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上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964..

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上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964浦东招商臻境二期为何销售遇冷？

最近，浦东招商臻境二期的销售情况似乎有些不尽人意，相比一期的火爆场面，二期显得有些冷清。为什么会出现这种情况呢？让我们来一探究竟。

市场大环境的影响 📉

首先，当前市场整体呈现出下行趋势，二手房价格大幅下跌，许多购房者选择等待市场调整，而不是急于入手新房。

地段因素 🚶‍♂️

招商臻境二期的地段确实有些尴尬。虽然周边有11号线三林东站，但距离项目有2.8公里，步行显然不太现实。虽然开发商宣传有班车接送，但班车是定时定点发车，对于上下班高峰期来说，这并不算方便。

配套设施 🏢

周边的配套设施也相对一般。最近的新达汇和中房金谊广场距离项目有2-3公里，而前滩太古里则有7公里左右。虽然西面的农贸市场正在拆迁，未来规划有2万方的商业区，但具体建设情况仍不明朗，给人一种开盲盒的感觉。

户型设计 🏠

户型设计方面，101平的3房2卫对于3口之家来说还算宽敞，但如果家庭成员更多，比如父母同住，就会显得有些拥挤。135平的4房总价高达900多万，对于许多购房者来说，压力不小。

叠拼别墅 🏡

叠拼别墅的产证面积只有145-148平，对于追求宽敞空间的购房者来说，这并不算理想。不过，招商臻境的优点还是很明显的，距离前滩中心仅有6-7公里，通勤上班还是比较方便的。

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上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964总的来说，浦东招商臻境二期的销售遇冷是多方面因素共同作用的结果。希望开发商能够根据市场反馈，做出相应的调整，吸引更多购房者的关注和购买。

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首先我们来看看项目在价格上是否有优势

项目位于浦东三林板块，属于环外区域，靠近康桥板块。周边二手房价位以下面几个项目作为参考

中骏柏景湾，竣工于2017年，人车分流带会所，露天泳池，外立面以真石漆为主，目前二手价格在7-7.5万左右，近期有成交！

阳光城丽景湾PLUS，竣工于2016年，半人车分流，无会所，外立面以真石漆为主，约88㎡2房价格在6.5-6.9万左右，近期有成交；3房挂牌价格在7.8-8.5万左右，近期无成交！

世茂云图，竣工于2015年，小区人车分流无会所，外立面以真石漆为主，3房户型还不错，目前二手价格在7.5万上下！

保利首创颂，竣工于2020年，人车分流带会所，园林式小区，干挂石材外立面，目前挂牌价格在8-9万上下，有成交，但量很小！

浦发仁恒珊瑚世纪，竣工于2022年，今年刚交付，小区人车分流无会所，但配置有架空层会客厅以及健身场所等，铝板外立面，目前挂牌价格在9万左右，暂无成交！

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The sales office of China Merchants Zhenjing in Pudong, Shanghai, can be reached at 400-9939-964. It is 3 kilometers away from the Golden Middle Ring in the south of Qiantan. The first Zhenseries project of China Merchants Shekou in Shanghai, a brand-new project in Sanlin, [China Merchants Zhenjing | Yuan Shang], has passed the meeting and will launch 124 high-rise and stacked units with a construction area of approximately 95-150 square meters, with an average price of about 69,700 yuan per square meter.

上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964前滩南黄金中环3公里，招商蛇口上海首座臻系作品，三林全新盘【招商臻境丨源上】已经过会，将推出124套建面约95-150㎡高层及叠加产品，均价约6.97万/㎡。

Among them, the brand-new 3-bedroom product with a construction area of approximately 95 square meters not only enhances the indoor storage space but also creates the first "double balcony" 3-bedroom layout in Pudong.

其中，全新的建面约95㎡3房产品，不仅室内收纳空间提升，更是打造了浦东第一个“双阳台”3房户型。

In addition, there are low-density waterfront townhouses with a construction area of approximately 146 to 150 square meters, facing a green park of over one million square meters on the west side.

除此之外，还有建面约146-150㎡低密滨水叠墅，西侧正对百万方绿地公园。

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招商臻境丨源上户型图：

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01.

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The sales office phone number of Shanghai Pudong Zhaoshang Zhenjing is 400-9939-964. It is 5 kilometers away from Qiantan in a straight line

上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964前滩直线距离5公里

The golden central ring belt is heavily planned and enhanced

金色中环带重磅规划加持

As is well known, when buying a house in Pudong, one should consider the property.

