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黄浦老城厢距外滩仅500米

黄浦顶豪中真正身份的象征

直面陆家嘴、外滩、S湾核心景观

「金陵华庭」三期待认购！

40套建面约370-737㎡大平层

11月1日已过会均价20.6万/㎡

售楼处线上火热预约中！

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今年3月，黄浦外滩金陵华庭项目首批住宅入市迎来开门红。158套豪宅开盘3小时便售罄，共计揽金92.34亿元。创下了今年以来上海新房市场单日总销金额最高、套均总价最高以及均价最高等多项纪录。

作为该项目第一阶段匠心打磨的现代超高层住宅产品，“金陵华庭”位于项目十幅地块中首批公开的两幅地块，这是外滩街道20年来首次住宅供应土地，产品极具稀缺性。

金陵东路作为CAZ核心承载区的中心地带堪称多重维度上的交汇点：这里既是外滩、老城厢、人民广场三个历史文化风貌区的交汇点，周围又有外滩金融和人民广场商业文化聚集区。作为联结外滩、新天地、豫园等片区的“黄浦最后一块拼图”，金陵东路片区拥有着“外市内里”的形态特点，也承载着上海“海纳百川”的包容性。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

金陵华庭是上海中心之中，外滩之后的又一张新的名片，是黄浦城更中最核心一环。金陵华庭作为外滩街道20多年来规模最大的城市更新与唯一住宅供应，未来不仅将实现黄浦核心城市界面的缝合打通，也将代表外滩成为上海下一个10年的新中心。

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有了金陵华庭，黄浦新界面才能真正连成片，引领黄浦更上一层楼。外滩城市更新正式进入发展元年，上海未来10年甚至更久的领航者就是外滩，从金陵东路到外滩，地标豪宅、骑楼、石库门商业、外滩万国建筑将一路连缀连成片，形成一条上海价值至高的L型发展带。回顾近些年黄浦顶豪，能真正把外滩变成“私藏”，唯有金陵华庭！

在这幅土地上，嘉里通过对10块地整体规划，为上海带来了一次史诗级焕新，邀请了KPF、THEOVALPARTNERSHIP、如恩设计、上海天华、王欧阳（香港）有限公司、华东建筑设计研究院、wsp、ASPECTStudio等联袂打造。

在超塔住宅打造中，外立面采用铝板与大面积玻璃幕墙，以“竹韵”为设计灵感，创作线条简约圆润、竹节衔接之处，精致的弧面转角立面，代表城市向上的更新生长。于百年骑楼风貌之上，新生蓬勃的新地标，香槟金金属线条及暗藏的双向灯带，赋予立面更强的昭示性，带来别样的视觉享受与审美体验。

项目住宅为4栋约150m超高层塔楼，一层两户，每户都拥有270°环幕视野，与楼下的风貌群落，形成新与旧的融合，再造城市第五立面，尽览陆家嘴、外滩、黄浦的盛世美景。

在全球通胀与货币宽松背景下，核心城市顶豪成为高净值人群的“资产压舱石”，金陵华庭一期158套3小时售罄，揽金92.34亿，二期120套一认购率190%，销售额近百亿，其中最贵一套折合单价32.68万元/平米，刷新上海乃至全国纪录。

最新消息！黄浦核心，嘉里金陵东路【金陵华庭】T2楼王最后40套建面约370-737㎡大平层；11月1日已过会均价20.6万/㎡！由于三期产品面积更大，并且基本会继续涨价；所以入门门槛会抬高，但相信好地段好产品一定被追捧！

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上期一房一价表如下：

在售户型图如下：嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

样板间展示如下：

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在产品上，金陵华庭推出的建面约370-737㎡的天际大宅，从视野、户型设计和装标各个维度，都足以匹配外滩顶豪的站位。黄浦豪宅中罕见的全景视野，外滩、S湾、陆家嘴、延福绿地多视角极致瞰景

纵观当下市面畅销豪宅，绝大多数超高层拘于地块密度，楼间距过小，大多视野受限，景观面局促。

当百年骑楼、石库门里弄的历史肌理与240米双子塔、150米超高层住宅的现代建筑对话，当1.8万㎡延福绿地的绿意与约12万㎡商业的摩登繁华无缝衔接，顶豪生活不再是“远离城市的奢享”，而是“嵌入城市核心肌理的全维度美好生活圈”。嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

金陵华庭效果图

而西侧、北侧则是人民广场和超万方的延福绿地，远处就是上海中心城区独有的灯火璀璨和闪耀霓虹，近处就是黄浦少有的绿意盎然。

而到了低楼层，景观层次则会更加丰富。窗外就是整个金陵东路板块最为集中的、长达一公里多的石库门里弄风貌景致和老城厢更新后的全貌。

石库门里的独栋双会所，外滩独树一帜的圈层社交场：如果说豪宅配备会所早就是日常，那金陵华庭打造的1500㎡石库门独栋双会所则是为塔尖人群量身打造的“第二空间”。

包括室内恒温泳池、景观健身房、桑拿SPA空间、多功能宴会厅等每一个空间，都为金陵华庭的圈层服务。

进入之后就是挑高9.7米的归家大堂，仪式感满级。

作为家之外的拓展空间，这个双会所不仅可以容纳家庭成员的日常健身、休闲娱乐，更加可以用作商务宴请之用，打造出独树一帜的圈层社交场。嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

