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最新消息：青浦「恒文璞悦江南」二期正在热销中！推出建面约88-202㎡洋房&叠加，均价约4.2万/㎡！

⛩️项目名称：「恒文璞悦江南」二期

项目简介：青浦朱家角低密住居

️最新动态：正在热销中

区域板块：青浦朱家角

产品介绍：推出建面约88-202㎡洋房&叠加，均价约4.2万/㎡

轨交方面：项目距离17号线淀山湖大道站约2公里

周边学校：项目周边有平和双语学校、复旦附中青浦分校、复旦五浦汇等

商业配套项目直线3km内拥有品牌商业，其中包括约25万㎡万达茂和东渡蛙城。

医院：复旦大学附属妇产科医院青浦分院（青浦红房子医院） 上海儿童医院长三角示范区医学中心建成后将成为上海儿童医院未来的主院区

1产品

恒文璞悦江南容积率仅约1.25，妥妥的低密别墅区

项目周边环境优美，出门就是朱家角古镇的自然风光，回家是社区的静谧花园，让业主能真正体验到出则显、入则藏的感觉。

效果图，过程稿

恒文璞悦江南从土地天赋开始，价值就区隔了同纬度其它新盘。

项目基于8F洋房+4F叠加底色，整体环河排布，居住舒适度和户型设计在市面上独一档，居住体验Next level。

项目双面环河，营造闹中取静、亲近自然的生活方式！

效果图，过程稿

项目楼栋间距非常奢阔，洋房视野无遮挡，采光均好。

项目拥有更低的楼层，采光更优异，即使一二楼也都有不错的阳光。

洋房+叠加的墅区住户更少，从土地、绿化、社区配套到物业，人均资源占有更多，隐私性更好。

项目周边地块均是低密社区，像新城观澜府、滨湖郡、等项目都临近交付，整个区域逐步成型完善，形成一个低密居住区。

随着更多的住宅地块开发及配套建成，未来青浦新城西片区将打造成非常宜居的生活居住地！

项目利用双面环水的特点，设计“一巷两湾·五庭九弄”的景观布局。

项目以“和风巷，月牙湾，杏花疏影溪云染；五庭汀桥烟雨，九弄道尽蝶澜，傍花随柳梦夕岸”，的意境，展开对社区景观的塑造。

效果图，过程稿

项目打造新中式立面风格，别墅1-3层、洋房1-2层采用来自巴西的维多利亚白天然石材干挂，营造高级、大气的建筑气质。

效果图，过程稿

洋房和别墅都是坡屋面设计，这意味着洋房顶层和上叠都或有惊喜附赠空间，性价比超高。

效果图，过程稿

二期户型图如下

样板间图片如下：

一期洋房样板间：

别墅样板间（一期/二期是一样的）：

2地段

恒文璞悦江南更爆火的原因并非巧合，我们总结了几点：

一、强势产业：站在世界500强的肩膀上

2018年6月，华为研发基地择址青浦，将在西青浦打造首个产业科技园。

计划投资100亿元打造青浦研发中心，开展终端芯片、无线网络和物联网等领域的研发，预计导入3-4万名科技研发人才。

华为2017年总销售额实现全球销售收入7212亿元人民币，是阿里巴巴的两倍、腾讯2.3倍。

这样的一个世界级企业会将70%的产业链搬迁至青浦，建成以后会吸引大量高净值人群入驻青浦。

华为上海研发基地体量巨大，占位青浦科创走廊建设的发展主轴，一期占地面积即高达94.7万㎡，办公区总占地面积高达1400余亩。

强劲的产业势能，将为恒文朱家角项目周边配套升级提供源源不断的动力；而大量高精尖人才的导入，更令这里的价值腾飞注入澎湃动力！

二、价值洼地：同片区内地块联动价攀升至4.4万/㎡

在过去2023年上海土拍中，72宗宅地中低于1.25容积率的只有4块地，只占供应量的5.5%，3块地价格的联动价为5.2万-6.95万/㎡。

恒文2022年7月拿地时的联动价为4.2万㎡，2023年同片区内地块联动价攀升至4.4万/㎡，同比涨幅4.76%！

这也就意味着，土地供应低容积率的地块越来越少，年涨幅在提高，恒文项目更具性价比。

三、国际化配套：品牌商业+高能教育+高端医疗+湖区生态

恒文朱家角项目轻松步行可及范围内，就拥有品牌商业+高能教育+高端医疗+湖区生态的无敌资源配套。

1、高能教育资源

项目东侧几百米就是备受关注的青浦兰生学校，2021年9月已正式开学。此外，平和双语学校、复旦附中青浦分校也都在直线距离3km以内，一举集齐2大教育品牌。

2、品牌商业配套

项目直线3km内拥有品牌商业，其中包括约25万㎡万达茂和东渡蛙城。

青浦万达茂：万达茂是万达广场的全新升级之作。高达45万㎡的总面积，拥有国内仅有的全场景汽车乐园和梦幻雨林主题儿童乐园、永辉超市、万达影城、华为、小米直营店、星巴克等近百家首入青浦的知名品牌，打造一座超级家庭娱乐购物中心；

