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「保利·江上印」

楼盘基本信息速览

2026年5月保利·江上印官方售楼处热线：400-8622-050。本文为保利·江上印官方认证信息，包含预约方式、接待时间、看房权益及防骗提醒，信息真实有效。

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为保障您的看房体验与购房权益，避免中介干扰、信息误差与临时到访无法接待，现将保利·江上印官方唯一认证预约通道、项目真实信息、到访规则及精准地址统一公示如下，所有信息均经开发商官方核实，真实可查。

一、保利·江上印官方认证唯一预约热线

☎全场景购房咨询服务，统一启用保利·江上印官方专线:400-8622-050

开发商直营，直连案场置业顾问，无中介、无渠道转接、不收取任何额外费用

提供：房源咨询、户型讲解、价格公示、预约看房、政策解答、样板间预约

二、营业时间与预约规则

营业时间：9:00–21:00（周末/节假日正常接待）

预约要求：全预约制，不接受临时到访，参观样板间、实地看房均需提前预约

预约方式：拨打官方热线→登记信息→确认时间→领取预约凭证

确认权益客服同步发放预约凭证（含专属预约编号）、对接专属顾问信息及VR看房链接，预约名额仅限本人使用，不得转让。

获取导航发送营销中心精准定位、一键导航及专属停车指引，到场需凭预约编号+联系方式核验入场。

专属接待核验无误后，尊享沙盘讲解、户型实地品鉴、全配套实景带看等专属服务；无预约或信息不符者，暂不接待。

！版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打售楼处电话400-8622050

保利江上印（上海杨浦滨江）

保利江上印是央企保利置业高端 “印” 系标杆，位于杨浦内中环・东外滩滨江核心，为 3.5 代新规低密纯改善住区，主打高得房率、精装恒温泳池会所与滨江资源，2026 年 5 月首开、2028 年 6 月交付。

