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招商康定壹拾玖项目概览

‌项目定位‌

地理位置‌：位于上海静安区内环曹家渡板块，门牌号康定路1119弄，紧邻地铁14号线武宁路站、武定路站及静安寺站‌13。

开发背景‌：由招商蛇口与南通瑞城联合开发，2025年2月正式发布案名，是招商蛇口“玺系之上”的高定产品序列开篇之作，定位为城市核心区高端豪宅‌12。

核心亮点

设计理念与文化传承

案名溯源‌：以门牌号命名（康定路1119弄），致敬地块历史文脉，延续康定路张爱玲故居、暨南大学旧址等海派文化基因‌57。

建筑美学‌：立面对标伦敦切尔西将军公馆与怀特利酒店，采用进口白世茂石材、圆弧形瓦楞板及金属镶嵌勋章窗框，强调工艺细节与家族传承‌26。

景观创新‌：借鉴邬达克“都市文脉主义”与徐园造园理念，通过多级抬高的坡地设计打造九曲花街，形成立体景观剧场，融合旧金山浪漫与东方园林意境‌26。

产品配置

户型规划‌：首推建面约120-232㎡的3-4房户型，主力总价约2000万起，全社区规划5栋16-25层高层住宅，约300套房源‌36。

社区配套‌：配置会所（含泳池）、架空层公共空间，并利用覆土堆坡解决地块不规则问题，确保社区完整性‌67。

开发与市场定位

地块价值‌：2024年通过联合竞拍以56.6亿元摘得，楼板价11.41万元/㎡，溢价率31.2%，刷新静安地价纪录‌68。

价格预期‌：预计入市均价15.5-16万元/㎡，有望成为静安新房价格标杆‌68。

工程与创新

地块挑战‌：地块被公共通道分割，通过建造7.2米高人造山丘覆盖市政道路，实现楼栋错落分布与景观层次感‌7。

工艺突破‌：窗框采用转角整体拉弯工艺，石材立面曲线与金属勋章需耗费大量时间与成本打磨‌26。

时间节点

入市计划‌：2025年2月启动城市展厅，预计二季度正式入市‌68。

招商蛇口通过康定壹拾玖项目，将文化记忆、工程创新与顶豪产品力结合，为上海内环核心区重塑高端居住范式‌

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静安内环内曹家渡板块

打造一座玺系之上的上成之作

招商康定壹拾玖

5月首开92套120和193㎡户型

二批次预计7-8月供应

120㎡、180㎡、200㎡、230㎡户型

项目预计总价2000-4000万元

将于3月底开放会所+实景样板房

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2024年第五批次土拍中，招商蛇口联合体以56.6亿的总价、31.2%的溢价率，成功拿下静安曹家渡地块。这块地楼面价不仅刷新了静安区纪录，还在上海宅地单价中稳居前三，仅次于绿城徐滨和宸嘉龙华地块

从楼板价推算，未来招商曹家渡项目的售价可能超过16万/㎡！项目定位高端豪宅，规划了对标弘安里泳池的会所，还有架空层用作社区配套，妥妥的“老静安顶豪”配置。看来，招商这次是铁了心要打造一个区域标杆！

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康定壹拾玖,出于玺系,高定开端。

招商秉持只定制不复制的传奇玺系，荟萃豪宅的能力与造诣，择址梧桐浓荫掩映下的老静安，邂逅上海百年源心底蕴，置身百年西区名流贵胄之地，在家族源址倾力营造的人文定制级作品，以一座康定壹拾玖，建筑面积约120-240m人文定制作品,再续都会人居传奇。

康定路于上海，有着独特的气质和记忆。赫赫有名的，是张爱玲在这条路上的一幢花园洋房里出生，并度过了她的年少时光。此外，康定路2号是张宅花园，颜料大王张发文的旧居；康定路5号是徐园，中国第一步电影在此放映；康定路516号是暨南大学上海旧址，郑振铎笔下著名的“最后一课”便发生在这里。

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康定壹拾玖，不仅成功越过曹家渡略逊一筹的地段联想，而且很容易唤醒老静安门牌号那份独有的心跳。

不得不说，这个名字起得真妙！

项目东至规划道路，西至规划绿地、万春街63弄小区，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓北至康定路。

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该地块容积率2.68，住宅体量接近5万平方米，装修标准不低于5000元/㎡，仅40%中小套，无住宅套数下限。

项目建成后，将呈现5栋14至25层的高层住宅及小区配套设施项目，南侧配套用房将集中设置居委会、文化活动室、老年活动室等。高层住宅通过首层架空与室外景观相结合，为业主提供充足的活动空间，打造高品质商品住宅小区。

