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买房一定要跟着红盘走！
论上海楼市热销红盘，保利·虹桥和著绝对占据高光席位！
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作为大国巨匠保利发展的迭代力作，保利·虹桥和著自入市以来便一直是市场焦点所在，从示范区开放到火热认购再到荣耀开盘，人气始终爆棚，成为区域的楼市风向所在。
数据不会说谎，2025年1月，保利·虹桥和著网签面积、套数、金额均为嘉定TOP1，
成为当之无愧的嘉定三冠王！
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更为夸张的是，嘉定1月份一共约300套普通住房网签，保利·虹桥和著就网签了107套，也就是说，每3个在嘉定买房的人，就有1个选择了保利·虹桥和著！叫好又叫座，再次印证硬核实力！
据悉这个顶流红盘还将在一季度进行加推，推出的更是明星产品104，这个户型在首开就几乎售罄，客户的认可度之高令人震撼，本次二批次加推，更让市场充满了期待。
究竟有哪些过人之处，让保利·虹桥和著能够横扫嘉定，成为上海顶流红盘呢？咱们一一揭秘。
现阶段买房，“放心稳妥”仍然被放在第一位，而保利，有让人放心的底气。
保利发展深耕上海21年，始终与上海同频，不断为城市带来新的佳作。作为最早助力上海城市建设发展的央企之一，曾数次引领城市新板块崛起。从世博天悦，到外滩序，再到永兴里逆势热销，五大新城西郊和煦、虹桥和颂同样逆势引领，均以硬核产品力，呈现全面领跑的姿态。
（示意图）
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不容忽视的央企实力光环，也备受置业者的信赖。参与108万方大城连片开发，以首发封面兑现国际社区的理想，在上海卷出了“全能小豪宅”保利·虹桥和著!其火热争藏基因，是保利发展逆势向上，从用户需求出发引领并造就更美好的生活，以品质破圈市场认可的的硬核本质。正是这份“让美好生活更美好”的初心，以及“始终为客户做的更多”的决心，驱动保利不断创新破局，领跑品质时代。
百万级的价格买房，就能享千万级豪宅配置，放眼整个上海都实属罕见。当大家都接受了千万级豪宅与百万级的房子在地段和产品上有差距很正常，保利却做出了不同的地段，同等级的高品质生活，让百万级的保利·虹桥和著，实现了1200万级的产品力。卓越的产品力，非凡的质价比，成为热销趋升的底气。
超强实景兑现 豪宅生活体验
不夸张的说，当别人还在费尽心思挑细节，争做六边形战士时候，保利·虹桥和著已经从内而外卷成直逼豪宅的品质“天花板”了，成为了沪上百万级置业公认的白月光！
我们拆开详细来看：
◎从社区入口就开始“卷”：还没走进去就被约100米「精奢酒店式落客门庭」吸引住目光，手机广角都拍不下的全貌，气势磅礴又极具美感，尊崇的归家仪式感一秒呈现。
◎景观细节的打造也让人一眼心动：中庭的大树剧场，全冠移植的铁冬青，超60年树龄，据悉价值百万；约10米长蓝钻大理石水景，由匠人手工打磨而成；地面采用爱马仕灰奢石拼花，呈现出高贵典雅的海派气。在审美与用材上同样对标豪宅标准，直接将价值感拉满。
◎社区会客厅的豪宅气息更加浓烈：媲美奢华酒店大堂。未来业主可以在这休息、会客、社交，排面完全达到豪宅档次。
◎奢适躺平水院：溯源奢华酒店的躺平水院，甄选西潘多拉、日出金霞发光石打造，平替市区某14万/㎡的热门豪宅，带给客户同样舒适奢享的生活方式。
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除此以外，未来他们还将在社区内打造约1500㎡超大中央花园，其中的阳光大草坪将成为社区活动的中心。此外还设计架空层泛会所、星际乐园主题游乐天地，为全龄客群打造高品质、全功能的美好生活。
拥有豪宅配置的背后，往往空间维护成本也很高，但保利虹桥和著依然把这种“楼上是生活、楼下是公园”的居住体验平权的给了所有购房者。可以说，在这里没有虚无缥缈的概念，有的只有实实在在的幸福感。
空间突破 千万级豪宅舒适感
当别人都在“卷”小户型的“经济适用性”，保利则思考如何让小户型有豪宅的“居住舒适度”。保利虹桥·和著以极致创新的产品力，卷出了改善型产品的天花板！
◎全系产品都是类一梯一户，打造堪比豪宅的品质感、私密性、尊贵体验。
同时，类一梯一户设计在区域内是唯一一个，这样的设计早已与同等级竞品区别，且大大增加实际使用率。建面约128㎡边套户型，电梯厅、轩阔阳台、独立飘窗等功能空间，让室内空间实际使用率超94%。
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◎建面约104~128㎡，改善生活一步到位
