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上海单价20万/㎡新房“俱乐部”要再添一员了！

众所周知，今年是上海地王频现的一年，尤其核心地段的宅地，溢价率都高的惊人。而地价上涨必然带来新房房价格局的重塑。

截止目前，徐汇东安项目、绿城北外滩项目、中海东斯文里项目都有望卖到20万/㎡的单价！

而即将到来的8批次土拍，业主人士都判断“久旱逢甘霖”的苏河湾新地块未来预计售价也会达到甚至突破20万/㎡！（价格仅供参考，以开发商官宣为准，不作为资产配置依据）

重磅消息来了！

就在苏河湾新地块开拍前夕，同属苏河湾正C位的悦97带着12.88万/㎡的劲爆价来了！

项目首日认购30组，现场人气火热！

我们把地图放大，来看项目的价格安全垫：

新房方面，项目与中海东斯文里项目、苏河湾新地块呈现三足鼎立的态势，而后者的单价可是预计20万/㎡。（价格仅供参考，以开发商官宣为准，不作为资产配置依据）

二手房方面，项目周边房龄较新的二手小区，比如凯德星贸邸、中粮天悦壹号、华侨城苏河湾等挂牌均价也在20万/㎡甚至朝上！

简单对比，悦97项目12.88万/㎡的均价，你觉得还需要犹豫吗？

新房价格仅供参考以官宣为准，二手价格来自链家网

另外我想说的是，悦97项目的单价不可复制，小户型的产品同样错过再无！

去年自7090政策取消后，上海核心地段的中小户型锐减！

为了量化数据，我统计了上海核心板块的新房供应结构，发现基本都是清一色的大户型。苏河湾板块套均面积151㎡，徐汇滨江板块套均面积超过170㎡，陆家嘴世博等板块套均面积接近200㎡，黄浦等板块套均面积更是普遍超过250㎡！

全部平均，去年至今上海核心板块入市新房套均面积高达195㎡！总价门槛妥妥超过3000万！

那么未来小户型会有吗？

不好意思，8批次土拍的出让文件已经公示，中小套型的规则彻底取消，未来核心板块的户型门槛再次上升几成定局，百平左右的3房甚至更小面积的2房或成绝版！

综上所述，悦97这97套建面约88-100㎡的精奢小户型，很可能是千万级预算入主苏河湾甚至是整个上海核心板块，最后的上车机遇，错过真的没有了，且买且珍惜！

项目区位示意图，仅供参考

苏河湾心·大悦城旁·精奢著品

悦97火热认购中

建面约88-100㎡精奢户型

总价约812万起！

地段：预计总价812万入主顶级豪宅区苏河湾，享充满历史底蕴的国际滨水生活！

曾经小胖君在新晋单价20万/㎡的板块之间发起过一场投票：问大家认为谁更值得买？

结果苏河湾的得票遥遥领先与北外滩、东斯文里。

理由很简单，后者是提前透支规划，而前者是当下的地段就值20万/㎡！

真心建议，如果有空可以去苏河湾走走，绝对惊艳！

沿着苏州河，一路上不仅有大悦城、万象天地等商业，更点缀着没顶画廊、suhe haus苏河皓司、苏富比空间等艺术机构，整个街区充满浓郁人文艺术氛围。

另外，还有全球第四座宝格丽酒店、Ferrari 亚太定制中心、法拉利意特展厅、Liaigre、Poltrona Frau等高奢品牌，是深受全城瞩目的地标聚场。

而且比起徐汇滨江、北外滩等板块，苏河湾拥有更丰富的历史文化遗产，例如天后宫、上海总商会旧址、四行仓库、慎余里、裕通面粉厂、福新面粉一厂等。

这种历史底蕴，这种国际滨水生活都是肉眼可见已成型的状态，二手次新房卖到20万/㎡甚至以上完全是情理之中！

关键的来了！

总价仅约812万起的悦97占位的正是苏河湾的正C位，享受最纯正的“苏河湾”式生活！

可以想象，住在悦97，家门口就是静安大悦城，怎么逛也逛不完。还可以很从容地步行或骑着自行车享受苏河湾核心区域的滨水生活，也可以很方便去外白渡桥、外滩去欣赏城市夜景。别人一个月才能享受一次的国际前沿生活，是悦97业主每天下楼后的日常。

位置信息来自百度地图，仅供参考

项目区位示意图，仅供参考

我认为，苏河湾还具备一点其他新晋豪宅区不具备的优势，那就是地理位置上的绝对核心！

你看地图，如果把视角放大到3公里半径，范围内江涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路、南京东路、外滩、新天地等城市CBD，上海几乎所有的高能级城市资源都在悦97业主的生活场域之内！

