先天基因” 比什么都重要——中建·玖上琅宸脚下的这块地，从一开始就没走 “将就” 的路，几乎是照着 “顶级豪宅底盘” 生长的。

先看最实在的地块形态，是近乎完美的长方形，地面平整且开阔，宽120米，中央景观轴超过300米。这样的土地品相，为打造层次丰富、整体性强的社区提供了绝佳基底。

示意图，仅供参考

尤其最近两年，市区出让的地块几乎都在面临同样的困境——要么地块太小，想做个像样的园林都得 “抠空间”；要么形状太怪，规划时连楼栋朝向都要妥协；又或者土地高差很大，需要靠设计弥补短板。

相比之下，中建·玖上琅宸的底盘优势，短期看是下楼散步不局促、看景不挡眼，长期看好的地块形态能够大幅度提升项目在二手市场的竞争力。

中建·玖上琅宸还有不可复制的公园资源。

要知道，上海人公认的顶级景观就两类，一个是江景，另一个就是园景。即使是在市场下行期，它们依旧是老钱们心驰神往的“耶路撒冷”。

一线江景房挂牌价，数据来源贝壳

古北壹号挂牌价，图源链家

不过，伴随着中建·玖上琅宸的问世、示范区的开放，不少人觉得园景豪宅标杆的头衔，可能要从古北壹号易主。

不仅仅观感上的刷新，更是直观数据上的碾压——

中建·玖上琅宸正对的68万方大宁公园，是浦西内中环最大公园绿地，总体量是古北壹号高尔夫绿景的的足足4倍。

大宁公园实景图

稀缺资源从来是豪宅的硬通货，这也不难解释，为什么中建·玖上琅宸能在当下不算火热的市场中，依然达成日光的佳绩。

除了大宁公园，中建玖合还代建了西侧约1万㎡市政公园，东边和南边代建了约3000㎡城市绿地，整个项目相当于被“三重公园” 包裹。

示意图，仅供参考

社区内部，设计团队以豫园为灵感蓝本，运用现代手法重新诠释豫园的“山脉”与“水脉”，打造出一座立体起伏的山水园林。

园内地形高差变化丰富，最大落差达15米，进一步强化了空间的层次与意趣。

示意图，仅供参考

未来，项目还规划建造人行天桥将直连大宁公园。在多数人还在把公园当做“临时充电站”时，中建·玖上琅宸的业主已经实现了“内外交融、园中有园”的沉浸式居住体验。

效果图，仅供参考

为了最大化内外景观视野，整个社区规划了行业标准内出挑的一层架空层，最高的10米，主体7.9-9米，最矮的也有6.3米。

示意图，仅供参考

这个标准比不少甲级写字楼还高，几乎跟国金中心、柏悦酒店那种顶级商用空间看齐了，

这样的架空层高度，天然的让建筑悬浮在植被之上，每户都是景观最C位。

因为很少在住宅上见过这样的架空层，哪怕去之前做足了心理准备，我还是被这样阔绰卓绝的尺度感惊了一下。

示范区实景图

极佳的地块品相与不可复制的公园景观，构成了中建·玖上琅宸造豪宅的天赋基因，这两种稀缺资产的叠加，更是成为了它首开即罄的价值密码。

02

怎样打造产品才能配得上

这块天赋异禀的地块？

拥有这样天赋异禀的土地，是中建·玖上琅宸与生俱来的资本。

于是，接下来的问题只剩下一个，那就是——

究竟要打造什么样的产品，才能配得上这片土地的厚度？

玖上琅宸实景展示区让我们窥见天宫一角，看见了有诚意的开发商是如何打造产品的。

首先，它是上海少有的沉浸式全维展示区，共计约1.5万方！

这个体量的示范区实景目前为止上海从未有过的，即使是市区约20万/㎡的顶级豪宅，也难有如此的诚意和大手笔。

而中建玖上琅宸是全维度展示，从社区大堂、架空层，到下沉式庭院、会所、样板间等全维度呈现，这既是开发商硬核实力的体现，又是它高诚意度，产品主义精神的集中展现。

于是，在它的实景示范区，我们可以看见——

与众不同的外立面。

如果你第一次来这个示范区，一定会被玖上琅宸的外立面吸引住，原因无他，辨识度实在太高了。

在当下上海住宅外立面普遍依赖“铝板+玻璃”的行业常态下，玖上琅宸另辟蹊径，将中国千年东方的陶瓷雅韵与现代的金色框架结合，把上海的现有的外立面审美，拔向了另一种高度。

