闵行·大华星曜(闵行·大华星曜上府售楼处)首页网站-2025闵行·大华星曜房价_楼盘评测丨地址丨详情丨闵行·大华星曜售楼处电话
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这个位置偏离主城区，从区位上显示，周边虽然商业成型，但交通稍显拥堵。
值得一提的是，从区位图可以看出，这个地段周边项目定位主要以刚需为主，大华星曜主推高端系。让房哥觉得，本是一个偏“平民”的区域，突然冒起了一个豪宅小区。
四周观景：50%的高楼、50%农村
你们猜它大概要卖到多少钱？
该地块地处海口城南片区、迎宾大道以西，周边汇聚多个成熟大型社区，如恒大海口文化城、碧桂园公园上城、中海锦城等。
F-5-05-01地块规划建设11栋18层地上住宅及1层地下商品住宅楼，配套3栋2-3层地上裙房。
大华星耀规划示意图
该地块规划用地面积 22185.98 平方米，总建筑面积 77570.49 平方米，其中地上建筑面积60483.47平方米，地下建筑面积17087.02平方米。
从规划显示，大华星曜有2.6的容积率，17-18层层高，绿化率达到约35%，并且为纯板楼的设计，比刚需项目稍占优势。
实际是地块性质比较特殊，属于混合用地，分别有市场化商品宅地和商业用地，以及回迁商业用地和安置房宅地。
F-5-05-02地块作为丁村城市更新回迁商品房项目，有2栋20层、1栋21层、4栋22层、3栋25层的回迁安置房住宅楼。
去年12月拿地，截至5月底，大华星曜的整体进度还算迅速，房哥在临时售楼处了解到，首批会出售3号和5号楼，样板间预计在7月底开放。
面积段是建面99-143平，以打造海口唯一四代光幕奢宅，高赠送。根据现场营销姐姐介绍，户型产品最高得房率达到110%！(房哥觉得，这是否打假滨江路某个也是第四代豪宅？)
选择性是多，但产品对于市场而言，相对比较普通。但目前样板间还不能实探，得房率尚不清楚。
据了解，架空层规划建设有阅读区，儿童的游乐场等等。
设计方案鸟瞰效果图显示，该项目规划有游泳池等设施。此外，项目同步配建社区服务站、幼托服务中心、老年人综合服务中心及业委会等公共服务设施。
在小区入户区域，大堂打造10米层高，对标丽思卡尔顿酒店，且还有“劳斯莱斯”星空顶地库。
酒店式社区大堂示意图
在商业配套方面，700 米直达新城吾悦广场，近享东站商业广场、喜盈门国际建材广场、万人海鲜广场等。
大华星曜打造的是第四代光幕奢宅，从“城央顶配择址、先锋美学设计、光耀活力园林、奢阔悦享空间，四大维度构建星曜生活体系”。
比起周边的其他楼盘属性都定位刚需，从规划打造上，大华星曜的产品就是偏高端了。
房哥在现场也了解到，目前项目已经开始认筹，就交5000元，就能到开盘的时候抵4万块钱的房款。至于房价，也是不少置业者最为关心的问题。
从目前周边“邻居”目前的二手房源的价格，多数在18000元不等，比如：
房哥问到，开盘的时候大概能有多少钱呢，置业顾问表示，预估会有23000元每平。同比周边的项目，这个价格作为在这个地段，明显偏高。
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房哥踩盘评测：
即使目前释放的信息有可能是23000元 /㎡，算上星曜系标配的精装标准和社区配套，实际综合成本已显著高于同区域现有水平，对比同板块在售项目，中海锦城二手房挂牌均价约1.85 万/㎡，碧桂园公园上城新品毛坯备案价1.98万/㎡，星曜系定价形成约3000-4000元/㎡的价差。
价格倒挂的背后，是大华对城市更新红利的提前占位，丁村片区规划还任重道远，教育用地或引入重点中学分校，这些远期利好构成价格体系的重要支撑。
如图所示，周边村落围绕，整体规划更新，还需时间
但现场看房的改善型客户李先生和房哥表示：周边二手房挂牌量持续增加，2.3万的价格足够在国兴片区选筹，这里的价值兑现还需要时间。
以下是上海买房的基础知识梳理，结合最新政策（截至2024年10月）整理：