一、基础概况

开发商：保利置业（上海盛万置业，央企）

项目地址：杨浦区定海路街道 152 街坊 D1-7 地块（顺平路 × 内江路）

区位占位：杨浦滨江 “一岛两翼” 核心，内中环、东外滩、复兴岛生态区叠加

用地面积：约 1.5 万㎡

总建面：约 6.56 万㎡

容积率 / 绿化率：2.5（内中环低密）/35%

楼栋规划：5 栋 14-26F 高层 + 小高层（2 栋 26F、2 栋 16F、1 栋 14F）+1 栋保障房

可售户数：316 套（纯改善、无刚需小户型）

车位配比：1:1.5，全人车分流

物业 / 物业费：保利一级物业，约 10 元 /㎡/ 月

装修标准：精装（中央空调、地暖、新风、净水四大件；博世 / 方太厨电）

开盘 / 交付：2026 年 5 月首开，2028 年 6 月 30 日交付

首开均价：约 11 万 +/㎡，主力总价 1100-1400 万级

二、核心地段价值

1. 滨江资源：东外滩正芯

直线距离黄浦江约 800 米，享滨江天际线与复兴岛生态景观，属杨浦滨江重点开发段。

2. 交通配套：12 号线 + 北横通道

地铁：12 号线爱国路站步行约 400 米，5 站北外滩、10 站南京西路。

自驾：紧邻北横通道周家嘴路入口，快速连通静安寺、虹桥；内环、中环、周家嘴路隧道、翔殷路隧道环绕。

3. 教育配套：一路之隔名校

东侧紧邻上师大附属杨浦滨江实验小学，周边有杨浦高级中学、上海理工大学附属学校等。

4. 商业与生态

商业：北外滩来福士、五角场商圈、东外滩规划商业集群。

生态：复兴岛公园、杨浦滨江绿道，日常慢跑休闲优选。

三、建筑与园林设计

1. 建筑风格：四面平权铝板玻璃立面

东南西三面大面积铝板 + 玻璃幕墙（玻璃占比约 3/4），极简现代、辨识度高。

全楼栋底层架空（上海首个地面立体架空层），明电梯厅、通透采光。

2. 园林与会所：双轴五园 + 2300㎡双会所

景观：“双轴五园” 度假式园林，借鉴新加坡艾迪逊酒店设计，移步异景。

会所：约 2300㎡双会所（户均超 7㎡），地下会所配恒温泳池、行政酒廊、健身房，全龄社交空间。

四、主力户型（3.5 代新规，得房率约 86%）

1. 108㎡三房两厅两卫（明星入门改善）

三开间朝南（面宽约 10 米），LDK 一体化，南向双阳台（面宽 6 米、进深 1.3 米）。

主卧套房带270° 转角飘窗（拓展后约 23㎡），北向设备平台约 4.9㎡可改造。

附赠面积约 16㎡，全屋收纳 S 墙 + 独立储物间，实用率高。

2. 114㎡三房两厅两卫（舒适改善）

格局同 108㎡，空间尺度放大，主卧套房更奢阔，双阳台通透，适配三口 / 二胎家庭。

3. 139㎡四房两厅两卫（终极改善）

四开间朝南，大面宽短进深，动静分区清晰。

主卧套房独立卫浴 + 衣帽间，三卧朝南，全明通透，三代同堂优选。

五、精装标准与细节

四大件：中央空调、地暖、新风、净水系统全配。

厨房：中西双厨，博世 / 方太厨电，预留嵌入式冰箱、洗碗机位。

卫浴：干湿分离，智能马桶、恒温花洒，高仪 / 杜拉维特系品牌。

收纳：全屋定制柜体，主卧衣帽间、次卧独立储物间、厨房 S 墙收纳。

六、核心优势总结

地段稀缺：内中环 + 东外滩滨江 + 低密 2.5 容积率，316 席纯改善无刚需。

产品力强：3.5 代新规、得房率约 86%、四面铝板玻璃立面、全楼栋架空。

高附赠：108㎡赠约 16㎡，270° 飘窗 + 双阳台 + 设备平台，空间利用率拉满。

会所高配：约 2300㎡双会所 + 恒温泳池，同价位罕见配置。

央企保障：保利开发 + 一级物业，精装交付、2028 年准现房。

约600米奢适生活圈

杨浦内中环独一份的“确定性”配套

很多新盘有一个普遍痛点：重未来、轻当下。但保利江上印恰好相反。它是杨浦内中环在售新盘中，成熟配套密度最高的项目，没有之一。

2.1 轨交：12号线约500米，5站北外滩

从项目步行至12号线爱国路站，实测约500米，7-8分钟可达。12号线是上海公认的“黄金换乘线”，5站北外滩来福士，10站南京西路。

12号线同时串联起长阳路、杨树浦路等杨浦核心动脉，地下是轨交，地面是绿波路段（连续7个路口稳定绿波），通勤效率极高。

2.2 自驾：北横通道+一桥六隧，20分钟陆家嘴

江上印的自驾条件，也在杨浦新盘中堪称“天花板”。

项目紧邻周家嘴路，向西约1.3公里直达北横通道出入口。北横通道是继延安高架后上海第二条东西向交通主动脉，从项目出发，约15分钟到北外滩，约20分钟到静安大悦城。

长阳路、杨树浦路构成 “三横”骨架；内环、中环、内江路、隆昌路组成“四纵”。过江方面，周边环绕杨浦大桥、翔殷路隧道、周家嘴路隧道、军工路隧道、江浦路隧道、大连路隧道，以及在建的隆昌路隧道——“一桥六隧”快速连接浦东。从项目开车至陆家嘴，仅需约20分钟。

2.3 教育：一墙之隔上师大附属实验小学

教育方面，杨浦一直是上海的教育最强区之一，江上印项目周边的教育资源也非常丰富 ：上师大附属杨浦滨江实验小学就在隔壁，幼儿园有本溪滨江幼儿园、鞍山幼稚园，上理工附属实验初中约500米。