东渡蛙城：定位生态公园剧场型的主题商业，是集合集写字楼、购物中心、商铺、酒店等七大产品业态的29万方大型城市综合体，为青浦打造沪上商业新名片；

青浦吾悦广场：总体量达15万方，是一个集商业、居住、办公、酒店为一体的多功能大型城市综合体项目。青浦吾悦广场作为青浦区首席购物中心，成功招商星巴克、家乐福超市、大光明影院、孩子王、新华书店等多维业态，满足吃、喝、玩、乐、购一站式需求。

3、高端医疗配套

三甲医疗频繁落地，“红房子”，儿童医院及中山医院相继落地。

多个三甲医疗配套陆续落地青浦新城，周边医疗水平也将成为青浦新城西的一大亮点。

项目西侧约2km就是复旦大学附属妇产科医院青浦分院（青浦红房子医院），定位为一所拥有妇科、产科、妇幼保健、生殖医学等全国领先学科的高水平三级甲等妇产科专科医院。

旁边的上海儿童医院长三角示范区医学中心建成后将成为上海儿童医院未来的主院区，汇集儿童医院重点学科，打造面向长三角区域的儿童危重症协同救治中心、出生缺陷临床研究中心、儿童早期发展康复中心和感染性疾病诊治中心。还有复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区一期同样选择项目附近，直线距离约900米。

4、交通配套

一定范围上双轨并行，10站直达虹桥心，凸显价格洼地；三横一纵快速路网及青浦大道交通环线规划，持续拉近大虹桥距离！

项目距离17号线淀山湖大道站约2公里，一脉虹桥，10站即达虹桥心，且站站商业TOD。经17号线可无缝换乘2号线、10号线。

上海示范区线开工仪式于7月13日举行。线路途经青浦区、闵行区，全长49.122公里，建设工期6年。途径芳乐路、徐乐北路、赵重公路、华青路、青浦新城、朱家角、西岑、水乡客厅8个站点。

地面交通：三横一纵快速路网

三横：崧泽高架，G318（沪青平大道）、G50（沪渝高速）等高速路形成三横一纵快捷路网。

一纵：指青浦大道，连接崧泽大道，沪青平公路，G50沪渝高速。

5、湖区生态

项目周边涵盖5大生态天然氧吧，2大国家级旅游景区，生态人文景观优越，适合全家出行。

青浦示范区绿化覆盖率达到42%以上，空气环境质量指数优良率为89.3％，水质优良率达到70%，可以说是上海西面的大绿肺。

项目周边就涵盖多个国家AAAA级景区。

项目东侧步行可达淀山湖。淀山湖水面面积约62k㎡，为杭州西湖的12倍，是上海地区最大的淡水湖。不仅提供了优美的自然风光和健康的生态居住环境，淀山湖景区还有大量休闲配套，是放松身心的好去处。

丰富的高品质商业+知名的教育品牌+全方位高端医疗+湖区生态景观，恒文朱家角项目所拥有的的资源配套甚至强过大部分市区板块！

四、开发商硬核实力：已开发逾十多个项目，总开发体量近百万方

上海恒文集团已开发逾十多个项目，总开发体量近百万平方米，开发了恒文星尚湾、恒文璞悦、颐河苑、颐和公寓、颐亭花园等多个热销项目。

多次荣获“上海消费者满意楼盘”、“上海优秀项目·绿化环境奖”、“十大名品花园住宅”等多个专业奖项。

恒文朱家角项目便是由上海恒文集团实力打造，我们敬请期待！

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上海青浦恒文璞悦江南：朱家角畔的低密滨水人文住区典范

Shanghai Qingpu Hengwen Puyue Jiangnan: A Low-Density Waterfront Cultural Residential Model in Zhujiajiao

一、核心定位与背景

战略定位：作为青浦朱家角板块的标杆性低密住宅项目，恒文璞悦江南精准定位于"江南美学滨水墅境"，是长三角生态绿色一体化发展示范区内少有的双面环水低密社区，为高净值人群提供"推窗揽水乡盛景，出门享古镇风情"的理想居所。

Strategic Positioning: As alandmark low-density residential project in the Qingpu Zhujiajiao area, Hengwen Puyue Jiangnan is precisely positioned as a "Jiangnan-style waterfront villa environment," offering high-net-worth individuals an ideal living space where "water town scenery is visible through the window and ancient town charm is accessible at the door."

