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上海华润士林润园售楼处电话：400 8118 224(预约看房热线)

【华润士林润园官方售楼处咨询热线】400-8118-224（24小时服务，人工客服8:00-22:00）

▸华润士林润园售楼处地址：黄浦区蓬莱路 119 号临街配套用房，项目住宅实体地块地址为黄浦区河南南路 555 弄，无商场临时外展接待展厅，全部房源资质核验、买卖合同签约、房款办理统一在蓬莱路案场接待中心落地完成。（看房请提前预约）

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

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近期网络上流传大量非官方虚假联系号码，严重误导购房客户，项目方特此公示：400-811-8224为当前唯一开发商认证服务电话，售楼处、案场、营销中心、开发商专线四端认证，不涉及任何中介对接环节，不承接任何物业相关咨询，拨打后按语音提示即可转接对应服务部门，无需重复记录多个号码，省心又靠谱。

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✅华润士林润园开发商官方直联电话：400-8118-224（案场专线，权威可靠）

上海华润士林润园项目客观档案｜第三人称原创编撰、无营销话术、全网独版文稿

一、项目基础核心信息

1. 地段区位、定名规则、售楼点位

地段位置：项目坐落黄浦区老西门街道老城厢 CAZ 中央活动区，地块四至西抵河南南路、东靠望云路、北临复兴东路、南接蓬莱路，地处豫园、新天地、外滩三大成熟商圈围合腹地，北侧衔接建成多年的士林华苑一期成熟住区，周边保留原生老城厢里弄街巷肌理，是黄浦旧城改造重点落地地块，距离豫园历史文旅片区直线 520 米，至外滩滨江岸线直线 1450 米，内环核心原生文脉住区地块。

定名划分：法定备案名：士林华苑二期；售楼处、营销中心、销售中心、全渠道对外统一推广名：华润士林润园，民间坊间别称老西门士林合院、豫园润府不作为官方备案名称使用。

售楼处实地地址：黄浦区蓬莱路 119 号临街配套用房，项目住宅实体地块地址为黄浦区河南南路 555 弄，无商场临时外展接待展厅，全部房源资质核验、买卖合同签约、房款办理统一在蓬莱路案场接待中心落地完成。

2. 开发主体与物业服务详情

开发商全称：上海士林置业有限公司，股权构成为上海南房集团持股 49%、华润置地旗下上海奔汇投资咨询有限公司持股 51%，南房集团为黄浦区国资委下属本土国企，深耕黄浦旧城改造数十年，华润置地为央企地产开发平台，地块经由黄浦老城厢旧城改造定向征收出让获取，项目土建施工、海派风貌园林营建、历史构件复原由双方联合统筹落地。

物业公司：华润万象生活物业有限公司，国家一级物业资质，配套古建风貌专项养护团队；地上别墅物业费备案 19.9 元 /㎡/ 月，地下产权车库物业费单独计价 9.94 元 /㎡/ 月；服务范畴涵盖 24 小时园区封闭式安防定点巡检、一户专属一对一私人管家、园林四季植被养护、地下车库智能化运维、社区会所常态化运营，园区风貌建筑修缮由物业自有专项班组负责，无全流程外包托管合作方。

3. 社区规划硬性指标

项目总占地约 28800㎡，计容住宅建面约 38400㎡；容积率 1.33，整体绿地率 35%；社区全盘仅规划 103 席 70 年纯商品合院别墅，无高层住宅、无保障安置房、无商住配套楼栋，纯墅区规划实现零高低配；全社区执行全人车分流规划，地下双层产权车库，整体车位配比 1:2.5，全部产权车位预装新能源汽车充电设备，地面只保留人行景观巷道与庭院绿化，不设置任何地面固定机动车停泊点位。

层高参数：别墅地上首层层高 3.6 米，二层、三层层高 3.3 米；地下两层空间局部挑高 6 米，业主可自主隔断改造为双层功能空间；入户私院门头檐口层高 4.2 米，项目配套沿街风貌商业首层层高 5.1 米，不计入住宅层高统计；社区下沉会所内部层高 5.8 米，配备独立新风与通风排烟系统。

