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【浦开云璟官方售楼处咨询热线】 400-8622-050（24小时服务，人工客服8:00-19：30）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

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▸浦开云璟售楼处地址：浦东新区金港路 1368 弄（近金葵路）（看房请提前预约）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

张家浜・浦开云璟是浦东金色中环 + 张家浜楔形绿地里的大型国企红盘，位置在金桥 / 张江之间、14 号线浦东足球场站旁。

一、基本信息

开发商：浦开集团（浦东国企）

地址：浦东新区金港路 1368 弄（近金葵路）

整体：约74 万㎡综合体（住宅 + 万象天地商业 + 凯悦酒店 + 办公）

住宅：14–16 层小高层精装，70 年产权

物业费：约7.9–10.58 元 /㎡/ 月

交房：整体预计2027 年 6 月

二、区位：张家浜板块（核心卖点）

紧邻约 340 万㎡张家浜楔形绿地（上海大型开放式绿地，生态好）

北接金桥、南靠张江、西联花木，产业人口密集

三、交通（双轨交）

14 号线浦东足球场站：步行约 350 米（已通车）

21 号线（在建）：未来双轨交，换乘更方便

自驾：中环、龙东大道、金海路快速到张江 / 前滩 / 陆家嘴

四、户型与价格（2026 年 4 月，最新）

户型：76㎡两房、107㎡三房、153㎡四房

均价：

一至三期：8.1–9.1 万 /㎡（多次日光、积分 70+）

四期南（2025.7）：9.22 万 /㎡

四期北（2026.4 过会又取消）：备案8.5 万 /㎡（降 7000，引发老业主争议后叫停）

总价：约530–1570 万

五、配套

商业：自带华润万象天地（已部分开业）+ 凯悦酒店

生态：出门就是张家浜绿地，环境好

文体：一路之隔浦东足球场

教育：对口金桥中心小学 + 金桥中学（统筹）

浦东顶流新盘又来了！浦开云璟四期【开云锦悦华庭】北地块最新消息户型+效果图曝光，主力户型建面约78-126㎡2-4房，样板间已开放，预计4月中旬入市！

独家君曾经实地探访了一趟四期地块以及全新样板间，和大家分享一下看法：

优势：

1、全新城市界面，围绕张家浜楔形绿地的云璟生态社区有很强潜力；

2、四期首批次均价约9.2万/㎡，对比浦东中环地价还是有明显优势，且小户型600万+即可上车；

3、得房率有所提升，107㎡3房性价比和舒适度很高；

槽点：

1、项目东面是个养老性质的福利院和社区医院，这个是便捷配套还是所谓的“不利因素”，见仁见智；

2、强学区预期的购房者需谨慎，项目一期对口金桥中心小学+浦东外国语学校东校，虽然学区还不错，不过张家浜部分项目对口复旦冠名九年制，心理上恐有落差；

3、没有会所！精装标准偏“保守”！窗墙比高，不过窗户是小窗拼接，影响整体通透感；

Part.1

约77-78%得房率

2房北向全连廊

开云锦悦华庭之前开了三个样板间，2-3-4房各做了一个。先说一个提升最大的地方，得房率这次做到了约77-78%，在小高层中属于非常不错的数据了。

来看下各个户型的样板间实景。ps：样板展示空间为临时搭建，以实际交付为准。

建面约76㎡2房，一梯两户，三开间朝南，也就是两个房间全朝南，户型是可以的。不过这个户型作为中间套，连廊算是让这个户型“承包”了，好在是房间都做了朝南，尽可能的降低了连廊对于业主的影响。

