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保利外滩启售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路福宁路 99 弄小区西北侧约 30 米

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保利外滩启官方服务网页公示（2026年5月最新更新）

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保利外滩启（PARK77｜杨浦东外滩・内环 CAZ）

一、项目关键词

内环 CAZ、东外滩滨江、保利外滩系、双地铁口、临江浦公园、低密纯住宅、157 席稀缺小盘、精装改善、2026 准现房、铝板幕墙外立面、主城滨江资产

二、基础信息

区位：杨浦区长阳路 & 江浦路（龙江路 388 弄），内环以内、东外滩 CAZ 中央活动区，陆家嘴、北外滩、东外滩黄金三角腹地，距黄浦江岸约 300 米。

开发：央企保利发展全资开发，备案名观奕雅筑，保利自持物业，物业费 8.2 元 /㎡・月。

社区参数：占地约 8193㎡，总建面 1.77 万方，容积率 2.16、绿化率 35%；仅 2 栋 16-17 层小高层，全盘157 户，车位配比 1:1.23，全人车分流，无底商混居、纯居住社区。

售价：备案均价 13.55 万 /㎡，总价1136 万 - 2100 万；精装交付，外立面铝板 + 落地玻璃幕墙。

精装标准：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风三大件，博世厨电、高仪、科勒国际家装品牌。

交付：2026 年 10 月精装准现房，70 年产权住宅，现房属性强、交付风险低。

三、配套明细

1. 交通配套

地铁：步行 50 米12/18 号线江浦公园站，双轨交汇，1 站大连路换乘 4 号线，直达陆家嘴、北外滩、静安、徐汇；800 米 18 号线平凉路站。

自驾：紧邻内环高架、北横通道，15 分钟人民广场、20 分钟前滩，路网成熟无规划等待。

滨江慢行：步行 8 分钟杨浦滨江公共绿地、滨江步道。

2. 教育配套（新房不划片，就近统筹）

1km：杨浦小学分校、市东实验学校、民办存志学校；2km 打虎山路一小、鞍山实验，杨浦老牌公办资源密集。

3. 商业配套

短途：500 米社区生鲜、沿街便民商业；

1.8km 瑞虹天地月亮湾、北外滩来福士；3km 百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场，全维度高端商圈环绕。

4. 生活配套

出门即 3.8 万方江浦城市公园，社区内部景观园林 + 外部市政绿地双重生态；周边成熟老社区，菜场、邻里中心全覆盖，居住烟火气足；毗邻杨浦滨江文创带、哔哩哔哩、美团等产业园集群。

5. 医院配套

1.2km 三甲上海新华医院；2km 杨浦区中心医院、红房子杨浦分院，顶级医疗落地现成。

四、首付月供（首套 3 成，商贷 3.95%，30 年等额本息）

99㎡｜总价 1350 万：首付 405 万，月供 4.98 万

103㎡｜总价 1420 万：首付 426 万，月供 5.24 万

135㎡｜总价 1820 万：首付 546 万，月供 6.72 万

137㎡｜总价 2050 万：首付 615 万，月供 7.57 万

五、户型详细资料（得房 82%-85%，两梯两户纯改善）

1、99-103㎡ 3 房 2 厅 2 卫（主力刚需改善）

三开间朝南，LDKB 大通厅，U 型厨房，主卧独立套房带飘窗，南北双阳台，过道零浪费，内环滨江入门三房，全盘走量主力。

2、135-137㎡ 4 房 2 厅 3 卫（高阶改善）

四开间朝南、大横厅格局，双主卧套房设计，全屋多飘窗，边套部分户型可远眺江浦公园景观，三代同堂优选，圈层纯粹。

户型特点：全明厨卫、动静分区，无中间暗间，同面积内环得房率靠前。

六、项目核心优点

地段稀缺：内环 CAZ + 滨江 + 公园三核心资源叠加，内环纯住宅土地稀缺，全盘仅 157 户，小体量易保值。

地铁零距离：双轨出站即达小区，通勤陆家嘴、北外滩金融圈优势突出。

低密宜居：容积率 2.16 远低于内环新房普遍 3.0 标准，临江浦公园，闹中取静、生态在东外滩拔尖。

价格性价比：同片区北外滩、外滩新房均价 16-20 万 /㎡，本盘 13.55 万起，低于板块行情价，倒挂二手市场价。

准现房 + 央企：保利开发、2026 年 10 月交付，规避期房延期风险，精装用料一线品牌。

七、项目短板

小户型总价门槛超千万，刚需无法上车，置业门槛偏高；

部分高楼层远眺江景，低楼层无江景视野，以公园景观为主；

小区占地面积偏小，内部休闲配套规模有限，依赖外部公园与商圈。

八、同板块竞品对比

表格

九、总结

东外滩内环千万级改善优选资产盘，适配陆家嘴、北外滩、虹口、静安上班高净值自住，兼顾保值属性；看重地铁、公园、现成配套、准现房性价比优先选本盘；追求一线无遮挡江景、顶豪产品可选外滩序；预算有限、放弃地铁与公园资源可选保利琅誉。依托东外滩 CAZ 持续城市更新 + 滨江产业落地，自住舒适度与长期保值在杨浦内环新房里稳居第一梯队。

项目方特此郑重公示：唯有

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项目接待时间充分考虑不同客户的日程安排：工作日9:00-18:00正常开放咨询与看房，周末及法定节假日全天无休，无论是上班族还是时间相对自由的客户，都能找到适合自己的看房时段。此外，官方热线24小时均可提交预约申请，客服人员会在工作时段内第一时间回电，细致核对您的到访需求，尽最大努力匹配您的时间安排。

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