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一、项目概况与价格
区位：位于杨浦区内中环交界处，东外滩板块北侧，距离内环直线约1公里，毗邻杨浦公园和新华医院
批次与房源：
二批次推出236套房源（1#、4#、5#楼），含105㎡三房和143㎡四房，精装交付。
1#楼105㎡房源均价10.35万/㎡（总价862万起），5#楼洋房均价11.6万/㎡，4#楼143㎡房源均价11.67万/㎡
总价区间：约862万（105㎡）-1700万（143㎡），为杨浦内环旁稀缺的千万级上车机会。
二、价格倒挂与市场优势
倒挂现象：
对比同板块次新二手房华发公馆（成交价11.6万/㎡），105㎡中户均价10.35万/㎡形成15%-20%倒挂；边户单价9.17万/㎡，倒挂幅度达31%（每套节省250万+）。
对比大宁板块新房价（16万+/㎡），143㎡房源总价节省500万以上
定价逻辑：政府限价控制备案价，结合开发商“以价换量”策略，击穿市场预期
三、户型设计与亮点
105㎡三房：
可变空间设计：南向次卧与客厅可改造为超大横厅，兼顾三代同堂与年轻家庭需求
边户紧邻主干道（周家嘴路），价格更低但存在噪音问题；中户采光优，动静分区明确。翎翠滨江售楼处电话☎：4008558224【预约☎】
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143㎡四房：
类一梯一户设计，北向可观杨浦公园；四开间朝南，套内留白空间充足，适合改善家庭。
缺陷：南次卧暗卫、玄关收纳不足等设计细节待优化
四、周边配套
交通：双地铁（12/8号线直线600-800米），自驾通过北横通道直达陆家嘴、人民广场
：控江路烟火街区（老字号餐饮集聚）、宝龙旭辉广场等商业体环绕。
教育/医疗：多所幼儿园至中学，新华医院、杨浦区中心医院等三甲资源。
生态：步行可达杨浦体育中心、杨浦公园
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五、市场动态
蓄客情况：五一期间（5.1-5.5）来访超1000组
取证时间：二批次于5月15日取证，预计5月27日开盘。
交房时间：2027年下半年
2025年5月9日，上海第四批次土拍落下帷幕，最大亮点就是杨浦滨江，新地块的成交楼面价飙升至8.02万元/㎡，溢价率26.3%，刷新区域楼板价纪录，预计售价12.5万+！
公园滨江住宅+内环800米
翎翠滨江首开全部售罄
二批次加推236套
建面约105-143㎡3-4房
火热认筹中
总价约862万起！
对比去年11月中海在隔壁拿下的地块，半年时间杨浦滨江楼板价跳涨近7000元/㎡！
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这几日，不少手持千万预算的粉丝在后台私信，透露他们的隐忧：其一，上海核心区房价涨得太快，1000万左右是不是连中环都买不进了？其二就是眼下大热的杨浦滨江，还有没有捡漏的机会？
我回答：人气红盘「翎翠滨江」值得一看！在上海核心区域的房价肉眼可见飙升的背景下，862万起上车距离内环只有约800m、距离滨江只要2km的新房，放在近三年都是不敢想的事情。
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同时，产品力极具颠覆性，以两大爆款户型重新定义内环居住标准！正三房+南向大面宽+超高得房率+高效率收纳，经得起时间考验的人居作品典范，比起内环其他百平米的2+1房或伪三房，尺度上“一点也不将就”！
地段&产品力&价格三重王炸，「翎翠滨江」首开即全部售罄，创下辉煌战绩，如今二批次强势加推，建面约105-143㎡3-4房，震撼内环！
撼动内环价格体系
的神来之作！
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上海杨浦翎翠滨江售楼处电话☎：400-855-8224（预约看房热线）关于翎翠滨江的优势标签，可以用一句话总结：买入浦西内环边千万级地铁三房千载难逢的机会！光是五一首日来访就吸引了300多组客户来访，人气爆棚。
首先是价格上来看：项目4月底刚过会，二批次推售总价约862万起，这是什么概念？
浦西内环内和内环旁，是全市资源最密集的区域，它的门槛已经飙升到约16-17万以上的水平，这也意味着未来黄金地段的新房，几乎和普通人绝缘。
其次，杨浦新房门槛进一步抬升，将全面迈入12万+！
新土拍的地块，预计售价12.5万+/平，它与翎翠滨江的直线距离只有1.5km；
前几天过会的保利海玥外滩序Bund98，均价约12.64万/平；
保利江浦项目，未来预期售价13-14万/平；
