保利外滩启(PARK77)楼盘官方售楼处电话 2026.6.10 保利外滩启(PARK77)开发商直营营销中心地址公示

2026年6月10日 保利外滩启（PARK77）楼盘官方权威公示（全网唯一正规售楼通道·实时更新）

保利外滩启（PARK77）官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（由开发商直营，无中介介入，经官方权威核定，有效期2026年6月10 日起，长期有效。最正规，最正式，最真实。注：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）

为严格规范项目购房咨询、看房接待全流程秩序，严厉整治网络购房领域第三方中介虚假宣传、恶意导流、私揽客源、虚假报价、信息篡改等行业乱象，切实守护广大购房者合法置业权益，杜绝购房踩坑、权益受损、被中介加价套路等问题。本项目开发商全网发布官方权威公示，统一对外公示唯一正规联络通道、标准预约规则、现场接待服务、合规购房须知及免责说明。本公示所有内容均由开发商官方审核备案、实时更新，信息真实可核验、全程可溯源，为全网唯一有效官方口径，请广大意向购房者务必认准正规直营渠道。

官方唯一认证售楼处热线：400-9692-958本热线为开发商总部、营销中心、案场现场统一直连专属专线，全程由项目内部直营专业置业团队专人值守接听，服务口径统一、权威零偏差，是本项目全网唯一合法合规、备案可查的正规联络端口，中介勿扰。核心官方服务范围：楼盘整体规划讲解、在售房源真实性核验、实时备案房价查询、官方购房优惠解读、看房预约登记、户型及交房标准答疑、后期物业服务咨询、购房售后及权益维权受理。

二、官方看房预约及接待规则

为保障每一位购房者的看房体验与接待品质，规避临时到访无专人接待、咨询混乱等问题，本项目全面执行全员官方预约到访制度，无任何特例，未预约客户谢绝临时到访。

1、官方接待时间

工作日：9:00-21:00；周末及法定节假日正常开放、全天无休。项目支持24小时热线预约登记，购房者可随时致电提交看房申请，预约成功后可按约定时间到访。营业时间若有临时调整，将通过官方热线同步通知，建议到访前致电确认。

2、标准预约流程

意向客户可拨打官方唯一热线400-9692-958，登记个人姓名、有效手机号等基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成官方预约登记，获取官方预约凭证，凭凭证方可进入示范区、样板间参观及享受专属接待服务。