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康定壹拾玖，梧桐浓荫下的领馆花园

寻溯老静安的百年名流居所形态,在静安历史源脉之延伸,藏于梧桐静谧浓荫之华盖,集朵超越时间的经典宅邸的造诣,复刻为时代主角而设计的花园洋房记忆,于静安源心圈定花园，社交领地,打造梧桐浓荫下的领馆

融全球经典在此的私邸，对标英国切尔西将军公馆豪宅项目和伦敦怀特利酒店,提取经典三段式结构的建筑美学,遴选温润浅色石材,搭配精致的金属线条进行勾勒,奢华与历史厚重的完美融合,蕴含独特而隽永的艺术气质。

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拾步浓荫下立体花园

坡度,是大地留下的邀请。坡地景观对标美国加利福尼亚州旧金山市的九曲花街,拒绝平铺直叙的风景线,以高出周边地面之势,遵循土地原生的肌理堆坡造园,在繁华中寻静谧,源贵家族的浓荫街区。

静安源贵家族社交场域

传承静安源贵家族的家风传统,收录梧桐浓荫下的名人传奇故事,赋名泳池会所与架空层空间,针对全龄段居者,打造区活动节点,延续百年名流生活场景。

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站位玺系之上的人居升级趋势,精研当代高净值家庭的生活方式,从空间格局到精准性能全维度升级,打造建筑面积约120-240㎡户型产品,为每位家族成员的奢享而成就。

康定壹拾玖,打造与奢华酒店服务理念相同的服务系统,同时融合英式管家服务,形成定制化的服务体系,时刻洞悉业主的服务需求,鲁崇每一个居者,成就身份的地位,彰显生活日常的品味。

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百年招商 新启一章

层峰居所自此另起一行

一如招商百年来所走过的坚实道路，招商蛇口的产品力持续叠新，在市场上亮眼表现非一日，也非几人之功。本着从客户需求出发的初心，招商蛇口不断推演品质时代下新的生活场景，构建出招商蛇口独特的产品力IP，形成了玺系、启序系、天青系、揽阅系，「3+1」产品体系。

玺系自2014年在深圳问世，从深圳海上世界·双玺花园、北京·招商玺、再到合肥·招商玺，十一年光阴荏苒，“一玺一高定”的产品理念持续精进，赢得市场与口碑。

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2024年，招商蛇口深耕核心战略城市上海，七玺连珠之后，产品再精进，落子十年新玺的开篇之作【海上清和玺】。

今天，站在静安源贵之地，招商蛇口集萃玺系之上的人居造诣，开端高定产品序列，为上海顶级居住范式，另起一行。

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奢宅宗匠 门牌定制

根植天赋贵地的孤品

继往开来，招商有为。上海公司不断探索城市更高级的居住形态，在上海内环核心的静安、虹口、杨浦的风貌区，均推出城市更新，代表性的风貌豪宅作品。

弘安里，上海虹口区城市更新首发作品，打造121席百年历史风貌大宅，重现海派里弄花园生活，荣膺2023石库门风貌特色的新旧改标志项目；桐安里，基于风貌的底蕴，赋予现代的风潮，打造新复古主义精致风貌墅；静安北站项目，赋活既有的优秀历史建筑，织补原生里弄风貌建筑，打造“外市内里“风貌街区，复兴记忆里的海派风华。

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弘安里 大宅实景

静安北站 效果图

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“江河三里“的成功探索与实践，成就招商蛇口豪宅宗匠的修为。当招商蛇口将目光聚焦老静安梧桐区，巡礼康定路鳞次栉比的家族门牌，康定路2号，上海滩颜料大王的张家花园；康定路5号，徐凌云领衔的南社雅集流连徐园；康定路528号，瞻仰华侨最高学府·国立暨南大学旧址。进而，驻足康定路1119弄，一座梧桐浓荫下的领馆花园，傲然矗立在时代的台前。

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康定壹拾玖

源贵静安，上成之作

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正如海明威在《流动的盛宴》中回味年轻时在巴黎生活的时光，沟通会分享人 回忆三十年前，孩提时在永嘉路的梧桐华盖与屋檐下的生活片段，投下生命中一片不会湮灭的光影。

这片历史应许的显赫贵地，厚蕴超越「玺系」的上成之作——康定壹拾玖，它不仅是一块稀缺的土地，更是一座城市的「时间琥珀」。我们选择了以「考古式」的诚意深挖城市文化，提炼专属这座土地的故事内核——这也是我们以康定路1119弄路牌命名案名的灵感之源。它不仅是地理的标定，更是城市记忆的坐标系。我们追求的不仅是建筑的存在，更是文明的存续。

