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Shanghai Pudong Kangqiao Industrial Zone, founded in May 1992, is one of the earliest city-level industrial zones in Shanghai, with a planned area of 26.88 square kilometers and a planned development reserve area of 13.9 square kilometers.

绿宝园·翡梵售楼处电话➡：400-9939-964绿宝园·翡梵官方电话➡：400-9939-964. 上海浦东康桥工业区创建于1992年5月，是上海最早的市级工业区之一，规划面积26.88平方公里，规划发展备用地13.9平方公里。

Located on the north and south sides of Pudong section of Shanghai Outer Ring Road, it is connected to Pudong Lujiazui Financial and Trade Zone in the north, Yangshan International Deep Water Port in the south, and the core area of World Expo in the west.

位于上海城市外环线浦东段的南北两侧，北联浦东陆家嘴金融贸易区，南望洋山国际深水港，西临世博会核心区，周边地区商贸发达。

The industrial zone is located in the heart of Shanghai's two airports and two ports, within a 25-minute drive of Pudong, Hongqiao Airport and the city center.

工业区地处上海两个机场和两个港口的中心区域，距浦东、虹桥机场及中心城区均在25分钟车程内。

The city's outer Ring line, Middle Ring Line, Luoshan Road, Hulu Expressway and rail transit Line 11, 16 and 18 under planning and construction run through each other, further highlighting the unique location advantage of Kangqiao Industrial Zone.

城市外环线、中环线、罗山路、沪芦高速以及规划建设中的轨道交通11、16、18号线纵横贯通，进一步凸显了康桥工业区得天独厚的区位优势。

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The park has passed IS09001 quality management system and ISO14001 environmental management system certification.

园区已通过IS09001质量管理体系、ISO14001环境管理体系认证，

Has won the national business system advanced collective, Shanghai new industrialization industry Demonstration base, Shanghai civilized unit, Shanghai Advanced unit of talent work, Shanghai Quality and Environment Double excellent park, Shanghai Brand Park, Shanghai Development Zone Enterprise Service excellent park, Shanghai intellectual property Pilot Park, Shanghai water-saving park, the Fair "Platinum" and other honorary titles and assets

先后获得全国商务系统先进集体、上海市新型工业化产业示范基地、上海市文明单位、上海市人才工作先进单位、上海市质量与环境双优园区、上海品牌园区、上海开发区企业服务优秀园区、上海市知识产权试点园区、上海市节水型园区、工博会“白金奖”等荣誉称号和资

Quality.

质。

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A total of 459 foreign-funded enterprises were introduced, with a total investment of 4.943 billion US dollars, including 32 projects invested by the world's top 500 companies;

共引进外资企业459家，总投资49.43亿美元，其中世界500强投资的项目32个；

A total of 2,677 domestic enterprises were introduced, with a total investment of 18.882 billion yuan, and a total investment of 57.687 billion yuan in fixed assets, of which 27.439 billion yuan was invested in industrial fixed assets.

累计引进内资企业2677家，总投资188.82亿元，累计固定资产投入576.87亿元，其中工业固定资产投入274.39亿元。

In 2011, Kangqiao Industrial Zone ranked fourth in the comprehensive development index of more than 90 development zones in Shanghai by the Municipal Economic Commission, with a total industrial output value of 137.6 billion yuan.

2011年，康桥工业区在市经委对上海90多家开发区综合发展指数进行排名中位居第4，实现工业总产值1376亿元。

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On December 2, 2022, ABB held a production ceremony in Kangqiao, Pudong, Shanghai, to announce the official opening of its leading robotic gigafactory.