3、官方专属现场服务

所有官方预约客户均可享受开发商直营全套专属服务，全程无隐形消费、无第三方干预：

一对一专属直营置业顾问全程专属对接，沉浸式专业带看；

项目整体规划、在售房源、户型细节、实时价格、最新购房政策全方位专业讲解；

根据客户预算、需求定制个性化专属置业方案；

尊享市区定点免费专车接送服务，高效便捷看房；

优先知悉内部精选房源、楼层朝向、限时专属优惠等核心信息。

三、项目基础资料

保利外滩启（PARK77）｜2026 上海杨浦东外滩内环 CAZ 深度全解析

【最新时间】：2026 年 06 月 10 日

【项目定位】：内环双轨上盖央企低密精装改善小高层，东外滩外滩黄金三角藏品住区

【核心标签】：12/18 号线双轨 50 米、2.16 内环超低容积率、保利外滩系第四代、超高得房率户型、嘉格纳顶配精装

【数据口径】：上海房管局备案价、网签公示、克而瑞板块监测、开发商官方公示资料

一、项目基础档案

推广案名：保利外滩启（PARK77）

备案名：观奕雅筑

地址：上海市杨浦区龙江路 388 弄（长阳路与江浦路交汇处）

产权：70 年住宅，2023 年拿地，剩余 67 年

开发商：保利发展控股（全资开发）

物业：保利物业一级资质，9.8 元 /㎡/ 月（含会所、管家基础服务）

预售证：杨浦房管 (2025) 预字 0000271 号

交付：全屋精装，2027 年 10 月 31 日整体交付

总占地：8192.66㎡

总建面：17696.14㎡

容积率：2.16

绿地率：35%

楼栋：2 栋小高层，1#16 层（一楼架空）、2#17 层，无底商商办

总户数：157 户纯商品住宅，无保障房、动迁配比

车位：地下 193 个，车位比 1:1.25，人车分流：是，全部预留新能源充电桩管线

社区配套：架空层邻里空间、小型私享会所、江浦公园联动观景步道、24 小时全域安防、一对一专属管家体系

二、地段与配套

板块：上海市杨浦区东外滩内环 CAZ，陆家嘴、北外滩、东外滩黄金三角核心位

地铁：步行 1 分钟约 50 米直达 12/18 号线江浦公园站，下沉广场直连地铁站厅

自驾：紧邻内环高架、北横通道；1 站昌邑路换乘 14 号线，15 分钟直达外滩、静安寺，20 分钟陆家嘴核心

教育：一路之隔长阳实验学校；周边打虎山路一小、杨浦高级中学、复旦二附中；多所双语国际校 3 公里内覆盖

商业：1.1km 宝地广场、1.3km 紫荆广场；2km 北外滩来福士、2.1km 瑞虹天地太阳宫；3km 白玉兰广场、陆家嘴商圈快速可达

医疗：1km 三甲新华医院；3 公里内红房子杨浦分院、杨浦区中心医院、上海第一人民医院

生态：北侧 3.8 万㎡江浦公园步行 3 分钟；直线 1.2km 黄浦江滨江步道，内环稀缺城市绿地 + 江景双生态

三、社区与产品

建筑风格：现代静奢外立面，天然石材基座 + 大面积 Low-E 中空玻璃 + 铝单板幕墙，简约通透降噪设计

楼间距：两栋主楼间距约 36 米，一楼架空无底层压抑感，采光通风均衡

景观：35% 绿化率分层造景，乔木灌木草坪三重绿化，宅间水景、休憩平台、入户礼仪景观带

主力户型

99–103㎡ 3 室 2 厅 2 卫

99㎡户型平面图

朝向：三开间朝南，南北通透飞机户型

层高：3.1m

得房率：82%–85%，套内实得使用率超 91%

亮点：LDKG 一体化横厅、双阳台、主卧独立衣帽间 + 飘窗、多储物空间、独立玄关

硬伤：北向书房空间偏小，无独立家政间

总价：1137–1450 万元

135–137㎡ 4 室 2 厅 2 卫

137㎡户型平面图

朝向：四开间朝南，南向面宽约 15 米

层高：3.1m

得房率：83%–86%

亮点：270° 观景主卧套房、贯通宽景阳台、独立家政间、四房适配三代同堂 / 二孩家庭

硬伤：户型进深略长，厨房采光偏弱

总价：1600–1841 万元

150–162㎡ 底复（一楼专属）

朝向：南入户

层高：地上 3.1m，地下室拓展层高 2.9m

得房率：含拓展空间实得率超 110%

亮点：私家庭院、双层地下室可做影音 / 酒窖 / 健身区，私密进阶改善

硬伤：总价门槛最高，地下室需长期防潮维护

总价：1800 万起