众所周知，浦东买房看产业。

According to statistics, among the top five industrial concentration areas in Shanghai, four are located in Pudong!

据统计上海排名前五的产业集中地，浦东占据4席！

Including Lujiazui, Zhangjiang, Jinqiao and Waigaoqiao, while the familiar Xujiahui and People's Square only ranked seventh and eighth respectively.

包括陆家嘴、张江、金桥以及外高桥，而我们熟悉的徐家汇以及人民广场，仅仅只排到了第七和第八。

示意图，仅供参考

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The sales office phone number of China Merchants Zhenjing in Pudong, Shanghai is 400-9939-964. China Merchants Zhenjing is within 12 kilometers of industrial highlands such as Lujiazui and Xuhui Riverside in a straight line, only about 10 kilometers from Zhangjiang Sub-Center in a straight line, and only about 5 kilometers from Pudong's new elite Qiantan Central Activity Area in a straight line!

上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964而招商臻境直线距离陆家嘴、徐汇滨江等产业高地直线距离均在12公里以内，直线距离张江城市副中心仅约10公里，直线距离浦东新贵前滩中央活动区仅约5公里！

Such a comprehensive geographical advantage is completely unmatched by other projects!

这样的综合区位优势，是其他项目完全无法比拟的！

示意图，仅供参考

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The sales office of China Merchants Zhenjing in Pudong, Shanghai, can be reached at 400-9939-964. Besides its absolute and powerful location advantage, the planning level of China Merchants Zhenjing is also very outstanding!

上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964除了绝对硬核的区位优势之外，招商臻境的规划能级也非常突出！

Zhaoshang Zhenjing is located in the Golden Central Ring Zone of Pudong. Since the "Golden Central Ring Zone" was proposed in 2020, it has indicated that all nodes have the potential to converge and integrate, and connect into a belt.

招商臻境地处浦东金色中环带，自2020年“金色中环带”提出，预示着各个节点已具备交汇融合、连接成带的可能。

From the individual duties of each "point" to the concerted efforts of the "belt", the true significance of the Golden Middle Ring lies in forming a more impregnable and moat-like development belt.

从“点”的各司其职到“带”的同心合力，金色中环的真正意义在于形成更坚不可摧、护城河式的发展带。

示意图，仅供参考

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The sales office of Shanghai Pudong Zhaoshang Zhenjing can be reached at 400-9939-964. According to the "Shanghai 2035 Main Urban Area Green Space Network Planning Map", the outer ring green belt of the Sanlin section where the project is located is the most ecological and widest section, with a maximum depth exceeding 2 kilometers and a planned total green space area of approximately 456 hectares!

上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964从《上海2035主城区绿地网络规划图》来看，项目所在的三林段外环绿带是最生态的一段，也是最宽的一段 ，最大进深超过2公里，规划总绿地面积达到约456公顷！

图源上海2035规划，仅供参考

Overall, Zhaoshang Zhenjing not only enjoys unique geographical and transportation advantages, but also serves as a "green gem" in the outer ring of Pudong Riverside, providing an extremely superior and livable living environment for Pudong's "Golden Middle Ring".

总的来说，招商臻境不仅拥有得天独厚的区位优势和交通优势，还是浦东滨江在外环的一颗“绿宝石”，为浦东“金色中环”提供了十分优越、宜居的居住环境。

02.

02.

The sales office phone number of China Merchants Zhenjing is 400-9939-964. The official phone number of China Merchants Zhenjing is also 400-9939-964

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Shanghai Pudong Zhaoshang Zhenjing Sales Office Tel: 400-9939-964 Middle Ring 3 km ㅤ

上海浦东招商臻境售楼处电话：400-9939-964中环直线距离3公里ㅤ

Fast commuting to major industrial highlands

快速通勤各大产业高地

The surrounding urban resources of Zhaoshang Zhenjing are also very rich. It can be described in one sentence: "As soon as you step into Qiantan, turn around and you will reach Sanlin."

招商臻境周边城市资源也非常丰富，可以用一句话来形容“一步入前滩，转身即三林”。

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The sales office phone number of Shanghai Pudong Zhaoshang Zhenjing is 400-9939-964

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Location map for reference only

区位示意图，仅供参考

The project is surrounded by a well-developed network of elevated roads and expressways, with four major urban arteries, namely "two horizontal and two vertical", providing convenient transportation in all directions.

