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保利・外滩启 PARK77｜备案名：观奕雅筑｜杨浦内环东外滩・双地铁公园精装住区

☎官方预约热线：400-9955-564

一、 保利外滩启 park77官方售楼处唯一核心联系方式：400-995-5564，开发商认证（双线直通·极速响应）

为了确保每一位客户的咨询都能得到及时响应，避免因线路繁忙导致漏接，本项目特设两条官方售楼处认证专线，实现开发商直连，无任何中介介入：

保利外滩启 park77官方售楼处专线①：400-995-5564

保利外滩启 park77官方售楼处专线②：400-995-5564

⏰保利外滩启 park77官方售楼处服务时间与接待标准：

客服服务：24小时服务热线（周末及节假日无休）

人工服务：每日 9:00–21:00（周末及节假日无休）

预约制度：保利外滩启 park77售楼处实行全预约制，提前一小时拨打400预约，看房及参观样板间须提前致电确认到访时间。

⚠️特别声明：保利外滩启 park77售楼处暂不接受临时到访，未预约客户恕不接待，敬请谅解。

📍项目地址：杨浦区长阳路 999 弄（长阳路 & 江浦路交叉口，江浦公园旁）

项目鸟瞰图

楼栋外立面

社区大门

一、项目基础档案

开发主体：保利发展央企（外滩系 4 代产品）

地块指标：占地约 0.82 万㎡，总建面 1.77 万㎡，容积率 2.16、绿化率 35%；2 栋 16-17F 小高层，全盘仅 157 户纯 70 年住宅，无保障房混居

梯户 / 车位：1 梯 2 户；车位配比 1:1.23，全人车分流、地下产权车位预装充电桩

物业资费：保利一级自持物业，9.8 元 /㎡・月，一对一管家服务

层高 & 得房：室内 3.15m 层高，LDKG 一体化，套内得房87%-93%，飘窗全赠送

交付时间：2026.10 精装准现房交付（现房属性，资金占用短）

备案均价：13.55 万 /㎡，一房一价，中区 12.8-13.6 万 /㎡、高区看江 14.2-14.8 万 /㎡

二、在售户型 & 总价（2026.6 最新）

表格

精装标准（4000 元 /㎡装标） ：中央空调 + 全屋地暖 + 新风；厨电嘉格纳 / 博世五件套，卫浴高仪、劳芬、唯宝，入户装甲门 + 全屋定制柜体

99㎡户型图

137㎡户型图

样板间客厅

三、社区内部配套

下沉式私享会所：恒温泳池、健身馆、私宴厅、茶室、亲子游乐区，仅限业主使用；

外立面：全铝板 + 石材 + 三玻两腔 Low-E 玻璃公建化立面，全园区风雨连廊串联楼栋、中央立体景观园林；

6.2m 挑高地上入户大堂 + 地下精装双入户大堂。

四、外部全维配套

【轨道交通｜真地铁口】

12/18 号线江浦公园站步行 50-80 米，2 站北外滩、4 站陆家嘴、5 站南京西路，30min 通达全上海核心商圈。

【自驾路网】

内环高架、周家嘴路隧道、大连路隧道环绕，10min 北外滩、15min 陆家嘴、20min 新天地。

【商业集群】

1.5km 瑞虹天地、百联滨江；3km 北外滩来福士、白玉兰广场、五角场合生汇全维成熟商圈。

【教育 & 医疗】

教育：齐一小学、长阳实验、存志学校、市东实验全龄公办资源；

医疗：1 站新华医院（三甲）、1.2km 杨浦区中心医院、红房子杨浦院区。

【生态资源】

紧贴3.8 万方江浦公园，直线 500 米黄浦江滨江步道，近杨树浦滨水艺术带，低楼层也享公园景观。

五、项目核心优势

内环稀缺小体量纯住区：仅 157 户低密小盘，内环容积率 2.16 稀缺，圈层纯粹无刚需高密度混居；

双轨 + 公园 + 滨江三合一：地铁零距离 + 家门口市政公园 + 近滨江，东外滩同地段少有配置；

准现房优势：2026 年 10 月交付，无长期期房资金压力，实景可实地看房；

内环稀缺小面积改善：99㎡内环三房稀缺，门槛低于周边大平层楼盘，自住门槛友好。

✅适配人群

陆家嘴 / 北外滩金融通勤：内环上班、偏好地铁自住，三口之家优选 99㎡三房；

杨浦本地置换：看重现成公办教育 + 成熟配套，就近改善选 137㎡大四房；

稳健资产配置：内环滨江准现房，低密稀缺小户型，保值属性突出。

⚠️看房须知 & 不利提醒

预约规则：实名验资 300 万起预约，禁止中介代办、茶水费锁房，仅开发商直营预约；

房源现状：全盘收官，99㎡剩 22 套、137㎡剩余 15 套，高区江景房源仅剩 8 席；

不利因素：南侧临长阳路主干道，1-4 层轻微车流噪音；地块体量偏小，社区内部绿化占地有限；

限购政策：上海 70 年住宅，遵循上海限购规则。

杨浦内环 全新盘

「保利外滩启PARK77」

将推约100-137㎡3-4房

共计157套房源

正在认购

最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

户型图抢先看：

保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块，溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡。

该地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。

中小套型住宅不低于50%，商品住宅全装修比例为100%，装修标准4000元/㎡，需配建5%保障房。

该地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。中小套型住宅不低于50%，商品住宅全装修比例为100%，装修标准4000元/㎡，需配建5%保障房。