示范区实景图

据了解，这些陶板由景德镇匠人手工打磨，并经1150℃高温淬炼而成，造价十分高昂。

底部的天青色，在太阳光的照射下看起来质感像绸缎一般，欣赏的角度不同，泛起的粼粼微光也不同。

这种温润的视觉感受，照片难以完全呈现，大家不妨亲自去示范区看看。

示范区实景图

架空层底座的立柱区域采用的是比普通干挂石材造价高两倍的UHPC材料，正因如此，才能精工出如此高级优雅的弧度。

示范区实景图

外立面只是基本，看完中建·玖上琅宸的产品理念，你会发现他用的是上海核心区亿级豪宅的标准来打造公共空间的。

其中，最直观的展现是——会所。

取消限价的第一年，上海豪宅会所空间的品质升级我们有目共睹，但是，中建·玖上琅宸明显又更往前卷了一步。

虽然社区仅有446户，但整个会所的空间达到了惊人的3000平，会所户均面积不仅冠绝大宁，哪怕放在整个上海，对比顶豪市场也丝毫不怵。

当然，会所空间的尺度是一方面，但空间的设计则是更为重要的一点。

中建·玖上琅宸的会所的格局设计灵感来自于中国古典居住的三进院落，以活力区、社交区、私享区对应前院、中院、后院，真正做到了活动动线分明，移步一景。

示意图，仅供参考

整个会所包括了健身房、内外双泳池（其中一个为恒温泳池）、私宴厅、艺术沙龙、茶室、私密会客空间、儿童乐园等，将“实用”刻在了骨子里，满足运动、宴请到日常休闲各种需求。

会所实景图

下沉庭院的自然光与景观，透过大面积的超白玻落地窗被引入室内，明亮、通透、艺术、充满生机的会所，在我们眼前徐徐铺展开来。

会所实景图

如果站在投入和产出的角度看这个会所的打造，中建·玖上琅宸的做法或许多少有些“浪费”，但正是这些看似“浪费”的设计，才换来业主们生活方式的革新，这些恰恰是金钱最难以衡量的。

03

对室内的思考同样用心

作为一个高定生活住区，玖上琅宸更注重内外兼修的品质营造。

大宁是被上海“7090”政策拖累最深的板块，可以说从这个项目开始，大宁才迎来了真正意义上“纯粹”的社区。

目前，排除房龄极高的老破小，大宁有22个高品质居住项目，合计约16000套住宅，面临的问题正在慢慢浮出水面——

平层产品多在90-120平方米之间，能承载更舒适生活场景的大平层十分有限，仅有大宁金茂府一小部分户数及老一代的静安慕舍；别墅虽有，但面积也不大，刚刚能满足改善的起步需求；

产品力层面，早期商品房在户型设计、社区配套（如会所、停车）等方面已显滞后，已经跟不上用户更新迭代的居住需求量了。

大量雷同的小户型，导致出货挤压，楼盘的流通性很差。

作为中小套型限制被打破之后上新的项目，中建·玖上琅宸主力户型约128-280平，覆盖了入门改善到豪宅居住，主力总价段范围在2000万-4000万，更有顶层纯粹一层一户的带泳池大平层，套均面积和总价段均打开了大宁此前的天花板，更完美解决了大宁目前的“痛点”。

