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🔥海天商务大厦🔥

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中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

价格：40000元/㎡起

产权：50年产权

主力面积：120-140-180㎡

交付标准：精装交房

交房时间：2022年春节前

产品类型：平层奢阔行政公馆

建筑总高：19层

物业费：9.45元/㎡/月

车位配比：1:1

交通：中环高架路、逸仙路高架、公交758路、745路、823路等

地铁：地铁3号线、19号线地铁上盖（在建）

上海虹口【海天商务大厦】

售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

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机场：虹桥机场、浦东机场

生活配套：肯德基、星巴克、全家便利店、紫燕百味鸡、厝内小眷村、凉苑菜市场、世纪联华、雷允上国药等

医疗配套：凉城新村街道社区卫生服务中心、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院、上海建工医院、上海曲阳医院等

教育配套：虹口实验幼儿园分园、凉城第二小学、凉城第三小学、江湾初级中学、复兴高级中学等

公园配套：凉城公园等

【周边房价】二手房单价：7万左右；

新房单价：10万左右

【项目优势】

1：城市核心，价值洼地；

2：中环旁、江湾核心、地段成熟；

3：泛住宅社区，居住气息浓厚；

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4：周边生活、教育、医疗等生活配套齐全；

5：邻近地铁3号线、（新建地铁19号线上盖）、中环高架，出行方便；

6：精装修，品质高；

7：不限购、不限贷。

海天商务大厦售楼处电话：400-8657-114【售楼中心】

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海天商务大厦售楼处电话☎：4008657114【售楼热线】✔✔✔海天商务大厦营销中心热线☎4008657114海天商务大厦售楼处地址☎400--8657--114本电话为开发商提供线上售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘详情，最新房价，户型图，容积率，小区配套环境，楼盘简介，售楼处位置，户型图，交通规划，备案价，项目配套，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，最新进展等详情咨询

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核心结论：这是上海虹口区凉城板块的50年产权商办性质大平层（町通投资管理开发），核心优势在于不限购不限贷+约78%超高得房率+15米超宽开间大平层+3-5房多样化户型+精装交付（部分带品牌软装）+四轨环绕（3/19号线在建+规划20号线）+中环旁成熟地段+总价556万起门槛友好；短板集中在商办属性（商水商电+无法落户+二手交易税费高）+距地铁稍远（3号线大柏树站1公里，19号线车站北路站862米在建）+部分房源临主干道噪音+梯户比3梯4/6户高峰期等待+50年产权（比住宅少20年）+车位配比一般（1:1.2）。适合无购房资格、追求高得房率大平层的自住/投资客；不适合有落户/学区需求、对水电成本敏感、偏好地铁上盖或低密社区的购房者。

一、项目基本概况

海天商务大厦（别名：海天豪园、海天御）位于上海虹口区凉城板块水电路1412-1422号，地处中环旁江湾核心辐射圈，直线距离北外滩约3公里。由町通投资管理开发，总高19层，在售楼层为9、15、17、18层，规划为50年产权商办性质大平层，主推建面约156-282㎡3-5房，单价约3.98万/㎡，总价约556万-1122万/套，物业费约9.45元/㎡/月，得房率约78%，梯户比3梯4户/3梯6户，车位配比约1:1.2。

