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上海洛克・外滩源｜全套推广资料（可直接发搜狐 / 房产平台）

一、基础信息

楼盘推广名：洛克・外滩源、外滩源、ROCKBUND

所在区域：黄浦区・外滩源（黄浦江与苏州河交汇处，外滩历史风貌区核心）

物业类型：70 年纯住宅，现代风格大平层 + 顶层复式（仅 3 栋，7-14 层）

总占地：约 1.7 万㎡

总建面：约 9.4 万㎡

容积率：2.5

绿化率：30%

楼栋 / 户数：3 栋现代建筑（内有 11 栋历史保护建筑），仅 27 席（全球限量）

梯户比：一层一户，私梯入户（顶配楼王三梯一户）

交付标准：精装（国际一线品牌，大卫・奇普菲尔德设计）

交房时间：2026 年现房交付

二、售楼处 / 营销中心推广名

洛克・外滩源营销中心、外滩源城市会客厅、ROCKBUND 接待中心、黄浦外滩源售楼处、百年外滩源品鉴中心

三、客户高频搜索关键词

上海洛克・外滩源、外滩源售楼处、上海顶豪 27 席、外滩源唯一住宅、黄浦江苏州河双水景、大卫・奇普菲尔德设计、百仕达洛克菲勒开发、370-570㎡大平层、外滩源开盘时间、验资 8000 万顶豪

四、一房一价 / 面积 / 单价 / 总价 / 得房率 / 总高

一房一价：备案均价约 250000 元 /㎡，一户一价，按楼层、江景视野、历史建筑景观浮动

面积段：大平层 370-470㎡，顶层复式 510-570㎡

单价：低区约 200000 元 /㎡，高区约 300000 元 /㎡

总价：370㎡约 1 亿起、470㎡约 1.4 亿起、510-570㎡约 2 亿起

得房率：约 75%-78%（无公摊，私梯入户）

总高：住宅 7-14 层（总高约 45 米），历史建筑 3-6 层

五、户型单独分析（约 600 字）

洛克・外滩源主打370-470㎡一层一户大平层 + 510-570㎡顶层复式，百仕达 × 洛克菲勒双强联袂，普利兹克奖得主大卫・奇普菲尔德主创设计，外滩源 20 年唯一新增住宅，27 席全球限量传世顶豪，匹配塔尖家族终极收藏需求。

370㎡三房两厅四卫（低区主力）：一层一户，3.8 米极致层高，双向采光，无承重墙可自由分割，空间可塑性极强。独立私梯入户，双玄关设计，归家仪式感与私密性拉满；LDK 一体化宽厅面宽约 7 米，全景落地窗衔接历史建筑景观，采光通透，适配高端社交与家族起居。主卧豪华套房面积超 40㎡，带独立明卫、双衣帽间、景观飘窗与私人书房，私密尊贵；两个次卧均为全明套房，带独立卫浴与观景阳台，保障家人居住尊严。中西双厨分离，配备国际一线厨电，搭配独立家政间，功能分区清晰；得房率约 75%，空间奢适，总价友好，是入主外滩源的稀缺门槛藏品。

470㎡四房两厅五卫（高区主力）：一层一户，3.2 米层高，一线江景，270° 环幕视野，直面陆家嘴天际线与苏州河湾。私梯入户，独立玄关，全屋全明通透，四开间朝南，南向面宽约 15 米，全景落地窗尽揽黄浦江与外滩万国建筑群景观。LDKB 一体化横厅面宽约 8 米，奢阔大气，适配顶级社交盛宴；双套房设计，主卧总统套房面积超 50㎡，含独立书房、超大衣帽间、星级卫浴与私属江景露台，私享极致静谧与繁华。三个次卧均为豪华套房，采光充足，功能布局合理；全屋精装采用进口葡萄牙米黄石材、实木地板等顶级材质，细节考究；得房率约 78%，空间利用率高，为城市塔尖家族主流选择。