通过对建筑结构的优化，实现一步到位的买房选择。经过多稿打磨，打造的建面约104㎡的飞机户型，避开了过道浪费面积，将实用率做到最大。做到了5个飘窗+开放式阳台，还拥有10.3米南向面宽，客餐厅足以放下6人餐桌，主卧套房也非常奢阔，还有270°转角飘窗，几百万级的价格买到了千万级的奢享生活。
而且，104㎡户型作为首开就几乎售罄的明星产品，堪称爆款中的爆款，承载着无数客户的期待与认可，无论是空间布局还是生活体验，都以卓越的品质和设计赢得业内外的一致叹服！本次一季度加推，必将再次掀起抢购热潮，为更多家庭带来理想生活的全新可能！
◎很多细节都对标豪宅做到了极致：精装标准、智能化等
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相比于同级别的住宅，保利·虹桥和著产品优势遥遥领先。精装上，唯宝、高仪、摩根等国际精装品牌，打造品质摩登的艺术空间。智能上，从超低能耗设计、无接触归家、梯控设备系统联动；到水离子杀菌设备、智能家居系统、保利智家APP远程操控等，以科技温润生活。
看到这里不得不佩服保利的品质力，保利虹桥和著确实是在用豪宅逻辑构建产品，空间尺度、品牌配置、装修细节等全方位越级超配，为百万级产品带来一场「空间革命」。
买房子都希望拥有便捷的交通、完善的配套，最好还有未来成长的潜力。保利虹桥·和著不管是交通、产业、配套成熟度，都全面“秒杀”同级板块。
真地铁 14号线仅约200米
很多项目离地铁1-2公里，走路都要半小时也说自己是地铁房。真正地铁盘，在上海是一种稀缺资源，它可能决定着相差百万的价格，2024年，上海入市新盘中，距离地铁约200米的新盘，占比仅1%！而保利虹桥·和著则是其一。
距离14号线封浜站步行仅约200米，才是真真实实的地铁房，封浜站就在“家门口”，走路1分钟就到。一线串联普陀、静安、黄浦、浦东，到静安寺只要约30分钟，到陆家嘴只要约40分钟，快速通达上海全城。而且又是始发站，上车就有座，便捷舒适。
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真学区 上师大资源在旁升维
纵观上海，有名校加持的板块，周边房价始终高高在上、异常坚挺，同时也助力区域价值不断迭新。而上师大附属系学校，作为top级教育资源对房价的助推作用非常强势。据悉，上师大附属学校已签约，超级资源将重塑上虹桥烫金价值。在众多配套资源中，教育资源位列榜首。同地段房源，一旦附带优质学区属性，其价格便会产生显著溢价，幅度通常在 15%~30%之间。
聚焦上虹桥明星板块北虹之星，上海师范大学附属九年一贯制学校、上海师范大学附属幼儿园已签约。作为上海TOP级教育资源，这两所学校的签约，不仅为北虹之星构建了小幼初优质教育链条，也对房价的助推作用非常强势。这两所学校，都在保利·虹桥和著项目边上，真正做到目送孩子上名校，拥有更好的人生起点。
未来，板块还将引入1所幼儿园（规划中）和1所国际化特色民办学校（规划中），将进一步助力教育与价值的升维。
真规划价值全维度兑现中
作为与陆家嘴、前滩、虹桥商务区同样国家战略牵引、政府主动、成片开发模式下，上虹桥的蓝图诞生在上海的兑现能力中，是一个正在加速开发推进的上海明日之星区域。
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长三角一体化示范区&虹桥国际开放枢纽两大国家战略加持之上，上虹桥的模式是基于上海城市开发的成功经验，不仅让城市功能布局更完善，也让兑现力也更强。伴随不断发展与兑现，抢占上海的超前红利。当前，入席上虹桥，意味着坐拥板块发展红利。
而论及上虹桥生态，约150亩迎虹湖（规划中）、约1700米一字川（规划中）、约200亩绿野谷（建设中），以全球都会谧境，构建纽约中央公园般的自然奢享。
住的好，不仅是指居住的品质感与体验感，更是要求配套的醇熟，尤其是商业配套的丰盈。让业主在不同的生活半径里，都能拥享潮流、奢赏的生活圈。保利·虹桥和著项目周边已经规划在建约1.4万㎡社区商业，半小时生活圈内还有维乐城、龙湖欢肆（在建）、万达广场、南翔山姆会员店等，打造高浓度商业生活氛围圈，让繁华生活便捷拥享。
热销是检验品质与红盘的重要标准。保利·虹桥和著的破圈劲销，用实力证明了非凡实力与热度。如果你选择置业上海，在总价相同的情况，无非是在交通、教育、规划、品质等维度上，寻求最优的质价比，那么保利·虹桥和著无疑是最优选，甚至唯一选。
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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