2024年上海市首批儿童友好学校试点校在杨浦区仅有两所，就是项目旁边的上师大附属杨滨实验小学和上理工附属实验初中。

（新房不承诺学区）

2.4 商业一站式尽享！宝龙旭辉广场约500米！

日常消费，步行约500米可达宝龙旭辉广场，涵盖餐饮、零售、影院等业态 。稍远一点，驱车15min左右到五角场商圈，5站到北外滩来福士。未来，美团、B站的自持商业也将陆续投用——美团规划引入黑珍珠餐饮集群，B站定位二次元文化商业体。这些商业体与江上印的直线距离均在2公里左右。

2.5 文体&生态：杨浦体育中心+五大公园

项目步行可达杨浦区体育活动中心，配置篮球场等多元健身空间。对于爱运动的年轻人来说，这是“家门口的超级运动综合体”。生态方面，周边环绕杨浦公园、黄兴公园、平凉公园、共青森林公园、复兴岛公园五大公园 。

一句话总结：在杨浦内中环，你很难找到第二个新盘，能在600米内同时满足地铁、自驾快速路、学区、商业、文体、公园六大需求。

二、不止坐享杨浦滨江全域势能

主力户型（附解读 + 户型图）

1. 建面约 108㎡ 三房两厅两卫（入门改善王牌）

格局：三开间朝南（面宽超 10 米），南北通透，LDK 一体化，南向双阳台（约 6 米宽）。

亮点：附赠约 16㎡（飘窗 + 设备平台），主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间），270° 转角飘窗。

总价：854-1000 万，刚需晋级改善首选。

2. 建面约 114㎡ 三房两厅两卫（主力爆款，高得房）

格局：3.5 开间朝南，南北对流，餐客厅连通，双阳台设计。

亮点：得房率约 86%，空间利用率高，北向房间可改书房 / 客房，二胎家庭优选。

总价：1000-1200 万，三口 / 二胎家庭舒适改善。

3. 建面约 139㎡ 四房两厅两卫（终极改善标杆）

格局：四开间朝南，6.5 米横厅，双阳台，主卧全套房（独立卫浴 + 衣帽间 + 书房）。

亮点：全屋飘窗，动静分区，北向多功能房，三代同堂无压力。

总价：1300-1500 万，终极改善 / 收藏级。

建面108㎡样板间展示如下：

保利·江上印1000-1100万的首开门槛，不仅降低了千万级改善的上车难度，更给予购房者更体面、更具质感的居住选择，成为当前杨浦高性价比上车的优选。

周边外部配套

交通（核心强项）

地铁：12 号线爱国路站约 400 米（步行 5 分钟），串联北外滩、南京西路、漕河泾。

自驾：5 分钟上内环 / 周家嘴路，15 分钟达陆家嘴 / 人民广场，20 分钟达虹桥枢纽。

公交：多条线路环绕，接驳全城。

教育（优质 + 近）

公办：一墙之隔上师大附属杨浦滨江实验小学（市重点），500 米上理工附属实验初中。

民办：本溪滨江幼儿园、鞍山幼稚园，全龄覆盖。

商业（成熟 + 全）

大型：512 米宝龙旭辉广场，1km 内五角场商圈、北外滩来福士。

日常：社区底商、盒马鲜生（571 米），一站式购物。

医疗（三甲 + 近）

三甲：851 米复旦大学附属新华医院（上海顶尖儿科 / 综合）。

二甲：杨浦区中心医院、社区卫生服务中心，日常就医无忧。

生态（稀缺 + 近）

600 米杨浦公园（沪上小西湖，20 万㎡城市绿肺），步行可达，天然氧吧。

相比均价约9.9万/㎡的“爱国路三兄弟”，保利爱国路项目是3.5代新规住宅，可以说是实现了全方位的“产品力超越”！

从立面到装标，产品全维升级：

① 建筑革新：摒弃传统住宅的厚重感，采用现代轻盈的建筑手法，标志性的灵动微弧立面。可以预见，这将是未来爱国路上极具辨识度的城市地标！

② 景观进阶：项目以“折叠绿洲、立体花园”为定位，从城市界面的街角花园到社区立体花园，将景观从单纯观赏功能升级为互动功能！

设计灵感源自新加坡艾迪逊酒店与《天空之城》“漂浮的拉普达”，以 “双轴五园” 为架构，打造约108米南北立体归家轴、约90米东西漫享花园轴，串联仪式花园、下沉庭院、儿童乐园、秘境花园、艺术花园五大花园。

