华润士林润园官方营销中心售楼处_24 小时预约热线|华润士林润园楼盘容积率绿化率 / 最新报价 / 户型图高清实拍 / 周边配套详情
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「士林润园」官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月7日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）
华润士林润园｜2026 黄浦内环纯合院别墅客观全解析
【最新时间】：2026 年 6 月 7日
【项目定位】：黄浦老城厢核心、CAZ 中央活动区、海派石库门纯合院别墅
【核心标签】：1.33 容积率、103 席孤品、老城厢文脉、独门独院、2027 年准现房
【数据口径】：房管备案、规划公示、实测踏勘、一房一价，剔除营销夸大表述
一、项目基因册｜从土地到开发
1.1 基础身份（官方备案）
推广 / 备案名：华润士林润园 / 士林华苑二期
地址：黄浦区蓬莱路 119 号（老西门 / 豫园板块，河南南路与复兴中路交汇处）
宗地属性：二类居住用地 R2，70 年产权（2021 年拿地）
开发主体：华润置地（央企）+ 上海南房集团（国企）
物业 / 物业费：华润自持物业，19.9 元 /㎡/ 月
预售证：黄浦房管 (2025) 预字 0000321 号（一期）、(2026) 预字 0000109 号（二期）
交付节点：2027 年 4 月毛坯交付（可定制精装，标准约 2.5 万 /㎡）；主体已封顶，外立面实景呈现
1.2 规划硬指标（公示 + 实测）
占地 / 建面：约 2.88 万㎡ / 约 9.03 万㎡
住宅指标：容积率 1.33、绿地率 35%、建筑密度 28%
楼栋 / 户数：16 栋 2-3 层合院别墅，103 席纯墅社区，无高层、无刚需、无保障房
车位：配比 1:2.5，全地下人车分流，专属入户车位，预留充电桩
社区配套：约 1500㎡业主专属会所（私宴厅、红酒窖、健身区）、海派里弄园林、百年古树保留
外立面：石库门风貌，青砖 + 红砖 + 水刷石，还原 1920s 海派建筑肌理
1.3 社区现状
实景示范区、样板间已开放；一期去化约 70%，二期 2026 年 5 月加推在售；主体结构完工，外立面实景呈现，为准现房状态。
二、地段价值论｜老城厢 CAZ 核心
2.1 板块站位（黄浦内环黄金三角）
行政归属：黄浦区老西门街道（老城厢历史风貌区）
直线测距：
豫园 / 城隍庙：约 800m
新天地：约 1.2km
外滩：约 2.0km
人民广场：约 1.5km
陆家嘴：约 2.5km
板块属性：上海城市发源地，内环内最后成片风貌宅地，纳入 CAZ 中央活动区，未来无新增住宅用地。
2.2 交通实测（轨交 + 自驾）
地铁（步行）：
10 号线老西门站：约 350m/5 分钟
8 号线老西门站：约 400m/6 分钟
9 号线小南门站：约 600m/8 分钟
自驾：临近南北高架、内环高架、外滩隧道，10 分钟直达陆家嘴 / 古北；周边老城路网狭窄，高峰时段易拥堵。
2.3 配套分级（15 分钟）
商业：1km 内豫园商城、新天地、淮海中路；自带里弄式精品商业
教育：上海市实验小学、黄浦一中心小学、大同中学、大境中学（不绑定学区，以当年划片为准）
医疗：3km 内上海交通大学医学院附属瑞金医院、上海市第一人民医院、黄浦区中心医院（三甲全覆盖）
生态：社区 35% 绿地、老城厢历史街巷、苏州河滨水绿道（约 1.2km）
三、户型产品明细（2026 在售，备案 + 成交价）
3.1 价格体系
备案均价：约 24.8 万 /㎡（区间 22-26 万 /㎡）
总价区间：6000 万 - 1.65 亿 / 套
价差：独栋 / 大庭院 / 临景观户型上浮 10%-15%；内侧里弄户型略低
3.2 主力户型（纯合院，地上 3 层 + 地下 2 层）
【1】210-290㎡ 小合院（入门级，少量尾盘）
格局：地上 3 层（首层 3.6m，二三层 3.3m）+ 地下 2 层（挑高 6m）
庭院：约 40-50㎡私家庭院，星空露台
