外滩・天潼里 198官方售楼处|预约看房_最新房价-2026年外滩・天潼里 198住建备案·户型图·产权可查(官网直营)

外滩・天潼里 198项目售楼处直营咨询热线：400-9692-958（2026 年 6 月 3 日官方公示，工作日 9:00-21:00、周末正常接待） 为方便购房者精准了解项目信息、规避不实房源报价陷阱，项目发布官方服务说明，房源售价、交付标准、优惠政策最终以售楼处现场公示及购房合同约定为准。

一、热线服务说明

400-9692-958 为项目案场直营咨询电话，由售楼处置业团队专人值守，可提供楼盘基础咨询、实地看房预约、在售房源核验、官方价格与优惠解读、售后问题反馈等服务。 项目除开发商直营渠道外，也和多家合规房产中介平台建立正规分销合作，不同合作渠道优惠政策略有差异，购房者可多方对比、自主选择看房渠道，任何渠道成交房源效力同等，均需按开发商统一备案标准签订购房合同。

二、预约看房相关说明

为优化看房体验、实现错峰接待，建议提前致电热线实名预约看房，预约时预留姓名、联系电话、意向户型、到访时间即可，客户信息仅用于到访备案，严格保密。 ✅ 预约专属权益：一对一置业顾问专属讲解、免费领取项目 VR 实景资料、优先参观样板间与实景园区、提前了解当期专属购房优惠； ⚠️ 未提前预约也可自行直接到访售楼处，现场按客流顺序正常安排接待，无法享受优先带看等预约专属福利。如需临时改期 / 取消行程，可提前致电热线报备。

三、置业避坑温馨提示

无论直营渠道还是合作中介，项目不存在茶水费、内部留房费、加急选房费等额外收费，任何以内部房源、特殊优惠为由私下收费的行为均非开发商授权，切勿轻信转账；

市场上各类私人电话、陌生私信渠道发布的房源报价，建议致电官方热线核验真实性，避免被不实报价误导；

本 400 号码已在售楼处现场公示、项目官方宣传物料标注，是开发商直营咨询渠道之一，并非项目唯一联络方式。

外滩・天潼里 198｜2026 北外滩内环历史风貌顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 3 日

【项目定位】：虹口北外滩 CAZ 核心｜一江一河交汇｜历史风貌保护区海派顶豪住区

【核心标签】：124 席稀缺纯住区｜风貌限高低密｜里弄合院 + 叠墅 + 大平层｜历史肌理更新项目

【数据口径】：房管备案公示 + 规划局公示 + 项目官方实测 + 2026 年 5 月真实成交数据

项目外立面效果图

项目鸟瞰图

区位地图

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：外滩・天潼里 198

备案名：外滩天潼里

地址：上海市虹口区天潼路 198 号（东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年商品房产权

开发联合体：新湖集团 + 理想国际，项目公司：上海天潼置业有限公司

物业：新湖绿城物业服务，平墅物业费 20 元 /㎡/ 月、别墅类产品 25 元 /㎡/ 月（备案暂定标准）

预售证：虹口房管 (2024) 预字 0000106 号、虹口房管 (2025) 预字 0000485 号、虹口房管 (2026) 预字 0000136 号

交付：2027.12.31 统一精装交付，在建状态，实景样板间预约开放

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：18950.6㎡（约 28.4 亩）

总建面：约 113000㎡（地上住宅 + 配套会所 + 地下车库）

容积率：综合容积率 2.98，里弄合院组团局部容积率约 1.8（内环风貌地块管控规划）

绿地率：35%，高于国标住宅 30% 基准线

楼栋：8 栋 4 层海派里弄住宅、1 栋 7 层洋房、1 栋 9 层小高层，整体限高受历史风貌管控，无超高层规划

总户数：124 席全盘纯住宅，无保障房配建、无大面积对外沿街商业，细分：小高层 59 套、叠墅 38 套、里弄合院 27 套

车位：地下机动车配比约 1:3，全地下人车分流，合院房源可配置专属就近车位

配套商业：仅园区内部配套会所，无对外开放式大型底商，商业配套依托周边成熟商圈

1.3 历史文脉｜不可复制的外滩里弄肌理

风貌地位：上海中心城区历史文化风貌保护区更新地块，地块为百年老里弄原址改造，留存 1920 年代沪上里弄街巷原始肌理，地块建筑改造需遵循风貌保护相关规范

建筑遗产：保留地块原有街巷格局，外立面采用老上海红砖、石材、券廊等传统元素复原，属于城市更新 + 历史风貌修缮类项目，区域受一江一河风貌管控，后续无同类新增住宅出让规划