建筑总高：所有合院别墅地上统一 3 层建筑，整体檐口总高控制在 10.8 米以内，遵照黄浦老城厢历史风貌建筑限高管控规范，楼栋遵循原有里弄街巷肌理错落排布，避免院落采光相互遮挡。

4. 认筹、开盘与交房节点

交房细则：项目房源分两批次集中交付，首批定制精装房源合同标注2026 年 12 月 31 日集中交付；剩余毛坯可自主装修批次交房时间定为 2027 年 4 月 30 日，同组团院落统一集中交房，不存在零散分户分时段交付情况。

开盘认筹明细：项目首期房源集中意向验资认筹开启于 2025 年 3 月 12 日，2025 年 3 月 28 日首期正式取证开盘，推出 28 套中小面积合院房源；2025 年 11 月启动二批剩余房源锁资登记，同年 12 月上旬二批房源加推 52 套；2026 年 5 月剩余 23 席藏品房源进入常态化顺销阶段，不再执行集中摇号、积分锁资规则，意向客群可直接实地洽谈签约，前两期开盘严格遵循上海新房积分认购管理政策。

5. 全屋精装交付标准（毛坯为基础交付，定制精装备案造价 25000 元 /㎡，业主自主选择）

定制精装全屋标配大金中央空调 + 威能原装进口水地暖 + 霍尼韦尔全屋新风 + 滨特尔全屋净水四大机电系统；入户配置定制海派复古钢木复合入户门，搭载六合一智能指纹安防门锁；厨电成套选用嘉格纳嵌入式五件套（烟机、灶具、嵌入式蒸箱、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机），柜体采用德国柏丽实木定制柜体，弗兰卡进口花岗岩一体水槽；卫浴分级配置，主卧独卫使用唯宝洁具 + 当代恒温五金配件，其余卧室套内卫浴标配杜拉维特洁具、高仪恒温花洒，全卫浴空间干湿分区并预埋电热毛巾架管线；客餐厅地面通铺进口天然大理石，卧室选用欧洲原产实木复合地板，墙面局部非遗榫卯木饰面搭配进口环保艺术涂料；外窗统一旭格三玻两腔断桥铝系统窗；沙发、床垫、分体式小家电等可移动家具不在精装交付清单内，业主可按需自行添置；基础毛坯交付仅完成墙体、地面、管线预埋，无任何固定家装配置。

二、价格户型明细（仅房管备案价 + 案场公示售价，优惠为案场纸面固定规则）

项目房管整体备案均价 248000 元 /㎡，案场对外公开成交均价 247500 元 /㎡，房源单价受院落面积大小、是否临河、是否临园区中央水景、院落朝向四项因素浮动，单价区间 22.3 万 - 28.1 万 /㎡。

1. 建面 218.65㎡五房三厅四卫（入门刚需合院）：备案总价 5798 万起，案场公开总价 5860-6725 万；首套首付 35% 约 2051 万，二套首付 65% 约 3809 万；30 年等额本息首套月供约 20.45 万 / 月；

2. 建面 326.92㎡五房四厅五卫（改善主力合院）：备案总价 7925 万起，案场 7980-9368 万；首套首付约 2793 万，二套首付约 5187 万，月供首套约 27.83 万 / 月；

3. 建面 397.43㎡六房四厅六卫（中端改善藏品合院）：备案总价 9862 万起，案场 9935-11792 万；首套首付约 3477 万，月供约 34.65 万 / 月；

4. 建面 492.78㎡六房五厅七卫（楼王临河独栋合院）：备案总价 13258 万起，案场 13390-16485 万；首套首付约 4686 万，月供约 46.72 万 / 月。

优惠政策：全款 7 日内完成网签备案享案场公示 99 折，按揭商业贷款无任何折扣；临河景观院落、园区中央水景旁独栋房源全品类不参与任何购房折扣活动，无赠送车位、装修补贴等隐性优惠政策。