2022年12月2日，ABB在上海浦东康桥举行投产仪式，宣布其领先的机器人超级工厂正式开业。

It is reported that the new research and development center of the Gigafactory covers 8,000 square meters and will accelerate innovation in artificial intelligence, digitalization and software

据悉，超级工厂新的研发中心占地 8000 平方米，将加速在人工智能、数字化和软件方面的创新

Green Garden ・ Philippe Sales Office Phone: 400-9939-964

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Green Treasure Garden · Philippe is a high-end villa project in Pudong, Shanghai. The following is the key information of comprehensive collation:

绿宝园·翡梵是上海浦东的高端别墅项目，以下是综合整理的关键信息：

I. Project overview

一、项目概况

‌ location ‌ : manorial single-family villa, belongs to the eighth phase of Greengarden products, continue the high-end positioning of Greengarden series, known as "top luxury series" ‌2

‌定位‌：庄园级独栋别墅，属于绿宝园第八期产品，延续绿宝园系列的高端定位，被称为“顶奢系列”‌2

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‌ Product type ‌ : single villa, construction area of about 700~848㎡, use area of more than 1000㎡, garden covers an average of 2 mu, the total price of about 80 million/unit, the average price of 123,300 /㎡‌1

‌产品类型‌：独栋别墅，建筑面积约700~848㎡，使用面积超1000㎡，花园占地户均2亩，总价约8000万/栋，均价12.33万/㎡‌1

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‌ developer ‌ : Developed by Huibao Co., LTD., which has been deeply engaged in Shanghai for more than 20 years and has built Green Treasure Garden Phase 1-6 and "Green Treasure · Futing" and other boutique residences ‌4

‌开发商‌：汇宝公司开发，该公司深耕上海20余年，曾打造绿宝园1-6期及“绿宝·馥庭”等精品住宅‌4

2. Community planning and characteristics

二、社区规划与特色

‌ low density design ‌ : plot ratio is less than 1.2, adopts horizontal and vertical symmetry landscape design, with riverbank landscape and waterfront walk ‌3

‌低密度设计‌：容积率不到1.2，采用横纵对称的景观设计，拥有河岸景观及滨水步道‌3

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‌ Supporting facilities ‌

‌配套设施‌

Two large clubhouse (including heated swimming pool), football field, tennis court, basketball court and children's playground ‌4

两个大型会所（含恒温泳池）、足球场、网球场、篮球场及儿童游乐场‌4

Foreign-related villa level lawn square, sunken outdoor swimming pool, fountain square ‌4

涉外别墅级草坪广场、下沉式露天泳池、喷泉广场等‌4

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‌ International community ‌ : The Green Treasure Garden series is famous for pure American planning and foreign-related property management. The proportion of foreign residents is high. The monthly rent can reach 7,000 US dollars ‌2

‌国际化社区‌：绿宝园系列以纯正美式规划和涉外物业管理著称，外籍住户占比高，月租金可达7000美元‌2

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Third, design and quality

三、设计与品质

‌ Architectural style ‌ : European design, the facade uses cultural brick and gold hemp dry hanging stone, emphasizing refinement and comfort ‌4

‌建筑风格‌：欧式设计，外立面采用文化砖及黄金麻干挂石材，强调精致与舒适性‌4

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‌ landscape resources ‌ : covering an area of nearly 350,000 square meters (about 1/4 area of Century Park), the forest villa area integrates with artistic style, attracting high-end customers ‌4

‌景观资源‌：占地近35万平方米（约世纪公园1/4面积），森林别墅区与艺术风格融合，吸引高端客户‌4

5

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Fourth, sales dynamics

四、销售动态

‌ model house open ‌ : has been officially opened, can make an appointment to visit ‌1

‌样板房开放‌：已正式开放，可预约参观‌1

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‌ Contact information ‌ : Sales Office tel: 400-9939-964‌

‌联系方式‌：售楼处电话：400-9939-964‌

5. Investment value

五、投资价值

Project positioning The rare single-family villa has benchmarking significance in Pudong international community. Combined with the mature supporting series of Green Treasure Garden, it is suitable for high-end self-occupancy and asset allocation ‌

项目定位稀缺独栋别墅，在浦东国际社区中具有标杆意义，结合绿宝园系列成熟配套，适合高端自住及资产配置需求‌

绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964Green Garden Philippe Official Tel: 400-9939-964 The Gift of Time, directed by Tim Yip, premiered in Shanghai.