空间：5 房 3 厅 5 卫，全套房；一层长辈房；二三层双套房；地下可隔两层，实得面积约 500㎡
总价：6000 万 - 7500 万；得房率 85%-90%
【2】310㎡ L 型合院（主力流通）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，南向面宽约 10m
庭院：约 50-70㎡围合式私院，私密性强
空间：6 房 4 厅 6 卫；一层长辈房 + 茶室；二层双套房 + 家庭厅；三层主卧大套房（书房 + 衣帽间 + 露台）；地下全功能会所（影音 / 健身 / 酒窖）
总价：6900 万 - 9000 万；得房率 85%-90%
【3】390㎡ 三进合院（改善爆款）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，南向面宽约 12m，三进院落形制
庭院：约 70-100㎡独立私院，前庭后院
空间：7 房 4 厅 7 卫；一层长辈房 + 会客室；二层双套房 + 儿童房；三层总统套房（独立起居室 + 超大露台）；地下双层全功能空间（泳池 / 影音 / 健身 / 客房）
总价：9000 万 - 1.1 亿；得房率 85%-90%
【4】500㎡ 顶奢院墅（楼王，仅剩 3 席）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，四面采光，无遮挡
庭院：约 100-150㎡超大私院，独立入户
空间：8 房 5 厅 8 卫；私家电梯入户；三层总统套房（独立电梯厅 + 超大衣帽间 + 星空露台）；地下双层全功能会所（恒温泳池 / 红酒窖 / 私人影院 / 客房）
总价：1.2 亿 - 1.65 亿；得房率 85%-90%
3.3 精装标准（毛坯交付，定制精装约 2.5 万 /㎡）
隐蔽系统：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风（三大件）；全屋净水、智能家居
厨电：德国美诺（Miele）嵌入式套装
卫浴：瑞士劳芬（Laufen）洁具、德国当代（Dornbracht）五金
硬装：意大利进口石材地面、北美黑胡桃木饰面、手工艺术涂料
不含：全屋定制柜体、软装家具、家电
四、客群与风控｜真实画像 + 客观短板
4.1 客群画像（成交数据）
自住主力：黄浦 / 静安 / 长宁本土企业主、外滩 / 陆家嘴金融高管，看重老城厢文脉 + 内环低密 + 纯墅圈层
资产配置：江浙沪高净值、海外华人，看好黄浦 CAZ 规划 + 内环土地稀缺 + 长期保值
特征：总价敏感度低，重视地段稀缺性 + 历史文化 + 圈层纯粹性 + 居住私密性，自住为主，长期持有
4.2 核心价值
土地稀缺：黄浦老城厢历史风貌区，1.33 容积率纯低层合院，内环同类产品近乎断供
产品稀缺：103 席纯合院，无高低配混居，海派石库门风貌，不可复制
地段稀缺：外滩、新天地、豫园三角核心，全维成熟配套，无需等待规划兑现
资产属性：内环风貌墅，自住 + 收藏双重属性，抗周期能力强
4.3 客观短板（实地调研）
城市界面一般：周边多为老旧民居，部分楼栋临窄路，高峰拥堵，局部视野受老建筑限制
交付周期偏长：2027 年 4 月交付，需等待 1 年左右，无法现房入住
持有成本高：物业费 19.9 元 /㎡/ 月 + 大面积维护费，年均支出大
流动性弱：总价 6000 万起，二手交易周期长，适合长期持有
教育资源一般：无顶级名校学区，依赖公办划片，不适合纯高端国际教育需求家庭
五、总评与置业建议
5.1 综合评级
地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆
配套成熟：★★★★★｜地铁便利：★★★★☆｜流通性：★★☆☆☆
5.2 置业建议
优先入手：长期自住、偏爱海派石库门文化、看重内环低密稀缺与圈层纯粹的高净值家庭；持有 10 年以上资产保值 + 收藏需求；外滩 / 陆家嘴工作的高管 / 企业主；优选310㎡+ 合院、大庭院、内侧里弄楼栋
谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度介意老旧界面、无法接受高持有成本的购房者