一房一价明细表格（选取项目代表性备案房源）

表格

* 备注：剩余房源一房一价以黄浦区房管局备案台账、项目现场纸质价目台账为准。

三、分户型深度解析（单户型约 600 字，得房率、总价、空间拆解）

1. 建面 218.65㎡五房三厅四卫｜得房率 84%｜总价 5860-6725 万

该户型为项目入门级合院产品，集中排布在园区内侧静巷组团，无临街干扰，地上 3 层 + 地下 2 层结构，独门独院附带 52-68㎡私家庭院，套内实测可用面积 183.67㎡，适配三代同堂自住、中产家庭资产配置需求，也是到访客群咨询频次最高的户型。南向入户院门衔接私家庭院，首层规划长辈起居套房 + 客餐厨连通公共空间，客厅 3.6 米层高搭配整面落地玻璃，庭院景观直接纳入室内视野，方便家中老人日常庭院休闲，无需攀爬楼层；二层排布两间南向卧室套房，各自配套干湿分离独卫与小型空中露台，北侧预留小型家庭休闲厅，可改造茶室或儿童游乐区；三层为主人专属主卧大套房，内设步入式分区衣帽间、双台盆卫浴与南北双观景露台；地下两层空间挑高充足，可按需拆分保姆套房、小型影音室、储物间，预留独立采光井保障地下通风采光。房源价差分层明显：不靠景观内院房源 5860-6218 万，临园区绿化巷道房源 6218-6725 万。户型优势是格局贴合老城厢居住习惯、全套房布局、总价门槛项目最低、院落静谧无车流噪音；短板是院落面积偏小，地下空间进深有限，大面积器械健身区难以完整规划，北向开窗面偏少，冬季室内自然采光略弱于边户院落。

2. 建面 326.92㎡五房四厅五卫｜得房率 85%｜总价 7980-9368 万

本户型仅排布在园区东西巷道边户位置，是项目中端改善主力产品，同样独门独院设计，附带 75-92㎡围合私院，套内实测可用面积 277.88㎡，适配多子女家庭、长期聘用家政人员的全周期居住需求。入户庭院分区打造绿植区与休闲会客区，首层客餐厅横向面宽 13.2 米，LDK 一体化连通空间开阔，除长辈套房外额外预留一处临时客房与公卫；二层两间南向儿童套房搭配独立露台，北侧设置开放式家庭起居厅，作为家庭成员日常互动空间；三层整层主人套房拆分休憩、收纳、卫浴三大功能区，双衣帽间分区收纳，超大观景露台可打造空中花艺花园；地下两层可完整拆分私人健身房、藏品储藏室、独立酒窖、保姆起居区，空间规整无多余拐角浪费。靠园区中央绿化巷道房源 7980-8652 万，临内河水景无临街房源 8652-9368 万，院落东侧房源高楼层可远眺豫园老城屋顶风貌。产品亮点是院落尺度适中、空间分区细化、地下功能齐全、南北双向通透；不足之处是部分西侧临街院落低层偶有支路零星车流噪音，需自行加装庭院绿植与软装隔音降噪。

3. 建面 397.43㎡六房四厅六卫｜得房率 86%｜总价 9935-11792 万

该户型为项目中端藏品级合院产品，集中在园区中央景观组团，仅 31 席稀缺院落，附带 95-115㎡私家庭院，套内实测可用面积 341.79㎡，定向匹配高净值自住与大宗不动产配置客群。入户独立院门搭配海派复古雕花门头，庭院预留独立绿植种植区与户外餐区；首层除长辈套房与大通厅外，增设独立封闭式中西厨分区，西厨超长岛台适配家庭私宴、小型圈层聚餐；二层三间卧室全部做成独立套房，各配独卫与观景露台，北侧独立书房可改造私人藏品室；三层整层主卧大套房面积超 70㎡，双衣帽间、双卫浴配置，270° 环绕观景露台；地下两层层高优势突出，可划分恒温酒窖、专业影音室、独立 SPA 理疗室、双保姆套房，多预留设备间与储物空间。直面园区中央水景房源 10860-11792 万，侧看街巷绿化房源 9935-10860 万。户型核心优势是院落景观资源优越、全套房布局、地下功能多元化、采光面充足；短板是持有成本偏高，庭院日常养护、暖通能耗费用高于中小院落，可选存量房源偏少。