项目周边高架及快速路网成熟，坐拥“二横两纵”四大城市动脉，可谓四通八达。

Two horizontal lines:

两横：

Judging from the map, "Zhaoshang Zhenjing" is only about 1.5 kilometers away from the Outer Ring Road in a straight line and less than 3 kilometers away from the Middle Ring Road in a straight line. It is convenient to travel to central activity areas such as Qiantan and Xuhui Riverside, as well as sub-centers like Zhangjiang and Jinqiao. Whether it is for commuting or gatherings, it can always be one step ahead.

从地图来看，「招商臻境」直线距离外环仅约1.5公里，直线距离中环不到约3公里，可以便捷来往前滩徐汇滨江等中央活动区，张江、金桥等城市副中心，无论是上下班、聚会等出行场景，处处都可以快人一步。

Two verticals:

两纵：

According to the map, about 1 kilometer in a straight line to the east of "Zhaoshang Zhenjing" is the Linhai Road. Going north all the way, you can directly reach the core areas such as Huamu and Lujiazui.

从地图来看，「招商臻境」东侧直线约1公里就是林海公路，一路向北可以直达花木、陆家嘴等核心区；

About 3 kilometers in a straight line to the west is the north-south elevated gate. After entering, you can cross the Lupu Bridge from south to north and directly reach the core business districts and office areas of Huangpu and Jing 'an.

西侧直线约3公里就是南北高架闸道口，驶入后可由南向北横跨卢浦大桥，直达黄浦、静安核心商圈及办公区域。

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Schematic diagram for reference only

示意图，仅供参考

In addition to convenient commuting, the living circle within a radius of 1 kilometer around Zhaoshang Zhenjing is also very complete with various living facilities such as schools, parks and green Spaces, and community facilities.

除了便捷的通勤之外，招商臻境周边半径1公里以内的生活圈，学校、公园绿地、社区配套等各类生活配套也是十分齐全。

Educational resources

教育资源：

According to the planning, there are 9 schools within a one-kilometer radius of the project. On the south side of the project, there is planned to be a primary school and a kindergarten. On the north side, there is planned to be a junior high school and a senior high school. From kindergartens to middle schools, all are planned to be complete.

从规划来看，项目周边一公里范围内有9所学校，项目南侧规划有一所小学和一所幼儿园，项目北侧规划有一所初中和一所高中，从幼儿园到中学规划都配齐了。

The new house does not promise a school district. The specific details will be subject to the public announcement by the education department after delivery.

（新房不承诺学区，具体以交付后教育部门公示为准）

In terms of ecological environment

生态环境方面：

The west side of Zhaoshang Zhenjing is adjacent to a G11 ecological park green belt, which is about 2 kilometers long and 500 meters wide, providing the project with rich natural landscapes and leisure Spaces.

招商臻境西侧毗邻一条长约2千米、宽500米的G11生态公园绿带，为项目提供了丰富的自然景观和休闲空间。

In addition, the northern side of the plate is adjacent to an outer forest belt that is 500 meters wide and extends for tens of kilometers, further enhancing the ecological barrier function of the region.

此外，板块北侧还接壤一条宽500米、延伸数十公里的外环林带，再次增强了区域的生态屏障功能。

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Schematic diagram for reference only

示意图，仅供参考

In terms of industrial layout

产业布局方面：

The east side of the project is adjacent to China Telecom Information Park, with a large amount of land for research and development and industrial use, providing a solid carrier for scientific and technological innovation.

项目东侧紧邻中国电信信息园，拥有大量的研发产业用地，为科技创新提供了坚实的载体；

The west side of the project faces the Sanlin Economic Park through the G11 ecological green space. Within this park, a large amount of commercial and office land as well as research and development land have been planned, which will further promote the regional industrial upgrading and economic development.

项目西侧通过G11生态绿地与三林经济园区相望，该园区内规划了大量的商办用地和研发用地，将进一步促进区域产业升级和经济发展。

In terms of business resources

商业资源方面：

The northwest corner of China Merchants Zhenjing is adjacent to two planned commercial and office plots, which will bring diversified commercial services and office Spaces to the area.

招商臻境西北角紧邻两幅规划中的商业商办地块，将为区域带来多元化的商业服务和办公空间。

Meanwhile, within a 3-kilometer straight line of the project, there are commercial complexes such as Sanlin Xinda Hui, Zhongfang Jinyi Plaza, Xintian 360 Plaza, Dongfang Yide City, and Wanda Plaza. Within a 6-kilometer straight line, it is close to the Qiantan business district, enjoying high-level commercial facilities such as Qiantan Taikoo Li and Jingyao Qiantan.

