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项目解说视频如下，团队小伙伴们精心制作了一个“云示范区动画”，模拟了：

建成后在小区里漫游的感受、

一整天坐在室内的日照感受、

部分套型的阳台视野等等

欢迎点击收看！

项目看房官方预约通道如下，扫码填写后，官方销售会联系您：

对于大部分读者来说，提到风貌别墅，总是会联想到“楼间距近、面宽小、采光一般”这些体验感不佳的固有印象。

所以，市面上目前在售的十多个风貌别墅项目，有没有例外？

也是看完保利外滩序45地块的风貌别墅，我确定了，是有的。

项目售楼处有沙盘和异地建设的样板间，看的时候我就感慨，这么好的先天条件，要是有个能体现街巷、里弄关系的实体样板间就好了。

因此我们为这个项目做了个“云实景示范区”动画，如文首两个动画：

从动画中我们可以看到，整体建筑的排布相对疏朗开阔，直观的体验就是不会觉得压抑，直观的体验背后，是硬核的规划参数。

我们一一来解析：

1，容积率不会骗人

目前市面上热门项目容积率我们也整理了一张表格~可以看到从整盘容积率来说，保利外滩序排第二，仅次于弘安里：

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但是我们直观体会到的是外滩序45风貌别墅的肌理比弘安里更疏朗~

原因在于外滩序45别墅区域的容积率，估算仅0.9左右。

0.9的容积率是什么概念，大家都知道“禁墅令”在上海执行的时候，就是以1.0为分界线，2010年上海率先在全市范围内停止容积率1.0以下的住宅用地供应。

直到2024年8月青浦远郊（其实在朱家角了，下图5、6、7地块）才开始挂牌了容积率0.8的纯别墅地块。标志着远郊区容积率限制放宽，但中心城区，尤其是内环内，依旧严格控制。

2，历史肌理的优越性

做风貌别墅，除了容积率，还需要很谨慎的尊重原来的肌理。这一点，外滩序45更占优势。

参考历史卫星图，外滩序45风貌的原始肌理，更接近于“上方花园”这样的花园里弄住宅，与大多数石库门里弄有明显的区别。

3，建筑间距/建筑高度比值

在传统建筑学里，还有个更好的参数去体现底层逻辑，也就是建筑间距/建筑高度的比值。早年建筑师没有制图软件而且靠手算日照间距的时候，这是非常决定性的参数。

一般三层的风貌项目，多数檐口高度在10米左右，大部分的风貌项目，建筑间距在7米左右，例如恒昌玖里，又例如高福里。

下图：恒昌玖里总图截图

下图：高福里总图截图

他们的建筑间距/高度比值≈0.7

而外滩序45经过测算，建筑主体间距超过10米，间距/高度比值>1

已经挺接近翡云悦府这种“完全不风貌”的现代风格叠加别墅项目的数据了（间距16米/建筑高度约13米≈1.2）

翡云悦府如下图所示：

测算下来，更是与已经售罄的“浦开摩登江南”项目，部分楼栋间距/高度的比值一样：也是1

项目即将加推，据悉新加推的套型均价在4000万左右，总价最低的一套在3900万左右。

1，日照；

我们用模型来模拟了一天的日照情况，分别选取了日照条件相对不利的第三排3层风貌别墅的一楼客餐厅，和最后一排的2层风貌别墅的一楼客餐厅。

为什么要做这个模拟呢？因为无论是谁看样板间都不可能坐在里面看一天，尤其现在这个样板间还是个异地样板间，不能完全体现真实情况。

模拟了夏天从早上6点到傍晚7点的日照情况，下图分别为二层风貌别墅和三层风貌别墅的室内日照动图。

可以看到一天中大概有半天时间，一楼都有直接的光照进入室内，而且主要集中在上午到中午这段时间。既可以带来很好的采光，也可以避免夏天的西晒。

同时应读者要求，也模拟了一年中日照最不利的冬至日日照：

可以看到一天中大概有大约4-5小时时间，一楼都有直接的光照进入室内，而且主要集中在中午到下午这段时间。是冬天日照最实用的下午时间段的日照。

2，花园赠送面积比：

除了日照这样大家都很关心的点，间距大也使得足够的底气赠送更大面积的花园。可以看下几个风貌项目赠送花园的大小。大部分项目200+平左右面积段，花园面积一般只有保利外滩序的几分之一，要达到类似70多㎡花园面积，一般要400-500平米这个面积段才能做到。

3，隐私性提升：

针对隐私性，我们截取了几张体现前后排关系的模拟图，同时做了一段小区漫游视频（见文首的视频）。

杨浦滨江的好视野

保利外滩序是不是还有别的亮点？那就是杨浦滨江带来的好处：看三角套的视野还挺正的。

项目距离黄浦江仅550米左右：

因此，有些户型的露台就有还不错的东方明珠景观。

甚至走在小区里，因为楼间距比较大，遮挡问题还好，有些街巷就能看到东方明珠。

另外就要再次提到项目的特殊外立面，思南公馆同款的拉毛水泥+卵石外立面，在目前绝大部分风貌项目都用砖的情况下，可以说是很有特色了。

对于豪宅来说，外立面美观很重要，但如果在美观的基础上还能具有独特性、标志性，是一个不错的优势加成吧。

下图：思南公馆外立面

下图，保利外滩序外立面一角实拍截图，层次感十分丰富，与目前绝大部分风貌项目存在明显的差异化：

项目即将加推，据悉新加推的套型均价在4000万左右，总价最低的一套在3900万左右。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。

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