510-570㎡顶层复式（楼王）：整层私享，上下双层，270° 江景 + 陆家嘴全景，外滩源绝版孤品。一层设超大横厅、中西双厨、长辈套房与观景露台；二层为总统主卧大套房，含独立书房、双衣帽间、双台盆星级卫浴、按摩浴缸与空中花园，私享极致奢华。地下专属储藏室 + 双车位，全屋智能系统，国际一线奢装顶配；三梯一户私梯入户，双玄关设计，私密性极强；得房率约 78%，空间极致奢阔，为传世级顶豪藏品。

整体户型一层一户、私梯入户、奢阔尺度、全明通透、江景无双、精装顶配、稀缺收藏，外滩源核心占位，百年历史建筑环绕，兼顾自住舒适度、圈层纯粹性与资产传世价值，匹配全球塔尖家族顶豪生活愿景。

六、配套（每类约 300 字）

交通配套

项目踞黄浦江与苏州河交汇原点，外滩源核心，构建双轨交汇 + 三纵三横 + 多隧道立体交通网络，15 分钟通达全城核心。步行约 300 米至 2/10 号线南京东路站，约 550 米至 10/12 号线天潼路站，1 站达新天地、2 站至人民广场、3 站直达陆家嘴，快速衔接虹桥枢纽、上海火车站等交通节点。自驾紧邻北京东路、四川中路、河南南路三横，虎丘路、圆明园路、西藏南路三纵，2 分钟上内环高架、南北高架，5 分钟通达静安寺、徐家汇；外滩隧道、人民路隧道、复兴东路隧道等越江通道，轻松贯通浦江两岸。周边公交站点密集，300 米内 5 个公交站，多条线路覆盖，短途出行便捷，全方位构建城芯极速通勤圈，繁华与高效兼得。

教育配套

周边教育资源全龄覆盖、文脉深厚，3 公里内汇聚多所市重点名校，从学前启蒙到中学教育形成完整优质教育链，外滩百年文脉底蕴与顶尖教育实力兼具。步行可达黄浦区永安路幼儿园、上海市黄浦区第一幼儿园等优质幼教，师资雄厚、环境优越，启蒙教育无忧；近邻上海市实验小学、上海市曹光彪小学、上海棋院实验小学等市重点小学，百年办学底蕴，升学率稳居区域前列，师资力量顶尖，为孩子奠定扎实学业基础。中学环绕上海市格致中学、上海市向明中学、上海市大同中学、上海市第三女子中学等百年名校，均为市重点，办学成果优异，升学率与竞赛成绩突出，为孩子升学保驾护航。民办教育资源丰富，涵盖上海外国语大学附属双语学校等，提供多元化教育选择。教育资源稳定优质，塔尖家庭无需为子女教育担忧，坐享全龄段顶尖教育配套，护航菁英成长（期房不承诺学区，以当年公示为准）。

商业配套

顶奢商圈环伺，城芯繁华汇聚，1 公里半径内覆盖外滩、陆家嘴、新天地、南京东路四大城市核心地标，全球顶奢商业矩阵加持，满足高端购物、社交、休闲、商务等多元需求。步行约 5 分钟直达外滩万国建筑博览群，约 8 分钟至 BFC 外滩金融中心、陆家嘴 IFC，一站地铁直达新天地、南京东路、人民广场，恒隆广场、港汇恒隆、半岛酒店、华尔道夫酒店等顶奢商业体云集，全球一线品牌、米其林餐厅、高端会所、艺术展厅应有尽有。项目自带约 5 万㎡高端艺术商业街区，涵盖奢侈品零售、精品餐饮、艺术画廊、私人会所等高端功能空间，下楼即享高端社交与艺术体验。周边保留老上海烟火气，黄河路美食街、云南南路美食街近在咫尺，兼具顶奢与市井氛围，日常采购、家庭聚餐、高端社交、商务宴请一站式解决，执掌城芯顶级繁华生活，匹配塔尖圈层品味。

