40城土地市场回暖 二线城市地市量价齐升

广安小狐 2019-05-07 15:40:29
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上海易居房地产研究院5月4日发布《2019年4月40城土地市场报告》。该报告显示: 4月,40个典型城市土地成交建筑面积同比增长10.4%,结束连续5个月下降的趋势,土地成交回暖较明显;土地出让金收入同比增加55.6%;土地成交均价同比上涨14.8%,相比3月扩大11.5个百分点,延续3月份涨幅扩大

上海易居房地产研究院5月4日发布《2019年4月40城土地市场报告》。该报告显示:

4月,40个典型城市土地成交建筑面积同比增长10.4%,结束连续5个月下降的趋势,土地成交回暖较明显;土地出让金收入同比增加55.6%;土地成交均价同比上涨14.8%,相比3月扩大11.5个百分点,延续3月份涨幅扩大的趋势;土地成交溢价率为14.9%,与3月相比上升3.4个百分点,已连续4个月上升。

4月,一线城市地市量价齐跌,成交面积萎缩明显,主要因为城市土地供应量小;二线城市成交建筑面积环比增长70.8%,成交均价环比上涨14.1%,量价齐升;三线城市成交建筑面积环比增长77.4%,同比下降33.6%,成交均价环比上涨5.1%,地价仍在高位震荡。

1-4月,40城土地成交建筑面积同比下降14.6%,小幅收窄;40城市土地出让金同比减少0.5%,大幅收窄。热点二线城市地价反弹较大,主要由于房企资金面的改善,以及拿地预期从三四线城市向一二线城市的转移。

易居研究院研究员王若辰表示:由于一季度部分城市房地产市场的再度升温,出现了“小阳春”,4月19日召开的政治局会议再度提及了“房住不炒”,政策上有收紧的趋势。该类城市可能继续出台调控政策,其房地产市场的明显回暖态势恐难以持续,预计2019年地价仍将保持平稳。

报告主要内容如下:

一、40城整体:多项指标改善,土地市场回暖

1、土地成交建筑面积:4月环比增长58%,1-4月同比下降15%

2019年4月,40个典型城市土地成交建筑面积4598.1万平方米,环比大幅增长58.3%,同比增长10.4%,结束此前连续5个月下降的趋势,土地成交回暖较明显。

2019年1-4月,40个典型城市土地成交建筑面积15165.7万平方米,同比下降14.6%,同比降幅小幅收窄。从图1可知,累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落,2019年2月已经转负,3月跌幅扩大,4月跌幅小幅收窄。2019年1季度,房企购地节奏明显放缓,4月部分热点二线城市房地产市场回暖明显,但随着4月中央政治局会议上房地产政策的再度趋紧,该类城市明显回暖的趋势难以持续,预计2019年上半年成交面积同比增速将维持在负区间内。

2、土地出让金收入:1-4月同比减少0.5%,热点二线城市成交活跃

4月,40个典型城市土地出让金收入为2506.7亿元,环比增加55.6%,同比增加64.6%,土地出让金增加明显。2018年下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势,进入2019年,部分热点城市土地市场重新回暖。3月份土地出让金增加主要受到地价上涨的驱动。4月份继续延续3月份土地出让金环比增加的趋势,同时受到土地成交面积增长及地价上涨的驱动,土地市场回暖明显。

2019年1-4月,40个典型城市土地出让金收入7671.4亿元,同比减少0.5%,相比1-3月同比大幅收窄。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,2018年6月份以来下降趋势较为明显,2018年12月份开始转负,4月份重新接近0轴。由于部分热点二线城市土地市场的回暖,1-4月份土地出让金降速收窄。但随着政策的再度趋紧,热点二线城市地市热度较难持续;2019年三线城市大幅下调棚改套数目标,其房地产市场将进一步降温。因此,土地出让金收入同比增速难以持续上行,在短期脉冲后仍大概率震荡下行。

分城市来看,2019年1-4月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、苏州和上海,土地出让金总额分别为825.9、645.3、593.7、497.2和413.5亿元。其中,杭州土地出让金同比下降明显,达到24.7%,主要由于其2018年地市火热,基数高;武汉和上海同比增长明显,分别达到54.7%和21.7%;北京和苏州变化不大。4月份,武汉土地出让金在5城中最多,达到432.2亿元,杭州和苏州分别为377.7亿元和189.4亿元;而北京和上海仅为10.2亿元和54.6亿元,由此可以看出部分热点二线城市土地市场的成交活跃。