客厅和主卧面宽约3.2m，南次卧面宽约2.8米，阳台进深约1.5m，这对于一个2房小户型来说还是不错的尺度。

L型厨房，预留了单开门冰箱的位置，飞利浦凉霸，厨具是西门子or博世，洗碗机上了美诺这个级别的。

玄关柜也是交付的，不过应该能看出这是最基础的款了，不像现在入市的一些项目会做比较细致的分区或者采用“洞洞板”、“钢琴键”等颜值更高的设计。

107㎡3房全是边套，标准的动静分离三开间朝南3房，进门有独立玄关，客卫干湿分离，主卧套房设计。

这个户型客厅面宽做到了约4.2米，是很多百平3房要做横厅才能有的尺度。

主卧面宽也做到了约3.4米，正常一米八双人床放下后，床尾还有比较充裕的空间，可以打个电视柜。

窗墙比确实还可以，主卧的窗户几乎能做到整面墙，美中不足的是，这扇窗户被分割成了多扇小窗。

主卫杜拉维特智能坐便器+台盆，高仪龙头+恒温淋浴套装。

107㎡的厨房，在76㎡的基础上多了一个美诺的烤箱。

最后看153㎡4房，类一梯一户，南向双套房，很适合三代同堂居住，南次卧是一个功能完整的套房，L型衣帽柜+独卫，可作为长辈房。

客厅约5.5米的面宽，空间尺度感非常好，整个LDKB（客厅+餐厅+厨房+阳台）空间预估能有接近50㎡。

这个大户型均为南入户，首层有入户大堂，会占用其中一个南套房的空间。底层均为非标户型，带有地下室。

简单来说，就交标而言76㎡会少一个烤箱，153㎡的装标和107㎡的是一样的，品牌属于中等偏上，层高都做到了3-3.1米，装修风格是比较保守朴实的，没有太多花里胡哨的东西。

Part.2

四期铝板+玻璃幕墙外立面

增加干挂石材比例

浦开云璟四期，即C2c-04、C2d-01地块，首开是南面的C2d-01地块，拟建7幢17层高层住宅、1幢15层高层住宅、以及配套公建用房、开关站、配电站、垃圾房等。

四期小地块容积率2.2，户型建面约76-153㎡2-4房，属于市面上少有的做全年龄，全家庭段的产品。

除了户型和装标有所提升外，项目外立面主材以铝板+玻璃幕墙为主，相比一二期，增加了干挂石材的比例。

在景观设计上，规划“一轴两心多组团“景观空间，通过中央轴线串联超大规模中心花园、组团花园、下沉花园等，开窗即是绿荫环绕。

不足的是，作为一个大型社区，浦开云璟并没有设置足够规模的会所，也没有用架空层做泛会所，但换个角度想，有架空层的话，四期得房率恐怕做不到77-78%这样的水平。

浦开云璟“存货”还是挺多的，四期南地块大概在576套，后面还有1411+510+985=2906套！

四期北地块C2c-04地块，容积率2.5，拟建3幢25层高层住宅、2幢24层高层住宅、1幢18层高层住宅、6幢17层高层住宅。

五期也还有两块宅地，分别是C2a-04和C2b-01地块。

C2a-04地块拟建7幢17层商品住宅、5栋租赁住宅、2栋邻里中心、1栋办公楼。西侧租赁+邻里中心+办公，西侧为住宅部分。

C2b-01地块拟建11栋商品住宅，1栋办公楼及配电站、垃圾房、地下室。

四期北地块和五期地块，相比本次入市的地块距离14号线浦东足球场站的步行距离更近一点，较大概率后期均价还会继续上涨。

Part.3

均价约9.2万/㎡，到底值不值？

云璟生态社区持续兑现中

浦开云璟的热度，80%依赖于TA的区位。

张家浜楔形绿地北靠金桥，南临张江高科技园区，西侧紧邻花木副中心，根据它的控制性详细规划公示，范围有明确界线：东至环东二大道（外环线），西至罗山路，南至龙东大道，北至锦绣东路。

它的位置，其实是比森兰绿地还要更好的，森兰主要依靠外高桥保税区和金桥进出口加工区，而张家浜“邻居们”都是——

金桥出口加工区：全国第一个出口加工区；

张江高科技园区：全国国家级高新区TOP3；

金桥国际社区：就是碧云国际社区，有“小联合国”之称；

花木居住区：浦东的行政部门聚集地、早期五大副中心之一；

不过，花木次新房龄比较大，也无新盘供应，金桥和张江都将产业、科技作为未来发展的首要目标，将宜居和服务作为次要目标——张家浜反而是生态和居住的最佳承载区域，也是未来金色中环带上主要的新房供应地之一。