同时，项目直线3公里以内包含三林新达汇、中房金谊广场、新田 360 广场、东方懿德城、万达广场等商业综合体，直线6公里可至前滩商圈，近享前滩太古里、晶耀前滩等高能级商业配套。

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Real scene pictures of Qiantan Taikoo Li

前滩太古里实景图

To sum up, the surrounding transportation network of Zhaoshang Zhenjing is well-developed and extremely convenient.

综上所述，招商臻境周边交通网络四通八达，极为便捷。

Meanwhile, the project site is rich in educational resources, park green Spaces, and complete community supporting facilities and other diversified living resources, ensuring the superiority of the residents' quality of life.

同时，项目所在地拥有丰富的教育资源、公园绿地以及完善的社区配套设施等多元化的生活资源，确保了居民生活品质的优越性。

03.

03.

Youdaoplaceholder0 The first masterpiece of China Merchants Shanghai ㅤ

ㅤ招商上海首座臻系作品ㅤ

The swimming pool and clubhouse have two lobbies and four open floors

泳池会所双大堂四大架空层

After more than 20 years of in-depth development, China Merchants Shekou, a central state-owned enterprise, has launched its "Zhen" series work - China Merchants Zhenjing for the first time in Shanghai. The project pays tribute to Shanghai's century-old history with custom-made collectible products of the Shanghai style, creating an almost impeccable high-end and low-end community from the inside out.

经过20多年的深耕，央企招商蛇口首次在上海推出“臻”系作品—招商臻境，项目以定制海派的藏品级产品致敬上海百年历史，打造了从内到外近乎无可挑剔的高低配社区。

China Merchants Zhenjing has meticulously crafted a high-end clubhouse of approximately 1,500 square meters for its owners. The clubhouse is equipped with an indoor swimming pool of about 500 square meters, allowing the owners to fully enjoy the pleasure of freestyle swimming at home after their busy work, and experience the leisure and vacation mode at any time without having to travel far.

招商臻境为业主精心打造了一所规模约1500㎡的高端会所，会所配备约500㎡的室内泳池，让业主在繁忙的工作之余，能够在家中尽情享受自由泳的乐趣，无需远行即可随时体验休闲度假模式。

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效果图，仅供参考

会所内还配备了搭载大面积落地窗环模设计的健身房，高端的健身器材和丰富的健身配套将满足业主日常的健康需求。

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项目还设有下沉式庭院，通过乌桕树、溪流等元素构建一处宁静的休憩场所，为业主提供一个放空心灵的空间。

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In terms of architecture, China Merchants Zhenjing employs high-cost large-area arc-shaped glass and corner curved glass, combined with simple and neat lines, creating a visual experience that is both stable and dynamic, as well as reserved yet elegant.

建筑方面，招商臻境采用成本高昂的大面积圆弧形态及转角弧面玻璃，结合简洁利落的线条，营造出沉稳而不失灵动、内敛中流露优雅的视觉感受。

Meanwhile, it is complemented by large-area transparent LOW-E glass and exquisite metal line decorations, ingeniously integrating classic architectural aesthetics with modern design concepts. It not only demonstrates respect and inheritance for classic architectural styles but also highlights the innovation and pursuit of modern living Spaces.

同时，配以大面积透明LOW-E玻璃与精致的金属线条装饰，巧妙地将经典建筑美学与现代设计理念相融合，不仅展现了对经典建筑风格的尊重与传承，又彰显了现代居住空间的创新与追求。

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在社区内，首开地块住宅楼宇下还设置了四大泛会所，涵盖品茗阅读、运动健身、亲子托育、洽谈社交等多元业态，为业主提供全方位的生活体验，满足不同年龄层次的需求。

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The two-story fully-furnished lobby with both above-ground and underground entrances exudes nobility and taste in every detail.

地上、地下双层入户精装大堂，每一处细节都彰显着尊贵与品味。

The underground fully-furnished lobby, with its spacious and high ceiling, is equipped with natural light Wells and a dedicated waiting area, allowing the owners to experience the same level of privilege as a hotel-style first-floor lobby.

地下精装大堂，开阔的挑高空间，配置自然采光井以及专属的等候区，让业主感受到如同酒店式首层大堂般的尊贵礼遇。

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The design of the fully-furnished lobby on the ground floor is equally outstanding. The stone Mosaic patterns on the floor complement the stone background on the walls, presenting the artistic style of the quiet and luxurious Shanghai style to the fullest and bringing an unparalleled visual feast to the owners.

