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金港·星海湾二期

十批次已过会，即将开启认购

将推出建面约129/165㎡叠墅

以及建面约89-100㎡3房

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01

浦东叠墅现状：供应稀缺且总价高企

供应极度臻稀

首先，据我统计，上海叠墅本就不多；

其次，浦东叠墅更少，2018-2022年浦东叠墅供应仅占上海叠墅总供应的约13%。

第三，在这13%中，又呈明显供不应求态势，2022年浦东更是只有区区588套。

若聚焦今年，1-8批次浦东（不含临港）共推出9857套新房，其中墅类产品（含独栋合院联排叠加等）仅约760套。

总价超高

我标注了近两年浦东有别墅供应的区域，外环内基本2000万起步，唐镇1000万级，甚至你买到新场都要700-800万级。

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示意图，价格来源网上房地产

量少价超高，这就是浦东别墅的现状。

但你要知道预算450-600万级的群体更多，他们也需要高质量叠墅来改善生活，然而苦于供应端不给机会！

02

千载难逢的机会：450-600万级上车浦东高品质叠墅

现在千载难逢的机会来了：

450万级你能上车建面约129㎡四露台的上叠；

600万级可买建面约165㎡下叠，有庭前绿地、有地下室，有四个卧室。

450万级什么概念？原本只能买新场的高层！

600万级在大张江只能买老房子，上车小三房都困难。

而如今，皆能一步到位！

而且这个项目，这个板块蕴藏着无比强大的势能，比你去买那些欠缺规划的板块要有前途得多。

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03

项目价值：临港北门户TOD大城——金港·星海湾

板块势能强大

临港北门户，同时也是市区进临港的第一站，正快速崛起一座TOD大城——金港·星海湾。

金港·星海湾所在的上海·金港有多厉害？

有位置，它是整个临港更近市区、承上启下的板块！起到承接市区，尤其是张江产业，同时连接滴水湖的作用！

有轨交，在建两港快线，向北3站可达上海东站，可衔接机场联络线（在建）。

有好教育，引入了平和双语学校金港校区（在建），金港·星海湾在售及加推的地块与这座学校仅一街之隔。

有TOD商业，综合区站规划约20万方TOD商业，还有观塘庐商业（在建）、海昌主题度假酒店等。

你要知道，一个优质的TOD综合体项目，对周边人口及消费的吸附能力非常强。

一方面，容易汇聚人流、消费力形成新的板块中心；

金港·星海湾也会被贴上“区域中心之上住宅”的标签，价值自然与其它临港项目不同。

另一方面，成功的商办又会反哺住宅价值，助推地段价值的提升。

所谓“综合体项目往往带来1+1＞2的想象力”就是这个意思。

有好的开发商，片区的运营者即打造过碧云国际社区的金桥集团，珠玉在前，让大家对于上海·金港这碧云国际社区2.0充满期待。

而且板块配套正在快速兑现中，住宅有望提前交付，观塘庐商业预计今年年内竣工...

450-600万级叠墅本就是浦东“熊猫级产品”，如今还生长在浦东的希望之地上，双重臻稀性下，这样的机会绝对不容错过！

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04

市场独树一帜的高附赠叠墅

备受青睐，首批叠墅基本售罄

前期备受大张江、临港、市区客户青睐

项目首批叠墅基本已被抢购一空，目前只剩少量下叠在售。

足见其叠墅吸引力之强。

还没买到的小伙伴别气馁，项目十批次加推建面约129/165㎡叠墅，以及建面约89㎡3房洋房和建面约100㎡3房小高层。

目标客群分析

从首批客户看，有不少来自大张江、临港本地，甚至市区的小伙伴。

于大张江，450-600万级在当地只能买一套老房子或者2房产品，但金港·星海湾可以一步到位终极住宅，而且有两港快线（在建），金港与大张江的通勤会很便捷。

于临港客户，临港本地新房几乎清一色高层，毫无差异化可言。

而金港·星海湾是临港屈指可数的含叠墅产品的住宅，且它的产品力碾压临港其它项目。

那将来步入临港二手房市场，不管叠墅的臻稀性还是其高品质，都会助力项目从竞争红海中脱颖而出。

于市区客户，据我统计，浦西叠墅门槛价基本在600万以上，450-600万浦西买叠墅无门，那金港·星海湾就是眼下更好的选择，且买到的是建面约129/165㎡舒适型叠墅！