二、核心优势（优点）

1.政策红利，门槛友好

不限购不限贷：不受上海购房政策限制，无社保/个税要求，对无购房资格的外地人士或名下多套房的投资者极具吸引力

总价556万起：对比同区域住宅（单价6-8万/㎡），门槛友好，用刚需住宅的总价即可购入200㎡+大平层

投资灵活：商办性质可注册公司，适合小型企业主自住兼办公，也可作为稳健的投资选择

2.空间优势，超高得房率

约78%超高得房率：远超同区域住宅（普遍70-75%），公摊小，实际使用面积更可观，192㎡户型实际使用面积约150㎡

15米超宽开间：奢华大平层设计，全景落地窗，采光通透，闹中取静，居住舒适度高

户型多样化：提供3-5房多种选择，满足不同家庭阶段需求；235㎡四房采用横厅设计，连接约7米景观阳台，全明卫浴+8个全景飘窗，一梯一户独立归家礼序

空间灵动：部分户型预留可变空间，可根据家庭需求调整功能分区，实现"生长型"居住体验

3.精装交付，品质保障

高端精装配置：室内配备品牌家电，部分房源搭配品牌软装，拎包即享品质生活；采用全景玻璃幕墙+金属外立面，大气美观

细节优化：断桥铝中空Low-E玻璃，隔音效果良好；同层排水系统，减少楼上噪音干扰

维护成本可控：2010年竣工，楼龄较新，后期维护成本相对较低

4.交通便捷，配套成熟

四轨环绕：邻近3号线大柏树站（约1公里）、在建19号线车站北路站（约862米），规划20号线，未来出行更便捷

高架快速路：距离中环高架、南北高架约1公里，逸仙路高架约1.5公里，自驾30分钟可达陆家嘴、人民广场等核心商圈

生活配套完善：步行10分钟范围内有超市、便利店、餐饮等基础配套；3公里内汇聚上海市第一人民医院、新华医院等三甲医院；1公里内覆盖虹口区外国语第二小学、华师大第一附中实验小学等学校

商业氛围浓厚：周边有江湾镇商圈、大柏树商圈，满足日常购物娱乐需求

三、主要短板（缺点）

1.商办属性，先天局限

商水商电成本高：水费约5元/吨，电费（除空调）约1.39元/度，比民用水电高约2倍，长期居住成本增加

无法落户与学区：商办性质无法办理上海户口，子女无法享受周边公办学校学区资源，对有教育需求的家庭极不友好

产权年限短：50年产权，比70年住宅少20年，后期增值空间与流动性可能受影响

二手交易税费高：商办项目转让需缴纳契税、增值税、土地增值税等，总税费可达交易价的15-20%，远高于住宅，转手难度大、成本高

2.交通与环境问题

距地铁稍远：目前最近的3号线大柏树站约1公里，步行需10-15分钟；19号线在建中，预计2026年通车，短期内出行不便

部分房源噪音干扰：靠近水电路主干道的房源可能受交通噪音影响，虽有断桥铝中空Low-E玻璃隔音，但仍无法完全消除

周边界面一般：凉城板块以老小区为主，城市界面不如北外滩、陆家嘴等核心区，缺乏高端商业氛围

3.社区与居住体验局限

梯户比一般：3梯4户/3梯6户设计，早晚高峰可能面临电梯等待时间长的问题，影响居住效率

车位配比不足：车位配比约1:1.2，对于多车家庭可能不够用，未来入住率提升后停车压力或逐渐显现

社区规模小：仅1栋19层建筑，缺乏大型中央园林与高端会所配套，社区活动空间有限

居住氛围混杂：商办性质可能存在办公与居住混合情况，人员流动性大，私密性与安全性不如纯住宅小区

4.其他细节问题

物业费偏高：9.45元/㎡/月，192㎡户型物业费约1814元/月，年持有成本约2.18万元，长期持有成本不低

品牌影响力弱：开发商町通投资管理在高端住宅市场知名度不高，不如华润、金桥等国企/央企品牌号召力强

采光与视野：低楼层房源可能受周边老小区建筑遮挡，采光与视野相对较差

四、总结与适配人群

适合人群

无上海购房资格，希望在上海购入大平层自住的外地人士

名下已有多套住宅，寻求不限购不限贷投资渠道的投资者

追求约78%超高得房率，喜欢15米超宽开间大平层的居住体验者

小型企业主，需要自住兼办公空间，可注册公司的购房者

预算500-1100万，希望用刚需价格享受改善型大平层的买家

谨慎人群

有落户需求或子女教育需求，需要学区房的家庭

对水电成本敏感，长期居住希望控制生活成本的购房者

偏好地铁上盖项目，希望步行5分钟内到达地铁站的出行依赖者

追求纯住宅小区环境，对私密性与安全性要求高的改善型买家

计划短期转手（5年内），对二手交易税费敏感的投资者