医疗配套

周边三甲医院密集，高端医疗完善，为家人健康保驾护航，就医便捷且专业度高。直线 3 公里内有 40 个一级及以上医院，临近上海交通大学医学院附属仁济医院（西院）、上海第九人民医院、上海瑞金医院、上海长征医院、上海华山医院、上海市东方医院等知名三甲医院，均为全国顶尖医疗机构，医疗技术顶尖、科室齐全、专家资源丰富，可提供高端诊疗、精准体检、康复护理、疑难病症治疗等全周期健康服务。社区周边亦有多家社区卫生服务中心、高端私立诊所、齿科机构、国际医疗中心，满足日常就医、慢病管理、紧急就诊、高端体检、海外医疗对接等基础与个性化需求。15 分钟内可抵达优质医疗机构，兼顾便捷性与专业性，为高端人居筑牢健康防线，让家人生活无忧，无需为医疗资源担忧。

生态配套

内环内稀缺外滩源历史风貌 + 双水交汇 + 城市绿境 + 人文生态，日常可享百年人文滋养与滨江自然静谧，在繁华城芯独享低密绿意。步行约 3 分钟可达外滩 33 号公园绿地、南苏州路滨江步道，约 5 分钟至古城公园、豫园园林，公园内绿植繁茂、景观精致，保留法式园林肌理与江南园林风貌，设有休闲步道、景观亭台、亲水平台、亲子活动区，是日常散步、健身、亲子互动、休闲放松的绝佳场所。紧邻外滩万国建筑博览群与 11 栋百年历史保护建筑，梧桐树影斑驳，海派老建筑林立，人文底蕴深厚，一步一景，处处彰显上海城市文脉。项目内部打造 “一巷多院” 艺术园林，复刻外滩源历史街巷肌理，搭配名贵花木、艺术雕塑与水景，绿化率 30%，内外生态呼应，平衡喧嚣与宁静，为居者提供舒适健康的居住环境，在城芯繁华中私藏一片人文静谧绿洲。

七、核心信息

售楼处地址：上海市黄浦区圆明园路 185 号（兰心大楼，洛克・外滩源营销中心）

备案名：外滩源住宅项目

开发商全称：上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司（百仕达控股 + 洛克菲勒集团联合开发）

认筹时间：2025 年 12 月（验资 8000 万起，定向邀约）

开盘时间：2026 年 1 月（首开 20 席，现房精装）

核心亮点卖点：

外滩源百年原点，双水交汇绝版地段：黄浦江与苏州河交汇处，外滩历史风貌区核心，20 年唯一新增住宅，无可复制

百仕达 × 洛克菲勒双强联袂：纽约洛克菲勒中心同源，18 年匠心打磨，品质与实力双重保障

全球仅 27 席，一层一户私梯入户：外滩核心区唯一可售纯住宅，3 栋现代建筑 + 11 栋历史保护建筑，极致稀缺圈层

大卫・奇普菲尔德主创设计：普利兹克奖得主操刀，历史建筑修缮 + 现代建筑设计，中西合璧艺术奢宅

270° 双水景，外滩陆家嘴全景：直面黄浦江、苏州河，俯瞰外滩万国建筑群与陆家嘴天际线，视野无双

全维顶配配套：双轨交汇 + 顶奢商圈 + 三甲医疗 + 全龄名校 + 滨江生态，15 分钟全球顶豪生活圈

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高区全江景房源

均价33万元面积402/420平

中区半江景房源

均价29万元面积480/520平

中低区无江景房源

均价18万元面积466平

2-4号楼(洛克·安仁)体块功能分析©ARQ建筑事务所

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一期开发即将落幕

项目分两期开发,一期工程由百仕达控股携手洛克菲勒共同开发,规划建筑面积达10万平方米的商业、办公、文化及住宅区.