翎翠滨江，直线距离内环800米，杨浦滨江只有2公里，此刻站在“滨江&内环双重价值制高点”！
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均价不到11万/㎡，更有消息透露，主力户型约105㎡三房的单价更是不到10.5万/㎡！这一价格远低于市场此前预期的12万+。
而且，项目的地段配套一点也不输于滨江，甚至于比新兴的滨江还要成熟。北侧是杨浦公园，东侧有体育馆、宝龙旭辉广场，南侧是北横通道，举步繁华，不用等待，所见即所得！
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2独树一帜的105㎡神级户型
惊艳正三房，尺度不将就！
在产品上，翎翠滨江拿出的是远超900万级新房的超配实力。
1、外立面上，正如建筑大师安东尼奥·高迪所言：“直线是人为的，曲线才是上帝的。”
整体的外立面是流线型新海派风格，汲取游艇设计灵感，大面积玻璃外装+更高的窗墙比，运用银灰、深灰作为主色调，局部点缀香槟色线条，创造杨浦顶级住宅的标杆审美。
效果图，仅供参考
2、六重归家礼序，打造星级贵奢的归家仪式感
小区归家大门约100米的超级界面，选用45米的宽奢石铺装门头串联起流转水景，蓝翡翠镜面奢石，搭配范思哲黑定制水景，更显尊崇。
效果图，仅供参考
三重入户大堂，采用地上地下双层大堂，包含双层地下大堂，地下一层层高3.8米，地下二层层高4.5米，演绎一场视觉盛宴。
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还有精致化入户定制铺装细节，迎宾景墙拉满归家仪式感，双单元入户体系，中间花园组景设计营造专属艺术礼遇排场，打造专属升级归家体验。
效果图，仅供参考
3、五轴七维的布局，内外双公园
小区的园林及户内设计灵感来源于莫奈大师印象派风格，内园采用五轴、七维的布局，打造出“四季各有景， 四季景不同”的缤纷生态。同时融合科普营地、儿童活动、林间休憩等实用功能，缔造一段全新生活方式的开始。
效果图，仅供参考
隔一条马路，就是约22万方的杨浦公园，天然氧吧，内外双重绿色环绕。
这样高成本的公区、高奢的归家体验、高配的景观资源，更彰显出一座公园滨江奢宅的气质。
4、别出心裁的户型设计，户户皆爆款——
建面约105平的户型，3房2厅2卫的动静分离格局，典型的三开间朝南户型，双阳台布局，南向采光面宽约9.4m，多屋飘窗设计，南北通透，空间利用率较同类产品提升约15%！
户型图，仅供参考
一进门就是整排玄关和收纳区域，“归家仪式感+全能收纳+视觉美学”的 一体化设计，日常换季物品、鞋子、包包等都能得到高效收纳。
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样板间实景图
标准的南北通透客餐厅，客厅电视机背景墙是松香戴墨岩板，地面的铺装选用180*90公分大砖密拼，窗户选用四玻两腔，基本上是这个价位的顶配。
样板间实景图
样板间是将南次卧与客厅打通的，实际交付时候会有墙体，这里有两种可选方案：
打造成一个宽绰的正3房，可以容纳三代同堂的全生命周期需求，实用性拉满；
或者将项目的南向次卧和客厅连通成一个超大面宽的横厅，尺度阔绰，媲美市面上豪宅项目的面宽。
日立或东芝或松下的地暖空调两联供；百朗或松下或霍尼韦尔的新风，三大件也是都配置齐全。
南向双开间270度瞰景大阳台，整体约7个平方。双阳台的视野更广，空间更大，实用性更高！弧形玻璃的设计，彰显科技感与高级感，也让外立面极具辨识度。
厨房采用U型动线，操作空间比较足，石英石的台面，柜体用了比较时尚的金属色泽材料，整体更具通透性和科技感。厨房北向利用赠送飘窗设置约650深度的加宽台面，定制了古驰黑岩板！翎翠滨江售楼处电话☎：400-8558-224【预约☎】
样板间实景图
油烟机、燃气灶、烤箱和15件套洗碗机均为博世（或同等品牌）；冰箱西门子（或同等品牌）；水槽和龙头都是铂浪高（或同等品牌），还有康丽根净水器（或同等品牌）。餐边柜也是交付标准，一般都是120㎡以上的户型才会配备！可见其诚意！
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样板间实景图
主卧南北通的主卧套房，面宽约3.2m，拥有独立衣帽间+私密主卫，在这个尺度里做出了难得的尊贵感，卫生间是科勒最新产品系的四件套，主次卫标准一致。
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样板间实景图
另外还有143平4房2厅2卫，采用飞机户型设计，四开间朝南，南向面宽约13.5米，估计会非常受改善客户欢迎，总价约1600万就能买到好位置！