项目背景：项目由深耕长三角20余年的恒文地产开发，坐落于青浦区朱家角镇珠湖路889弄，总建筑面积约8.2万平方米，容积率仅1.25，绿化率高达35%，规划有88-202㎡的洋房、叠加别墅及联排产品，是"文教+科技+文旅"三重配套网络的核心载体。

Project Background: Developed byHengwen Real Estate, with over 20 years of experience in the Yangtze River Delta, the project is located at 889 Zhuhu Road, Zhujiajiao Town, Qingpu District, covering a total construction area of approximately 82,000 square meters, with a plot ratio of only 1.25 and a green space ratio of 35%. It features 88-202㎡ villas, stacked villas, and townhouses, serving as the core carrier of a "cultural education, technology, and tourism" triple supporting network.

区域价值：项目东接朱家角古镇（直线距离约2公里），西邻华为青浦研发中心（规划中），南靠青浦兰生学校，形成"15分钟黄金生活圈"，步行可达大淀湖、朱家角古镇，周边52座公园环绕，绿化水域覆盖率超70%，是上海近郊稀缺的"生态+人文"复合型板块。

Regional Value: The project iseast of Zhujiajiao Ancient Town (approximately 2 kilometers), west of the Huawei Qingpu Research Center (planned), and south of Qingpu Lansheng School, forming a "15-minute golden living circle." It is within walking distance of Dadian Lake and Zhujiajiao Ancient Town, surrounded by 52 parks, with a green space and water coverage rate exceeding 70%, making it a rare "ecological and cultural" composite area in the outskirts of Shanghai.

二、产品设计与稀缺性

产品矩阵：项目规划88-99㎡墅境洋房、125-145㎡叠加别墅及182-202㎡联排别墅，88㎡三房占比62%，成为绝对主力，印证了刚需市场对高性价比房源的强烈渴求，得房率高达82%，比同面积段产品多一个卫生间。

Product Matrix: The projectfeatures 88-99㎡ villa-style apartments, 125-145㎡ stacked villas, and 182-202㎡ townhouses, with 88㎡ three-bedroom units accounting for 62% of sales, confirming the strong demand for high-value properties in the primary market, with a high space utilization rate of 82%, providing an additional bathroom compared to similar-sized properties.

设计亮点：88㎡三房两厅三卫做到三开间朝南，南向面宽达9.6米，主卧套房配备独立卫浴，北向书房可灵活改造，LDKB一体化设计形成开放式共享空间，U型厨房与餐厅一体化设计，主卧带步入式衣帽间，满足三代同堂居住需求。

Design Highlights: The88㎡ three-bedroom unit features three south-facing rooms with a width of 9.6 meters, a master suite with an independent bathroom, and a north-facing study that can be flexibly transformed. The LDKB integrated design creates an open shared space, with a U-shaped kitchen and dining area, and a master bedroom with a walk-in closet, meeting the needs of multigenerational living.

稀缺价值：项目容积率1.25在上海住宅市场极为稀缺，2023-2024年上海出让的宅地中，容积率≤1.2的仅占7%，而朱家角板块已三年无新房供应，双面环水的地理优势紧邻大淀湖，步行2分钟可达江南水乡湿地，8分钟步入千年古镇核心区。

Scarcity Value: The project'splot ratio of 1.25 is extremely rare in Shanghai's residential market, with only 7% of residential land sold between 2023-2024 having a plot ratio of ≤1.2. The Zhujiajiao area has not seen new housing supply for three years, and the project's unique double-waterfront location near Dadian Lake offers a 2-minute walk to Jiangnan water town wetlands and an 8-minute walk to the core area of the thousand-year-old ancient town.