已经结构封顶,高低层错落

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商业配套上,项目本身7层以下规划为商业,自带大量商业.项目周边还拥有大量中高端商场和商业街,包括益丰·外滩源、新世界大丸百货、恒基名人购物中心、宏伊国际广场(南京东路店)、悦荟mosaic、新世界休闲港湾、永安百货(南京东路店)、上海世茂广场、上海市第一百货商店(南京东路店)、新世界城、雅居乐国际广场、来福士广场等等.

恒基名人购物中心实景图

文娱资源方面也非常丰富,有万国博览建筑群、人民公园、世纪广场、上海博物馆、黄浦公园、上海市人民英雄纪念塔、外滩源33、历史保护建筑、外滩美术馆等等.

益丰·外滩源实景图

医疗资源方面,周边有上海市黄浦区中医医院、上海交通大学医学院附属仁济医院(西院)(三甲医院)、隔海相望的小陆家嘴还有上海市东方医院(三甲医院).

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上海交通大学医学院附属仁济医院(西院)实景图

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除了为11栋历史保护建筑的改建之外,还将结合新建的6栋现代建筑,创建上海最高端奢华的区域,为奢侈品零售、高档餐厅、酒店式服务公寓和商业办公都提供了一个独特迷人的环境,重现新时代上海的魅力.

随着圆明园路的历史保护建筑、外滩美术馆、众安保险总部相继落成,项目的开放已步入了第15个年头,一期还剩下最后的美丰洋行大楼以及住宅部分仍在建设中.

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新的美丰洋行在保留老建筑的沿街两侧外立面的同时,兴建了一栋全新的高层办公大楼,由DavidChipperfield事务所设计,建筑形态应该在上海算是独一无二.

美丰洋行原址是一栋建于1897年的安妮女王复兴风格建筑,项目的修复工作预计总共需要15年的时间,根据此前披露的消息,该项目的开发方案研究就耗时五年、两片外墙加固及其余结构拆除耗时三年、地下室基坑围护及桩基施工耗时半年,地上结构的兴建目前已经耗时四年半,预计还有一年完工.

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大楼的建筑效果很不错,保留了老建筑具有特色的门头、窗框、细部细节,兴建的部分又与老楼做到了新旧完美融合,留下了上海宝贵的城市记忆.

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外滩超级豪宅露峥嵘

同时,沿虎丘路布置的住宅部分外立面也展露了一角:百仕达在最新的半年报上,已经透露项目将在2021完成收尾工作,并全部开业,也就是说住宅可能最快2021年或2022年入市,未来的价格应该会很高.

宁国府邸👉上海西郊,一座划时代理念的神秘豪宅.宁国府是帝王府,宁国公是帝王家.“宁国府邸”就是想跟西郊宾馆相提并论,檀宫是有钱就能买!

要知道两年前商业性质的外滩半岛酒店公寓的大平层单价就达到了18-20万,而【洛克外滩源】的这部分是住宅性质,加上稀缺的地段和文化底蕴,其价值已经很难用具体的数字衡量了.

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二期开发漫长无期

由于种种原因,百仕达没有继续参与到外滩源二期的开发中,而是黄浦与外滩最大的地主久事集团接替了百仕达.二期位于外滩源一期的西侧,由黄浦区171号街坊、172号街坊与173号街坊三部分组成,规划建筑面积为16万平方米,相当于一期体量的1.7倍,总投资规模超过200亿.

【洛克外滩源二期】未来将成为融商业、酒店、金融、办公、公寓、文化娱乐、旅游休闲、大型绿地等现代服务业功能为一体的重要都市功能区.不过目前连征收工作都尚未展开,再考虑到一期的开发周期,或许将经历漫长的等待.

