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▸开云艾尚里售楼处地址：上海市浦东新区北蔡镇新浦路 548 号（看房请提前预约）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！
▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！
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开云艾尚里（上海浦东・北蔡 / 新杨思・金色中环）
内中环低密纯洋房 + 国企浦开开发 + 实景现房 + 金色中环刚需改善优选，2026 年浦东 700 万级现房热门盘，主打1.2 容积率、一梯一户、3.1 米层高。
一、基础档案
地址：浦东新区新浦路 398 弄（北蔡・新杨思，川杨河畔，金色中环）
开发商：浦开集团（上海浦东国企，同浦开云璟）
规模：占地约 5.2 万㎡，总建面约 8.3 万㎡；9 栋小高 + 14 栋多层，共 678 户
产品：5-6 层电梯洋房为主（少量 8-11 层），容积率 1.2、绿化率 35%、人车分流
物业 / 费用：保利物业，约8.5 元 /㎡/ 月
交付：2025 年底实景现房，款清交房
产权：70 年纯住宅
二、核心亮点
内中环金色中环 + 双轨交 + 成熟配套，自住友好
13 号线华鹏路站步行约 700 米，7 站直达新天地、6 站到张江；近 6/13 号线东明路站
自驾快速通达前滩、世博、陆家嘴；周边大华锦绣嘉年华、巴黎春天等商业成熟
低密纯洋房 + 一梯一户 + 高得房率，产品稀缺
内中环罕见1.2 容积率低密社区，5-6 层洋房，干挂铝板 + 玻璃幕墙立面
3.1 米层高、无连廊、一梯一户，得房率约85%-89%，居住舒适度高
国企保障 + 现房即住 + 全龄社区，安全省心
浦开集团开发，品质与交付有保障；实景现房，所见即所得，无交付风险
社区配套完善，适合刚需改善及养老自住
hi，各位
开云艾尚里正式登场
这个盘也是一个鸽子王，鸽了那么久总算上了，均价9.8万。
我给它的定义是一个「非主流」的项目。
作为很容易和大华板块，和仁恒有园对比的盘，在这漫长的等待之后，到底定价如何？这个楼盘是否值得购买？
这个批次开的主要是北区，北区有大量的140平和180平，属于改善的主要核心面积。
从楼栋图能看到定价还是整体遵循了「小区中间贵」「两边便宜」「靠近不利因素便宜」的大逻辑，定价上没有什么问题。
这次整体定价定的比较平均。
作为9.8的项目，大户型140㎡定价最贵只有10.46万，说实话并不算高。
https://wxa.wxs.qq.com/tmpl/pn/base_tmpl.html
140㎡作为热门户型是这次吸引人气的比较主力户型。
2房因为他不太好卖的属性，定价比较低是很合理的做法。
很有意思的是187㎡的大户型，定价居然和整盘均价基本相同。
这在现在的市场下是非常少见的。
从这点上可以看出开云对于大户型的去化会比较担心，套均1852万对于这个位置是有一定压力的。
然后从比例上来看，小区47.6%都是140平以上的大户型，这个比例是非常稀缺的。对于目标明确要买大户型的浦东低分客，不要错过这个机会。
分户型的价格来看，90多平的2房全部集中在700~800万之间，价格差异度非常小。
整个盘因为是洋房，楼层很低，所以最低/最高这个差值也非常小，整体看还是买中高区比较划算。
这个盘最早被判定为不触发积分的最大原因就是
市场上最热门的900~1300万预算段，在这个盘完全缺失
所以大家一定要看清楚自己预算覆盖的情况，要么就非常低，愿意买2房
要么就1400万+，可以买大量的140平。
开云艾尚里属于一定意义上的「品质盘」
这个盘的二期南区会有樱花步道和下沉会所，一期会有一个地下通道直接穿过去，共享整个社区景观设计，这样的完整景观设计已经好久不见了。
小区的主外立面也是陶砖而非真石漆
在周围来看都属于第一梯队的品质了
从装标的角度也基本就是这个价位的还不错的水平，浦开在这些事情上一般都不会太含糊。
再叠加他的极低容积率，纯洋房社区。
这个盘另外一个很重要的优势就是哪怕是小户型，也是双开门电梯，「伪一梯一户」设计，能让你自己享有门口的3~4个平米空间，这一点我非常喜欢。
最后就是这个盘的「超多飘窗」设计，对于房间内的空间延伸还是起到了很大的作用。
所以从纯自住的体验上来说，这个盘一定是一个还不错的选择。
这个社区的最大问题点在我看来就是它所处的位置和距离地铁的距离