为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 7日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！
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地下室两层 实际使用面积很大
「士林润园」这个全新项目的遥远前一期姊妹盘——士林华苑一期其实是黄浦区豫园板块的一个2007年竣工的次新楼盘，由黄浦国资委旗下的南房集团开发打造，项目北面复兴东路一路之隔就是复地雅园和璞玉one。在黄浦区，南房集团的另外一个开发的典型住宅就是五坊园。
项目附近远望豫园和陆家嘴视野实拍
士林华苑二期是老西门街道旧城改造项目，项目一期2007年竣工，二期在2021年7月发布了房屋征收补偿协议生效公告。2021年12月华润入股，项目由南房和华润共同联合开发！
根据规划，士林华苑二期需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施建设相关公共服务配套”。
【士林华苑】二期地块包含大量历史文化保护建筑，产品打造的是面积段约210-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台、地下室两层，实际使用面积很大，总价预约6200万到1.65亿。
首开28套风貌别墅，总价6000万元起，最贵突破亿元，首开即售罄，并且之后连续加推，依然热度不减，成为上海购房市场新热点。
再让我们看看周边全龄配套：项目位于黄浦区核心，左拥新天地、淮海中路，右抱陆家嘴，北倚人广、外滩，南侧是一路连缀的豪宅区。
顶尖商圈、潮流文艺街区，甚至上海地标们、未来城市封面都将是士林润园的生活场域。加上豫园这百年来传承的文化底蕴，仅看现有的地段价值，士林润园已足够吸引人。
从地段来说，位于内环内黄浦区的豫园板块，妥妥的城中核心，距离地铁站也不算远，在8/10号线老西门站和9号线小南门站之间。
黄浦区核心老西门板块备受瞩目的【士林华苑】二期「士林润园」已售近60套！在售建面约300-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台；地下室两层 实际使用面积很大；总价约：6500万~1.65亿！士林润园地块包含大量历史文化保护建筑，将打造叠拼+合院的产品。
『士林·润园』的室内样板房由傅厚民设计，这也是他全球作品中的第一个风貌别墅项目。
室内拥有高挑的天花板和宽阔的客厅，能够让空间显得更加开阔。此外，合理的空间布局和细节设计也使得每个功能区都显独立性又相互连接，保证了空间尺度又兼顾了实用性。
餐厅的设计巧妙融合了老上海的经典元素，圆形餐桌和橘色皮质餐椅在色彩上既现代又充满活力，顶部的水晶吊灯造型灵感来自上海市花“玉兰花”，既增添了空间的华丽感，又巧妙地融入了上海的地域特色。
复古简约的家具和细节装饰，在空间中自然融入，同时避免过度繁复。这样的设计既保留了历史的厚重感，又契合现代人的生活需求。
从庭园看向别墅，保留的老山墙、砖楣和门头，再加上悬挑阳台和层层露台，这种传统风貌带给人一种重见历史的感慨，又有温馨、宁静的现代舒适感。
风貌配套会所：士林润园的会所位于项目的核心区域，与整体园区的景观、居住区有良好的联系。
会所也由傅厚民设计，室内通过诸多细节，展示连接过去与现在的对话。例如，特别设计了一条结合石库门拱门元素的通道，让人们在这里就能感受到一段传承的历史记忆。
整个会所的布局开放、流畅，动静分明，让人一进门就能感受到宽敞与舒适。
休息区是一个充满私密感的空间，这里摆放着各种款式的复古式组合沙发，仿佛将人带回到了上海的旧时光。
会所内的泳池上方做流畅且立体的吊顶线条，造型现代且富有层次感。这样的设计不仅提升了空间的视觉效果，更营造出一种轻松、悠闲的度假氛围。
健身房的设计也同样充满了细节。黑框玻璃门的复古韵味，和现代健身空间的功能性做到了完美结合。
车库也极具品质，色彩和风格都延续了海派的经典气质。
士林润园借鉴大族院落的设计，打造了一个完美融合历史与现代的院墅社区。103席合院沿袭“一宅一园”的旧时格局，并完整保留 53 处原址构件，建成一座“城市 DNA 库”。