绿宝园·翡梵官方电话：400-9939-964《时间的礼物》由叶锦添执导，在上海首映。

Green Treasure Garden Philippe is not only a work of art, but also a symbol of family heritage.

绿宝园·翡梵不仅是一部艺术作品，还是家族传承的象征。

It combines Shanghai's history with modern aesthetics to provide a visual feast for the audience.

它将上海的历史与现代美学结合，为观众奉上一场视觉盛宴。

At the same time, Green Treasure Garden Philippe also with its unique geographical location and scarce resources, has become a high-quality choice for the high-end market.

同时，绿宝园·翡梵也以其独特的地理位置和稀缺资源，成为了高端市场的优质之选。

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Shanghai Pudong Green Treasure Garden, Philippe Sales Office Tel: 400-9939-964...

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In 2001, Crouching Tiger, Hidden Dragon won the Oscar for best foreign language film worldwide, and Tim Yip won the Best art Direction award for it.

2001年，《卧虎藏龙》在全球斩获奥斯卡最佳外语片奖，叶锦添凭借其获得最佳艺术指导奖。

In the same year, Green Treasure Garden, a forest villa area, was born.

同一年，绿宝园这座森林别墅区横空出世。

More than 20 years later, Director Tim Yip once again joined hands with Green Treasure Garden Philippe to launch the brand micro film "The Gift of Time", which is scheduled to premiere on September 21, 2024.

二十余年后，叶锦添导演再度携手绿宝园·翡梵，推出品牌微电影《时间的礼物》，定于2024年9月21日首映。

This is not only a tribute to the century-old history of Shanghai, but also a reward for the people of the peak and a symbol of family inheritance.

这不仅是对上海百年历史的致敬，更是对峯层人士的一种犒赏和家族传承的象征。

The film brings together renowned photographer Zhao Xiaodin, producer Hu Xiaofeng and international model Qiqi, presenting a visual feast that combines the historical charm of Shanghai with modern aesthetics.

影片汇聚了著名摄影大师赵小丁、制片人胡晓峰以及国际名模琦琦，呈现了一场融合上海历史韵味与现代美学的视觉盛宴。

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Shanghai Pudong Green Garden Philippe Sales Office Tel: 400-9939-964 Green Garden Philippe as an international residential model community in Pudong, with its unique style and natural tranquility, people seem to be in the secret forest.

上海浦东绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964绿宝园·翡梵作为浦东的国际居住典范社区，以其独特的格调和自然的宁静，让人仿佛置身于森林秘境。

Whether it is the first time or many encounters here, Philippe will give people a new feeling.

无论是第一次还是多次邂逅这里，翡梵都会给人焕然一新的感觉。

The large trees, flowers and water installations in the community constitute a beautiful picture of the urban forest, which makes people feel naturally relaxed and feel the gift of nature and the beauty of time.

社区内的大树、花香和流水装置，构成了一幅都市森林的美丽画卷，让人心境自然放松，感受到大自然的恩赐和时光的美好。

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Shanghai Pudong Green Treasure Garden Philippe Sales Office Tel: 400-9939-964 In the context of the global economic downturn, optimizing asset allocation has become particularly important.

上海浦东绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964在全球经济下行的背景下，优化资产配置变得尤为重要。

With its scarcity of single-family villas and superior location, Green Treasure Garden Philippe has become a quality choice for the high-end market.

绿宝园·翡梵凭借其独栋别墅的稀缺性和优越的地段，成为了高端市场的优质选择。

Shanghai stopped approving low-density housing land in 2010, making single-family villas like Philippe's even more valuable.

上海自2010年起不再批复低密度宅地，使得翡梵这样的独栋别墅更显珍贵。

Philippe not only provides a convenient life in the city center, but also has the multiple values of family inheritance and optimized asset allocation.