地上精装大堂的设计同样出彩，地面的石材拼花造型与墙面的石材背景相得益彰，将静奢海派的艺术风格展现得淋漓尽致，为业主带来无与伦比的视觉盛宴。

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To further enhance the daily life quality of the property owners, China Merchants Zhenjing has meticulously planned a seven-dimensional living theater, which includes seven living scenes such as the corner Garden, Modern Water Courtyard, Sunken Garden, Fragrant Grass and Flower Hall, Chess and Card Leisure Garden, Record Garden, and Planetary Garden, creating a beautiful and picturesque waterfront path home with distinct four seasons.

为进一步提升业主的日常生活品质，招商臻境精心规划了七维生活剧场，包括：街角花园、摩登水院、下沉花园、芳草花厅、棋牌休闲花园、唱片花园、行星花园等七重生活场景，营造四季分明、美景如画的精致水岸归家之路。

In the overall design, the essence elements of Shanghai-style architecture are ingeniously absorbed. Through the progressive tour routes and the ingenious interweaving of landscape art, the entire space is filled with vitality and a sense of life.

在整体设计中巧妙汲取了海派建筑的精华元素，通过层层递进的游览线路和景观艺术的巧妙穿插，让整个空间充满活力和生活气息。

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04.

04.

Youdaoplaceholder0 All-latitude diverse King Apartment types ㅤ

ㅤ全纬度多元化王炸户型ㅤ

High-rise buildings with a construction area of approximately 89 to 148 square meters and superimposed structures

建面约89-148㎡高层&叠加

The residential products launched by China Merchants Zhenjing this time include high-rise residences with a construction area of approximately 89-135 square meters and rare townhouses with a construction area of approximately 145-148 square meters. There are a wide variety of unit types to choose from, which can fully meet the housing needs of various home buyers, including first-time home buyers and those upgrading their homes.

招商臻境此次推出的住宅产品，涵盖了建筑面积约89-135㎡的高层住宅和约145-148㎡的稀缺叠拼，户型可选性非常多，完全可以满足刚需及改善等各类购房者的置业需求。

Moreover, the design of these floor plans fully takes into account the balance between living functions and living space, demonstrating outstanding quality and practicality.

而且这些户型的设计充分考虑了居住功能和生活空间的平衡，展现了卓越的品质和实用性。

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The high-rise units have a construction area of approximately 89 to 135 square meters. The design is square and bright, providing a more comfortable living environment for the owners.

高层户型建面约89-135㎡，设计方正且全明，为业主提供更加舒适的居住环境。

It adopts a multi-bay window design, effectively enhancing the lighting and ventilation effects.

采用多飘窗设计，有效增加采光和通风效果；

The corner bay window design of the master bedroom with a side suite offers a broader view and enables one to enjoy more beautiful scenery of the courtyard.

边套主卧转角飘窗设计，拥有更开阔的视野，能够欣赏到更多庭院美景。

In addition, the integrated design of the S-shaped wall refrigerator embedded in the entrance cabinet not only improves the utilization rate of the space but also enhances the overall aesthetic appeal...

此外，S型墙冰箱内嵌与玄关柜的一体化设计，不仅提升了空间的利用率，也增强了整体的美观性……

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The lower floor adopts a 270-degree floor-to-ceiling window design, and the basement has a height of approximately 5.5 meters, enhancing the three-dimensional effect and comfort of the space.

下叠采用270度落地窗设计，地下室拥有约5.5米高的层高，增加了空间的立体感和舒适度。

The layout of four south-facing rooms on a flat floor creates a large-scale living space that is bright and transparent.

平层四开间朝南的布局，打造出通透明亮的大尺度居住空间。

The upper floor is equipped with a rooftop garden, providing the owner with a peaceful natural world where they can fully enjoy the riverside scenery.

上叠设有屋顶花园，为业主提供了一片宁静的自然天地，可尽情欣赏滨河风光。

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To sum up, the high-rise and townhouse products launched by China Merchants Zhenjing this time not only meet the needs of different home buyers, but also demonstrate outstanding quality and innovative thinking in terms of floor plan design, lighting and ventilation, and space utilization.