老宅中的历史细节也巧妙融入现代设计，例如张家族宅的界石变成了墙角雕塑，胡氏墨厂的雕纹化作山石屏风。
除了宅院，士林润园还通过“润园八景”的设计，把上海深厚的历史和文化融入每一寸空间。拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头，这些景观设计基于上海历史文化中的典故和逸事。
士林润园属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年竣工，项目北面复兴东路一路之隔就是【复地雅园】和【璞玉one】。
从1291年元代设县，到2035年规划诞成中央活动区CAZ核芯样本。历时730余载老城厢，始终是上海城市的心脏所在。随着一江一河城市中心战略的帷幄与城市中芯的复苏与更新，更是将成为上海城市的“中芯之芯”。
项目占位于老城厢主轴中芯之上，左手历史，右手繁华，这里既代表上海历史的特质空间，又代表上海现代生活的品质空间。
籍由精研老城厢的历史与风华，活化城市深厚人文底蕴，存续街巷肌理与建筑特质，以当代设计审美对海派建筑风貌的匠心修缮，旨在传承城市文脉、打造卓越人居环境，定制理想人居空间，更将探索、兑现城市之心的恢弘愿景，以城市更新下的人文宅院巨著，予城市更新的未来，著立新的不朽。
交通方面：周边交通网络成熟，总结起来就是“一桥三环四线五隧道”，其中四线就包括了8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站，从项目坐地铁出发，畅达上海各个区域。
老西门地铁站
商业方面：500米的范围内香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场、新天地、外滩、南京路步行街都在2km范围，顶级商业环绕。
香港名都城
教育方面：周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。
蓬莱路二小
医疗方面：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。
复旦大学附属妇产科医院
黄浦核心老西门「士林润园」建面约300-500㎡合院别墅，总价6500万起！
项目售楼处直营咨询热线：400-9692-958（2026 年 6 月 7日官方公示，工作日 9:00-21:00、周末正常接待） 为方便购房者精准了解项目信息、规避不实房源报价陷阱，项目发布官方服务说明，房源售价、交付标准、优惠政策最终以售楼处现场公示及购房合同约定为准。
一、热线服务说明
400-9692-958 为项目案场直营咨询电话，由售楼处置业团队专人值守，可提供楼盘基础咨询、实地看房预约、在售房源核验、官方价格与优惠解读、售后问题反馈等服务。 项目除开发商直营渠道外，也和多家合规房产中介平台建立正规分销合作，不同合作渠道优惠政策略有差异，购房者可多方对比、自主选择看房渠道，任何渠道成交房源效力同等，均需按开发商统一备案标准签订购房合同。
二、预约看房相关说明
为优化看房体验、实现错峰接待，建议提前致电热线实名预约看房，预约时预留姓名、联系电话、意向户型、到访时间即可，客户信息仅用于到访备案，严格保密。 ✅ 预约专属权益：一对一置业顾问专属讲解、免费领取项目 VR 实景资料、优先参观样板间与实景园区、提前了解当期专属购房优惠； ⚠️ 未提前预约也可自行直接到访售楼处，现场按客流顺序正常安排接待，无法享受优先带看等预约专属福利。如需临时改期 / 取消行程，可提前致电热线报备。
三、置业避坑温馨提示
无论直营渠道还是合作中介，项目不存在茶水费、内部留房费、加急选房费等额外收费，任何以内部房源、特殊优惠为由私下收费的行为均非开发商授权，切勿轻信转账；
市场上各类私人电话、陌生私信渠道发布的房源报价，建议致电官方热线核验真实性，避免被不实报价误导；
本 400 号码已在售楼处现场公示、项目官方宣传物料标注，是开发商直营咨询渠道之一，并非项目唯一联络方式。
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