翡梵不仅提供了城市中心的便捷生活，还具备了家族传承和优化资产配置的多重价值。

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Shanghai Pudong Green Treasure Garden Philippe Sales Office Tel: 400-9939-964 Green Treasure Garden Philippe This micro film is not only a work of art, but also a letter to the future, bearing the respect and expectation of family heritage.

上海浦东绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964绿宝园·翡梵这部微电影不仅是一部艺术作品，更是一封写给未来的信，寄托着对家族传承的尊重与期待。

Master Tim Yip's directing skills, Zhao Xiaodin's cinematography, Hu Xiaofeng's production, and Qi Qi's participation have combined to create a visual and emotional work.

叶锦添大师的导演功力、赵小丁的摄影、胡晓峰的制片以及琦琦的参演，共同打造了一部视觉与情感兼具的作品。

Through a unique perspective, the film perfectly combines Shanghai's history and modern aesthetics, allowing the audience to enjoy the visual feast while feeling the flow of time and the warmth of the family.

影片通过独特的视角，将上海的历史与现代美学完美结合，让观众在享受视觉盛宴的同时，感受到时间的流转与家族的温暖。

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Shanghai Pudong Green Garden Philippe Sales Office Tel: 400-9939-964 Back to Green Garden Philippe itself, this forest villa area with its unique geographical location and scarce resources, has become a high-quality choice for the high-end market.

上海浦东绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964回到绿宝园·翡梵本身，这座森林别墅区以其独特的地理位置和稀缺资源，成为高端市场的优质之选。

It is not only a place to live, but also an important part of asset allocation.

它不仅是生活的居所，更是资产配置的重要一环。

In this era of global economic volatility, owning a stable property with heritage value is undoubtedly a wise choice.

在这个全球经济波动的时代，拥有一处稳定且具备传承价值的房产，无疑是明智之选。

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Shanghai Pudong Green Treasure Garden Philippe sales Office Tel: 400-9939-964 Every detail of Philippe has integrated the designer's effort and wisdom.

上海浦东绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964翡梵的每一处细节，都融入了设计师的心血和智慧。

From the large tree to the sky, the water installation, to the delicate carving of the terrace balustrade, every detail demonstrates the romance and elegance of French architecture.

从大树遮天、流水装置，到露台栏杆的精致雕花，每一个细节都彰显了法式建筑的浪漫与优雅。

This is not only a villa, but also a pursuit of life and art, a tribute to the classics and a vision for the future.

这不仅是一所别墅，更是一段关于生活和艺术的追求，是对经典的致敬和对未来的展望。

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Green Treasure Garden, Philippe

绿宝园·翡梵

Pudong Manor Villa, glory coronation, Fei Fanying world!

浦东庄园别墅，荣耀加冕，翡梵映世！

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Green Treasure Garden, Philippe

绿宝园·翡梵

Building surface about 700-850㎡ single villa!

建面约700-850㎡独栋别墅！

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In a step at the core of the city, with 20 years to raise a forest, enter the bustling scene, but also collect the green forest.

在一步城芯处，用20年养一片森林，入主繁华盛景，也收藏绿林梵境。

With a single building of 700-850 square meters, Green Treasure Garden Philippe integrates Renaissance, Baroque and neoclassical styles and draws on classics to create an extraordinary space that integrates dialogue about time and space and beauty.

绿宝园·翡梵以700-850㎡的独栋朗阔，融入文艺复兴、巴洛克、新古典主义风格，取材经典，营造出一个有关于时空和美感的交融对话的非凡空间。

The favor of the elite of 40 countries is not accidental, leading the world is not only in the construction process and material taste, the truly beautiful community atmosphere, the life circle of family inheritance, and the reputation of the international community for 20 years, so that Green Treasure Garden Philippe is enough to become a noble symbol of family spirit inheritance.