其次，浦开云璟是大盘开发——依托金色中环发展带和云璟生态社区的强大资源优势，打造了新一代超级城市综合体，这意味着这里将是全新的城市界面和更高能级的配套。

从项目整体规划看，有浦东足球场，有约10万方万象天地，有超30万方的国际甲级写字楼，有凯悦尚萃酒店，在这样的优质配套聚集之下，加上便捷的轨交（14、21、13号线），更容易形成地标、区域中心。

不过，项目周边配套有两点需要注意：

1、地块东侧是养老性质的福利院和社区医院，独家君个人觉得是利好，小毛小病在家门口就能看了，竣工时间基本和项目交付时间不会差太多，这个东西好与不好见仁见智。

2、对教育资源有强需求的、或者期望很高的购房者需要注意，已经交付的浦开云璟一期对口金桥中心小学+浦东外国语学校东校。

张家浜绿地中引入的九年制复旦附校，云璟一期这个组合，对于购房者来说还是有明显落差的。独家君也要提醒大家，没有任何一个新盘，在交付前能信誓旦旦的保证自己一定能对口某某学校！！！

撇开学区而言，四期地块价格约9.2万/㎡，独家君觉得还是有性价比的。

浦东过去两年来土拍非常火爆，新杨思、北蔡地价分别都已经来到了7万+，新房入市价格基本都是奔着10万+以上走了，而且都是主打全新的中小套比例，也就是说板块的总价门槛已经被提高了。

而浦开云璟四期还在做2房小户型，是给很多年轻购房者提供了一个较低的上车门槛，毕竟600多万在浦东，通常选择只有外高桥、曹路等板块。

截至 2026 年 4 月，中国房地产市场整体呈现 **“政策托底、企稳修复、深度分化”** 的格局：核心城市小阳春明显、三四线以去库存为主、房价以稳为主、政策持续宽松、行业转向高质量发展。

一、政策基调：稳字当头，全面宽松

2026 年官方定调为 **“着力稳定房地产市场”，核心是防风险、去库存、优供给、保民生 **中国政府网。

信贷与税费：首套房贷利率普遍降至3.0%–3.2%（历史低位）；换购住房个税退税延至 2027 年底；二手房增值税 “满 2 年免征、不满 2 年按 3% 征收”。

供给侧改革：控增量、去库存、盘活存量，鼓励收购存量房转为保障房；保交楼白名单常态化，房企融资环境改善中国政府网。

因城施策：多数城市已取消限购、限售、限贷，首付比例下调，公积金贷款额度提升。

二、市场表现：小阳春显现，分化加剧

1. 成交：核心城市回暖，三四线平淡

新房：30 个重点城市 1–2 月成交同比 **+1%**；上海、杭州、成都等核心城市改善型需求集中释放。

二手房：16 个核心城市成交同比 **+39%**；上海、深圳、北京带看量与成交量显著回升。

三四线：以去库存为主，成交偏弱、价格承压。

2. 价格：整体平稳，结构性分化

全国：70 城房价环比降幅持续收窄，无全国性大涨大跌。

一线 / 强二线：核心区优质房源稳中有升（年涨幅约 2%–4%），品质溢价明显。

三四线 / 远郊：价格偏弱，去化周期长。

3. 需求：自住为主，改善优先

刚需：政策支持力度大，入市意愿回升。

改善：置换需求被激活，成为市场主力。

投资：回归理性，聚焦核心城市、核心地段、高品质房源。

三、行业趋势：从规模扩张到高质量发展

模式转型：从 “高杠杆、高周转” 转向稳健经营、现房销售、品质优先。

产品升级：**“好房子”** 成为方向，绿色、智慧、舒适型住宅溢价提升。

存量盘活：城市更新、老旧小区改造、存量房转保障房成为新增长点中国政府网。

风险缓释：保交楼成效显著，烂尾风险大幅降低，市场信心逐步修复。

四、2026 年展望

短期（上半年）：小阳春延续，核心城市量价企稳；三四线继续去库存。

中长期：市场进入平稳修复期，分化是常态；行业从 “规模增长” 转向 “高质量发展”中国政府网。

五、购房与投资建议（2026 年 4 月）

刚需自住：核心城市可择机入市，利率低位、政策友好。

改善置换：窗口期较好，个税退税等政策红利明显。

投资：严控非核心城市；优先一线 / 强二线核心区、高品质、低库存板块。

三四线：以去库存、降杠杆为主，谨慎新增投资。