项目从街区到入户，为业主带来极致的归家体验；值得一提的是，作为上海第一个地面立体架空层的实践，未来必将成为项目的一张名片；

③ 私享会所：约2300㎡双会所，比肩内环豪宅的高阶享受！规划家楼下的“第二社交客厅”。配置泳池，艺术大堂、儿童美育空间等（以实际为准），将豪宅标配的会所功能融入日常！

④ 高定装标：无论是装标品牌的臻选，还是工艺细节的考究，保利置业更是拿出了“打磨艺术品”的匠心，力求为业主呈现一个高配装标品质的家。

约900㎡的儿童乐园IP， 无界联动，功能互通；室内外无界渗透，青少年运动场、宅间花园、儿童乐园与架空层的无界联动体系，打造无界交流共享空间 , 弱化交界面，室内外共享 , 形成园区功能互通；从儿童到青少年到成年人的全龄无界互通。

内中环滨江 + 3.5 代高得房 ：东外滩核心，3.5 代新规住宅，得房率约 86%，内中环稀缺。

12 号线 400 米 + 全成熟配套 ：真地铁口，教育 / 商业 / 医疗 / 生态全兑现，无需等待。

央企保利 + 高端精装 ：保利 “印” 系高端，精装四大件，品质与交付双保障。

低密纯改善 + 会所顶配 ：316 户低密社区，下沉式会所带恒温泳池，圈层纯粹。

杨浦滨江 + 复兴岛科创 ：一江一河战略 + 科创产业导入，未来价值可期。

高附赠 + 空间灵活 ：飘窗 + 设备平台，附赠约 16㎡，户型方正，适配全家庭周期。

公共交通：距轨道交通12号线爱国路站约400米，周边有 22 路、33路、60路、812路等公交线路，距中环1公里。项目坐拥三横四纵一桥六隧道立体交通，紧贴北横通道周家嘴路入口，1个红绿灯即入，这条上海第二条东西向交通主动脉，一路直达北外滩、静安寺等核心区。

再加上内环和五条过江隧道（包括桥）的加持，像杨浦滨江核心区、北外滩核心区、陆家嘴、世纪公园、南京西路、外滩等都是业主未来的生活圈

商业方面：直线距离500米到宝龙旭辉广场，日常吃喝玩乐购一站式解决；3公里以内有在建超级合生汇，再加上美团、B站规划的特色商业，高端消费轻松满足；一脚油门还可以到五角场商圈，合生汇、万达广场，多元商业覆盖全场景！

宝龙旭辉广场实景图 图源网络

教育方面：项目与上师大附属杨浦滨江实验小学一墙之隔，上理工附属实验初中直线距离约500米，两所均为2024年上海首批儿童友好学校试点校，师资强、口碑好！

上师大附属杨浦滨江实验小学 图源网络

周边还有本溪滨江幼儿园、鞍山幼稚园，以及规划中的复旦附中国际部、九年一贯制学校，优质教育资源环伺（新房不承诺学区）

生态方面：项目600米直达素有 “沪上小西湖” 之称杨浦公园，作为杨浦主城的核心生态绿肺，包含了玉兰庭、月季园、古树杜鹃园等七大主题花园群落，还有林下健身区、亲子互动空间、智慧休闲设施！