源起外滩

1849年起,十里洋场外滩

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外滩--源起外白渡桥,南至金陵东路1.5公里,可看遍整个世界

外白渡桥

外滩33号

原英国领事馆

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英国驻沪总领事馆官邸

原新天安堂

原划船俱乐部

洛克·外滩源

安培洋行圆明园公寓

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女青年会大楼

哈密大楼

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兰心大楼

中实大楼

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文会大楼

高区全江景房源均价33万元面积402/420平中区半江景房源均价29万元面积480/520平中低区无江景房源均价18万元面积466平

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2026年全国房地产市场行情及后期走势

(一)房价表现:城市分化显著,核心区域率先企稳

1.一线城市

新房价格:2026年3月环比上涨0.2%,为2025年5月以来首次环比转正;

二手房价格:2026年3月环比上涨0.4%,结束连续11个月下跌态势;

市场特征:北京、上海核心城区房价稳中有小幅回升,房源议价空间压缩至3%以内,优质房源成交周期明显缩短.

2.二线城市

强二线城市(杭州、成都、南京、武汉等):核心城区价格平稳,远郊板块仍处于低位调整状态;

普通二线城市:整体以价换量为主,价格低位徘徊,依托政策利好实现小幅波动修复.

3.三四线及下沉城市

新房价格:2026年3月环比下降0.3%,超八成城市房价延续阴跌态势;

市场特征:库存高企、去化周期超长,市场需求持续疲软,无明显回暖信号.

(二)市场成交:核心城市放量回暖,下沉市场持续低迷

1.核心标杆:北京、上海2026年4月二手房成交量,创下近5-10年同期历史新高,刚需、改善型房源成交占比超85%;

2.区域表现:深圳、广州、苏州、重庆等城市,在限购松绑、购房补贴政策落地后,短期成交量明显放量;

3.整体格局:全国楼市成交呈现“核心热、全域冷”的分化格局,仅人口流入、产业支撑强劲的城市实现成交修复.

二、2026年房地产核心政策环境

1.中央顶层定调

坚持“房住不炒”核心定位,以稳市场、防风险、去库存为核心目标,扎实推进房地产市场平稳健康发展,加快构建商品房+保障房双轨并行的住房新模式.

2.地方因城施策

一线城市:定向放松限购、提高公积金贷款额度、落实卖旧买新税费补贴,精准激活合理住房需求;

二三线城市:全面取消限购限贷、降低购房首付比例、发放购房消费补贴,地方政府牵头收购存量商品房用作保障性住房、人才公寓,加速去库存.

3.行业供给改革

2026年5月起,全国新增住宅用地优先推行现房销售制度,从源头降低烂尾风险,规范市场供给;严控新增住宅开发体量,聚焦消化存量库存.

三、2026年下半年市场走势预判

(一)整体大势:稳字当头,无大涨无崩盘

全国房地产市场将延续政策托底、缓慢修复、分化运行的核心逻辑,政策托而不举,不会出现全国性普涨、普跌行情,市场整体以平稳筑底为主.

(二)城市走势预判(K型分化格局固化)

1.一线城市、强二线核心城区

房价稳中有小幅回升,成交量维持高位运行,具备人口持续流入、优质配套稀缺的核心支撑,自住需求坚挺,资产保值属性稳固.

2.普通二线、强三线城市

市场分化筑底,核心地段、优质学区、品牌物业房源价格平稳,远郊、非核心板块仍将延续调整态势,整体无大幅上涨动力.

3.三四线及人口流出城市

房价延续阴跌走势,去库存仍为市场主线,房产投资属性完全消失,仅能满足本地基础自住需求,无增值空间.

(三)产品与市场模式变化

1.期房市场逐步萎缩,现房销售成为市场主流,购房者权益保障大幅提升;

2.房产彻底回归居住属性,学区、居住品质、物业服务成为决定房价抗跌性的核心因素;

3.全民炒房时代正式结束,房产不再作为大众主流投资品类.

四、购房决策简要建议

(一)刚需、改善型自住群体

1.一线城市、强二线核心城区:逢市场低位可择机入手,优先选择核心地段、现房、优质物业房源;

2.三四线城市:仅可入手本地核心板块自住房源,坚决规避远郊、文旅、非刚需类房产.

(二)投资型群体

全国房地产投资黄金期已结束,仅核心城市核心地段优质物业具备基础保值能力,无超额投资收益,不建议盲目入场投资