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项目名称：沁风雅苑
总套数：101套
面积段：311-362平
单价：12-13万
产权起始年：2013年
产权年限：70年
交房时间：2023/3/15
装修标准：精装
预售许可：现房
占地面积：3.4万
容积率：1.2
绿化率：35
得房率：89%
规划车位：地上0，地下300
车位配比：1.3
开发商：新加坡庆隆集团
物业公司：绿城物业
物业费：11.4
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A1户型（下叠）
面积：325平
单价：13万
总价：4200万
房型：3➕2房2厅
附赠面积：1楼花园100-200平
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A2户型（下叠）
面积：311-316平
单价：13万
总价：3700-4100万
房型：3➕2房2厅
附赠面积:1楼花园100-200平
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B1户型（中叠）
面积：337-362平
单价：12.5万
总价：4212-4500万
附赠面积：阳台➕露台20平以内
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C1户型（上叠）
面积：357-362
单价：12万
总价：4280-4340万
附赠面积：露台60平方左右
沁风雅苑实拍
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地理位置：东至污水处理中心（国晓路）新江湾城D5地块（慈善、医疗卫生用地）、南至安徒生主题公园、西至安徒生主题公园、北至国晓路。建筑面积：74557.5㎡规划用地性质：普通商品房容积率：1.2成交楼面价（元/㎡）：14780.0竞得人：新加坡庆隆集团
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项目位于新江湾城安徒生童话公园以北，政和路与国晓路交汇处，位置较为优越。
交通配套方面：项目周边有10号线，距离新江湾城站、殷高东路站、三门路站都很近。18号线殷高路站也在2公里范围内，步行也可到达。
商业配套方面：项目附近有约90万方的铁狮门商业圈，驾车去往五角场商圈也非常便捷。
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教育资源方面：周边有中福会幼儿园、延吉幼儿园、同济第一附中、上海音乐学院实验中小学。
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医疗资源方面：项目周边有上海市肺科医院、上海长海医院、第二军医大学东方肝胆外科医院。
沁风雅苑售楼处电话：400-8567-334 工作日9:00-21:00，周末无休
沁风雅苑营销中心电话：400-8567-334 （可直接咨询房源动态、活动详情）
沁风雅苑开发商售楼部热线：400-8567-334 （开发商直连，解答项目规划、购房政策等）
购房必问的10个核心问题
五证是否齐全。
确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。
拿地时间与产权年限。
产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。
公摊面积与得房率。
要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。
面积误差处理条款。
按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。
楼盘不利因素公示。
要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。
物业公司资质与服务标准。
优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。
车位配比与产权归属。
建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。
容积率与绿化率。
高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。
交付时间与违约赔偿。
合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。
贷款方案与备选计划。
确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。
购房谈判关键技巧
价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。
信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。
风险防范要点
开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。
合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。
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