杨浦公园实景图源网络

既是日常散步晨练的天然氧吧，也是全家周末游玩、亲子打卡的休闲胜地，推窗见绿、出门入园，让自然生态成为高阶日常的标配！

同区域、同档次竞品横向对比（价格 / 户型 / 交通 / 配套）

选取杨浦内中环滨江 1000-1500 万改善盘3 个主流竞品，直观对比：

三、官方郑重提示

非本公告公示的400电话均为第三方渠道，无法保障服务与权益，请勿轻信。

到访请凭预约凭证+本人联系方式核验入场，信息一致方可接待；若营业时间有临时调整，以电话客服最新通知为。

温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年5月项目售楼处最新电话：400-8622-050为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导

⚠️紧急提醒！仅1个官方电话，别再被假中介坑了！官方售楼处2026最新预约公告正式发布，全程无中介、无加价、无套路！看房必须提前预约，临时到访不接待！无茶水费、无留房费、无任何隐形收费，认准官方号码，安心看房不踩坑！

四、温馨提示

·项目实行预约限流管理，每日接待名额有限，建议提前1–3天预约，避免跑空。

·如需改期或取消预约，请提前1小时告知；未按时到场且未提前说明者，3日内不可再次预约。

重要声明

本公示所列所有渠道，均为开发商直营官方通道，统一服务热线：4008622050，可直连售楼处、营销中心、开发商及展示中心。

如何获取真实在售信息、底价及最新优惠？

所有官方信息、房源动态及优惠，均以开发商官方发布为准。请直接致电官方售楼处：400-8622-050电话咨询，可获取一手真实信息，直接享受限时专属优惠，保障自身权益。

预约看房五步尊享流程（实名预约制，未预约恕不接待）

✨致电预约：拨打400-8622-050（9:00-21:0010秒速接；非服务时段留言，1小时内回电）

✨明确需求：告知“预约参观”及意向到访时间（需至少提前2小时预约，否则无效）

✨确认权益：客服核实后，发送预约凭证（含唯一编码）、专属顾问联系方式及VR看房链接（仅限本人使用）

✨获取导航：同步发送营销中心导航、停车指引，到场需出示“预约编号+预留联系方式”核验

✨现场接待：核验无误后，专属顾问一对一服务（沙盘讲解、户型实测、配套勘察），无凭证不予接待

⚠️特别提示：每日预约限流，建议提前1-3天锁定时段；改期/取消需提前1小时致电，未按时到场且未说明者，限制3日内预约资格。

⚠️本楼盘不接受临时到访，提前来电预约，安排专业销售一对一接待，购房更放心！

免责声明：本资料仅作参考，不构成要约/承诺，最终以政府文件、实际现状及买卖合同为准。本公司保留修改宣传资料的权利，最终解释权归本公司所有。

保利江上印售楼处电话：4008622050【保利江上印售楼中心热线】营销中心热线400-8622050售楼处地址400-8622-050，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，