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户型图，仅供参考
板块内的大横厅四房产品断供10年，整栋楼采用一梯一户的布局（区域内独有），还能俯瞰整个杨浦公园风景，仅约68席！这套四房户型的总价，在距离2公里的东外滩，只能买到一个紧凑三房！
样板间实景图
“飞机户型”四开间朝南+南向面宽约13.5米+得房率高达约79%，可灵活升级为双套房设计，适配多代同堂家庭需求。改善首选！
样板间实景图
更多装标细节：
全屋采用博世四件套（灶具、吸油烟机、蒸烤一体机、洗碗机）、科勒智能卫浴四件套（主次卫一致）、西门子双开门冰箱，并搭载日立/东芝/松下地暖空调两联供、霍尼韦尔新风系统及康丽根末端直饮机，硬件成本投入远超同价位竞品。
15大系统全屋智控覆盖灯光、空调、安防等场景，玄关柜集成下拉式橱柜、旋转鞋架等精细化收纳系统，实现“科技与实用双驱动”。
全屋采用岩板：电视背景墙通体铺装雪山蓝岩板（1.8米×90公分大砖密拼），南向次卧门采用隐藏式设计，确保岩板墙面完整性与美学统一性。卫浴空间采用寒江雪大瓷砖（1.2米×2.4米规格）铺墙，淋浴区地面嵌入整块天然大理石。
样板间实景图
比如主卧飘窗底部以玻璃全包裹工艺，实现“悬浮美学”；电梯厅墙面采用莫奈奢石拼花，搭配金属格栅与线性灯带，形成“光影画廊”效果......
翎翠滨江，二批次加推的新房，无论是价格、还是户型设计，都是超配级别的产品，于细节之处见真章！
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得天独厚的丰盛资源配置
内环旁含金量更高、更具质价比的新房
在城市的进化过程中，会产生「核心资源虹吸效应」。
翎翠滨江，占据城市黄金地段，靠近内环+双轨+三条快速路+5条越江隧道，高效的通勤网络，无论是浦西的高级白领，还是浦东的金融精英，都能快速通达各大商务金融区。
中间的差距，不仅仅是简单的环线价差，而是资源跃升的势能。这些都是中环旁、中环外等新兴地段无法比拟的差距。
交通方面，双轨交的配置，皆步行可至。翎翠滨江直线约600米到12号线隆昌路站，直线约800米到达8号线黄兴路站。
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示意图，仅供参考
自驾的话，浦西北四区的“烫金主干道”北横通道的入口距离项目只有约350米，距离内环高架也很近。最快约13分钟抵达陆家嘴，约20分钟人民广场，隆昌路隧道（规划）开通后，约15分钟可达张江科学城！
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公园旁的首排住宅，全市拔尖的生态资源：项目距离约22万方的杨浦公园只隔了一条辽源东路，几乎算得上是公园首排，推窗即享。
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示意图，仅供参考
再加上项目周边约40万方的黄兴公园、约3万方的江浦公园、约17.6万方和平公园以及约17.3万方大创智绿轴的加持，这感觉就像是中央公园之于纽约，海德公园之于伦敦。
约1.5公里的滨江慢跑道，早晨可看黄浦江日出，傍晚散步消食；东边约200米就是杨浦体育馆，据说范志毅、樊振东都曾在里面带教过。
示意图，仅供参考
教育氛围浓厚，名校环伺：项目步行范围内拥有控江中学、控江二村小学分校、杨浦双语学校、上海理工大学附属实验初级中学等重点学校。尤其是控江中学，上海的四校八大金刚之一。（新房不承诺学区）
商业上：直线约600米是约20万方体量的宝龙旭辉广场，长阳大润发（直线约1.2公里）：约15分钟直达，辐射周边5公里居民。
以项目南侧的周家嘴路为城市商业烫金中轴线，串联宝龙旭辉广场、瑞虹太阳宫、月亮湾、来福士等北外滩、东外滩大型商业圈，业主享有的，都是沪上塔尖的商业资源。
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示意图，图片来源于网络
医疗配套：三级乙等杨浦中心医院（直线约1.6公里）、三甲妇产科医院（直线约2.8公里）形成医疗双保险。
写在最后：能买内环旁，何必买中外环？翎翠滨江，内环旁醇熟大城界面全维兑现——生态绿核×商业动脉×轨交引擎×全龄生活场，用顶配城市资源构筑资产护城河，资源全方面吊打同价位段产品，真的错过不再！
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房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
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