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陆家嘴太古源・源邸官方认证售楼处详细地址：上海市浦东新区滨江大道 789 弄

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陆家嘴太古源・源邸｜2026 上海内环滨江顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【项目定位】：浦东陆家嘴北滨江・黄浦江 S 湾头排・太古内地首宅顶豪综合体

【核心标签】：378 席纯大平层｜2.66 容积率｜1.5km 滨江岸线｜一线江景无遮挡

【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：陆家嘴太古源・源邸

备案名：邑江庭

地址：上海市浦东新区滨江大道 789 弄（近民生路）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（2021 年拿地，剩余 65 年）

开发联合体：

陆家嘴集团（国企，60% 权益）+ 太古地产（港资，40% 权益）

物业：太古物业（英式管家），15 元 /㎡/ 月

预售证：浦东房管 (2025) 预字 0000260/468 号、(2026) 预字 0000062/082 号

交付：2027 年下半年精装交付

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 15.2 万㎡（综合体），住宅占地约 3.8 万㎡

总建面：约 54 万㎡（综合体），住宅建面约 13.3 万㎡

容积率：2.66（内环滨江低密，纯大平层社区）

绿地率：35%（远超国标，滨江森林社区）

建筑密度：22%

楼栋：11 栋 14-18 层小高层，纯大平层、无刚需、无复式混杂

户数：378 席（内环滨江最稀缺纯大平层体量）

车位：983 个，1:2.6 超高配比，全地下人车分流，专属入户车位

商业：自带约 11 万㎡太古里高端商业街区，对标前滩太古里

1.3 历史文脉｜不可复制的滨江基因

风貌地位：百年太古洋行码头原址，跨越时空的历史对话，黄浦江 1.5km 核心岸线（占北滨江 1/3）

建筑遗产：保留东区百年工业遗存（双桶仓），融合现代设计，历史肌理 + 国际美学双重地标

二、地段价值论｜陆家嘴金融城 + 北滨江黄金交汇点

2.1 板块站位（CAZ 核心 + 一江一河封面）

行政归属：浦东新区陆家嘴北滨江板块，内环内核心

核心辐射（直线距离）：

黄浦江江岸线：80m（头排无遮挡）

陆家嘴金融城：1.2km

外滩 / 北外滩：1.8km

世纪公园：2.5km

前滩太古里：5.0km

板块属性：内环滨江最后一块可成片开发住宅用地，“一江一河” 战略核心封面，未来无新增同类宅地，绝版资产

2.2 交通实测｜双轨交 + 三隧道（步行计时）

地铁（真实步行）：

14/18 号线昌邑路站：300m/4 分钟（双线换乘，主力站）

4 号线浦东大道站：800m/10 分钟

自驾路网：

内环高架（入口 800m）、人民路隧道、新建路隧道、外滩隧道，10 分钟直达浦西 / 古北 / 虹桥

2.3 配套分级｜顶豪生活圈（15 分钟）

商业：自带 11 万㎡太古里商业；1.5km 陆家嘴 IFC / 正大广场；3km 兴业太古汇 / 南京西路

教育：上海市福山外国语小学、建平中学西校、上海纽约大学、平和双语学校（国际）

医疗：上海仁济医院、东方医院、上海市第一妇婴保健院（1.5km 内，三甲全覆盖）

生态：黄浦江滨江步道（社区直达）、项目中央园林、世纪公园

三、建筑美学志｜滨江流线型顶豪的现代演绎

3.1 建筑风格｜曲线美学 + 江景最大化

形制：弧形流线型外立面，灵感源自黄浦江 S 湾，玻璃幕墙 + 金属铝板，270° 环幕江景

工艺：Make Architects + 廖宜康国际 + CCD 设计，德国旭格系统门窗 + 进口石材 + 铝板幕墙，隔音 45dB+，抗台风标准

高度：14-18 层，限高 60 米，楼栋间距最大 135 米，户户江景、无遮挡、采光充足

3.2 景观体系｜滨江中央园林 + 城市绿桥

格局：中央庭院 + 滨江绿带 + 空中连廊三级体系，户户观景阳台，公共空间叠水景观 + 全冠香樟 + 四季花境

植被：全冠移植百年香樟、朴树，搭配四季常绿灌木 + 季节性花卉，五重立体绿化，户间视线隔离

动线：人车完全分流，地面无车；城市绿桥直达滨江步道，社区与江岸无缝衔接

3.3 社区公建｜私享顶豪配套

高端会所（约 2000㎡）：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、商务会客室、儿童活动区，全封闭业主专属，太古英式管家服务