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尺度感之外，户型可圈可点的部分非常多。

所有户型均采用LDKB一体化设计。

将客厅、餐厅、厨房、阳台这些原本独立的公共区域，融为一个多功能、高互动的共享空间。好处显而易见：空间利用率更高、视觉效果更开阔、采光通风更好、活动动线更短，生活效率自然提升。

每个户型都多飘窗，且拥有大阳台，这进一步提升了室内使用面积，使得空间尺度感超强！

家庭去中心化的设计，全龄友好。

过去，很多户型通常重主卧轻次卧，一个100㎡的户型，恨不得做50㎡的主卧彰显主人尊崇，剩下50㎡老人、小孩、客厅、厨房、卫生间、阳台瓜分使用，老人和孩子像是业主的附属品。

中建·玖上琅宸没有这样做，它把将最优越的空间留给客厅等公共区域，促进家人间的互动；同时确保每个卧室都拥有舒适的尺度，让老人、孩子都能享有同等的居住尊严。

最高约3.5米的层高。

层高是住宅的第一要素，装修不满意大可重装，但层高不满意真的没什么解决办法。

如此阔绰的层高，除了意味着开发商投入了人巨大的建筑成本，更意味着更宽阔的尺度感、更大的通透度、更大的生活空间和收纳空间。

参观中建·玖上琅宸的样板间之前，就对它奢华的用材有所耳闻，真正进入样板间之后，还是没忍住感慨中建玖合不愧是造世界级奢华地标的高手，造起样板间也格外得心应手。

一种现代的、极富质感的艺术氛围扑面而来。

样板间实景图

空间内天然奢石被大量运用于关键界面，例如客厅的背景墙面、餐桌的台面或是卫生间的墙面，彰显出不凡的品味。

样板间实景图

设计上大量采用了柔和的弧形元素，从天花板的曲面吊顶、墙体的圆角过渡，到定制家具的流畅线条，无处不在的圆弧设计，避免了直角带来的生硬感，让整个空间呈现出一种精致的流动感。

小户型全套美诺，大户型全套嘉格纳厨电，厨房橱柜部分是翠湖天地同款的进口柏丽配上了实木收纳盘的款式……生活的品质触手可达。

快节奏的时代，已经很少见到这样由内而外都能深刻感受到用心的项目了。

04

远超想象的严苛品控、超配服务

关注上海楼市的朋友可能会发现，去年九月土拍后，中建·玖上琅宸一度进入“沉寂期”，同期拿地的项目早已动作频频，经历了几番开盘热销，但关于玖上琅宸的实质性消息直到今年年中才再度传来。

这份“沉寂”并非停滞，而是功夫用在了“水面之下”——

他们花了大量精力深入分析，来自中国房协和中海客服的6万多条客户原声，抓住用户的居住痛点；

示意图，仅供参考

接着，这份沉甸甸的“需求清单”被带回了楼盘开发的核心环节，比如，钻研产品如何设计？户型怎么排布？交付后如何维护？

最后，更是构建了全周期品控标准：成立品质管控小组，通过教练员、裁判员、运动员三方机制，从材料进场到隐蔽工程，从尺寸精度到工厂飞检，毫米必争、透明留痕。

示意图，仅供参考

示意图，仅供参考

没有以上那些繁琐复杂的步骤，我们也就无法看见今天这个壮阔的示范区和首开直接“日光”佳绩。

与此同时，中建·玖上琅宸还构建“玖合引力”健康城市生活服务体系，以生活圈、邻里圈、城市圈为框架，融合递进式尊享服务，邀请游泳世界冠军、工艺美术大师等担任

主理人，为业主定制高端社群活动。

为了提升服务体验，玖上琅宸还创新推行“前置服务”模式，在客户签约后就安排前置管家、生活主理人与运营团队提前介入，实现从购房到入住的无缝衔接的持续关怀。

据克而瑞物管研究显示：高端客群对物业服务等“软性指标”的关注度已远超以往，其作为资产保值增值“隐形护城河”的地位日益凸显。配备高端服务的住宅项目，在二手房市场的流动性比普通项目高30%以上，租金溢价率可高达25%！

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。