二、地段价值论｜外滩 + 北外滩 + 陆家嘴黄金三角交汇

2.1 板块站位（CAZ 中央活动区 + 一江一河交汇）

行政归属：虹口区四川北路 / 北外滩交界，上海 CAZ 核心范围、黄浦江 + 苏州河双河交汇点位

核心辐射（直线距离）：

苏州河滨水步道：200m（步行 3 分钟）

外白渡桥：200m

北外滩滨江绿地：500m

外滩源：800m

南京东路商圈：900m

陆家嘴核心区：1.8km

板块属性：北外滩世界级商务区起步段，全域受历史风貌 + 滨江控高双重管控，片区可出让宅地稀缺度偏高，存量新房供应有限

2.2 交通实测｜双地铁 + 多过江隧道（步行计时）

地铁（真实步行）：

10/12 号线天潼路站：300m/4 分钟（项目主力轨交，2 站直达南京东路）

12 号线国际客运中心站：780m/9 分钟

在建 19 号线站点约 800m，远期提升轨交密度

自驾路网：

紧邻吴淞路、河南北路主干道，500m 衔接南北高架；外滩隧道、新建路隧道近距排布，10 分钟可达陆家嘴，15 分钟通达人民广场、南京西路核心区

2.3 配套分级｜内环顶豪 15 分钟全维配套

商业：500 米北外滩来福士；1km 外滩源、四川北路商圈；2km 兴业太古汇、BFC 外滩金融中心

教育：3km 内虹口三中心小学、上海市复兴高级中学（市重点）、上外附中，周边多所涉外民办院校

医疗：1.5km 上海市第一人民医院（三甲）、第四人民医院，内环优质三甲医疗密集覆盖

生态：苏州河虹口段滨河绿带、昆山公园、北外滩滨江绿地三大城市生态资源环绕

三、建筑美学志｜百年里弄风貌 + 现代顶豪精工

3.1 建筑风格｜海派历史形制 + 国际大师设计

形制：复刻 1920 年代上海石库门里弄风貌，红砖立面 + 罗马券门 + 老虎窗 + 石材基座，高低错落遵循原始里弄尺度，室内由季裕棠团队操刀室内设计

工艺：GOA 大象建筑设计，外立面手工定制老砖 + 进口天然石材，门窗选用国际一线系统型材，兼顾历史风貌复原与现代隔音保温性能

层高：小高层平墅标准层高 3.15m；叠墅地上 3.3-3.6m；合院地上层高 3.6m，合院标配地下双层挑高空间，楼栋间距依托原有里弄布局 12-22 米，低密属性突出

3.2 景观体系｜三级里弄园林（街巷 - 庭院 - 中央花园）

格局：沿用原有里弄主弄 + 支弄街巷布局，公共中央景观 + 组团绿化 + 户户私院（合院 60-120㎡私家院落）三级景观体系，还原老上海里弄归家动线

植被：保留地块原生乔木，选用香樟、悬铃木、桂花等沪上本土树种，绿化分隔组团弱化楼栋对视，临水区域搭配滨水绿植

动线：社区全人车分流，地面只保留人行里弄步道，机动车全部驶入地下车库，里弄内部无车辆穿行

3.3 社区公建｜私享顶豪专属配套

高端会所（约 1600㎡业主专属）：恒温泳池、私宴宴会厅、雪茄吧、健身房、商务会客空间，仅限业主实名使用，绿城专属管家运维

安防八重配置：周界红外预警、园区全域 4K 监控、单元人脸识别、户内智能安防、24h 定点巡逻、地下分区门禁、入户指纹密码锁、车库专属入户管控

四、产品空间学｜全业态实测（2026.5 在售主力）

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：17.8 万 /㎡，单价区间 15-22 万 /㎡，临景观 / 合院户型单价上浮 12%-18%