综上所述，招商臻境此次推出的高层和叠拼住宅产品，不仅满足了不同购房者的需求，更在户型设计、采光通风、空间利用等方面展现出卓越的品质和创新思维。

With such prominent geographical and transportation advantages, coupled with the support of the high-end product line of China Merchants Zhen Series, the linked price is only about 70,000 yuan per square meter. According to the product configuration of high-rise buildings and townhouses in the project, the total price of high-rise products is expected to be less than 6 million yuan. It can be said to be the most cost-effective new property project in terms of total price in Pudong.

如此凸显的区位优势和交通优势，又叠加招商臻系高端产品线的加持，联动价仅约7万/㎡，按照项目高层和叠拼的产品配置，高层产品的总价预计不足600万级就可购买，可谓是浦东该总价最具性价比的新楼盘项目。

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一、抵押贷款的类型与差异

抵押消费贷和抵押经营贷，虽然都以房产为抵押，但在用途、申请条件、利率额度等方面略有区别。

1、抵押经营贷

专门为企业的经营活动而设计的。当企业在生产经营过程中，遇到了资金周转困难，比如需要购买原材料、扩大生产规模、更新设备等，都可以通过抵押经营贷来获取资金支持。

它的申请主体必须是公司的法人或股东，银行对公司的经营状况、盈利能力、信用记录等方面会进行审查。

为了扶持企业的发展，政府在政策上给予了一定的支持，所以抵押经营贷的利率相对较低，一般在 2.4%-3%左右 ，目前上海最低可做到2.25%。

额度一般为房子评估价的6-9成，通常会根据企业的经营规模、资产状况等因素来确定，额度较高，能够满足企业较大规模的资金需求。

2、抵押消费贷

主要用于满足个人的日常消费需求。它的申请主体通常是个人，申请条件相对较为简单，一般只需要提供个人的身份证明、收入证明、房产证明等基本材料，银行会重点考察个人的信用状况和还款能力。

在利率方面，由于其用途主要是消费，风险相对较高，所以利率通常会比抵押经营贷略高一些，一般在 2.6%-3.8% 左右 。额度方面，一般会控制在 300 万以内，适合那些资金需求相对较小，且不方便持有公司或不想持有公司的上班族等人群。

二、申请资格

（一）借款人

1、一般要求借款人年龄在 18 - 65 周岁之间 。 65 周岁作为上限，主要是考虑到随着年龄的增长，借款人的身体状况和收入稳定性可能会下降，还款能力也会受到一定影响。有部分银行可放宽至 70 周岁，但这种情况相对较少，并且通常需要借款人提供更多的资产证明或收入来源证明，以证明其具备足够的还款能力。

2、借款人还需要有稳定的职业和收入来源，银行通常会要求借款人提供工资流水、工作证明等材料来核实其收入情况，一般要求借款人的收入能够单倍覆盖本笔月供，以确保其有足够的还款能力。

3、在信用状况上，征信是银行重点关注的内容。银行主要查看借款人征信的逾期情况、查询次数、负债和其他负面信息。

一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次，资产负债率控制在房产总价的 75% 以内，负债过高会增加借款人的还款压力，降低其还款能力，银行会对负债过高的借款人持谨慎态度。

当然，也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高的借款人可以寻找这些特殊产品，但通常需要付出更高的利率或提供更多的担保措施。

（二）房产

1、抵押物房龄最好在 30 年内，超过 30 年的房产只有极少数银行可以接受，因为这类房产可能存在更多的风险，如结构安全隐患、维修成本增加等，住宅房产面积一般要求大于 50 平米。

2、产权必须清晰且可在市场上交易，如果房产存在共有人，那么所有共有人都需要同意将该房产进行抵押，并签署相关的同意抵押文件。

经济适用房、小产权房等，其抵押条件可能会更加严格，甚至有些银行不接受这类房产的抵押。

3、抵押的房产类型丰富多样，包括住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。不同类型的房产在抵押成数上存在差异。

住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到 6 - 9 成，因为住宅的市场需求大，流通性好，变现能力强，银行在处置抵押物时相对容易。别墅、公寓成数在 5 - 7 成，这类房产虽然在价值上相对较高，但由于其受众群体相对较窄，市场流通性不如住宅，所以抵押成数会相对低一些。

经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在 5 - 6 成，这些房产的用途相对特定，市场需求和流通性受到行业、地理位置等因素的影响较大，银行在评估其抵押价值时会更加谨慎。

三、贷款流程

（一）贷前规划与银行匹配

全面审视自身的条件，审视好之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式

1、企业主，计划扩大生产规模，需要一笔较大金额的资金，且还款期限希望较长，那么抵押经营贷更适合。因为它额度较高，能够满足企业大规模资金的需求，同时相对较长的贷款期限也能减轻企业的还款压力。