一、购房资格政策
1. 户籍居民
单身：限购1套（含离异、丧偶）。
已婚家庭：限购2套。
2. 非户籍居民
购房条件：
外环外：购房前连续缴纳社保/个税满1年（2024年10月“沪七条”调整）。
外环内：购房前63个月累计缴纳满60个月（已婚家庭）。
特殊群体：
持上海居住证积分达标（120分）且社保/个税满3年，可享沪籍家庭待遇（限购2套）。
高层次人才（如博士、高级职称）：已婚可购1套，无需社保年限。
单身非沪籍：限购（不可购房）。
3. 特殊群体
港澳台侨及外籍：在沪无房、提供1年以上工作证明，限购1套。
临港新片区：符合职住分离条件的非沪籍家庭，可增购1套。
公司购房：企业购房需满3年方可交易。
二、贷款政策
1. 商业贷款
首付比例（2024年10月调整）：
首套房：最低15%。
二套房：
普通区域：25%。
临港新片区及嘉定、青浦等6区：20%（差异化政策）。
贷款利率（2024年5月“沪九条”）：
首套房：LPR减35基点（2025年2月LPR：5年期以上3.6%，实际利率3.25%）。
二套房：
普通区域：LPR（3.6%）。
差异化区域：LPR减10基点（3.5%）。
2. 公积金贷款
首付比例：
首套房：20%。
二套房：
普通区域：30%。
差异化区域：25%。
贷款利率：
首套：5年以下2.35%，5年以上2.85%。
二套：5年以下2.775%，5年以上3.325%。
贷款额度：
个人最高60万元，家庭最高120万元（多子女家庭上浮20%）。
3. 贷款认定
商业贷款：认房不认贷（以上海住房套数为准）。
公积金贷款：认房又认贷（全国公积金贷款记录）。
三、税收政策
1. 增值税：个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年（2024年10月“沪七条”）。
2. 契税：
首套房：≤90㎡按1%，＞90㎡按1.5%。
二套房：统一按3%（取消普通/非普通住房标准）。
3. 房产税：
沪籍家庭：首套免征，二套及以上按人均60㎡免征，超出部分计税。
非沪籍家庭：无免征额度，全额计税（持证满3年可退）。
四、购房流程
1. 资质审核：确认户籍、社保/个税、住房套数。
2. 选房准备：
查看楼盘“五证二书”（土地证、规划证、施工证、预售证、房产证；质量保证书、使用说明书）。
关注地段（交通、配套、学区）、户型（南北通透、方正布局）、产权（70年住宅 vs 40年商业）。
3. 签约付款：
定金：一般为总价5%-10%。
首付：按贷款政策支付，签约后网签备案。
4. 贷款办理：提交材料（收入证明、征信报告等），审批通过后办理抵押。
5. 交房过户：验收房屋，缴纳税费，办理产证。
五、注意事项
1. 板块选择：
刚需：关注郊区地铁沿线（如松江泗泾、嘉定新城），总价低、潜力大。
改善：中环次新（如大宁、古美）或临港新片区（政策倾斜）。
豪宅：陆家嘴、联洋等核心区，需高积分（70分+）。
2. 规划陷阱：警惕开发商宣传的“远期规划”（如地铁延伸段），优先选择已落地配套。
3. 交易成本：计算中介费（1%-2%）、税费、装修费等，预留5%-10%预算。
4. 积分制度：新房摇号需计算积分（基础分+社保分），高分优先选房。
六、最新政策亮点（2024年）
沪七条：非沪籍外环外社保年限缩短至1年，二套首付最低20%（差异化区域）。
沪九条：首套首付降至15%，利率下调，存量房贷可降利率。
人才政策：积分达标非沪籍家庭享沪籍购房待遇，高层次人才缩短社保年限。
上海买房需先确认购房资格（户籍/社保），结合首付能力（15%-25%）和贷款政策（利率历史新低），选择适合板块（刚需看郊区，改善看中环）。注意政策细节（如增值税年限、积分计算），规避规划风险，理性评估预算。建议咨询专业中介或银行，制定最优购房方案。
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