40国精英的青睐并非偶然，领先于世界的亦不止于筑造工艺与选材品位，本真美好的社区氛围，世家传承的生活圈层，20年国际社区的美誉口碑，让绿宝园·翡梵足以成为家族精神传承的臻贵信物。

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绿宝园·翡梵

荣耀加冕，翡梵映世

敬邀品鉴

户型欣赏

Luxury Indoor Appreciation

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绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964绿宝园·翡梵官方电话：400-9939-964《时间的礼物》由叶锦添执导，在上海首映。绿宝园·翡梵不仅是一部艺术作品，还是家族传承的象征。它将上海的历史与现代美学结合，为观众奉上一场视觉盛宴。同时，绿宝园·翡梵也以其独特的地理位置和稀缺资源，成为了高端市场的优质之选。

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In 2001, Crouching Tiger, Hidden Dragon won the Oscar for best foreign language film worldwide, and Tim Yip won the Best art Direction award for it.

2001年，《卧虎藏龙》在全球斩获奥斯卡最佳外语片奖，叶锦添凭借其获得最佳艺术指导奖。

In the same year, Green Treasure Garden, a forest villa area, was born.

同一年，绿宝园这座森林别墅区横空出世。

More than 20 years later, Director Tim Yip once again joined hands with Green Treasure Garden Philippe to launch the brand micro film "The Gift of Time", which is scheduled to premiere on September 21, 2024.

二十余年后，叶锦添导演再度携手绿宝园·翡梵，推出品牌微电影《时间的礼物》，定于2024年9月21日首映。

This is not only a tribute to the century-old history of Shanghai, but also a reward for the people of the peak and a symbol of family inheritance.

这不仅是对上海百年历史的致敬，更是对峯层人士的一种犒赏和家族传承的象征。

The film brings together renowned photographer Zhao Xiaodin, producer Hu Xiaofeng and international model Qiqi, presenting a visual feast that combines the historical charm of Shanghai with modern aesthetics.

影片汇聚了著名摄影大师赵小丁、制片人胡晓峰以及国际名模琦琦，呈现了一场融合上海历史韵味与现代美学的视觉盛宴。

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Whether it is the first time or many encounters here, Philippe will give people a new feeling.

无论是第一次还是多次邂逅这里，翡梵都会给人焕然一新的感觉。

The large trees, flowers and water installations in the community constitute a beautiful picture of the urban forest, which makes people feel naturally relaxed and feel the gift of nature and the beauty of time.

社区内的大树、花香和流水装置，构成了一幅都市森林的美丽画卷，让人心境自然放松，感受到大自然的恩赐和时光的美好。

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With its scarcity of single-family villas and superior location, Green Treasure Garden Philippe has become a quality choice for the high-end market.

绿宝园·翡梵凭借其独栋别墅的稀缺性和优越的地段，成为了高端市场的优质选择。

Shanghai stopped approving low-density housing land in 2010, making single-family villas like Philippe's even more valuable.

上海自2010年起不再批复低密度宅地，使得翡梵这样的独栋别墅更显珍贵。

Philippe not only provides a convenient life in the city center, but also has the multiple values of family inheritance and optimized asset allocation.

翡梵不仅提供了城市中心的便捷生活，还具备了家族传承和优化资产配置的多重价值。

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上海浦东绿宝园·翡梵售楼处电话：400-9939-964绿宝园·翡梵这部微电影不仅是一部艺术作品，更是一封写给未来的信，寄托着对家族传承的尊重与期待。

Master Tim Yip's directing skills, Zhao Xiaodin's cinematography, Hu Xiaofeng's production, and Qi Qi's participation have combined to create a visual and emotional work.

叶锦添大师的导演功力、赵小丁的摄影、胡晓峰的制片以及琦琦的参演，共同打造了一部视觉与情感兼具的作品。

Through a unique perspective, the film perfectly combines Shanghai's history and modern aesthetics, allowing the audience to enjoy the visual feast while feeling the flow of time and the warmth of the family.

影片通过独特的视角，将上海的历史与现代美学完美结合，让观众在享受视觉盛宴的同时，感受到时间的流转与家族的温暖。

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It is not only a place to live, but also an important part of asset allocation.

