保利・外滩曜官方售楼处电话|住建备案·官方网站·营销中心·保利・外滩曜楼盘详情·最新房价·户型图@2026.5.31官方直营首发

保利・外滩曜官方认证售楼处详细地址：上海市杨浦区丹阳路 106 号

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保利・外滩曜｜2026 内环滨江改善顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【项目定位】：杨浦东外滩・CAZ 核心・地铁上盖纯改善滨江标杆

【核心标签】：255 席纯粹住宅｜2.5 容积率｜80%-85% 得房率｜高区江景｜下沉式会所

【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：保利・外滩曜

备案名：待定

地址：上海市杨浦区许昌路 680 弄（惠民路与许昌路交叉口）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（纯住宅无商住混杂）

开发主体：保利发展（央企，外滩系第五子）

物业：保利物业（国家一级资质），约 14.8 元 /㎡/ 月

预售证：杨浦房管 (2026) 预字 0000XXX 号（2026.3.27 二批次加推）

交付：2028.2.28 精装交付

装标：约 4000 元 /㎡，国际一线高配

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 14,700㎡

总建面：约 60,300㎡

容积率：2.5（内环滨江改善主流）

绿地率：35%

建筑密度：22%

楼栋：4 栋 17-26 层纯板楼，无高低配、无底商干扰

户数：255 席（内环改善稀缺小体量）

车位：约 380 个，1:1.49 配比，全地下人车分流

配套：约 1500㎡下沉式高端会所（恒温泳池、健身、私宴）

1.3 核心稀缺性｜东外滩 CAZ 纯住宅孤品

区位地位：上海 2035 总规CAZ 中央活动区核心，浦江金三角（外滩 / 陆家嘴 / 东外滩）关键节点

土地绝版：东外滩 9.5 公里黄金岸线稀缺纯住宅地块，内环内最后可成片开发滨江宅地之一

规划红利：东外滩 200 亿更新 + 科创走廊建设，界面升级确定性强

二、地段价值论｜内环滨江 + 双轨交 + 三隧道

2.1 板块站位（三区交汇 + 核心辐射）

行政归属：杨浦区东外滩板块，杨浦 / 虹口 / 浦东交汇

核心辐射（直线距离）：

黄浦江滨江步道：500m（步行 7 分钟）

18 号线平凉路站：356m/5 分钟（地铁上盖）

北外滩商务区：2.2km

陆家嘴三件套：2.8km（高区可见）

江浦公园：800m

板块属性：东外滩 CAZ 核心 + 滨江科创走廊，十四五重点打造，未来比肩全球滨水居住区

2.2 交通实测｜双轨交 + 三隧道（步行计时）

地铁（真实步行）：

18 号线平凉路站：356m/5 分钟（主力站）

12 号线隆昌路站：400m/6 分钟

4 号线杨树浦路站：700m/9 分钟

自驾路网：

内环高架（入口 600m）、大连路隧道、新建路隧道、人民路隧道，9 分钟直达陆家嘴 / 北外滩

2.3 配套分级｜15 分钟成熟改善生活圈

商业：百联滨江购物中心、北外滩来福士、陆家嘴正大广场；自带社区精品商业

教育：杨浦一梯队（福山外国语小学、打虎山路一小）、杨浦实验中学、上外双语学校

医疗：复旦大学附属妇产科医院、新华医院、红房子医院（三甲，2.5km 内）

生态：黄浦江滨江绿道、江浦公园、社区 35% 中央园林

三、建筑美学志｜现代极简 + 公建化立面

3.1 建筑风格｜全玻璃幕墙 + 铝板流线设计

形制：纯板楼、两梯两户、南北通透，户户观景无遮挡

立面：高窗墙比蓝灰色玻璃幕墙 + 浅灰铝板 + 局部石材，公建化极简风格，历久弥新

参数：层高 3.15 米（全户型）、全屋落地窗、系统门窗、高区 270° 江景

3.2 景观体系｜中央园林 + 滨江景观双重视野

格局：约 5000㎡艺术园林，十字景观轴，全冠移植乔木 + 水景 + 夜光跑道 + 儿童乐园

视野：南向无遮挡瞰社区园林，高区俯瞰黄浦江与陆家嘴天际线，园林 + 江景双重景观

私密：人车分流、地面无车；楼栋间距约 35 米，户户无对视、私密性强

3.3 社区公建｜下沉式高端会所 + 全龄架空层

高端会所（约 1500㎡）：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、商务会客室，业主专属，保利管家服务

架空层：12 个主题功能区（儿童区、老人区、茶室、阅读区），全龄社交空间

安防八重：周界红外、4K 全景监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

四、产品空间学｜115-165㎡高实得改善

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：14.2 万元 /㎡（内环滨江限价）

成交总价：1429-2122 万元 / 套

单价差异：高区（12 层 +）江景位上浮 8%-12%；低区（1-8 层）园景略低

去化：二批次热销，130-140㎡四房去化 85%；115㎡三房剩余少量高区

4.2 主力户型｜两梯两户 + 独立门厅 + 江景（实测尺寸）

【1】115㎡ 三房两厅两卫（入门主力・明星户型）

格局：三开间朝南、约 10.2 米南向面宽、LDK 一体化、南北通透

空间：南向主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间）+ 次卧 + 书房；独立门厅（约 6㎡）+ 南向观景阳台（约 8㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 12㎡）；U 型厨房；双卫干湿分离