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稀缺性与紧迫性

而从金港·星海湾后续地块看，如果你中意它的叠墅，这一次必须出手，必须拿下！

因为金港·星海湾首发住宅容积率仅约1.7，什么概念？

临港主流项目都在2.5左右，约1.7可低密太多了。关键是金港·星海湾后续住宅很难再有这么低的容积率。

换句话说，错过这批产品，你很难再遇到如此舒适的叠墅了，即使有，套数也很少！

产品力解析

当然了，除了价格划算、拥有臻稀性，项目出彩的产品力是购房者买单的更重要理由！

叠墅有三个关键点：

一看建筑形态，四层肯定优于六层！

市面上大部分叠墅是六层的，垂直空间住户多，干扰较多。

而项目叠墅是纯四层的，居住更清净、更纯粹，价值更高！

叠墅效果图

二看附加值，即生活情境的丰富性！项目上叠竟然拥有四露台！

一般上叠只有一个北向露台，好一些的再附带一个南向露台，仅此而已。

而项目上叠竟有四个露台，不夸张讲，每个家庭成员都能在露台开辟自己的一片小天地。

下叠的地下室、庭前绿地也是标配，附加值可观！

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三看单层面积！

因为不少经济型叠墅单层走不了几步就要上楼梯了，空间很逼仄。

而项目下叠单层建面达到约83㎡，舒适度颇高，这才是改善的意义！

在上述基础上，项目叠墅还是精装交付的，品牌甚至媲美市中心高端项目，配置了大金中央空调、新风与地暖三大件，博士/汉斯格雅（或同等品牌）等国际大牌。

产品情况

金港·星海湾以碧云国际住区为蓝本，打造碧云国际社区2.0。将无界共生的融合生活方式引入临港，与外部产业、生态、商业、教育、交通资源相融合，最终呈现出能够容纳当代理想人居的超级大盘，为临港打造出更舒适、更高效、更具居住体验感的未来式社区。

【极简派】现代典雅建筑美学

建筑采用暖色仿石涂料和咖色涂料，加上LOW-E中空玻璃，基座部分辅以部分暖色石材和咖色金属组合，成就色调温暖、线条利落、大窗墙比的现代典雅建筑美学。

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【生命力】约1.7容积率全龄舒适社区

区域内罕有约1.7容积率住区，匠筑全龄园林社区“共享客厅”，演绎多层次互动生活场景，开启健康生活新方式。

【自然界】无界公园沉浸式主题景观

让生活张弛有度，匠心设计全龄主题段景观：

•一轴：“潮汐筑梦漫步轴”贯穿于项目

•两带：成长陪伴梦想带，休憩花园缤纷带

•双环：社区活力跃动环社区休闲交流环

•五花园：梦想花园+休闲花园+健康花园+活力花园+形象花园

集观赏、休闲、交流为一体，针对不同年龄段，打造童梦乐园、健身区域、休憩廊架、阳光草坪等，无界公园生活。

【精装品质】国际一线精装缔造生活品质

甄选摩恩、高仪、欧派、博世、大金等国际品牌精装品牌，设计细节精雕细琢，系临港人居品质引领者。

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户型大全

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地理位置与通勤优势

临港离市区更近的一个黄金板块

并由两港快线（在建），承上启下

很多购房者都觉得滴水湖太远了，通勤不便，且很难受到市区辐射。

那现在金港·星海湾的出现，就给了大张江、市区客户更好的选择。

首先，从地理位置上看，上海·金港（位于综合产业片区）比滴水湖离市区更近，那工作在浦东中部产业区，比如张江、周康等，置业上海·金港通勤会更友好，比临港核心区更具交通便利性。

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其次，上海·金港拥有两港快线（在建），预计2025年底建成。届时3站可达上海东站，通过高铁连接长三角；在上海东站还能换乘机场联络线（在建）和21号线（在建），直达张江、七宝、虹桥枢纽等重要节点。

示意图

向南1站为105片区的临港开放区站，这里的产业底色是金融业。

板块发展潜力

纵观唐镇崛起，离不开：

一个强大产业区：张江

一条直达张江的轨交：2号线

产业和便捷的交通是一个板块起势的必要条件！

而如今的上海·金港，北接市区，南侧吸纳临港优质产业，其实处在一个承上启下的关键位置！

更有两港快线（在建）串联，能更好地承接浦东金桥张江等科创智造产业；也更好地利用轨交通勤优势，优先吸纳浦东置业人群。

何况上海·金港本身也有强大的产业基底，并不完全依赖外部辐射！

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。