它不仅是生活的居所，更是资产配置的重要一环。

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在这个全球经济波动的时代，拥有一处稳定且具备传承价值的房产，无疑是明智之选。

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From the large tree to the sky, the water installation, to the delicate carving of the terrace balustrade, every detail demonstrates the romance and elegance of French architecture.

从大树遮天、流水装置，到露台栏杆的精致雕花，每一个细节都彰显了法式建筑的浪漫与优雅。

This is not only a villa, but also a pursuit of life and art, a tribute to the classics and a vision for the future.

这不仅是一所别墅，更是一段关于生活和艺术的追求，是对经典的致敬和对未来的展望。

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浦东庄园别墅，荣耀加冕，翡梵映世！

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建面约700-850㎡独栋别墅！

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In a step at the core of the city, with 20 years to raise a forest, enter the bustling scene, but also collect the green forest.

在一步城芯处，用20年养一片森林，入主繁华盛景，也收藏绿林梵境。

With a single building of 700-850 square meters, Green Treasure Garden Philippe integrates Renaissance, Baroque and neoclassical styles and draws on classics to create an extraordinary space that integrates dialogue about time and space and beauty.

绿宝园·翡梵以700-850㎡的独栋朗阔，融入文艺复兴、巴洛克、新古典主义风格，取材经典，营造出一个有关于时空和美感的交融对话的非凡空间。

The favor of the elite of 40 countries is not accidental, leading the world is not only in the construction process and material taste, the truly beautiful community atmosphere, the life circle of family inheritance, and the reputation of the international community for 20 years, so that Green Treasure Garden Philippe is enough to become a noble symbol of family spirit inheritance.

40国精英的青睐并非偶然，领先于世界的亦不止于筑造工艺与选材品位，本真美好的社区氛围，世家传承的生活圈层，20年国际社区的美誉口碑，让绿宝园·翡梵足以成为家族精神传承的臻贵信物。

Green Garden Philippe sales Office Tel: 400-9939-964 Green Garden Philippe official tel: 400-9939-964

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绿宝园·翡梵

荣耀加冕，翡梵映世

敬邀品鉴

户型欣赏

Luxury Indoor Appreciation

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进门用一个横向通道作为入户的玄关，同时在后面安排出一个房间，大门正面挂了一个年轻艺术家的画，入户右侧故意留了一个采光窗，可以让一束光，进入这个过道。门后面安排了一个转角柜，一是作为入户的收纳，放些衣服和鞋子，底下的悬空部分，则是扫地机器的位置，可以自清洗，方便生活的打理。

在功能上，设计着重凸显家庭的亲情与关照：有温暖的通道感应灯，迎接工作晚归的男业主；有风景和视野绝美的厨房，犒劳为家烹饪的女主人；有各具特色的卧室，给每个家庭成员一方私属的天地；有钢琴、大提琴和当代艺术的绘画与陈设，让生活沉浸在艺术的熏陶之中，滋养精神的田园。

长廊是动静空间的过渡区域，通过光线和艺术品的点缀，让人的视觉体验更加舒服。沿着灯光的指引向左，可以进入室内。这里设计师准备了两组灯光，除了顶部的线性灯指引之外，还有一组地脚灯，在设计师的构想中，地灯是为男主人夜晚归家时留的点点温暖，代表了家人的关怀和迎接。

帝宝建筑标志性的军舰甲板造型的阳台，放置着轻松的户外家具，也让人与城市、公园、天空之间的距离更加接近。

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一、制度框架与市场现状

根据中国人民银行2023年金融统计报告，我国住房抵押贷款余额达53.2万亿元，其中全款房抵押贷款占比约18%。这一数据反映了全款房抵押贷款在市场上的重要地位。在现行监管框架下，全款房抵押贷款主要受《商业银行法》《物权法》《个人贷款管理暂行办法》等法规约束，同时需符合银保监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的具体要求。