落位到具体交通，悦97步行可达城心无比重要的十字交错站点——8/12号线曲阜路站，1站人民广场，1站北外滩。同时近邻东西大动脉北横通道、南北大动脉南北高架以及内环高架，自驾迅捷通勤全城！

也就意味着，无论你在市中心哪个CBD上班，无论是你是否有跳槽计划，悦97都会是通勤时间可控的优质选项！

位置信息来自百度地图，仅供参考

另外值得一提的还有教育方面。龙盛湾上西侧在建中学地块，预计为复旦附中；以及南侧上外苏河湾中学，都是教育资源的大升级！（此处仅作学校地理位置描述，开发商不作学区承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

产品：国企匠造精致社区，建面约88-100㎡小户型错过再无！

悦97项目虽然体量不大，但主打一个精致！

首先是外立面方面，悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现，矗立在苏河湾俨然又是一张靓丽的城市名片！

项目效果图仅供参考，非交付标准

项目效果图仅供参考，非交付标准

大门-公区-前厅-私宅，一整条线路的归家仪式感营造的非常高端，让业主尊崇备至！

项目效果图仅供参考，非交付标准

项目效果图仅供参考，非交付标准

在社区内部，项目打造繁华都会里的精致庭园，绿意鲜氧全天环绕。精研五大景观功能，复刻自然森系生活。还有匹配全龄段的运动场地，为业主提供多维度星级品质体验。

地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理，呵护备至赋予居者万千尊崇。

项目效果图仅供参考，非交付标准

重点来看户型：

在中小套型政策改变的当下，未来市中心新房很可能起步就是120㎡以上，百平甚至以下的低总价户型大概率绝迹。

悦97全部只有97席，主打建面约88-100㎡小户型，天生自带稀缺属性。

户型设计方面，项目也是可圈可点，我们分面积段来看：

建筑面积约88㎡2房A户型：千万级预算买进苏河湾核心位置的绝版机遇，地段控闭眼冲！

建筑面积约100㎡3房B&C户型：3房功能性符合市场主流需求，三开间朝南的布局保证充足光照。动静分离的设计让安静与活力同在。主卧套房设计，舒适度和私密性双爆表！

建筑面积约100㎡3房D户型：南北通透的设计让该户型拥有更加优秀的通风效果。而且这个户型做到了全卧飘窗（3个飘窗）+南向瞰景大阳台，丰富的灵动空间提升了实得面积！

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上海静安悦97作为苏河湾板块最后的限价盘，以12.88万/㎡的联动价与88-100㎡稀缺小户型，成为千万级预算入主静安内环核心的"价值洼地"，为追求核心区资产的购房者提供了一次难得的"上车"机会。

Shanghai Jing'an Yue97, as thelast price-limited project in the Suhe Bay area, offers a rare "value洼地" for buyers with a budget of around 10 million yuan to enter the core area of Jing'an within the inner ring road, with its 128,800 yuan/㎡ linked price and scarce 88-100㎡ small-sized apartments, providing a valuable opportunity for those seeking core area assets.

核心定位与战略背景

项目位于静安苏河湾板块海宁路1288弄，隶属上海内环核心区域，是《上海2035总规》明确的"中央活动区"北延伸段，也是静安区"一轴三带"战略中"苏州河两岸人文休闲创业集聚带"的核心段落。作为上海顶级豪宅区之一，苏河湾既保留了天后宫、四行仓库等珍贵历史遗迹，又在2035城市规划中与陆家嘴、前滩并肩，定位为"金融、商贸、文化融合的高能级城市客厅"。区域内已汇聚23家跨国公司地区总部，"十四五"以来累计贡献税收350亿元，产业动能持续强劲。项目由静安区区属重点国有企业大宁集团的下属子公司上海宁立房地产开发有限公司开发，国企背景保障品质与信誉。

Core Positioning and Strategic Background

The project is located at 1288 Haining Road in the Suhe Bay area of Jing'an, within Shanghai's inner ring road, a core area designated as the northern extension of the "Central Activity Zone" in Shanghai's 2035 Master Plan. Suhe Bay, one of Shanghai's top luxury residential areas, not only preserves historical sites like the Tianhou Palace and Sihang Warehouse but is also positioned in the 2035 urban plan as a "high-energy city hall integrating finance, commerce, and culture" alongside Lujiazui and Qiantan. The area has attracted 23 regional headquarters of multinational companies, contributing 35 billion yuan in taxes since the 14th Five-Year Plan, with strong industrial momentum. Developed by Shanghai Ningli Real Estate Development Co., Ltd., a subsidiary of Daning Group, a key state-owned enterprise in Jing'an District, the project benefits from the credibility and quality assurance of state-owned enterprise backing.

