2026.6.16安家优选|上海紫园备案热盘实景社区,成熟配套宜居
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【上海紫园（佘山东紫园）】｜2026 年上海松江佘山度假区深度全解析
【最新时间】：2026 年 06 月 16 日
【项目定位】：西佘山原生山水 13 岛纯独栋庄园，上海老牌传世级低密顶豪别墅社区
【核心标签】：0.19 绝版超低容积率、8 公里活水环岛水系、268 席纯粹独栋、户户超大私家庭院、现房成熟庄园
【数据口径】：房管局备案 + 二手网签成交 + 实地园区勘测，无营销注水
上海紫园园区鸟瞰实景
一、项目基础档案
推广案名：上海紫园（别称佘山东紫园）
备案名：东紫园
地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路 268 弄（西佘山南麓，佘山国家旅游度假区核心）
产权：2003 年拿地，70 年住宅产权，剩余约 47 年
开发商：上海嘉城兆业房地产有限公司
物业：高力国际白金管家顾问，绿衡物业落地运维；8.3-8.6 元 /㎡/ 月
预售证：松江房管 (2003) 预字 000089 号、多期分批取证，新房尾盘少量可售
交付：毛坯现房，2015 年整体竣工，款清即可过户入住
总占地：926005㎡（约 1389 亩）
总建面：210000㎡
容积率：0.19-0.23，上海主城别墅容积率天花板
绿地率：71%
楼栋：268 栋独立独栋别墅，无联排、叠拼、高层配套住宅
总户数：264 户（少量地块保留未开发）
车位：配比 1:3，每户标配双室内车库 + 户外停车位，临水大户预留私家游船码头
社区配套：私属业主会所（私宴厅、茶室、室内恒温泳池、健身馆）、300 亩内部活水湖泊、环湖景观步道、13 座欧式景观桥、全封闭智能围墙安防、24 小时专属园区养护
二、地段与配套
板块：松江西佘山国家旅游度假区，上海老牌低密顶豪聚集区
地铁：自驾 4 公里至 9 号线洞泾站，无步行可达轨交，全程依赖私家车出行
自驾：出门即沈砖公路，快速衔接沈海高速、嘉闵高架；30 分钟直达虹桥枢纽，40 分钟抵达市中心静安 / 黄浦
教育：新房无学区绑定；1 公里内阿德科特国际学校、常菁藤双语幼儿园；3 公里覆盖上外云间小学、华师大松江实验中学、宋庆龄国际学校、松江大学城全系教育资源
商业：1.3 公里佘山市集满足日常生鲜采购；自驾 15 分钟松江开元地中海、奥特莱斯；30 分钟虹桥天地、万象城高端商圈；社区自带业主私宴会所
医疗：3.5 公里上海市第一人民医院松江分院（三甲），4.5 公里瑞金医院松江院区；社区内配备简易健康问诊点
生态：背倚西佘山国家森林公园，8 公里天然护城河环绕社区，内部 300 亩活水湖面，形成 13 岛 1 半岛天然岛居格局，户户推窗见山临水
三、社区与产品
建筑风格：欧式庄园风，干挂进口花岗岩外立面，2-3 层独栋坡屋顶，大面宽全景落地采光
楼间距：无统一楼栋间距概念，单户地块独立围合，户均占地 1500-5500㎡，私墙隔离完全无对视干扰
景观：原生山林 + 人工活水双体系，环湖乔木全冠移植，岛屿之间欧式拱桥连通，临水房源自带私家亲水平台
主力户型
400-480㎡ 5 室 4 厅 5 卫（入门临水独栋）
朝向：南北通透，南向庭院直面水系
层高：地上 4.0m，地下 4.5m 全采光地下室
得房率：100%，独栋零公摊，附赠 1200-1800㎡私家花园 + 双层地下室
亮点：独立双车库、一层长辈房、7 米横厅、临水配小型亲水平台，总价门槛最低的流通主力户型
硬伤：无私家游船码头，花园尺度偏小
总价：3800-5200 万元
650-900㎡ 6 室 5 厅 7 卫（主力岛居独栋）
朝向：四面环水 270° 观景，南北双庭院
层高：地上 4.0m，地下 4.5m 可隔双层多功能空间
得房率：100%，附赠 2000-3000㎡超大花园、私家码头、独立电梯井预留
亮点：多套房分区、独立礼仪门厅、地下可打造私家影院 / 酒窖 / 室内泳池，社区主流流通户型
硬伤：装修改造投入巨大，毛坯交付需千万级装修成本
总价：6500 万 - 1.1 亿元
1200-1480㎡ 7 室 6 厅 9 卫（岛屿楼王独栋）
朝向：360° 环湖全景，独占完整岛屿地块
层高：地上 4.0m，地下 4.5 米双层挑高
得房率：100%，附赠 2400-5500㎡超大私园、私家游船码头、独立私家车道
亮点：整岛私属领地、双独立车库、多层观景露台、全套房布局，适合多代大家族传世持有
硬伤：总价极高，二手成交周期极长，年度物业 + 园林养护成本数十万
总价：1.2-1.8 亿元
交付标准（纯毛坯，无统一精装）
基础结构：高配筋框架剪力墙，干挂天然石材外墙
空间预留：每户预留家用电梯井、泳池给排水管线、地下室通风采光廊道
门窗：原厂定制双层中空隔音落地窗、入户铜质装甲大门