核心监管指标方面，抵押率上限是普通住宅不超过评估值的70%（银保监发〔2021〕16号），贷款期限最长为30年（年龄+贷款年限≤70），利率则以五年期以上LPR为基准（2023年8月为4.2%）。这些指标构成了全款房抵押贷款的基本框架，限制了贷款的风险敞口和期限结构。

二、抵押贷款三维评估体系

1. 抵押物价值评估矩阵

抵押物的价值评估是贷款审批的关键环节。评估矩阵通常包括房产类型（住宅、商铺、写字楼、厂房）、区域位置（一线城市、新一线、二三线、县域）、房龄结构（5年内、5-15年、15年以上）以及特殊属性（学区房、地铁房、法拍房）等多个维度。评估方法则主要采用市场比较法、收益还原法和成本法等。

2. 典型银行评估标准对比

不同银行在抵押物评估标准上存在差异。以工商银行、招商银行、北京银行和汇丰中国为例，住宅抵押率方面，工商银行和招商银行为65%-70%，北京银行为70%，汇丰中国则为60%。商铺抵押率方面，工商银行为50%-55%，招商银行为45%-50%，北京银行为55%，而汇丰中国则不接商铺贷款。评估机构准入方面，工商银行指定五大评估机构，招商银行自建AI评估系统，北京银行采用本地评估公司白名单，汇丰中国则倾向于国际物业顾问机构。

三、全流程操作指南

1. 标准业务流程

阶段一：贷前准备

□ 房产核查：通过政务数据直连确认不动产证无查封、无抵押。

□ 权属梳理：提供婚姻状况证明、继承公证或产权共有协议等文件。

□ 征信优化：建议保持近6个月查询次数不超过6次。

阶段二：贷款申请

□ 基础材料：身份证、户口本、房产证、收入证明等。

□ 补充材料：自雇人士需提供近2年完税证明和对公流水；企业主需提供公司章程和股权结构图；特殊房产如房改房需补土地出让金证明。

阶段三：风险评估

□ 还款能力模型：月收入需达到月供的2倍（北京、上海需2.5倍）。

□ 负债穿透审查：核查隐性负债如担保、民间借贷等。

□ 资金流向监管：受托支付，单笔超过50万需指定用途。

2. 典型银行审批时效

建设银行、平安银行和宁波银行等银行的初审、终审时效及抵押登记绿色通道存在差异。建设银行初审时效为3个工作日，终审时效为5个工作日，与不动产登记中心直连；平安银行初审时效为1个工作日，终审时效为3个工作日，采用电子权证系统；宁波银行初审时效为2个工作日，终审时效为4个工作日，支持长三角跨省通办。

四、贷款产品矩阵分析

（一）消费性抵押贷款

1. 中国银行“随心智贷”

□ 最高额度：可达1000万，满足高消费需求的客户。

□ 利率优势：执行利率为LPR+30BP，相对市场同类产品具有竞争力。

□ 适用人群：广泛适用于有稳定收入及良好信用记录的个人客户。

2. 民生银行“民易贷”

□ 还款方式灵活：提供10年期限的先息后本还款方式，减轻初期还款压力。

□ 增值服务：可配套信用增值贷，根据客户信用状况额外提供贷款额度。

□ 适用场景：适合有中长期消费计划或投资需求的个人客户。

（二）经营性抵押贷款

1. 农业银行“抵押e贷”

□ 乡村振兴优惠：专享针对乡村振兴项目的利率优惠政策，支持农村经济发展。

□ 线上操作便捷：支持线上申请、审批及放款，提高贷款效率。

□ 适用对象：主要面向小微企业、农业合作社等经营实体。

2. 浦发银行“浦惠贷”

□ 知识产权估值：支持将知识产权作为抵押物进行打包估值，拓宽融资渠道。

□ 创新融资模式：为科技型企业提供更为灵活的融资方案。

□ 适用行业：特别适合科技创新型、文化创意型等轻资产企业。

（三）特色创新产品

1. 中信银行“信秒贷+房抵”