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康定壹拾玖，汲取全国豪宅产品的精华，集采世界经典宅邸的灵感，在静安历史的源脉进行延伸，以老静安生活的原味传承，塑造经典的恒久。

经典的技法，现代的演绎，康定壹拾玖立面对标伦敦切尔西将军公馆与怀特利酒店的建筑美学，运用经过千年淬炼，无惧时间永恒的进口白世茂石材，在立面竖向构件上，挑战性地使用圆弧形石材及瓦楞板，不计成本投入时间与精力，苛求惊艳世人完美的立面曲线，与石材的工艺相呼应，窗框采用转角整体拉弯工艺，并植入家族式勋章，以金属镶嵌的形式呈现在窗框上，每一枚“勋章”都经过精雕细琢，象征康定壹拾玖门牌的身份、传承与荣耀。

切尔西将军公馆 图片来自网络

伦敦怀特利酒店图片来自网络

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康定壹拾玖的社区景观打造，尤其注重呈现老静安在地的况味，传承海派建筑之父邬达克的“都市文脉主义”，尊重地块本身的独特天赋，借鉴徐园天人合一的造园理念，通过多级抬高的坡地，发出大地的邀请函，拒绝平铺直叙的风景线，以高出周边地面之势，堆坡造园，曲折跌宕，呈现九曲花街，每一段起伏都是精心设计的视觉剧场。

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都心越繁华，静谧越显赫。康定壹拾玖懂得如何与世界保持恰到好处的距离，从行人车马川流的康定路，只需一个转身，便可投入四季常绿浓荫的怀抱，项目以路为引，特别开辟一条慢下来的归家景观大道，从各地挑选树龄正茂，胸径与冠幅相当的香樟树，随着脚步渐进社区的家门，芜杂的外界在这里调低音量，如影随形的仪式感，让生活归于静安。

归家香樟林 示意图

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2025年，招商蛇口汇集全国团队能力之极，配置超越玺系之上康定壹拾玖，在上海钻石级坐标，重塑都市层峰人居的标高，铸就一座康定壹拾玖，揭序源贵静安头把交椅的加冕，导演同一个门牌的前缀，两个世纪的传奇交接，以一部上成之作献给时代的上位者。

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30个关于上海的冷知识

1，上海这个名字由来。上海得名于一条叫做上海浦的河流，它是吴淞江下游南岸的一条支流。这附近还有一条支流，叫做下海浦。那为什么上海铺发展成为这一个城市的名字，下海浦却消失了呢？这没办法，北宋的时候秀州政府（今天的嘉兴）在上海浦这条河流附近建立了一个管理贸易和税收的机构。这个机构到了南宋的时候发展成为上海市泊提举司，用来管理当地的海外贸易。附近的经济活动导致人口大增，围绕着上海市泊提举司形成了上海镇。1292年，又发展成为上海县。

2，下海浦哪儿去了？下海浦河道后来逐渐淤积，在清代就被填埋了。好在地方还在，地名也保持了下来，所以这附近还有一个下海庙，就是因为下海浦而得名。位置在靠近提篮桥的地区，香火还算是挺旺的。庙不大，占地面积也就1800多平方米，但是里面的神仙很全。这是因为当地的渔民、居民为了保平安，把自己信奉的很多神仙都供奉到了下海庙里，包括千手观音，天妃娘娘，妈祖，释迦摩尼等。

3，提篮桥的来历。下海庙香火旺盛，居民们经常从下海浦提着篮子过桥进香，所以这里就被称为提篮桥。4，海拔。上海是我国海拔最低的省级行政单位之一，平均海拔是4米。其实，很多沿海城市的海拔高度都不高，比如，宁波，天津，秦皇岛的海拔都是4米左右。5，人口发展。明朝洪武24年，也就是公元1391年的统计显示，上海地区的人口已经达到34万户160万人。当时全国的人口估计也就6000万。上海地区的人口已经占到了全国人口的2.5%左右。到了乾隆年间人口增加到354万，鸦片战争时又增加到461万，等到太平天国时期为了躲避战乱，江南地区涌向上海城区这里人就更多了，当时仅上海县城里的人口都已经达到了三四十万。今天上海人口已经达到将近2500万，和澳大利亚整个国家的人口差不多，是我国最大的城市，也是世界上最大的城市之一。

