【上实和风院】营销中心官网│2026上海售楼处-楼盘价格/户型/地址/环境/配套/交房时间/官方电话

【上实和风院】官方售楼处热线400-9692-958【预约看房电话】官方售楼中心电话400-9692-958【开发商售楼处中心电话|地址|详情】售楼处专属咨询热线400-9692-958【欢迎来电】

建面约148-175㎡合院!

均价约3.58万/㎡!

270°生态环绕!

超低密墅居生活!

0.86容积率整个上海都难再现!

大尺度奢阔别墅!

有天有地有花园!

【上实和风院】项目官方认证联系方式（2025年最新）

一、核心联系方式

售楼处电话：400-9692-958工作日9:00-21:00，周末无休

营销中心电话：400-9692-958（可直接咨询房源动态、活动详情）

售楼处电话☎：400-9692-958（预约热线）✔✔✔

如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

上实和风院效果图

一房一价表发布

【上实和风院】官方售楼处热线400-9692-958【预约看房电话】官方售楼中心电话400-9692-958【开发商售楼处中心电话|地址|详情】售楼处专属咨询热线400-9692-958【欢迎来电】

【上实和风院】官方售楼处热线400-9692-958【预约看房电话】官方售楼中心电话400-9692-958【开发商售楼处中心电话|地址|详情】售楼处专属咨询热线400-9692-958【欢迎来电】

01

360°全生态环绕!

整个崇明更优的生态资源!

《崇明区陈家镇总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》

而且,上实和风院社区三面皆被生态包围!

东北两面有东滩生态园,西面是滨河公园,周边水光灵动,归野自然.

【上实和风院】官方售楼处热线400-9692-958【预约看房电话】官方售楼中心电话400-9692-958【开发商售楼处中心电话|地址|详情】售楼处专属咨询热线400-9692-958【欢迎来电】

更难得的是,上实和风院东北两面的东滩生态园,就是自家门口的负离子天堂!当都市人趁着周末自驾周边游,被爆满的民宿和景点的长龙消耗力竭;而你出门几步路就能独享珍贵的负氧离子的世界,和家人们从容悠哉的度过美好假日.

说东滩生态园是上实和风院业主自家的“后花园”,一点儿也不为过!

东滩生态园实景图

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）在外部生态环境上,上实和风院不要说在崇明,在整个上海都是首屈一指的!而在社区内部规划上,上实和风院也与外部生态“一脉相承”!以如今上海已经“绝版”的0.86超低容积率,打造出奢阔舒适有天有地有花园的真墅居生活!

02

自上海限墅令以来,上海容积率低于1的地块就已经不再出让,这也体现出了上实和风院仅约0.86的超低密有多珍贵和难得.

整个社区人车分流设计,保证了小区的舒适和绿化的完整度;还配有智能安防系统,24小时保障居民安全并打造一系列公共设施,诸如石凳、石桌、洗手钵、锻炼器械等,满足业主的休闲娱乐需求!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）上实和风院售楼处电话:400-9692-958【预约看房热线】上实和风院官方售楼处电话:4008818994【售楼处电话/地址】上实和风院售楼处电话:400-9692-958【开发商认证】

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）说实话,住在这样优渥的生态大境,没有了喧嚣打扰,整个人的心境也变得非常安宁!

建面约80-90㎡洋房:

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）上实和风院售楼处电话:400-9692-958上实和风院售楼处电话:400-9692-958

上海崇明上实和风院售楼处电话:400-9692-958...

【上实和风院】官方售楼处热线400-9692-958【预约看房电话】官方售楼中心电话400-9692-958【开发商售楼处中心电话|地址|详情】售楼处专属咨询热线400-9692-958【欢迎来电】

而在产品的打造上,上实和风院也足够用心!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）与崇明如今大多的低总价小面积联排产品不同,上实和风院打造的是建面约148/175㎡奢阔合院产品!

大尺度,才是别墅产品的“终极奥义”!

足够低的容积率,也恰好可以让「上实和风苑」从容的设计成“L型”户型.

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

上实和风院售楼处电话:400-9692-958上实和风院售楼处电话:400-9692-958

上海崇明上实和风院售楼处电话:400-9692-958...上实和风院售楼处电话:400-9692-958上实和风院售楼处电话:400-9692-958

上海崇明上实和风院售楼处电话:400-9692-958#最新消息#

建面约148-175㎡合院!

均价约3.58万/㎡!

270°生态环绕!

超低密墅居生活!

0.86容积率整个上海都难再现!

大尺度奢阔别墅!

有天有地有花园!

真正的奢阔别墅生活享受!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

上实和风院售楼处电话:400-9692-958上实和风院售楼处电话:400-9692-958

上海崇明上实和风院售楼处电话:400-9692-958

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

一房一价表发布

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

01

360°全生态环绕!