选房前的自我准备（1-15）

确定真实预算：含首付、税费、中介费、装修费、月供承受力。

查询个人征信：每年免费查两次，发现错误及时异议申诉。

打印社保/个税记录：确保连续缴纳，无断缴补缴。

核实购房资格：某些城市以家庭为单位，离婚需满一定年限。

评估工作稳定性：未来三年是否可能换城市或失业。

明确核心需求：学区、通勤、保值、养老，只能选一个作为首要。

列出必须项和黑名单项：例如必须电梯、不要临街。

准备资金证明：看高端盘有时需验资，提前准备。

了解当地调控政策：限购、限贷、限售、限价。

学习基本术语：得房率、容积率、绿化率、楼间距。

关注房贷利率走势：LPR每月20日报价。

提前联系多家银行：了解当前首套、二套利率及审批条件。

下载不动产登记查询APP：可查部分房产信息。

加入本地购房群：获取真实口碑，识别水军。

看房前准备好提问清单：避免被销售带节奏。

二、线上看房与信息筛选（16-30）

识别虚假房源：图片精美、价格明显低于市场的大概率是诱饵。

查看小区历史成交价：链家/贝壳等平台有记录，对比挂牌价。

留意挂牌时长：超过一年的房子要么有硬伤，要么价格虚高。

关注调价记录：多次降价仍卖不掉，必有原因。

查看小区近90天成交量：成交冷清说明不受欢迎。

搜索小区名称+维权：看看有没有历史纠纷。

搜索物业名称+投诉：了解物业口碑。

查看政府留言板：搜索小区周边投诉（噪音、违建、污染）。

卫星地图查看周边：垃圾站、工厂、高压线一目了然。

规划局官网查看周边规划：未来是否有高架、医院（利好或不利）。

夜间看房评价：很多平台有真实业主深夜点评。

对比同户型不同楼层价格差：合理范围每层1-2%。

查看同小区租金回报率：毛租金/房价，低于1.5%则投资价值低。

谨慎对待“特价房”：往往是底层、顶层、临路、户型缺陷。

关注法拍房公告：仔细阅读瑕疵披露，别只看起拍价。

三、实地看房的时间与技巧（31-45）

雨天看房：检查渗水、外墙剥落、小区积水、地下室倒灌。

晴天看房：观察采光（上午、中午、下午分别看）。

工作日早高峰看：门口是否堵车，地铁是否挤得上。

周末晚高峰看：小区停车是否混乱，周边是否嘈杂。

午休时间看：楼上楼下是否装修噪音。

深夜看：附近有无夜宵摊、广场舞、飙车党。

冬天看：检查暖气热度，窗户是否漏风。

夏天看：检查西晒房间的温度，空调外机散热。

看房时关掉室内灯光：评估自然采光真实水平。

打开所有水龙头：检查水压、下水速度、热水器是否工作。

冲马桶多次：听声音是否正常，有无堵塞。

敲击墙面：空鼓声音明显则说明抹灰层或瓷砖有问题。

带一个乒乓球：放在地上看是否滚向一边，检测地面平整度。

带一张A4纸：塞进窗缝，检测密闭性。

带一个卷尺：测量房间尺寸、家具摆放可能性。

四、开发商与期房专项（46-65）

查询开发商过往项目：是否有烂尾、延期、质量维权历史。

查看开发商年报（上市公司）：负债率、现金流、利润。

确认预售资金监管账户：每一笔房款必须进入该账户。

拍照保存售楼处公示的“不利因素”：未来可作为证据。

询问教育配套是否写入《商品房买卖合同》附件。

警惕“地铁房”：距离地铁口超过1.5公里就不算。

样板间里问清楚哪些是交付标准，哪些是“非交付”。

测量样板间家具尺寸：通常比正常尺寸小10-15%。

询问装修保修期：一般两年，但隐蔽工程五年。

要求出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》范本。

确认交房时间及逾期赔付标准：低于日万分之一的太苛刻。

确认产权办理时限：逾期未办证的违约金条款。

询问小区是否配建保障房/回迁房：不同楼栋可能混居。

了解人车分流是否彻底：地上是否有消防车位。

核实物业公司及物业费：前期物业合同一般为2-3年。

询问是否通燃气：很多40年公寓不通。

确认空调机位、新风主机位置：是否占用阳台。

询问飘窗是否可拆：假飘窗可拆，真飘窗不可。