6，风俗民情。上海曾经有一套有意思的风俗民情。正月初一，鸡鸣之后。人们即起床穿上新衣帽，开门燃放爆竹，俗称开门炮仗。正月初四，开始忙着接财神，一定要买鲜活的鲤鱼，鲤鱼和“利余”谐音，讨个好彩头。正月初五，把买来的鲤鱼接财神用。所以，鲤鱼也被称为元宝鱼。挨家挨户的送鲤鱼，称为送元宝。立夏日的正午，男女老少都会称一下体重，看看自己胖了还是瘦了。立夏的时候还要吃新鲜的樱桃、蚕豆、竹笋，称为“尝三鲜”。7，徐光启。明朝末年的徐光启也是上海人，他在1597年的乡试考试中名列第一，然后在三年之后结识了西方的传教士利玛窦。后来，两个人合作翻译了《几何原本》，成为明朝末年“西学东渐”的重要代表人物。

那为什么徐光杰有机会能认识利玛窦呢？因为利玛窦是在上海传过教。徐光启的家族生活在肇嘉浜、蒲汇塘、法华泾三水汇合之地，又是当地的名门望族，所以这一带就被大家称为“徐家汇”。8，陆深。明朝年间，上海有叫陆深的人，他24岁以第1名的成绩考中了举人；28岁又以总二甲第1名的成绩考中了进士。倭寇攻打上海的时候，他的夫人梅氏捐500亩地，出金2000两，还把自己家好几千间房拆了做成滚木雷石抵抗倭寇的进攻，使当地免受倭寇的屠戮。陆家的老宅和祖墓在浦东，因家族在当地的影响力这里就被人们称为“陆家嘴”。9，第一次鸦片战争。第1次鸦片战争的时候，英军沿海北上。1842年6月16号，英军27艘大小船只运送陆军2000人进攻吴淞。虽然守军奋起抗击，但是战斗仅进行了两个半小时清军就溃败了，随后英军占领吴淞，宝山，并在6月19号这一天占领了上海县城。6月23号，英军撤出上海，退出前向清朝勒索了30万银元的赎城费。10，英国第一任驻上海领事。上海第1任领事叫做巴富尔（1809年到1894年），他在14岁的时候就加入英军，常年驻扎在印度，帮助英国在对外侵略中犯下的累累罪行。1842年12月1号，他被正式任命为英国驻上海第一任领事，于1843年11月8号来到上海，并在1843年11月17号宣布，《南京条约》中有关上海的所有条款均在这一天生效。11，买票可以看英国人的生活起居。英国的领事馆起初设在一个姓姚的广东商人的宅地里。这名广东商人特别会做买卖，他跟人讲，英国人的吃饭、喝水、穿衣等跟中国人不一样，想看的话，跟他买票。结果，英国人的一举一动都有很多人围观，搞的巴富尔很不爽，他制止了这位姚姓商人的行为，并把围观的人撵走了。12，租界。英国人来上海10年以后，英、法、美三国相继在上海设立租界，总面积达20平方公里，1899年租借面积增加到22.3平方公里，成为上海对外贸易的重要组成部分和商业中心。但是租借中的外国人不多，到1853年只有500人。13，电灯。上海第1次亮起电灯的时间是1882年7月26号晚上7点。当时上海唯一的一家电力公司上海电工公司，把他在虹口招商局码头、理查旅馆、公家花园等处安装的15盏电灯一起点亮，其亮度相当于3万根大蜡烛。

14，电费。但当时电灯的普及并不是很好，因为太费钱了。每一盏大灯一个月电费要大洋20多块，当时普通工人的工资不过也就10了块钱，独轮车夫每个月只有3-4块钱。别说老百姓家庭，就连普通的商店看着这高昂的成本也只能望灯兴叹。15，夸电灯的诗。看着锃光瓦亮的电灯，文人墨客纷纷作诗称赞。有一句诗是这样写的：泰西奇巧真百变，能使空中捉飞电。读起来朗朗上口的同时，不禁感叹，诗做的真烂。16，电话。1876年贝尔发明了电话，1877年1月电话就已经进入上海。上海轮船招商局开辟了一条从总局的公务厅到金利源栈房的线路，这也是中国人第1次使用电话。那个时候电话叫做“德律风”，是英语telephone的音译。17，租界里的男女比例。早期来到上海的外国人绝大多数是士兵、海员、冒险家等，主要以男性组成，女性的比例非常少。比如，1861年上海租界举行了一场圣诞舞会，参加舞会的人一共是267人，其中250个男的，17个女的。18，汽车。1901年，一个叫做李恩时的匈牙利人从国外买了两辆汽车，从此之后上海成为有汽车的城市，由于当时匈牙利人还没有领到执照，这辆车在接下来的很长时间里一直被放在车库里不能用。第2年1月30号，这位匈牙利人才领到了工部局颁发的第1张特别临时执照，从此上海的街头开始出现汽车。汽车驶向街道的时候引起了巨大的轰动，在当时上海人的观念里，车要不然需要人拉，要不然需要马拉，既没有人也没有马，竟然能在街上跑起来，已经远远超出了他们的认知范围。19，按揭。随着上海的发展，房地产事业也进入繁荣期。早在19世纪八九十年代，外国金融资本就已经在上海房地产市场按照欧美模式展开按揭业务了。这在当时的中国人看来是一个非常新奇的业务模式，所以起初生意非常冷清。在1891年到1893年，两年间他们才做了四五笔交易，而且都是在上海的外国商人。20，上海港。1931年的时候上海港就已经是世界第七大港了，这一年货物吞吐量达到了1400万吨。21，第1座钢框架大楼。英国友利银行在上海建造的友利大楼，是上海的第1座钢框架大楼，建成于1922年，总面积1万多平方米。据说，大楼建造采用的钢不是从英国进口，是从德国克虏伯工厂买的。