□ 线上线下结合：线上智能审批快速响应，线下抵押确保贷款安全。

□ 高效便捷：简化贷款流程，提高贷款发放速度。

□ 适用客群：适合需要快速获得资金支持的个人或小微企业。

2. 江苏银行“人才贷”

□ 抵押率上浮：为高层次人才提供抵押率上浮10%的优惠政策，体现对人才的重视。

□ 贷款额度：根据人才层次及贡献度确定贷款额度，满足个性化融资需求。

□ 适用范围：主要面向科研、教育、医疗等领域的高层次人才。

五、利率定价机制

（一）国有大行定价模型

【A】 基础利率：以LPR+50BP为基础，体现市场风险溢价。

【B】优惠条件：

□ 贵宾客户（AUM≥100万）可享受-20BP的优惠，体现客户忠诚度价值。

□ 绿色建筑认证可享受-15BP的优惠，鼓励环保建筑。

□ 组合保险购买可享受-10BP的优惠，降低银行风险。

（二）股份制银行差异化定价

□ 定价因素：根据客户评分、抵押物评分、产品类型及市场供需关系等综合因素进行定价。

□ 利率范围：利率范围在LPR+35BP至+150BP之间，灵活调整以适应不同客户及市场需求。

□ 竞争优势：通过差异化定价策略吸引优质客户，提高市场竞争力。

六、风险控制要点

（一）银行风控九宫格

□ 多维度风控：银行通过信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、流动性风险、声誉风险、战略风险、信息科技风险及合规风险等多个维度进行风险控制。

□ 预警阈值设定：针对各风险维度设定相应的预警阈值，及时发现并处置潜在风险。

（二）典型案例警示

□ 上海某客户伪造租赁合同案例：客户试图通过伪造租赁合同规避“买卖不破租赁”原则，被建行系统识别并拒绝贷款申请，体现了银行风控系统的有效性。

□ 杭州客户用“阴阳合同”虚高评估值案例：客户使用“阴阳合同”虚高房产评估值以获取更高贷款额度，被平安银行AI评估模型发现并纠正，维护了银行资产安全。

七、特殊场景处理方案

（一）非标准产权房

□ 经济适用房：需满5年交易限制期并补缴50%土地收益后方可抵押。

□ 法拍房：须完成产权过户且无后续纠纷后方可作为抵押物。

（二）共有财产处置

□ 夫妻共同财产：需双方签署抵押承诺书，确保抵押行为的合法性。

□ 继承房产：需所有法定继承人公证放弃继承权后方可抵押。

□ 未成年人产权：需监护人承诺书及法院特别许可后方可处理。

八、优化策略建议

（一）融资方案设计

□ 阶梯式提款：根据工程进度分阶段支用贷款资金，提高资金使用效率。

□ 组合融资：结合抵押贷和信用贷提升贷款额度，满足客户多元化融资需求。

□ 跨境抵押：支持海外资产作为抵押物，拓宽融资渠道，促进国际化业务发展。

（二）税务筹划要点

□ 小微企业抵押经营贷利息税前扣除：充分利用政策优惠，降低企业税负。

□ 商业地产评估增值部分延缓土地增值税：合理规划资产评估时点，延缓税收支出。

□ 公证费纳入贷款用途范畴：部分银行提供此项服务，降低客户融资成本。

结 语

全款房抵押贷款作为重要的融资工具，需要借款人深入理解银行政策、精准评估自身条件、科学设计融资方案。金融机构应当提升服务透明度，在抵押率设定、审批流程、贷后管理等方面实现标准化与个性化平衡，共同构建健康可持续的抵押贷款市场生态。

借款人应采取“三步走”策略：先通过专业评估摸清抵押物价值区间，其次匹配银行产品矩阵筛选最优方案，最后借助法律顾问完善风险防控措施。只有这样，才能确保全款房抵押贷款的顺利进行和资金的有效利用。（完）