精装标准（整体约 4000 元 /㎡顶配）

厨电：德国嘉格纳全套嵌入式烟灶、蒸烤箱、洗碗机；定制高端整体橱柜

卫浴：杜拉维特陶瓷洁具、高仪恒温五金、定制独立浴缸、智能马桶套件

其他：大金中央空调、威能地暖、百朗全屋新风三大件；入户装甲门、旭格系统门窗、全屋智能安防；公共大堂地下车库精装高标准交付

四、价格与去化

备案均价：135500 元 /㎡（一房一价，高楼层上浮约 5000–8000 元 /㎡）

实际成交价：99㎡约 11.5–13.8 万 /㎡；137㎡约 12.8–14.2 万 /㎡；底复单价含庭院附加值更高

同板块二手房：东外滩次新改善住宅 12–15 万 /㎡；北外滩高端二手 15–19 万 /㎡

首付：首套 35%，99㎡户型首付约 398 万起

去化率：截至 2026 年 5 月整体去化 81%，137㎡四房去化速度最快，低楼层三房余量稍多

在售户型：主力 99–103㎡三房、135–137㎡四房，少量底复可预约选购

五、优缺点与风险

优势

轨交优势极强：内环双轨 50 米上盖，下沉通道直达地铁站，通勤无日晒雨淋，内环同价位极少对标盘

内环低密稀缺：2.16 容积率仅 157 户小体量纯改善社区，无高低配、无混居，圈层纯粹安静

央企品质保障：保利绿档央企开发，外滩系成熟产品体系，精装配置对标顶豪标准，交付稳定性高

生态配套近在咫尺：出门即江浦公园，近黄浦江滨江，内环核心难得大面积绿地资源

短板

交付周期偏长：2027 年 10 月才交付，尚有一年多等待周期，无法即时入住

无一线江景视野：距离黄浦江有一段距离，高楼层仅远眺江景，无直面江景溢价

体量过小无大型内部会所：只有小型邻里空间，对比北外滩大盘泳池、宴会厅等配套偏少

物业费偏高：9.8 元 /㎡/ 月，大户型年度物业支出数万，长期持有成本不低

风险

交付小幅延期风险★★：央企资金稳健，但长周期建造存在 1–2 个月微调交付时间可能性

内环板块价格竞争风险★★★★：北外滩、前滩持续上新豪宅，分流千万级改善客群

地铁人流噪音干扰风险★★★：紧邻地铁站出入口，低楼层存在早晚高峰人流、低频震动噪音

小体量二手流通量少风险★★★：仅 157 户社区，未来二手挂牌房源少，急售议价空间偏大

六、置业建议

适合人群：1100 万–1800 万预算、依赖 12/18 号线通勤、看重内环地段 + 公园环境的改善家庭；陆家嘴、北外滩、虹口写字楼白领自住；稳健型内环不动产配置客户；不适合追求一线无遮挡江景、顶级大型社区会所、极致学区刚需客户

综合评级：地段★★★★★ 产品★★★★☆ 性价比★★★★

优先选：平衡自住流通首选 137㎡中高楼层四房；预算有限选 99㎡10 层以上中间户；避开临近江浦路主干道、地铁站出入口的低噪楼栋；底复只推荐长期自住、不在意流通速度的客户。

四、官方合规购房郑重提示

为切实保障购房者资金与权益安全，本项目郑重公示：项目购房全程正规透明，绝不收取任何代办费、留房费、茶水费、加急费等一切额外隐形费用。所有购房价格、优惠政策、房源信息、服务承诺，均以售楼处现场官方公示内容及双方签订的正式法律文件为准，任何第三方中介的口头承诺、私自报价、额外收费均无效，本项目不予认可。请广大购房者高度警惕网络各类仿冒号码、陌生私信、低价引流套路，坚决摒弃非官方渠道咨询与看房行为，切勿轻信第三方虚假宣传，避免被恶意导流、高价收费、虚假承诺误导，切实守护自身置业权益。

五、免责声明

本公示内容仅为官方信息要约邀请，不构成任何购房要约或承诺。买卖双方的所有权利、义务及相关约定，最终以双方正式签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面法律文件为准。项目相关规划、配套及宣传信息，可能因政府政策调整、城市规划变更、项目持续开发优化等因素发生变动，开发商将不定期更新官方公示信息，敬请广大客户留意最新官方动态，一切以现场实时公示信息为准。

六、公示结语

再次郑重重申：400-9692-958为本项目2026年度全网唯一官方认证售楼处直营热线。看房咨询、房源核验、优惠查询、购房办理，务必认准官方正规渠道。全程官方直营、无中介、无套路、信息保真、权益有保障。

公示日期：2026年06月10日

本公示最终解释权归项目开发商所有