4. 建面 492.78㎡六房五厅七卫｜得房率 87%｜总价 13390-16485 万

别墅为项目顶豪楼王藏品，仅 9 席临河独栋院落，附带 118-132㎡超大私家庭院，地上 3 层 + 地下 2 层立体空间，套内实测可用面积 428.72㎡，是全社区空间尺度与景观资源最优产品。南向私院直面项目北侧滨河绿带，院门采用定制复古石材门头，首层大通厅挑空设计，搭配全景落地玻璃，庭院与滨河绿地景观无缝衔接；首层规划双长辈套房，适配两代老人同住需求，中西厨分区之外增设独立早餐厅；二层三间全套房卧室，每间配套独卫 + 独立露台，北侧大型休闲厅可作为家庭绘本室、亲子活动区；三层主人整层套房拆分休憩区、双衣帽间、豪华卫浴区、空中观景花园四大板块；地下两层完整规划私人会所，涵盖恒温泳池预留点位、专业健身房、私人收藏馆、双保姆套房、独立酒窖，采光井贯通上下保障地下自然采光与通风。南向无遮挡临河房源 15120-16485 万，侧临滨河绿地房源 13390-15120 万。产品优势是内环稀缺临河独栋合院、超大私院 + 分层全功能布局、270° 滨河景观，黄浦老城厢同类产品存量稀缺；短板是总价门槛处于项目顶端，后期庭院软装、地下空间改造投入资金体量较大，片区同类二手房流通频次偏低。

四、五大配套详情（单项 300 字，仅落地建成 / 官方明确规划配套）

1. 交通配套（300 字）

轨道交通层面，项目直线 766 米可达 8、10 号线老西门站三号出入口，常规步行 9 分钟即可抵达，10 号线向南 1 站抵达豫园、2 站直达新天地商圈，8 号线贯通人民广场、虹口、杨浦全域；直线 860 米可达 10、14 号线豫园站，步行 11 分钟，14 号线串联静安寺、陆家嘴核心板块；直线 815 米抵达 9 号线小南门站点，三轨环绕地块，1km 范围无在建新增轨交规划公示。公交路网：项目 1km 范围落地 39 座公交站点，最近河南南路文庙路站点距小区主出入口仅 102 米，途经 24 路、64 路、66 路、715 路等十余条常年运营公交线路，线路串联黄浦、静安、浦东三区居民区、公立医院、综合购物中心，短途公共出行覆盖日常买菜、通勤、探亲全场景。自驾依托南北高架、内环高架、延安高架三条城市快速路网，地块北行 720 米驶入内环上匝道，西行 890 米接入南北高架，周边环绕复兴东路隧道、延安东路隧道两条过江通道，自驾 10 分钟抵达陆家嘴滨江，14 分钟通达南京西路恒隆商圈；早晚高峰河南南路、陆家浜路局部短距离缓行，周边蓬莱路、望云路等次支路路网密集，多条备选绕行路线，跨区自驾通勤容错率充足。

2. 教育配套（300 字）

项目 3km 圈层全龄段教育资源全部落地常态化招生，无在建待落地新建院校，学前至初高中公办优质院校密集排布，老西门片区办学积淀历经数十年沉淀。学前板块：直线 320 米落地蓬莱路公办一级普惠幼儿园，1km 范围汇集豫园路幼儿园、中华路幼儿园等 6 所公办及合规普惠民办园，学龄前就近入园资源充沛，多数幼儿园步行 10 分钟内可达；义务教育板块：直线 350 米可达蓬莱路第二小学（黄浦区级重点公办小学），620 米抵达上海市实验小学人民路校区（黄浦一梯队公办），270 米抵达光明初级中学，1.8km 抵达格致中学黄浦校区、大同中学（市重点公办中学），2km 范围覆盖大境中学、向明中学等多所运营数十年的市、区级重点公办院校，师资体系稳定、生源常年饱和。项目地块内部无规划自建配套校园，上海学区遵循每年黄浦区教育局统筹划片政策，开发商不做永久固定对口学校承诺。片区多数优质中小学自驾车程控制在 15 分钟以内，实现近距离接送就学，全部配套均已落地兑现，是内环改善置业家庭重点考量的教育资源。