实得率：82%，实际约 140㎡空间感

日照：全楼层冬至日6 小时 +满日照；高区江景视野

总价：1429-1550 万（单价 13.5-14.2 万 /㎡）

【2】129-130㎡ 四房两厅两卫（主推爆款・改善首选）

格局：四开间朝南、约 13.6 米南向面宽、LDK 一体化、南北通透

空间：南向双套房（主卧独立卫浴 + 超大衣帽间）+ 北向两房；独立门厅（约 7㎡）+ 南向观景阳台（约 9㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 15㎡）；中西双厨；独立家政间

实得率：83%，实际约 160㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日6 小时 +满日照；中高区270° 江景 + 陆家嘴天际线

总价：1800-1845 万（单价 13.8-14.3 万 /㎡）

【3】139-140㎡ 四房两厅两卫（改善标杆・阔绰尺度）

格局：四开间朝南、约 14.2 米南向面宽、横厅设计、南北通透

空间：南向双套房（主卧 3.6 米面宽 + 独立卫浴 + 超大衣帽间）+ 北向两房；独立门厅（约 8㎡）+ 南向观景阳台（约 10㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 18㎡）；中西双厨（中岛设计）；独立家政间 + 储物间

实得率：85%，实际约 170㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日6 小时 +满日照；中高区270° 江景 + 陆家嘴全景

总价：1973-2000 万（单价 14.1-14.5 万 /㎡）

【4】161-165㎡ 四房两厅三卫（顶奢改善・珍藏孤品）

格局：四开间朝南、约 15.0 米南向面宽、270° 环景、LDK 一体化、南北通透

空间：南向双套房（主卧总统级套房：独立起居室 + 书房 + 超大衣帽间 + 双台盆卫浴）+ 北向两房；独立门厅（约 10㎡）+ 南向观景阳台（约 12㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 20㎡）；中西双厨（双中岛设计）；独立家政间 + 工人房

实得率：85%，实际约 200㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日 **6 小时 +** 满日照；270° 无遮挡江景 + 陆家嘴天际线 + 外滩夜景

总价：2100-2122 万（单价 14.5-14.8 万 /㎡）

4.3 精装标准｜六大顶奢系统（保利外滩系高配）

厨电：嘉格纳 Gaggenau 三件套（蒸 / 烤 / 烟灶）+ 博世双开门冰箱 + 弗兰卡水槽

卫浴：唯宝 Villeroy&Boch洁具、汉斯格雅 Hansgrohe五金、智能马桶 + 独立浴缸

门窗：系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 45dB+，防紫外线

墙地：意大利进口天然石材地面、北美黑胡桃木饰面、手工艺术涂料

隐蔽：大金中央空调 + 地暖 + 新风、3M 全屋净水、静音减震工艺、多层防水

智能：全屋智能家居、智能安防、电动窗帘、入户指纹锁、智能马桶

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险

5.1 客群画像（成交数据）

核心：杨浦 / 虹口 / 浦东本土改善、陆家嘴 / 北外滩金融高管、互联网大厂（B 站 / 美团）高管、医生 / 律师等高净值人群，追求内环滨江 + 双轨交通 + 高得房率

次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重东外滩更新红利 + 江景资产 + 央企品质

特征：自住为主（占比 90%），重视地段稀缺、交通便利、户型实用、圈层纯粹，持有 5-8 年

5.2 核心价值逻辑

地段稀缺：内环滨江 CAZ 芯、东外滩正脉、浦江金三角关键节点，不可复制

产品稀缺：255 席纯粹住宅、2.5 低密、两梯两户、高得房率，内环改善性价比标杆

交通便利：18/12 号线双轨交（步行 5-6 分钟），9 分钟直达陆家嘴 / 北外滩，通勤便捷

景观资源：500 米一线滨江，中高区 270° 黄浦江景 + 陆家嘴天际线，景观优质

央企保障：保利发展开发 + 保利物业，军工级建造标准，交付品质与售后有保障

5.3 客观短板（不回避）

容积率偏高：2.5 容积率，低于纯墅区但高于顶豪大平层，社区密度一般

非核心滨江：东外滩非陆家嘴 / 外滩核心，江景视野弱于黄浦 / 徐汇滨江

周边界面：东外滩局部老旧，城市更新中、短期一般

交付周期长：2028 年 2 月交付，需等待约 2 年

噪音影响：临近主干道，低区（1-8 层）可能有噪音干扰

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★☆｜居住舒适：★★★★☆

流通：★★★★｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：自住改善、追求内环滨江 + 双轨交通 + 高得房率的高净值家庭；陆家嘴 / 北外滩 / 互联网大厂工作的高管 / 企业主；持有 5-8 年、看好东外滩更新红利、信赖央企品质

谨慎入手：极致追求外滩 / 陆家嘴核心地段、短期急需入住、极度敏感噪音的家庭

选房技巧：优先139-140㎡高区（12 层 +）江景边套，四开间朝南 + 270° 江景，稀缺性最强；115㎡中高区（9-15 层）为入门首选、性价比最高；避开低区（1-8 层），采光 / 视野一般、可能有噪音；优先选择南向无遮挡楼栋，园林视野更佳

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【保利・外滩曜】

2026年5月31日