金陵东路原名法大马路，这个法指的是原法国领馆，大马路指的是南京路，也就是说，这条路就是上海开埠后法领馆到南京路的一条干路，就这个名字，足以证明它当时的地位了。嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

示意图

金陵路同时也是全上海唯一现存、华东地区规模最大、保存度最高、艺术价值最高的骑楼街。当年是上海最繁华的街道之一，如今可以说是上海的文化遗产，黄金一公里。

示意图

2022年开始，嘉里建设先后两次购入金陵东路共计10幅地块，投资这样一个项目，重要的不仅仅是需要大量的资本投入，更是需要长期主义和可持续化的发展理念，以及对这样需要风貌传承的城市更新项目的未来价值的信心和综合操盘能力。

示意图

10幅地块均位于黄浦区外滩街道，属于金陵东路中段，正是金陵东路截取中现状骑楼原真性、完整性与连续性最好，街坊肌理文脉留存最多，风貌价值最高的“精华段”，整个项目东西向长达约1公里，东侧距离黄浦江仅260米，是上海城市更新中最重要的一环。

示意图

作为上海黄浦区城市更新规划的重要一环，金陵华庭是嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合体项目，涵盖住宅、办公、商业等多元复合业态，总建筑面积约67万平方米。

值得期待的是，未来嘉里金陵路项目还将落成两座超甲级写字楼以及上海唯一一条长达近一公里的以骑楼历史风貌为特色的旗舰商业大道，提供约21.5万平方米的现代化办公空间和超12.4万平方米的多元零售商业街区。嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

我们先来看下嘉里金陵东路项目最新爆出的效果图：保留了骑楼建筑，还有避风雨的走廊，在上海别具一格，部分出入口的上方还有过街楼，项目整体预计将于2028-2030年间分期竣工呈现。

其实早在去年6月9日，上海市资源与规划管理局就公布了黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块项目建设工程设计方案；

也就是嘉里金陵东路的商住办地块其中的两幅；嘉里金陵东路项目最早在2021年就已经确定由嘉里建设开发，根据公开资料显示，金陵路共分为10块土地，为商住办混合：

其中，金陵东路地块是这17块地的首幅出让土地，整体开发涉及10幅地块，坐拥地铁10/14号线换乘站，紧邻外滩、南京路、豫园，是上海仅次于外滩、南京路的市中心的市中心，将成为上海新的城市名片。嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

064-01、065-01也是嘉里拿下的四宗地块中唯一包含住宅的两宗。

地块规划方案如下：住宅部分，只有4栋超高层住宅，其余均为3层的别墅项目。

随后，到2023年6月，嘉里建设再次发布公告，称在金陵路第二批地块招标中成功中标6幅地块。

6幅地块分别为黄浦区外滩社区C010201单元198-1、200-3地块、广场社区C010102单元070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，建筑面积约30.8万平方米，主要包括办公楼和零售用途。

通过两次竞标，嘉里建设斥资221亿元获得了整个金陵路项目的土地使用权，嘉里建设在中国内地最大规模的投资项目，总投资额预计超400亿！嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

金陵东路改造项目，共有10个地块，总开体量约65.5万，其中住宅面积约12.4万㎡，商业、办公面积约32万㎡，总投资额预计超500亿！

项目周边有数公里长的沿街面，内有大量的历史风貌保护建筑，改造修缮方案报批程序相对复杂，所以项目首批报建到启动建设的用时也会比普通新建项目长不少，因此距离正式开建应该还有一段时间。

因此未来片区的整体规划会以老城厢建筑风貌的保护性开发为主。

此前黄浦区披露的地铁14号线豫园站上海地块开放方案，就是在保留金陵路骑楼与一众历史保护建筑的情况下，新建一座185米的地标办公建筑，以达到现代与历史相融合的目的。

嘉里建设计划将该区发展成以交通为导向的综合发展项目，地块将可直达豫园地铁站，该站为地铁线10号线和14号线的主要换乘站，交通便利。骑楼未来保护性改造后的效果图未来区域涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化等所有设施，建成后甚至可以媲美徐家汇中心及绿地外滩中心。

作为黄浦区重磅城市更新项目及上海市中心罕有的超级综合体，且由嘉里建设招商运营，金陵华庭其产品定位与品质标准对标顶级豪宅，价格却呈现“倒挂”优势。加之项目紧邻豫园、外滩等人文地标和黄浦区未来3-5年城市更新的热点区域中央，坐拥一线城市资源与不可复制的文化底蕴，长期资产价值备受看好。嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】嘉里金陵华庭官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】嘉里金陵华庭售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

黄浦豫园「金陵华庭」加推40套建面约370-737㎡大平层；均价20.6万/㎡！

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。

2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”

很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：

核心成本：首付与月供

首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。

月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。

隐性成本：税费、装修、物业等不可忽视

①税费：新房主要有契税（首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套普遍3%）、维修基金（约80-120元/㎡，用于房屋公共部位维修）；二手房额外有个人所得税（满五唯一免征，不满五或非唯一按1%或差额20%缴纳）、增值税（满两年免征，不满两年按5.3%缴纳），且二手房税费常由买方承担，需提前与卖方协商明确。

②装修费：若买毛坯房，简装约800-1200元/㎡，精装约1500-2500元/㎡，100㎡房屋简装需8-12万元，需纳入预算。

③其他费用：物业费（每月2-5元/㎡）、取暖费（北方城市每年20-30元/㎡）、房产证办理费（约1000元）等，虽单月/单次金额不高，但长期需持续支出，需提前规划。