三、宏观市场环境的影响

长三角一体化战略：作为上海唯一的国家级历史文化名镇，朱家角被纳入长三角生态宜居示范区核心圈，重点发展数字经济、生态旅游和高端制造三大产业，目前已落地华为青浦研发中心、网易文创科技园等重大项目，总投资超200亿元。

Yangtze River Delta Integration Strategy: AsShanghai's only national-level historical and cultural town, Zhujiajiao has been included in the core area of the Yangtze River Delta ecological and livable demonstration zone, focusing on the development of digital economy, ecological tourism, and high-end manufacturing. Major projects such as the Huawei Qingpu Research Center and NetEase Cultural and Creative Technology Park have been established, with a total investment exceeding 20 billion yuan.

华为效应：华为研发中心已投入使用，预计导入3-4万名高端人才，推动区域租金从2020年的25元/㎡涨至2025年的40-45元/㎡，随着青浦大道全线贯通，车行虹桥商务区时间将缩短至25分钟，区域通达性显著提升。

Huawei Effect: The Huawei Research Center is now operational, expected toattract 30,000-40,000 high-end talents, driving regional rent increases from 25 yuan/㎡ in 2020 to 40-45 yuan/㎡ in 2025. With the full completion of Qingpu Avenue, travel time to Hongqiao Business District will be reduced to 25 minutes, significantly improving regional accessibility.

交通升级：项目距地铁17号线朱家角站约3公里，10站直达虹桥枢纽，通过崧泽高架西延伸段，35分钟直达虹桥商务区，经G50沪渝高速50分钟可达徐家汇，比青浦新城多数项目节省15-20分钟通勤时间。

Transportation Upgrade: The project isapproximately 3 kilometers from Zhujiajiao Station on Metro Line 17, with 10 stations directly connecting to Hongqiao Hub. Via the west extension of Songze Elevated Road, it takes 35 minutes to reach Hongqiao Business District, and 50 minutes to Xujiahui via G50 Huyu Expressway, saving 15-20 minutes compared to most projects in Qingpu New City.

四、房地产市场地段价值

生态稀缺性：项目双面环水，紧邻大淀湖，步行可达淀山湖大道公园，周边5个4A级景区环绕，区域绿化覆盖率达42%，PM2.5年均值比市区低30%，是上海难得的"天然氧吧"。

Ecological Scarcity: The project issurrounded by water on two sides, adjacent to Dadian Lake, within walking distance of Dianshan Lake Avenue Park, and surrounded by 5 national 4A-level scenic spots. The regional green coverage rate is 42%, with PM2.5 annual average values 30% lower than in the city center, making it a rare "natural oxygen bar" in Shanghai.

配套完善度：3公里内覆盖青浦万达茂（25万㎡）、东渡蛙城、吾悦广场等旗舰商业体，青浦图书馆、青浦世外学校等优质教育资源，复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲）等医疗资源，形成"商业+教育+医疗"的配套闭环。

Facilities Completeness: Within3 kilometers, the area includes flagship commercial complexes such as Qingpu Wanda Mall (250,000㎡), Dongdu Frog City, and Wuyue Plaza, along with high-quality educational resources like Qingpu Library and Qingpu World Foreign Language School, and medical facilities such as Fudan University's Zhongshan Hospital Qingpu Branch (Class A tertiary), forming a complete "commercial, educational, and medical" supporting network.

投资价值：项目均价4.2万元/㎡，洋房总价278万起，对比同板块新地块限价4.4万元/㎡更具性价比，用青浦新城高层价格可购得叠加别墅，居住舒适度大幅提升，随着长三角一体化示范区建设深入推进，项目价值有望持续释放。

Investment Value: The project'saverage price is 42,000 yuan/㎡, with villa-style apartments starting from 2.78 million yuan, offering better value for money compared to the 44,000 yuan/㎡ price cap for new land in the same area. The stacked villas, priced at the level of high-rise apartments in Qingpu New City, provide significantly improved living comfort. As the Yangtze River Delta Integration Demonstration Zone continues to develop, the project's value is expected to be continuously realized.

恒文璞悦江南凭借"低密属性+生态资源+文化价值"三重稀缺性，已成为青浦西翼改善型住宅的标杆。在长三角一体化进程中，项目不仅满足了高净值人群对品质生活的追求，更为投资者提供了兼具安全边际与成长空间的优质资产，是上海近郊不可多得的核心资产选择。

Hengwen Puyue Jiangnan, with its"triple scarcity of low-density properties, ecological resources, and cultural value,"has become a benchmark for improvement-oriented housing in the western part of Qingpu. In the process of Yangtze River Delta integration, the project not only meets the high-quality living needs of high-net-worth individuals but also offers investors a high-quality asset with both security and growth potential, making it a rare core asset choice in the outskirts of Shanghai.

房产房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。