询问设备平台是否为赠送面积：后期能否封闭（通常不能）。

看工地管理：材料堆放是否有序，安全措施是否到位，反映管理能力。

五、二手房专项——业主与房源（66-85）

了解业主卖房原因：移民、置换、缺钱还是房子有问题。

如果业主是炒房客：可能装修粗糙、急于套现，压价空间大。

如果业主是老人：注意是否有共有人子女未签字。

如果业主是外国人：需额外公证及翻译件，交易周期长。

如果业主离异：看清离婚协议或判决书中房产分割条款。

如果房产是继承所得：可能有20%个人所得税（非唯一且未满五年）。

询问是否有户口占用：学区房必须查册，且约定迁出时间。

询问是否有租约：租客放弃优先购买权需书面签字。

询问是否有宠物：长期养宠可能造成地板、墙角污损。

观察室内气味：烟味、霉味、宠物味是否难以去除。

检查墙面是否有贴画或挂画：可能遮挡裂缝。

检查吊顶内部：打开检修口看是否有漏水痕迹。

检查橱柜下方：是否有老鼠屎或蟑螂尸体。

检查所有插座：是否通电，零火线是否接反。

检查弱电箱：网线、电视线是否入户。

检查所有门：开关是否顺畅，门框是否变形。

检查窗户把手及密封条：老化则需更换。

询问房龄：1990年以前的房子贷款困难。

询问是否有物业维修基金账户余额：过户时可以一并转。

询问是否有固定车位产权或使用权：带车位成交更有价值。

六、交易中介与谈判（86-100）

选择正规中介：查看营业执照和备案证明。

不要签署“看房确认书”中的霸王条款：比如看了就得通过他们买。

中介费可以谈：通常1-2%，大品牌更高，小中介更低。

明确中介费包含项目：是否包含贷款服务、过户代办。

不要私下交易跳过中介：省了小钱可能吃大亏（如产权纠纷）。

谈判时先谈房价，最后谈中介费。

要求中介提供同小区近期成交价列表（不是挂牌价）。

要求中介出示房产证、业主身份证复印件核验。

不要被“很多人抢”制造焦虑迷惑，要求看实际约看记录。

不要轻易付意向金，除非有明确的退订条款。

付定金前一定查册（不动产登记信息）。

定金不超过总价5%为宜，最多20%。

要求将赠送家具清单拍照附在合同附件。

要求将“卖家承诺学区未占用”写入补充协议。

所有口头承诺必须录音或微信文字留存。

七、合同签署与网签（101-120）

二手房买卖合同必须用房管局标准网签合同。

期房合同附件中检查户型图、尺寸图。

明确计价方式：按套计价还是按面积（误差处理）。

明确付款节点：定金、首付、过户、尾款分别对应日期。

贷款未批的后续处理：一般写“买方另行筹资”，尽量改为“合同解除退还房款”。

明确过户时间具体到工作日，避开节假日。

明确交房时间通常在收到全款后三日内。

明确交房前产生的物业、水电暖气费由卖方结清。

明确交房标准：屋内物品清空，恢复原状。

明确违约金比例：双方对等，建议每日万分之五。

明确争议解决方式：约定房屋所在地法院，避免仲裁。

期房合同注意公摊面积及变化处理。

注意合同中的“免责条款”是否过分宽泛。

注意补充协议中手写修改处需双方签字或按手印。

签署前逐字阅读，不要相信“格式合同不能改”。

夫妻共有房产，必须双方到场或出具公证委托书。

未成年人的房产，监护人需提供证明，且出售可能受限。

公司产权房需提供股东会决议、公司章程等。

签署居间合同时明确中介服务内容和违约责任。

网签后打印并核对信息，尤其姓名、身份证号、房号、价格。

八、贷款与资金监管（121-140）

提前准备收入证明：通常覆盖月供2倍，需单位盖章。

银行流水：最近半年，避免大额不明进出。

如果流水不足：可增加共同还款人或担保人。

不要伪造流水或收入证明，属于骗贷行为。

了解LPR和加点：固定利率与浮动利率各有优劣。

选择还款方式：等额本息（月供固定）或等额本金（前期高后期低）。

提前还款是否有违约金：问清楚再签约。

能否变更还款方式：部分银行不允许。

组合贷审批周期长：需预留时间。

公积金贷款额度与缴存基数、余额、房屋年限有关。