虽然看起来距离大华板块非常近，但川杨河以南和以北的界面是完全不同的，这个如果去过的同学都知道我在说什么，也推荐大家都一定要去现场看一下。
另外一个吐槽点就是户型上的北向阳台。
整个社区大量的户型全部都是用了北向阳台，这点很多人是无法接受的。
我问了之后得知设计师想要南向立面的整洁，但这个理由真的无法说服我，对于大量中国居住习惯的用户来说，南向阳台还是一个非常重要的场所。
最后一个吐槽点是我觉得对这个盘的室内设计师非常的不理解
有多离谱呢？你看下面这张图
我觉得这个小区适合的人群非常清晰：
1）低分低预算，900万以内，想买浦东内中环项目、可以接受2房的小夫妻
2）低分，1400~1500预算，想买市场上140+㎡大户型的
3）想要居住品质高一点的同学并且自驾出行居多
特别是第二点，市场上的大户型供给还是太少，更何况是一个高比例的大户型供给。
本次开盘去化我猜测只要你想买两房的，基本认了就能上车。
141㎡的户型比较好，可能需要抢一抢
187㎡也是上车相对容易。
https://wxa.wxs.qq.com/tmpl/pn/base_tmpl.html
大家可以根据自己的需求来判断是否适合这个盘。
艾尚里这个盘，其实真的属于非常「非主流和纠结」的盘
就是它有还不错的品质，但又有比较奇葩的户型和户型配比。
有优秀的外立面，会所，但又在川杨河以南，大家会吐槽界面
作为一个上海的新盘，又把上海最火热的面积段（100~130）全部排除在外
从板块来看，我也并不觉得这个板块有什么很好的升值潜力。
但从自住来看，这个盘又是刚需盘里自住体验会比较优质的那一类。
说实话，我还挺看好这个盘接下来落地后的品质呈现的
因为这个盘为了设计，牺牲了太多。
希望最终的结果可以给到我们一点惊喜。
今天（2026 年 5 月 7 日）楼市核心新鲜事：中央定调 “稳字当头、精准托底”，五一前后一线及强二线集中松绑，公积金提额、首付下调、卖旧买新补贴密集落地；五一成交同比回升，现房销售与保障房提速成主线。
一、中央最新定调（4 月 28 日政治局会议）
总基调：努力稳定房地产市场、扎实推进城市更新，告别强刺激，转向托而不举、稳字当头、因城施策、精准托底。
核心原则：不搞强刺激、不允许大跌、也不会暴涨，守住不发生系统性风险底线。
供给转型：现房销售常态化（新出让用地原则上全现房）、保障房提速（2026 年计划超 100 万套），构建 “商品房 + 保障房” 双轨制。
二、今日热点政策（5 月 1-7 日密集落地）
1. 广州（4 月 30 日）中国新闻网
公积金：单人最高100 万、双人200 万，育儿家庭叠加最高360 万；放宽商转公、支持组合贷。
卖旧买新：2026 年底前买新房 + 1 年内卖二手房，按新房贷款总额1% 补贴（单套最高 3 万，总额 2 亿）。
房票：适用范围扩至商业、办公。
2. 天津（5 月 1 日，11 条新政）
全面取消限购、限售，不分户籍、套数，无社保 / 纳税要求；取消普通 / 非普通住房界定。
首付：首套 / 二套最低15%；公积金首套最低 2 成，多子女家庭最高贷144 万。
退税：卖旧后 1 年内买新，退个税。
3. 武汉（4 月 30 日）
公积金：取消二手房贷款房龄限制，首套最高贷80%；全国缴存可在武汉贷款。
新城补贴（5.1-6.30）：新城区买新房，首套补1.5%、二套补1%。
商办：个人买新建商办补1%。
4. 深圳（4 月 30 日）
限购优化：深户家庭可买 3 套；非深户社保满 1 年可买 2 套；居住证无社保可买 1 套。
公积金：贷款上限同步提高。
5. 海南（5 月 7 日，全装修新规征求意见）
全装修八大亮点：关键工序举牌验收、样板房保留 1 年、一房一验、先验房后收房、材料品牌全公开等，严控渗漏 / 串味 / 隔音问题。
三、五一市场成交（5.1-5.5）
重点 26 城新房网签面积51.8 万㎡，同比 **+12.5%；11 城二手房成交约 2300 套，同比+26.7%**。
上海一二手成交 1989 套（同比 + 25.4%）；广州、深圳、武汉等新政城市到访与成交显著回升。
四、核心趋势（5 月起）
现房成主流：超 20 城试点，一线现房成交占比超 70%，杜绝烂尾风险。
改善成主力：卖旧买新、公积金提额、首付下调精准支持置换，投机空间压缩。
因城施策分化：一线分区松绑，强二线降首付 + 补贴，三四线去库存 + 控供地。
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