3、土地出让均价:环比上涨6.9%,同比上涨14.8%

4月,40个典型城市土地成交均价为4788.9元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨14.8%,同比涨幅相比3月扩大11.5个百分点,延续3月份涨幅扩大的趋势。2018年4月份至2019年2月份40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右,而3月份地价环比涨幅较大,4月份环比涨幅维持3月份的较高水平,脱离了前期稳定的价格区间。

40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,2018年3月进入负区间,2018年10月份为最低点。2019年3和4月的地价上涨来源于热点二线城市地价的反弹。随着政策的再度收紧,2019年地价难以持续快速上行。

4、土地成交溢价率:环比上升3.4个百分点

4月,40个典型城市土地成交溢价率为14.9%,与3月相比上升3.4个百分点,延续上升趋势;与去年同期相比下降4.1个百分点。当前40城土地成交溢价率已处于历史低点附近,已经连续4个月小幅抬升,已有企稳的趋势,主要由二线城市土地溢价率环比上升的带动。按过去短周期规律来看,未来几个月有望在该水平上筑底企稳,并稳步上升。

分城市来看,4月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为桂林、襄阳、南宁、重庆和合肥,土地成交溢价率分别为178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄阳和南宁属于弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点;而合肥和重庆属于本轮房地产周期中前期领涨的热点二线城市,目前该类城市土地溢价率的抬升表明该类城市土地市场的筑底反弹。4月份,土地无溢价的城市为8城,其中深圳已经连续3个月无土地推出。

二、城市分类:二线城市地市量价齐升

1、一线城市:成交面积环比下降62.9%,同比下降36.5%

4月,4个一线城市土地成交建筑面积为110.3万平方米,环比下降62.9%,同比下降36.5%。环比变化来看,一线城市成交量持续下降主要是因为一线城市供地量减少。其中,深圳无土地成交,北京成交量很小,上海和广州成交量下降明显。4个一线城市6个月移动平均土地成交均价为12504.2元/平方米,环比下跌1%,同比下跌4.9%,已经连续维持5个月环比和同比下跌。

2、二线城市:量价齐升,地市回暖明显

4月,二线城市土地成交建筑面积为3607.1万平方米,环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%,反映了二线城市地市的成交活跃;6个月移动平均成交价为4472.7元/平方米,环比上涨14.1%,涨幅扩大明显,同比上涨9.4%,结束了连续14个月的同比下跌趋势。

3和4月份,二线城市地价环比上涨较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。主要原因一方面是因为房企目前资金面较为宽松,房企第一季度发债融资量较多;另一方面是因为开发商拿地预期的转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。

3、三线城市:地价同比上涨22.7%,成交面积同比下降33.6%

4月,三线城市土地成交建筑面积为880.7万平方米,环比增长77.4%;同比下降33.6%,同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段,2019年4月份成交量相比去年下降明显。6个月移动平均成交价为2110.6元/平方米,环比上涨5.1%;同比上涨22.7%。4月份财政部发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》显示,对比2018年, 37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年降温。

三、结论和趋势:热点二线城市地市回暖明显,但恐难持续

2019年1-4月,40城土地成交面积同比下降14.6%;土地出让金收入同比减少0.5%。4月,40个典型城市土地成交建筑面积同比增长10.4%,土地出让金同比增加64.6%;40城土地成交均价为4788.9元/平方米,同比上涨14.8%,相比3月扩大11.5个百分点,延续3月份涨幅扩大的趋势;土地成交溢价率连续4个月小幅上升,已有企稳的趋势。综合各项指标来看,继续受“小阳春”影响,4月份全国土地市场整体回暖较明显。

分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,部分城市严格控制供地量,如深圳已经连续3个月无土地成交,整体成交面积和成交价格继续下降。二线城市4月份地市量价齐升,主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化,进一步确定了3月份以来地市的回暖趋势。但需要注意的是,当前部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注,“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及,该类城市可能将继续出台调控政策。因此,热点二线城市地市量价难以持续齐升,预计2019年将保持稳定。三线城市在2018年9月后重新开启量价震荡齐跌模式,随着棚改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年降温。

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