2、个人为了满足一些消费需求，如购买汽车、装修房屋等，资金需求相对较小，那么抵押消费贷可能是更好的选择。

市场上的银行众多，每家银行的贷款产品在利率、额度、贷款期限、还款方式等方面都存在差异。不同银行的房产抵押贷款利率可能会有所不同，一般来说，大型国有银行的利率相对较为稳定，而一些地方性银行或小型金融机构利率会更优惠，但同时也需要关注其风险和不确定性。我们可以通过银行官网、咨询银行客服、与贷款中介沟通等方式，了解不同银行的利率水平，并进行比较。

房产评估值越高，可贷额度也越高。贷款期限有短期、中期和长期之分，不同的期限适用于不同的资金需求和还款能力。短期贷款期限一般在 1 - 3 年，适合那些资金周转需求较短，能够在短期内偿还贷款的借款人。中期贷款期限一般在 3 - 10 年，还款压力相对较为适中，适合大多数企业和个人的经营和消费需求。长期贷款期限一般在 10 年以上，适合那些资金需求较大，且还款能力相对稳定的借款人，如用于购买房产、大型设备等。

还款方式也有多种，如先息后本、等额本息、等额本金、随借随还等

（二）材料准备与提交

确定了合适的银行和贷款产品后，在房产抵押贷款中，准确、完整地准备好所需材料，是贷款申请成功的关键。

需要准备的材料主要包括：

身份证明、户口本、婚姻证明、个人银行流水、房产证、资产证明、营业执照、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户、公司的营业执照、开户基本信息、公司流水、部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证等。

（三）银行审批

银行审批是房产抵押贷款流程中的核心环节，银行会对借款人的个人情况、抵押物情况以及公司情况（如申请抵押经营贷）进行全面、严格的审查，以评估贷款风险，决定是否批准贷款申请以及确定贷款的额度、利率、期限等条件。

1、收入是衡量借款人还款能力的重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。银行会通过查看个人银行流水、工资证明等材料来核实借款人的收入情况。如果借款人的收入不稳定，或者收入不足以覆盖月供，银行可能会认为其还款能力不足，从而拒绝贷款申请或降低贷款额度。

2、个人征信情况也是银行重点关注的内容。银行会查看借款人的征信报告，了解其信用记录，包括逾期情况、查询次数、负债和其他负面信息。如前文所述，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次。如果征信上有信用污点，银行为了规避自身风险，可能会提高贷款利率，或者适当降低贷款额度。

3、房产评估值越高，可贷额度也越高。主要影响房产价值的因素有区域位置、房屋面积、周边设施、房屋装修等。银行会委托专业的房产评估机构对抵押物进行评估，评估机构会根据这些因素，结合市场行情，对房产进行估值。在评估过程中，评估机构会实地勘察房产，了解房屋的实际状况，包括房屋的结构、装修、使用情况等。同时，还会参考周边类似房产的交易价格，综合确定房产的评估价值。例如，位于市中心繁华地段、周边配套设施完善、房屋面积较大且装修较好的房产，其评估价值通常会较高，相应的可贷额度也会更高。

3、如果申请的是抵押经营贷，银行还会对公司进行审批。公司一般要求主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。

（四）合同签订与抵押登记

银行审批通过后，签订合同，办理抵押登记。

（五）放款

完成合同签订和抵押登记后，银行会按照合同约定的方式和时间，将贷款发放到指定的账户。放款时间根据银行的不同和业务流程的差异而有所不同，一般的周期为3-7工作日左右。

四、常见问题与应对策略

1、年龄偏大

许多银行和金融机构在审批贷款时，会对借款人的年龄设定明确的限制，一般要求在 18 - 65 周岁之间 。

①对于年龄偏大的借款人来说，采用 “抵贷不一” 的模式，即借款人和抵押人可以是不同的人。这种方式为年龄偏大的借款人提供了新的途径，他们可以让子女作为借款人，而自己作为抵押人，利用名下的房产来申请贷款。

②另一种解决方法是将房产过户到子女名下，然后由子女进行贷款申请。不过，这种方式需要注意一些细节问题。目前，许多银行对新过户房产的贷款政策较为严格，新过户的房产通常需持有 6 个月以上才可以办理银行抵押贷。但如果有真实经营的情况，部分银行也可以立即办理。

