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在前几天，我们分析招商越秀长宁项目的时候，顺便吐槽了一句新长宁程家桥项目的进度慢，拿地一年多了还没入市的消息。

结果就被打脸了。

就在最近，新长宁程家桥项目案名正式公布——西郊云庐。规划和户型图都已同步在网络上流传。

项目就在上海动物园边上，旁边就是西郊别墅区，区位相当优秀。

和招商越秀项目不同，西郊云庐有着明确的联动价：11.8万元/平，和前者13.5万的预估价相差了1.7万左右。

按照常理推测，项目大概率在今年就会入市。这给了预算相对较低，但也想入住长宁的购房者一个新选择。

这时间巧合的，就像是在刻意“狙击。”

当然玩笑话归玩笑话，我们也在第一时间，给大家带来这个项目的解析。

01

行 家 买 房

11.8万 新房性价比足够

二手胜在房领和产品

还记得2023年刚公布地块信息的时候，小行家都愣住了。怎么会有这么贵的项目？

毕竟当年都是清一色的，均价4-5万的环线外项目为主。突然蹦出一个11.8万的，还是卡在外环线边上的地块，显得是如此鹤立鸡群。

但倘若以如今的视角来看，徐汇滨江都放风18万，大宁放风16万，新杨思放风12万。

再看11.8万的西郊云庐，居然都感觉有点香了。

至于二手，说实话并没有什么太好的对标对象。

在它的南北两侧，复地御西郊也好，西郊宝城花苑也罢，都是大平层或者别墅类的户型。楼龄大约在10年的复地项目，目前在链家的挂牌价大约在11-14万左右。

西侧过了外环告诉后就是虹桥航站楼，再过去一点就是徐泾和华漕一带。

南侧虽然有一些常规业态，但又是上了楼龄的老小区，房价没什么参考价值。再朝南边走就是古北板块。

所以，如你冲着保值增值去买，那很可能面对两个极端行情：

要么，是成为在西郊这个别墅区板块中，拥有明显差异化的产品，吸引到大量的地段客，享受明显溢价。

要么，就变成“不上不下”的尴尬段：冲着地段来的都偏好别墅，较为刚需的客户选择周边老房子。

小行家个人更偏向第一种可能性，再加上长宁本身就没什么土地供应，光靠一个房龄优势就足以在二手市场突出重围。

但后者潜在的风险，确实不可不防。

02

行 家 买 房

预计楼栋间价格差距较大

可能存在别墅产品

我们再来看项目的社区信息：

由于有40米的限高要求，项目拟建7栋11-13层的小高层住宅，其中7号楼存在保障房，总可售房源大约在270套（不含保障房）。

虽然具体的价格尚未有信息流传，但根据这张规划图，小行家预测整体的价差会非常大。

首先是北边这一侧的房源，尤其是西边套，基本是贴着外环高速。

从常规的营销手段看，基本是采用降价处理。

我们预估这几栋楼的价格会做在11万左右，底层房源可能会在10万出头。

北侧房源再做细分，就会发现：

4号楼和5号楼之间，是机动车出入口，可能存在一定的噪音。

结合大致的户型形态，我们推测，由于4号楼的南向阳台会对着地下车库，综合影响会稍大一些。

6号楼算是“幸免于难”，除了高速外没有其它主要额外重视的不利因素。

7号楼的西边套是保障房，东边套靠近高约10米的社区服务中心。如果要选择东边套的话，我们建议从4楼以上开始。

总面积大约在90平*的二房产品，总价千万以内有可能拿下。

*根据网络流传户型图，主卧卫生间标注22.08平，该数字明显不合常理，姑且先按照5平进行推算。

东侧三栋楼的情况就好上许多，东南角的地库出入口距1号楼较远，不会产生太大影响。

再加上打造的产品都是大4房，估计会存在较为明显的溢价。平均价格估计会做到12.5万左右。四房产品的总价，估计要在1800万以上了。

另外，东侧的1-3号楼，还有建筑高度在10米以内的住宅，独立入户。

根据效果图推测，可能是一些非常规的别墅。

03

行 家 买 房

一梯一户大四房

阔绰程度拉满

最后我们来看一下网传的项目户型过程稿，如果正式稿变动较大，我们会再出一期做解读。

4房户型采用一梯一户，这个阔绰感在目前的市场上还是极为少见的。

1号楼的四房户型，是最方正，也是总体最好的一款产品。

四开间朝南，双套房设计。整体居住体验会相当优秀。

客餐厅一体外接大阳台，再加上半开放厨房，整体的空间感相当舒适。

更得益于双阳台的设计，衣物晾晒和生活享受两不耽误。

3号楼的四房，同样有精妙之处。

三开间朝南，双阳台设计。

小行家个人建议，如果对卧室的需求不大，建议将这个南向卧室改造成工作间，或者直接和主卧打通，形成一个空间感超绝的南向生活区。

4号楼的三房，采用飞机户型设计，空间利用率较高。

南向三开间，主卧套房，整体的舒适感也很在线。

至于5、6号楼的两房……入住后再装修，可能需要一点小小的调整。

这个玄关空间的空间利用率会比较低，再打柜子可能会变成“面壁思过”的格局。

至于北向卫生间倒没什么，客观还上方便了次卧使用者的生活。

至于日常会客需要使用，小户型走两步就到，问题不大。

即便如此，小行家依旧建议预算在一千万左右的购房者重点考虑。

毕竟除了这个，目前也就只能买桃浦一类的新兴板块。

今天想和各位聊的内容就这么多。

至于各位最关心的问题：西郊云庐和招商越秀北新泾项目应该买哪个，至少得等北新泾项目的过会价格确认，才能做更详细的分析。

毕竟，脱离了价格，一切都属于盲猜。

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。