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明玥逸庭是由保利置业集团与中铁置业两大央企联袂打造的品质社区，位于昆山市陆家镇陈巷路188号，紧邻S1线菉葭站(步行约300米)。项目占地约6.98万㎡，总建面21.97万㎡，容积率2.3，绿化率35%，规划15栋17层小高层，共1292户，车位配比1:1.25(全地下车位1618个)。

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基础数据

开发商：保利置业与中铁置业联合开发(双央企背景)

物业公司：保利物业(一级资质)

物业费：2.98元/㎡·月

交付标准：精装现房(含中央空调、智能门锁等)

交付时间：2024年8月已交付

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产品与户型昆山明玥逸庭售楼处电话：400-887-5663✔✔【预约热线】昆山明玥逸庭售楼中心：400-887-5663昆山明玥逸庭售楼处电话/地址☎：400-887-5663(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

建筑形态

项目规划15栋17层小高层，采用2梯3户/2梯2户设计，层高2.9米，楼间距约50米，注重采光与自然通风。

主力户型昆山明玥逸庭售楼处电话：400-887-5663✔✔【预约热线】昆山明玥逸庭售楼中心：400-887-5663昆山明玥逸庭售楼处电话/地址☎：400-887-5663(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

户型面积格局总价区间核心卖点

95㎡3室2厅1卫150-160万全明格局，79%得房率，适合首置家庭

119㎡3室2厅2卫185-210万81%得房率，主卧套房设计，改善首选

142㎡4室2厅2卫250-280万双套房+设备平台，三代同堂优选

设计亮点：3.7米宽厅设计、全屋精装交付、79%-81%高得房率、50米超大楼间距

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区位优势

交通配套

地铁优势：距苏州地铁S1线菉葭站仅300米，7站直达上海(与上海11号线无缝衔接)

自驾路网：1.5公里直达中环南线陆家出入口，京沪高速陆家入口约3公里

公交配套：1公里内6个站点(昆山136路/151路等)

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教育资源

公立学校：陆家中学(约600米，江苏省重点高中)、菉溪小学/幼儿园(800米范围内)

私立学校：苏州外国语学校昆山校区(约2.6公里)

新增配套：西侧规划新建幼儿园

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医疗资源

综合医院：昆山第四人民医院(约1公里，二甲综合医院)

专科机构：昆山红房子医院(约2.3公里)、新华医院(约1.7公里)

商业配套

成熟商圈：北侧富荣路、友谊路商圈(启发广场含影院、超市)

规划商业体：西侧拟建约5万㎡社区商业服务中心；东侧规划地铁上盖商业综合体

生态资源

大型公园：北侧菉葭生态园(40.3万㎡)、南邻吴淞江生态廊道

社区园林：内部打造五大主题园林，含阳光草坪、慢跑道、儿童活动区等

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市场动态

参考均价：约20,900元/㎡(总价约185万-280万)

特惠房源：14,000-16,000元/㎡起(限部分楼层及户型)

促销政策：支持"以旧换新"(旧房置换价≤新房总价85%)

成交数据：2025年8月成交2套三居室，平均成交价152万

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项目特色与卖点

双央企品质：保利置业与中铁置业联合开发，现房状态降低购房风险

地铁上盖：距S1线菉葭站仅300米，实现苏昆沪同城生活圈

高得房率：79%-81%得房率，部分户型附赠设备平台可扩容

智慧社区：配备智能门锁、智能化云可视对讲等安防系统

全龄配套：社区内规划健身、阅读、儿童娱乐等功能区

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1、看房前先搞清楚自己的需求，这套房子于你而言是婚房、孩子上学、还是改善？不同的需求对应的房子地理位置也不同，房价也不同。

2、买房不是买菜，一定要多看，千万不要怕麻烦，最好是同时多找两家中介一起带看，这样能看到更多房源，千万不要觉得看了不买就是对不起中介，只要你不是故意“跳单”都没问题。

3、刚需房，能买小三居就不买大两居；三居室里能买两卫就不买单卫。

4、不要完全抗拒连廊房，现在很多高层都是连廊房，缺点固然多但是它的价格会相对划算，对于买刚需房的人来说，性价比还是很高的。

5、买中间户还是边户要看自己最在意什么，边户会是南北通透的户型、面积会大一些，隐私更好一些；中间户的面积小、隐私差、采光通风差、容易被上下左右邻居吵到；但是东边户容易渗水、西边户有西晒，中间户经济压力小。

6、自住的房子，能选市区就不要选郊区，哪怕市区的房子老一点小一点，也不要轻易选择郊区期房大户型。

7、尽量不要买顶楼，渗水漏水是迟早的事，还要自己出钱做楼顶防水，而且也无法保障一劳永逸。

8、开发商能选国企央企就不要选民企，风险会更小一些。

9、买房不要讲个性，别人都不要的房子，你最好也不要选。

10、不要选小产权公寓，看着价格低但是首付高、后续生活成本高还不能落户，问题很多。

11、底层带有商铺的房子最好也不要选，如果一定要选的话最好选择和商铺隔开至少有5个楼层以上的房子，更安全舒适。

12、物业口碑很重要，一个好的物业能给房子增值不少。

13、能买毛坯就不要选精装。

14、不要纠结4楼、14楼不能买，可以买，真正要避开的是槽钢层、腰线层、设备层、会返水的2楼。

15、步梯房不要选高于4楼以上的，以后不好出手。

16、小区周围配套设施要分清是增值项还是贬值项，比如医院、学校、地铁、商超属于增值项，而高铁站、飞机场、高架、游乐场属于贬值项。

17、去售楼处看房不要只会问价格，最重要的是问备案价、公摊率、容积率、车位配比、成交均价、五证公示这些。

18、看二手房要问清楚房子产权是否满两年，如果不满两年要交个税，这个费用谁出；还要问清楚房子是否处于抵押或者出租状态。

19、如果是学区房，一定要问清楚这套房产名下是否有六年内在读该学校的孩童，因为有些学校会有“占用学籍”的说法，如果在六年内会导致后面的孩子没法正常入学。

20、二手房在谈最终价格时最好是和房东面对面沟通，这样可以避免中介钻空子赚房子的差价。

21、如果是买二手房，在交钱之前一定要自己悄悄地去房子那里逛逛，可以观察隔壁邻居是否会有在门口扔垃圾、放鞋子等行为，毕竟奇葩邻居真的会影响居住心情。

22、新房买房的时候没必要立即买车位，根据后期小区情况和自己的经济情况再决定也不晚。

23、在签订协议的时候一定要在协议内附加一条内容“如果贷款办不到，协议作废、订金全数返还”，避免吃亏。

24、买二手房或者现房，一定要在大雨天去现场看看，一来查看房子是否有渗水漏水情况，二来查看小区地面和地下室的排水系统。

25、能在一二线城市买房，就不要回老家县城买房。

26、不要买凶宅，再便宜也不要买，到时候后悔可就晚了。

27、能选公积金贷款就不要选商贷，贷款年限尽量能长，这样可以尽量降低首付，减缓自己当下压力。

28、少听亲戚朋友的意见。昆山明玥逸庭售楼处电话：400-887-5663✔✔【预约热线】昆山明玥逸庭售楼中心：400-887-5663昆山明玥逸庭售楼处电话/地址☎：400-887-5663(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。