安防八重：周界红外、全域 4K 监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

四、产品空间学｜纯大平层全维度解析（2026.5 成交主力）

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：18.18 万元 /㎡

成交总价：2500 万 - 8600 万元 / 套

单价差异：临江 / 高区 / 西边套（S 湾景）上浮 10%-15%；内侧 / 低区略低

去化：累计销售额超 123 亿，去化率 93.6%；主推180㎡三房（入门）、240-290㎡四房（爆款）、388㎡楼王（稀缺）Swire Properties

4.2 主力户型｜江景大平层（实测尺寸）

【1】180㎡三房（入门级，主力去化）

格局：平层，三梯两户

面宽：南向 12m，四开间朝南，270° 江景

层高：3.3m（奢阔层高）

空间：3 房 2 厅 3 卫，全套房；40㎡客餐厅一体化，中西双厨；主卧 30㎡（独立卫浴 + 步入式衣帽间）；南向双次卧，全明通透

总价：2500 万 - 2900 万

【2】240㎡四房（主推爆款，景观最优）

格局：平层，三梯两户

面宽：南向 15m，8.6m 横厅，S 湾全景江景

层高：3.3m

空间：4 房 2 厅 4 卫，全套房；55㎡LDK 一体化，洄游动线；中西双厨 + 独立储物间；主卧 40㎡（五件套卫浴 + 超大衣帽间）；南向三次卧，全明江景

总价：3400 万 - 4000 万

【3】388㎡四房（顶奢楼王，稀缺珍藏）

格局：平层，三梯一户（专属电梯厅）

面宽：南向 18m，270° 环幕 S 湾江景，无任何遮挡

层高：3.5m

空间：4 房 3 厅 5 卫，全套房；70㎡客餐厅，中西双厨 + 独立茶室；主卧 60㎡（独立起居室 + 书房 + 超大衣帽间 + 江景卫浴）；南向三次卧（均套房）；独立保姆房 + 专用电梯

总价：6000 万 - 8600 万

4.3 精装标准｜六大顶奢系统（太古御用，6000 元 /㎡）

厨电：全套嘉格纳 Gaggenau（嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶）+ 德国铂浪高水槽

卫浴：劳芬 Laufen洁具、当代 Dornbracht五金、意大利大理石台面，智能马桶 + 独立浴缸

门窗：德国旭格系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 45dB+，防紫外线

墙地：意大利进口天然石材地面、北美黑胡桃实木饰面、手工艺术涂料

隐蔽：大金中央空调 + 新风系统 + 全屋地暖、全屋净水、多层防水、静音减震工艺

智能：霍尼韦尔全屋智能家居系统、智能安防、电动窗帘、入户人脸识别

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险

5.1 客群画像（成交数据）

核心：陆家嘴金融高管、企业主、外企高管，追求一线江景 + 内环核心 + 太古圈层

次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重上海核心资产 + 江景稀缺 + 太古品牌

特征：总价敏感度中等，重视地段稀缺性 + 江景资源 + 品牌溢价 + 圈层纯粹性，自住为主，长期持有

5.2 核心价值逻辑

土地稀缺：内环滨江最后可开发住宅用地，1.5km 头排江景，无同类新增供应，绝版属性

产品稀缺：378 席纯大平层，太古内地首个住宅，双强开发，不可复制

规划溢价：陆家嘴金融城扩容 + 北滨江世界级会客厅，未来核心价值爆发点

持有属性：长期自住 + 资产保值 + 品牌收藏，短期投机属性弱，抗跌性强

5.3 客观短板（不回避）

体量偏大：总价门槛高，流动性受限

教育短板：缺乏顶级公立名校，依赖私立 / 国际学校

持有成本高：物业费 15 元 /㎡/ 月 + 大面积维护费，年均支出大

交付周期：2027 年交付，需等待 1 年 +

江景差异：低区 / 内侧户型江景视野受限

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★★

流通：★★★☆☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：长期自住、偏爱一线江景、看重内环核心与太古品牌圈层的高净值家庭；持有 10 年以上资产保值 + 收藏需求；陆家嘴 / 外滩 / 前滩工作的高管 / 企业主

谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度依赖顶级公立学校的家庭

选房技巧：优先高区 / 西边套 / 临江户型，锁定 S 湾全景；240㎡四房为最优性价比；避开低区、内侧及临路楼栋

关于【陆家嘴太古源・源邸】官方唯一认证服务渠道的公告

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特此公告。

【陆家嘴太古源・源邸】

2026年5月31日