3. 商业配套（300 字）

项目 1km 圈层全层级商业均已落地营业，从日常便民刚需消费到全球顶奢采购形成完整消费链条。近距离便民商业：260 米抵达蓬莱路沿街便民生鲜市集，项目沿街周边连锁便利店、国有六大行网点、沪上老字号正餐、生活维修门店连片排布，日常买菜、零散日用采购下楼即可完成；中型综合商业：500 米到达豫园商城、城隍庙文旅商圈，内含非遗文创、老字号餐饮、精品零售，980 米抵达香港名都购物中心，精品进口超市、院线影院、全品类亲子游乐、各地特色正餐齐全，满足家庭周末一站式休闲消费；高端标杆商业：自驾 12 分钟直达 BFC 外滩金融中心，15 分钟抵达南京西路恒隆广场、兴业太古汇，17 分钟抵达淮海中路环贸 iapm，汇聚全球一线奢牌与米其林星级餐饮携程。项目自带约 3200㎡自持海派风貌沿街商业，规划高端私宴、定制奢侈品、精品生活门店，跟随住宅统一交付落地；项目无自建大型集中购物中心，大宗高端消费全部依托周边现成落地商业，无需等待配套建设期兑现，自住全场景购物需求均可就近落地。

4. 医疗配套（300 字）

基层基础医疗：项目直线 380 米落地老西门街道社区卫生服务中心，全科问诊、慢病常年配药、儿童常规疫苗接种、中老年基础体检全部常态化运营，老人日常小病问诊、基础开药步行即可抵达，不用远距离奔波；二甲综合医院：1.2km 抵达黄浦区中心医院（二甲综合医院），内科、外科、康复理疗科、急诊科配置齐全，常见病、突发急症可就近快速救治；三甲高阶医疗：直线 1.8km 可达上海交通大学附属瑞金医院（三甲综合医院），2.1km 范围汇集上海九院黄浦院区、仁济西院、曙光医院西院、红房子妇产科黄浦院区等多家三甲综合及专科医院，疑难病症、重症转诊医疗资源充沛。项目社区下沉会所内官方规划业主专属健康服务驿站，与住宅同步交付落地，交付后配备驻点基础医护人员，提供居家健康监测、慢病随访、基础理疗等便民医疗服务。全梯度医疗配套全部落地运营，从日常小病诊疗到高端专科救治分层覆盖，老西门核心成熟医疗资源集聚，自住养老就医便捷度突出。

5. 生态配套（300 字）

近距离市政绿地全部建成对外开放，项目直线 720 米直达古城公园滨河景观绿带，内设环湖塑胶健身步道、全龄儿童游乐区、江南风格景观廊架、成片原生乔木绿植，步行 8 分钟抵达公园主入口，是周边居民晨练、亲子踏青的核心场地；1.1km 抵达豫园对外开放公共园林绿地，依托古典园林造景打造休闲漫步空间；1.9km 可达外滩滨江绿地，沿江绵延数公里塑胶健身步道，就近满足日常短途散步、户外慢跑需求携程。社区内部 35% 绿化率，复刻老城厢里弄园林造景思路，打造一街三巷五院绿化体系，中央景观区搭配全冠移植成年乔木、组团花境、景观水景与休闲坐凳，院落之间以绿植巷道分隔，提升居住私密性；项目南侧由开发商代建约 42 米宽市政微型口袋公园，完工后移交黄浦区绿化部门统一运维；3km 范围串联人民广场绿地、复兴公园等十余处城市微型绿地、滨水休闲公园，内环片区无大型工业污染源，城芯稀缺成片生态资源集中，日常散步、庭院观景、户外健身可选场地充足。