此外，银行对于新过户房产不能办理抵押的规定，主要是针对买卖过户的房子，而直系亲属间的过户，银行的审查相对宽松。

2、征信不佳

当遇到征信不佳的情况时，借款人可以采取一系列措施来提高贷款成功率。

增加抵押物或提供其他担保：如果借款人能够提供更多的抵押物，如其他房产、车辆等，或者找到信誉良好、财务状况稳定的担保人，贷款机构的风险将得到进一步降低，从而增加贷款获批的可能性。

寻找贷款中介助贷：贷款中介通常具有丰富的经验和广泛的贷款渠道，他们熟悉当地的贷款政策和市场情况，能够帮助借款人找到适合的贷款产品和机构。

贷款中介会根据借款人的具体情况，制定个性化的贷款方案，提高贷款通过的几率。他们还可以协助借款人准备申请材料，解答贷款过程中的疑问，为借款人提供全方位的服务。

3、流水不足

上班族可以通过增加固定进账来提高流水。例如，与公司协商，将部分奖金、补贴等以固定的方式发放到工资卡中，并在备注中写明工资或者劳务费，每月固定时间汇入，遇到节假日可提前或者延后。这样可以增加工资卡流水的稳定性和金额，提高银行对借款人收入的认可度。

企业客户可以通过优化企业流水来满足银行的要求。企业流水主要是公司与公司之间的往来，借款人可以与同是几个企业的朋友一起转账，汇款的备注最好是货款或者往来款，通过其他账户再退回款项成一个循环。

避免当天存取，当天或隔天存取的同样金额，银行基本上会完全剔除，还可能被银行定为故意走账流水。

（一）资金用途

在办理房产抵押贷款时，资金用途的合规性是至关重要的一环。银行和金融机构在发放贷款时，都会对资金用途进行严格的审查和监管，确保贷款资金按照约定的用途使用，避免违规流入禁止领域。

根据相关法律法规和监管要求，房产抵押贷款资金严禁用于股票、期货、金融衍生产品投资等风险较高的投资领域。这是因为这些投资领域的风险较大，市场波动较为频繁，资金的安全性难以得到保障。一旦贷款资金流入这些领域，借款人可能会面临巨大的投资损失，导致无法按时偿还贷款本息，从而给银行和金融机构带来风险。

贷款资金也不能用于赌博、非法集资等违法活动。这些违法活动不仅违反了法律法规，还会对社会秩序和金融稳定造成严重的破坏。

在申请贷款时，借款人需要向银行提供详细的资金用途证明，如购买原材料的合同、装修公司的报价单、教育机构的缴费通知等。借款人应确保其真实、合法、有效。在贷款发放后，银行也会对资金流向进行跟踪和监控，通过受托支付等方式，将贷款资金直接支付给与借款人有真实交易的第三方，确保资金专款专用。

如果借款人违反资金用途约定，将贷款资金挪作他用，银行有权提前收回贷款，并要求借款人承担相应的违约责任。这可能包括支付违约金、罚息等额外费用，同时，借款人的信用记录也会受到严重影响，在未来的贷款、信用卡申请等金融活动中，可能会面临更高的门槛和成本。

（二）还款能力评估

在办理房产抵押贷款时，合理评估自身还款能力是至关重要的一步。

全面梳理个人或家庭的收入情况。这不仅包括固定的工资收入，还应涵盖其他可能的收入来源，如租金收入、投资收益、兼职收入等。

1、对于上班族来说，工资收入是主要的还款来源，应确保工资的稳定性和增长趋势。如果所在行业存在较大的不确定性，如面临市场竞争加剧、行业调整等风险，可能会对工资收入产生影响，在评估还款能力时就需要充分考虑这些因素。

2、对于有投资的人来说，投资收益也需要谨慎评估。投资市场波动较大，收益并不稳定，不能将过高的投资收益预期纳入还款能力评估中。租金收入相对较为稳定，但也可能受到市场供需关系、房屋空置率等因素的影响。

3、在制定还款计划时，要根据自身的收入和支出情况，选择合适的还款方式和还款期限。还款方式有多种，如先息后本、等额本息、等额本金等。

先息后本前期还款压力较小，但到期时需要一次性偿还本金，对借款人的资金实力要求较高；等额本息每月还款金额固定，便于预算管理，但总利息支出相对较多；等额本金每月还款本金固定，利息逐渐减少，总利息支出相对较少，但前期还款压力较大。借款人应根据自己的资金流动情况和还款能力，选择最适合自己的还款方式。