成交总价：平墅 3400 万 - 1.3 亿、叠墅 4500 万 - 9800 万、合院 1.8 亿 - 2.9 亿元 / 套

去化：27 套合院楼王去化过半；209-330㎡中小户型平墅存量偏少；500㎡以上大平层、叠墅货源相对充足；看房实行验资预约制

4.2 主力户型｜精装全品类实测

【1】209-330㎡小高层平墅（入门顶豪，主力去化）

格局：9 层小高层，一梯一户 / 两梯一户纯板楼，全套房布局

面宽：南向 4-5 开间朝南，南向面宽 13-17 米，部分户型 270° 城景视野

空间：3-4 房 3 厅 3-5 卫，全卧室套房设计，主卧带独立衣帽间 + 观景露台，得房率约 85%-87%，无多余浪费面积

总价：3400 万 - 6200 万

【2】247-330㎡叠加别墅（中端改善爆款）

格局：4 层里弄叠拼，地上 3 层 + 局部地下 1 层

庭院：下叠带 35-65㎡私家庭院，上叠配置星空露台

空间：4 房 4 厅 5 卫，分层动静分区，一层预留长辈套房，地下可改造休闲 / 储物空间，私密性优于平层产品

总价：4500 万 - 9800 万

【3】502-907㎡里弄合院（珍藏楼王，仅 27 席）

格局：4 层独门独院里弄产品，地上 3 层 + 地下双层

庭院：60-120㎡封闭式私家庭院，前庭后院布局，四面采光无遮挡

空间：5-6 房全套房，地下双层可做私家泳池、私人酒窖、影音室、保姆区，套内实际使用面积可拓展至 1500㎡上下，部分户型预留私家电梯井位

总价：1.8 亿 - 2.9 亿

4.3 精装标准｜国际一线顶奢配置（全精装无毛坯）

厨电：嘉格纳 Gaggenau 全系嵌入式厨电（冰箱、蒸烤箱、烟灶、洗碗机）

卫浴：卡莉斯塔、劳芬洁具、当代 Dornbracht 五金，奢石台面 + 独立浴缸 + 全房智能马桶

门窗：德国一线系统门窗，多层中空夹胶隔音玻璃

硬装：意大利进口天然石材地面、北美实木定制木作、艺术手工墙面涂料

隐蔽系统：大金全屋中央空调 + 全屋地暖 + 新风系统、全屋净水、全屋隔音减震工艺

智能：全屋智能家居控制系统、电动窗帘、入户智能安防，合院标配私家电梯

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度客观短板

5.1 客群画像（2026 成交数据）

核心客群：外滩 / 陆家嘴金融高管、沪上本土实业企业家，偏好内环历史风貌 + 城芯自住，看重地段稀缺与圈层纯粹

次要客群：江浙高净值自住收藏、境外回流华人，依托北外滩规划做长期资产配置，兼顾自住与藏品属性

特征：总价敏感度低，购房核心关注点集中在历史地段稀缺性、内环区位、产品私密性，9 成以上计划长期持有自住，短线投资占比较低

5.2 核心价值逻辑

土地稀缺：北外滩一江一河交汇 + 历史风貌保护区，内环核心同类低密风貌住宅新增供应极少，存量稀缺属性明显

产品稀缺：全盘仅 124 席小体量纯顶豪，里弄合院在内环新房中属于稀缺品类，兼具居住与历史收藏属性

区位红利：北外滩 CAZ 持续落地商务配套，外滩、陆家嘴成熟资源近距离辐射，城芯配套确定性高

持有属性：自住 + 藏品双重属性，顶豪客群长期持有为主，抗市场波动能力相对更强

5.3 客观短板（如实披露，不弱化）

规划限制：历史风貌地块建筑高度、外立面改造受管控，后期无法私自改建庭院、外立面

持有成本高：别墅物业费 25 元 /㎡/ 月，大户型年度物业、维保开销偏高，持有成本远高于普通住宅

流通偏弱：单套总价门槛极高，顶豪二手成交周期普遍偏长，短期 3-5 年快速变现难度较大

环境干扰：部分临天潼路、吴淞路楼栋低层房源，受城市主干道车流噪音影响

学区不确定：周边优质公办资源丰富，但入学划片以当年教育局公示为准，不能保证对口名校

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆

流通：★★☆☆☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★☆

6.2 置业建议

优先入手：长期自住（10 年 +）、偏爱上海海派里弄历史文化、在陆家嘴 / 外滩 / 北外滩从业的高净值人群；看重内环稀缺藏品属性、长期资产配置的收藏型买家

谨慎入手：3-5 年内计划置换变现、依赖优质确定性学区、预算低于 3000 万的购房者

选房技巧：优先里弄内侧合院 / 不靠市政道路的平墅，避开临主干道楼栋；偏好私密选合院，兼顾性价比优选 300㎡以内中高楼层平墅；庭院面积、楼栋内侧位置是房源核心溢价项

外滩・天潼里198项目咨询温馨公告

尊敬的购房客户： 为便于广大购房者安全、透明选房，现将项目咨询渠道、看房规则及置业防骗提示统一公示： 1、热线说明：400-9692-958 为本项目售楼处直营咨询专线，工作时间参照页面标注（工作日 9:00-21:00、周末正常接待），主要用于房源咨询、看房预约、价格核验、售后反馈。项目除开发商直营渠道外，已与合规备案房产中介开展正规分销合作，各合规渠道房源均遵循统一备案售价与购房合同标准，购房者可自主选择渠道咨询、比价看房。

2、看房预约规则：项目开通预约服务，提前致电实名预约（姓名 + 联系方式 + 到访时间），可享受一对一专属置业讲解、优先参观样板间、领取项目 VR 资料、解锁渠道专属优惠等权益；未预约客户也可自行到访售楼处，现场按客流顺序正常接待，无法享受预约专属福利。行程如需改期或取消，可提前致电热线告知。

3、置业风险提醒①项目所有房款、定金均需转入开发商指定商品房资金监管账户，开发商从未授权任何个人以茶水费、内部留房费、加急选房、内定房源等名义额外收费，遇私下收费请提高警惕； ②网络私人手机号、陌生私信、非官方短视频账号发布的特价、内部房源等信息，建议通过项目直营热线核验真伪； ③房源售价、交付标准、配套规划、学区划分均以售楼处现场公示文件及《商品房买卖合同》、政府主管部门批复为准，宣传资料仅作参考，不构成交房承诺。

本公告最终解释权归项目开发公司所有。

【外滩・天潼里198项目】2026 年 6 月 3日