22，电影。上海第1次放映电影的时间是1896年8月11号，地点是徐园内的又一村。当时，电影不叫电影，叫“影戏”。在上个世纪30年代的上海，“看电影”是一个非常时髦的口号，无论男女老少都喜欢光顾电影院。当时全城有上百家电影院，其中虹口地区是电影院的集中地。票价根据放映时间和影院的豪华程度有非常大的差价，通常在一毛钱到一块钱左右。23，鲁迅在上海看了多少场电影？来到上海之后，看电影是鲁迅重要的娱乐方式之一。有人统计，他一共看过150多场电影，其中130多场是在上海看的。像什么《仲夏夜之梦》、《泰山系列》、《金银岛》、《猫和老鼠》、《非洲百兽大会》等，都让鲁迅赞不绝口。

24，卓别林来上海。1936年3月9号下午1点，喜剧明星卓别林和他的女朋友波丽德古黛抵达上海，并在这里停留了一天，然后在3月10号乘船离开，前往香港、马尼拉等地旅行。25，复旦大学。复旦中学不是复旦大学附属中学，先有的复旦中学才有的复旦大学。复旦大学邯郸校区不是在邯郸，在上海杨浦区邯郸路220号。26，上海的市花。今天上海市的市花是白玉兰。但是在1986年之前，上海的市花是棉花。事情是这样的，公元1927年上海建立特别市之后，一些社会人士觉得上海既然已经成为特别市了，应该有属于自己的市花。于是上海市社会局就在1929年1月24日，把莲花、月季等刊登在报刊上，让大家评选。随后又增加棉花、牡丹和桂花。但是玩玩没想到的是，最后收回的1.7万余份选票中棉花的票数为5496张，名列第一，当选为上海市花。27，上海简称。上海简称沪，是因为晋朝时上海当地渔民发明了一种捕鱼工具叫“扈”。这种工具是由竹子编成的一个容器，在潮水来之前，当地渔民把这种工具插在河滩或者海滩上，潮水来的时候容器被水淹末，随潮水来的鱼傻不拉叽的就困到了容器里，被渔翁得利。因为当地人普遍用这种方法捕鱼，导致松江下游被称为“扈渎”，也不知道从什么时候开始“扈”字被改成了“沪”，并沿用至今，这个字也成了上海的简称。28，跨省地铁。中国目前有45个有地铁的城市，但是绝大多数城市地铁都是在本市内运行，更不要说跨省了。上海地铁是全国内第一条跨省的地铁，昆山站—上海，不用换乘就可以直达。29，高架桥。上海的高架很多很多，但只有延安路高架的一根柱子上有装饰，而且还是神秘的龙纹。

关于这个装饰的来历众说纷纭，最后由参与设计的工程师做了最权威的解释。之所以弄龙纹上去，是因为光秃秃的不好看。30，崇明岛。上海的崇明岛是我国第三大岛，面积1269平方公里，相当于上海市面积的1/5，或者相当于两个新加坡。崇明岛是我国目前第一大河口冲积岛和最大的沙岛，也是我国最年轻的岛屿之一。在1500年前，它是不存在的。崇明岛第1次出现在人们的视野里，是在唐朝武德年间。当时只是一座非常不起眼的沙岛，后来在长江携带的泥沙的冲击之下，附近又多了许多小岛。再然后，这些小岛逐渐连成一片，形成了今天的崇明岛。

在长江泥沙的冲击之下，崇明岛正在以每年5平方公里的速度增加。也就是说，理论上再过1500年，崇明岛的面积将会超过今天的上海市。