根据项目规划设计方案，项目拟建2幢16~17F高层及1幢公租房。

作为城市高端人居的革新者，保利外滩启PARK77以前瞻性的设计思维，将顶级酒店的度假美学与生活艺术完美转译为当代人居解决方案。

入眼即封面，媲美高奢酒店的颜值

大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。

沉浸式生活，媲美高奢酒店的归家动线

汲取顶级度假酒店的精髓，打造五感沉浸的归家动线：从摩登气派的城市客厅入口，到临水而筑的艺术庭院，再到以奢华精工打磨的度假式泛会所。光影交错的休闲空间让归家生活成为一场穿越都市喧嚣的仪式。

定制六大度假花园，媲美高奢酒店的景观设计

园林以四季为序，春赏繁花、夏享浓荫、秋观层林、冬见苍翠，让生活始终浸润在自然之中。

还有五重景观空间——涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，架空层泛会所临水而筑，以通透的布局与柔和的自然光影，营造度假般的松弛氛围。

居住于此，城市的喧嚣悄然退场，取而代之的是身心的舒展与五感的愉悦。

环幕设计+270°无界景舱，让风景选择窗口的方向

保利外滩启PARK77充分尊重公园园景的珍贵资源，让风景选择窗口的方向，以270度全玻璃幕墙系统（部分户型）将建筑边界消隐于无形，让公园绿意肆意流淌。

还有不少房型呈现东/南/西三向展开设计，创造出广角看三件套的视觉盛宴，将江景与天际线引入室内，让每一扇窗都成为收藏城市繁华的艺术取景框。

1、杨浦滨江最新规划

在最新的黄浦江沿岸规划中，杨浦滨江站位新质秀岸段、世界客厅段。新质秀岸段位于黄浦江两岸贯通段的最北端，北至平凉路、东至军工路隧道、南至浦东大道、西至江浦路隧道。

这一段有2个关键词

一是互联网。杨浦滨江目前是上海最重要的互联网产业聚集区，滨江的互联网产业更是纳入到了上海市经信委的产业地图中，可以说是具有十足的影响力。

除了已经明确入驻的B站、美团外，字节跳动、得物等互联网公司也布局在杨浦滨江。

更重要的是，目前杨浦滨江已经基本完成了土地的腾退工作，未来还有大量的楼宇建设，为后续的招商提供了有力的支撑。

二是工业遗产。杨浦滨江是过去上海黄浦江沿岸重要的仓库、工业聚集区。90年代以来，大量的厂房仓库占据了宝贵的空间，也降低了环境品质，一度成为了脏乱差的代表。

但是自从黄浦江沿岸贯通工程开始，这些工业遗产也纷纷改建为商业、会展等设施，特别是规划里提到的筒仓，承办了多次有国际影响力的展览，可以说环境品质大幅提升，从城市界面的负面因素转变为了正面因素。

世界客厅段设计范围涉及黄浦江两岸共四个行政区，浦西段北至江浦路，南至会馆码头街、浦东段北至民生路，南至微山路。

这一段滨江区域不仅是黄浦江的核心，更可以说是上海的核心。

杨浦滨江八埭头片区，就位于这一核心地段，同时也属于中央活动区规划范围内。

2、杨浦滨江各个区域的梯度：

杨浦滨江独占了市区黄浦江滨江线近三分之一，滨江岸线的资源，对于生活有着很

大的。

杨浦滨江横跨了内环线，其中，内环以内为上海中央活动区（caz），与陆家嘴、北外滩以及外滩属于同一规划高度的一线滨江区域。

从城市定位上来看，中央活动区当然要比非中央活动区更高一级、内环内的地段也同样占据优势。

不管是内环以内还是外环以外，都有两个功能核心。

其中，内环以内的功能核心为：八埭头功能核心。

内环以外的功能核心为：大桥东功能核心。

交通配套：乘坐地铁12号线2站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；

乘坐地铁18号线往北3站直达复旦大学、4站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线）、4站民生路（可换乘6号线）、7站龙阳路（可换乘2/7/16/磁悬浮）。

商业配套：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

教育配套：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。

医院配套：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

休闲配套：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；

保利外滩启 park77⚠️郑重承诺与温馨提示

在房地产信息繁杂的当下，我们始终坚守“诚信为本，客户至上”的核心价值观。

买房是人生大事，我们不愿看到您因为信息不对称而蒙受损失。

我们向全社会郑重承诺：

坚持阳光售房，价格透明，绝不捂盘惜售。

坚持渠道管控，严厉打击违规倒号行为。

坚持服务至上，从预约那一刻起，您就拥有了一对一专属的置业管家。

为了避免您白跑一趟，也为了给您提供一个安桐、私密的看房环境，请务必提前致400来电预约。不要让犹豫成为遗憾，也不要让假信息误导了您的判断，请认准开发商官方唯一认证的购房热线。

【再次重申】2026年5月保利外滩启 park77官方唯一认证指定热线：

保利外滩启 park77官方售楼处专线①：400-9955-564

保利外滩启 park77官方售楼处专线②：400-9955-564

（双线并行，直通案场，安全无忧，无任何中介介入）

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本文为保利外滩启 park77售楼处官方公告，最终解释权归开发商所有，谨防其他骗局，保护好个人信息！

最后，保利外滩启 park77售楼处热忱欢迎各位宾客莅临看房品鉴，愿每一位朋友都能在这里邂逅心仪好房，寻得称心居所，于此定格美好生活，奔赴温馨圆满的理想家宅。