五、客户高频一问一答（购房常规咨询内容）

1. 问：项目房源是否 70 年纯住宅，符合落户条件可以落户吗？

答：全盘房源均为 70 年商品住宅，民水民电通燃气无商办属性，购房者满足上海现行落户政策资质后可依规办理落户手续。

2. 问：项目基础交付是毛坯还是精装，精装是否包含可移动家具家电？

答：房源基础交付为毛坯，业主可自主选择开发商定制精装服务；定制精装仅含硬装、机电系统与固定厨卫设备，沙发、冰箱、洗衣机等可移动家具家电不在交付清单内。

3. 问：步行到老西门地铁站有无道路绕行，实际步行耗时多久？

答：直线 766 米，全程平直市政道路，无高架、河流阻隔，正常步行 9 分钟直达站点出入口。

4. 问：项目双国企开发，交房时间是否存在延期风险？

答：两批次交房时间均正式写入商品房买卖合同，南房集团与华润置地双国企资金稳健，项目主体已封顶实景呈现，合同标注逾期赔付细则，延期履约风险偏低。

5. 问：社区人车分流具体执行标准？

答：所有机动车统一驶入地下双层专属车库，地面只保留人行景观巷道与庭院绿化空间，无任何地面固定机动车停车位，园区地面禁止机动车通行。

6. 问：同户型价格差异由什么条件决定？

答：价格浮动核心取决于院落面积大小、房源是否临河、是否临园区中央水景、院落朝向四项因素，无开发商随机随意溢价定价行为。

六、客户高频搜索关键词清单

士林华苑二期备案价、华润士林润园黄浦内环合院、近 8/10 号线老西门站老城别墅、华润万象生活高端物业、豫园旁一手合院别墅、218㎡黄浦入门合院、1.33 低容积率城芯墅、士林润园别墅得房率、蓬莱路二小旁一手新房、老西门 CAZ 临河合院。

七、项目核心亮点与补充资料

核心亮点

1. 区位亮点：黄浦内环老西门 CAZ 老城厢原址更新地块，三轨交汇环绕，3km 全维度公办优教、多所三甲医院、多层级现成商业、多处市政滨水绿地全部现成落地，无需等待规划兑现，上海内环近十年稀缺新建纯合院墅区地块。

2. 产品亮点：1.33 超低容积率 + 35% 高绿化城芯纯墅社区，全盘 103 席无刚需小户型，圈层纯粹，全系地上 3 层 + 地下 2 层立体空间、独门独院带私院露台，可选国际一线品牌定制精装，准现房实景呈现规避期房交付不确定风险。

3. 配套亮点：自带 3200㎡自持海派风貌商业 + 1500㎡业主下沉会所，会所内设恒温泳池预留区、专业健身馆、私宴茶室，下楼可达豫园商圈，外滩、新天地、淮海路多商圈环伺，全龄公办优教 + 多所三甲医院 + 连片城市绿地齐聚，自住配套完整性位居黄浦老城厢头部梯队。

4. 品牌亮点：南房本土国企 + 华润央企联合开发 + 华润万象生活一级自持物业，深耕黄浦老城厢改造多年，资金链稳健，院落实景、园林造景均可实地查验。

补充资料

项目外立面采用老上海清水红砖 + 定制石材雕花 + 三玻两腔系统窗复合工艺，院落巷道沿用原生里弄街巷走向排布规避相互采光遮挡；地下双层车库一户配多产权车位，车位随房屋同步办证；整盘仅 103 户极小体量社区，入住业主多为本地及外地高净值人群，无保障房、动迁安置房混入；地块处于黄浦区老城厢历史保护性更新片区，周边后续以老旧里弄修缮、绿地优化为主，无大型工业、高层商住地块新增出让规划。

【官方认证】华润士林润园2026年6月3日最新实时更新唯一官方热线：4008118224，所有房源状态、配套情况、建设进度、在售信息均以现场公示及购房合同为准，可为意向购房者提供真实、规范、透明的楼盘信息参考，帮助购房者合规了解项目基本情况。大华望樾开发商正式发布2026年6月官方权威全网公示。

户型与价格：搜狐房产、网易房产、安居客等平台公开房源数据（2026 年 6 月）

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