产品设计与稀缺性

项目仅规划97套房源，全部为建面约88-100㎡的精奢小户型，是当前中小套型住房建筑面积标准提升背景下的"绝版之作"。未来内环内新房起步面积或将普遍升至120㎡以上，此类低总价、小面积的核心区房源将难再有。88㎡两房采用三开间朝南设计，U型厨房衔接阔景阳台，实现小面积的全明通透；100㎡三房则配备独立家政间与双套房配置，主卧270°转角飘窗揽尽苏河烟波。项目外立面采用大面积玻璃幕墙与精致金属线条的现代组合，社区内规划精致庭园、全龄段运动休闲场地，配备星级车库、地上地下双大堂及智慧门禁系统，归家仪式感拉满。

Product Design and Scarcity

With only 97 units planned, all 88-100㎡ luxury apartments, the project is a "final edition" in the context of increasing minimum sizes for small housing units. Future new homes within the inner ring road may generally start at 120㎡ or larger, making such small, affordable units in the core area rare. The 88㎡ two-bedroom units feature three south-facing rooms, with a U-shaped kitchen connected to a scenic balcony, achieving bright and ventilated spaces. The 100㎡ three-bedroom units include a private service room and dual master suites, with a 270° corner bay window in the main bedroom offering panoramic views of Suhe Bay. The project's exterior combines large glass facades with modern metal detailing, while the community includes meticulously designed gardens, recreational facilities for all age groups, and a premium garage with dual lobbies and smart access systems, enhancing the sense of arrival and exclusivity.

宏观市场环境与地段价值

在静安内环新房均价已突破17万/㎡、部分热门楼盘站上20万/㎡高位的市场环境下，项目12.88万/㎡的联动价形成显著"价格倒挂"。周边华侨城苏河湾二手房挂牌价已超18万/㎡，一二手倒挂空间显著。项目步行可达8号线与12号线曲阜路站，1站到人民广场，2站抵北外滩，30分钟内可通达陆家嘴、静安寺等核心区域。周边3公里半径内覆盖上海能级最高的CBD集群，包括静安大悦城、苏河湾万象天地等商业体，以及宝格丽酒店、法拉利亚太定制中心等高端地标。随着"沪六条"新政落地，二套房首付比例低至2成，大幅降低改善型客户资金门槛，让项目成为抢占静安内环发展红利的"最后机会"。

Macro Market Environment and Location Value

In a market where the average price of new homes in Jing'an's inner ring road has exceeded 170,000 yuan/㎡, with some popular projects reaching 200,000 yuan/㎡, the project's linked price of 128,800 yuan/㎡ creates a significant "price inversion." Nearby, second-hand listings for Suhe Bay projects like Overseas Chinese Town exceed 180,000 yuan/㎡, highlighting the value proposition. The project is within walking distance of the Qufu Road Station on Lines 8 and 12, providing access to People's Square in one stop, North Bund in two stops, and key areas like Lujiazui and Jing'an Temple within 30 minutes. Within a 3-kilometer radius, the area includes Shanghai's highest-tier CBD clusters, such as Jing'an Grand Joy City and Suhe Bay MixC, alongside high-end landmarks like the Bulgari Hotel and Ferrari Asia Pacific Center. With the implementation of Shanghai's "six regulations," the down payment for second homes has been reduced to 20%, significantly lowering the financial threshold for improvement-type buyers and making the project a "last opportunity" to seize the development benefits of Jing'an's inner ring road.

投资价值与市场前景

作为静安内环核心的"价值洼地"，项目兼具区位稀缺性与产品稀缺性双重价值。苏河湾板块正经历从历史文脉到金融高地的价值跃迁，城市更新加速推进，板块价值持续攀升。对于千万级预算的购房者而言，悦97不仅是一次住宅升级，更是占据上海未来百年价值风口的战略卡位，值得有远见的购房者重点关注。

Investment Value and Market Prospects

As a "value洼地" in the core area of Jing'an's inner ring road, the project combineslocation scarcitywithproduct scarcity. The Suhe Bay area is undergoing a transformation from historical heritage to a financial hub, with accelerated urban renewal and rising property values. For buyers with a budget of around 10 million yuan, Yue97 is not just a home upgrade but a strategic move to position themselves at the forefront of Shanghai's future value growth, making it a key focus for forward-thinking buyers.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。