其他：全屋民用水电管线铺设到位，庭院土方平整，临水房源预留亲水平台基础
四、价格与去化
备案均价：7.02 万 /㎡（新房尾盘备案价）
实际成交价：二手挂牌均价 6.2 万 /㎡，临水、岛居房源溢价 20%-40%，约 7.5-9 万 /㎡
同板块二手房：佘山常规独栋别墅 5.5-7 万 /㎡，同量级岛居庄园 8-12 万 /㎡
首付：首套 35% 起，400㎡入门户型首付约 1330 万起
去化率：2003 年开盘分多期开发，全盘 268 栋已交付 264 栋，新房仅余 4 套尾盘，二手为主要流通房源
在售房源：市场流通以二手房为主，少量 400-900㎡临水独栋，仅 1 套 1480㎡岛居楼王尾盘
五、优缺点与风险
优势
生态土地资源绝版：0.19 超低容积率 + 13 岛活水岛居格局，上海内环、中环已停止审批 0.3 以下容积率独栋地块，佘山度假区限高限密度，无同类新增供应
庄园尺度奢侈：户均占地上千平，超大私家花园、临水码头、4 米地上层高 + 4.5 米采光地下室，附赠使用面积远超城市别墅
圈层纯粹封闭：仅 264 户独栋业主，无小户型、保障房混居，长三角老牌企业主、富豪聚居，私密性极强
成熟现房社区：竣工多年，水系、会所、园林全部实景落地，无延期、减配期房风险，所见即所得
高力国际白金管家服务，24 小时专属安保、独栋园林一对一养护，顶豪物业服务标准
短板
公共交通完全缺失，距离地铁 4 公里，日常出行、通勤必须自驾，不依赖市区上班客群
城市配套薄弱，大型三甲医院、高端购物中心均需自驾 30 分钟以上，日常就医、购物便利性远弱于内中环
房龄超 20 年，早期建筑管线、屋面石材存在老化，购入后需投入百万级翻新改造
持有成本极高，8.6 元 /㎡物业费 + 花园养护、泳池码头维护，400㎡户型年度固定支出超 40 万元
纯毛坯交付，自主定制精装需投入千万级资金，装修周期长达 1-2 年，时间成本高
风险
二手流动性风险★★★★★：总价 3800 万起步，受众仅限塔尖高净值人群，成交周期普遍 1-3 年，急售折价幅度大
长期持有成本风险★★★★：物业、园林、水系、码头每年养护开支高昂，空置期成本持续消耗
建筑老化翻新风险★★★：建成超 20 年，屋面防水、地下管线、外立面石材存在翻新需求，改造投入大
通勤配套升级风险★★：佘山度假区暂无新增地铁、大型商业规划，长期配套无明显改善预期
六、置业建议
适合人群：预算 3800 万 - 1.8 亿、工作不在市中心、企业主 / 家族资产配置、追求山水低密私密庄园生活、多代同堂长期自住、不依赖公共交通通勤的顶级高净值客群；收藏稀缺山水独栋资产买家
综合评级：地段★★★☆ 产品★★★★★ 性价比★★★☆
优先选：650-900㎡临水中间岛屿独栋，花园尺度均衡、流通性最优；预算有限优选 400-480㎡临水系入门户型
避开：1200㎡以上独占岛屿楼王（流动性极差、年度持有成本过高）、不靠水系内陆独栋（无景观溢价，二手折价明显）
佘山七大庄园之一「上海紫园」特价房源发售！占地约1500-5500㎡独栋别墅，总价约2900万起，实景现房，预约可看！
佘山镇地处上海市西南的松江区，紧邻松江大学城，距离上海市中心30km，距离上海虹桥商务中心15km，是松江区土地面积最大的一个镇，拥有丰富的历史古迹，是人文环境和自然景观的圣地。
上海紫园位于西佘山南侧，依山傍水。总占地面积1389亩，等同于紫禁城面积，秉承皇家吉脉，上风上水大宅。
整个项目由8公里护城河围绕，300亩水域贯穿其中，组成13个岛和1个半岛，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，临水别墅均配有私家码头。总体规划建造268栋独栋别墅，充分体现每户景观的均好性及私密性。
背靠上海唯一的自然山脉佘山，南面天然湖泊紫潭，具有绝佳的风水。
上海紫园位于上海唯一的4A级旅游度假区——佘山旅游度假区内，距离市区18公里，至市中心25分钟车程。
教育配套：上海阿德科特学校、赫德学校、上海西外外国语学校、宋庆龄国际学校、上海瑞大国际学校、包玉刚学校等。
医疗配套：上海市第一人民医院，松江妇幼保健院等医疗资源，佘山镇社区卫生服务中心等。
名流俱乐部：天马山乡村俱乐部、天马山赛车场、佘山国际高尔夫俱乐部等
高级酒店：上海佘山茂御臻品之选酒店、上海东方佘山翰悦阁酒店、上海佘山深坑洲际大酒店等
游乐园：玛雅海滩水公园、欢乐谷、纳米魔幻城等
地标景点：佘山天主堂、佘山天文台、上海天文博物馆、上海地震博物馆等
生态公园：国家森林公园、月湖雕塑公园、辰山植物园等
交通配套：通过沪青平公路、延安路高架约40分钟可直达虹桥高铁和机场以及上海市区；通过嘉松中路、沪渝高速到长三角各个城市交通十分便利。
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