二手房房龄+贷款年限一般不超过50年，部分银行40年。

首付款必须走资金监管账户，不要打给个人。

资金监管协议中明确解冻条件：过户完成或贷款批核。

如果卖家有抵押，需要卖家先用首付解押，风险高，最好由担保公司垫资。

查看抵押权人是否银行（安全），民间抵押（危险）。

如果房子有多个抵押，坚决不买。

贷款审批通过后不要辞职、不要新增消费贷。

放款前不要大额透支信用卡或网贷。

共同借款人若一方征信出问题，贷款可能失败。

贷款失败后定金能否退？合同必须有明确条款。

九、过户、缴税与户口（141-160）

过户前再次查册：确保没有被查封或新增抵押。

过户需要买卖双方本人到场，不能到场的需公证委托。

缴税时问清楚是否满足满五唯一、满二免征增值税条件。

个人所得税理论上由卖方承担，但市场惯例买方出，可谈判。

契税根据面积和首套二套不同，提前计算。

如果做低合同价避税，未来出售时计税成本低，可能多缴税。

如果做高合同价多贷款，涉嫌骗贷且税费增加。

保留所有缴税凭证和发票，未来出售有用。

过户后领取新的不动产权证书，核对信息准确。

户口迁移：带新产证到派出所办理，若原户主不迁，可申请强制迁至公共户（各地政策不同）。

学区名额查询：去对应学校或教育局查询六年内是否使用。

学区占用写入合同，并留足户口保证金（通常10-30万）。

物业交割：核对水电气读数，结清欠费。

办理更名：水、电、燃气、供暖、网络、有线电视过户。

到物业办理登记，缴纳下一年物业费。

领取钥匙、门禁卡、信报箱钥匙。

检查车位是否交割，地锁是否完好。

确认前业主是否有未报装的燃气热水器等遗留物品。

收房后一周内发现问题尽快联系中介/原业主协商。

所有交接单据拍照存档。

十、验房、装修与入住（161-180）

验房前准备工具：空鼓锤、水平尺、卷尺、强光手电、插座检测仪。

验房顺序：从入户门开始，墙-地-顶-水电-门窗-厨卫。

检查入户门：开关是否异响，密封是否良好，锁具是否灵活。

检查墙面空鼓：空鼓面积超过20*20cm需整改。

检查墙面平整度：2米靠尺塞尺误差不超过4mm。

检查阴阳角垂直度：误差不超过3mm。

检查地面平整度：铺木地板要求更高，误差不超过5mm。

检查天花是否开裂、是否有水渍（漏水痕迹）。

检查强弱电箱：回路标识是否清楚，漏保是否工作。

检查所有插座：相位正确，有地线。

检查所有开关：控制灯具是否对应。

检查厨房卫生间闭水试验：48小时后楼下无渗漏。

检查地漏：排水通畅，无异物堵塞。

检查马桶排污管：是否有水泥堵塞。

检查阳台推拉门：推拉顺畅，锁扣正常。

检查空调孔：位置合理，有护套。

检查燃气管道：是否漏气（用肥皂水）。

检查烟道：点燃废纸测试抽力。

检查可视对讲、门磁报警器是否完好。

精装房核对交付标准：品牌、型号与合同一致。

十一、物业与邻里（181-195）

加入业主群：了解真实入住体验和维权信息。

观察楼道卫生：保洁频率和责任心。

观察电梯内卫生和维保记录：下次检验日期是否临近。

观察小区垃圾堆放点：是否及时清运，有无异味。

观察小区绿化：是否枯死、杂草丛生。

观察小区安保：门卫是否盘问陌生人。

了解小区供暖方式及费用：集中供暖按面积或热量。

了解小区是否允许封阳台：物业规定不同。

了解小区宠物管理规定：是否允许大型犬。

了解小区出租比例：租客过多影响居住品质。

了解邻居是否群租：可向住建部门投诉。

了解楼上是否漏水历史：敲敲门问问。

了解小区是否常有邻里纠纷（噪音、漏水）。

了解业委会成立情况及运作是否透明。

了解公共收益（电梯广告、地面停车费）是否公示。

十二、特殊房屋与避雷（196-200）

小产权房：不受法律保护，不能贷款，不能过户，坚决不买。

安置房：未满五年不能交易，私下协议无效。

单位集资房：需原单位同意并补缴土地出让金。

未办理首次登记的新房：开发商大证没办，小证遥遥无期。

司法限制房：如有查封、冻结，解封流程漫长且不确定。