整个崇明更优的生态资源!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

而且,上实和风院社区三面皆被生态包围!

东北两面有东滩生态园,西面是滨河公园,周边水光灵动,归野自然.

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）更难得的是,上实和风院东北两面的东滩生态园,就是自家门口的负离子天堂!当都市人趁着周末自驾周边游,被爆满的民宿和景点的长龙消耗力竭;而你出门几步路就能独享珍贵的负氧离子的世界,和家人们从容悠哉的度过美好假日.

说东滩生态园是上实和风院业主自家的“后花园”,一点儿也不为过!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

东滩生态园实景图

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）在外部生态环境上,上实和风院不要说在崇明,在整个上海都是首屈一指的!

而在社区内部规划上,上实和风院也与外部生态“一脉相承”!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）以如今上海已经“绝版”的0.86超低容积率,打造出奢阔舒适有天有地有花园的真墅居生活!

02

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

有天有地有花园!

大面积合院产品“真生活”!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）自上海限墅令以来,上海容积率低于1的地块就已经不再出让,这也体现出了上实和风院仅约0.86的超低密有多珍贵和难得.

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

效果图

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）整个社区人车分流设计,保证了小区的舒适和绿化的完整度;还配有智能安防系统,24小时保障居民安全;并打造一系列公共设施,诸如石凳、石桌、洗手钵、锻炼器械等,满足业主的休闲娱乐需求!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

效果图

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）说实话,住在这样优渥的生态大境,没有了喧嚣打扰,整个人的心境也变得非常安宁!

建面约80-90㎡洋房:

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）

而在产品的打造上,上实和风院也足够用心!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）与崇明如今大多的低总价小面积联排产品不同,上实和风院打造的是建面约148/175㎡奢阔合院产品!

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

上实和风院售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）崇明上实和风院官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）大尺度,才是别墅产品的“终极奥义”!足够低的容积率,也恰好可以让「上实和风苑」从容的设计成“L型”户型.

【上实和风院】官方售楼处热线400-9692-958【预约看房电话】官方售楼中心电话400-9692-958【开发商售楼处中心电话|地址|详情】售楼处专属咨询热线400-9692-958【欢迎来电】

建面约148-175㎡合院!

均价约3.58万/㎡!

270°生态环绕!

超低密墅居生活!

0.86容积率整个上海都难再现!

大尺度奢阔别墅!

有天有地有花园!

真正的奢阔别墅生活享受!

“催买房” 失效！2025 楼市迎两大关键变局，市场大调整下，你该清醒了！

你有没有发现，每年楼市都少不了一波 “催买房” 的喧嚣？“政策要松绑，再不买就亏了”“房价即将暴涨，错过再等十年”—— 这些话像循环播放的广告，从亲戚的饭局、中介的朋友圈，到短视频博主的口播里不断传出，听多了难免让人烦躁。

可你有没有静下心想过：你买不买房，为什么别人比你还着急？那些天天喊着 “上车” 的人，真的是为你着想吗？今天就来拆透 2025 年楼市的真相：现在到底是抄底良机，还是高位接盘的陷阱？你到底该不该跟风买房？

01 你越急，他越赚：“上车焦虑” 本质是门生意

这些年，你是不是早就被各种催买房的话术磨得没了脾气？“我邻居去年买的房，现在已经赚了几十万！”“这片区要通地铁了，现在入手就是捡漏！”“房贷利率都低成这样了，还犹豫什么？”

话术一套接一套，仿佛不买房，就错过了整个人生的上升机会。可你仔细想想，这些话是不是每年都一模一样？那些拼命鼓吹房价上涨的人，有几个是真正站在你的角度考虑实际需求？

有句戳破真相的话：“你一冲动下单，他就赚得盆满钵满；你一冷静观望，他就慌得手足无措。” 如今，贩卖买房焦虑早已成了低成本的赚钱套路。营销号靠这个涨粉变现，房产中介靠这个促成成交，甚至有些亲戚催你买房，骨子里是怕自己手里的房子被套牢，盼着有人来接盘。

02 数据不会说谎：房价没涨，观望情绪仍在

房价涨跌从来不是靠嘴说出来的，实打实的数据最有说服力。国家统计局 70 城房价数据显示，截至 2025 年第三季度，全国房价上涨的城市占比不足三成，剩下的七成要么横盘企稳，要么呈现明显下跌趋势。再看看售楼处的真实情况，“急售”“可大刀议价”“亏本转让” 的标签随处可见，市场冷暖一目了然。

房贷利率方面，不少城市首套房贷利率已经跌破 3%。放在以前，4%-5% 的利率都能引发抢购热潮，可现在利率几乎触底，购房者依旧不为所动。不是利率不够低，而是市场信心尚未完全修复 —— 大家手里的钱不敢随便花，生怕把积蓄砸在房子上，最后砸在手里难以脱手。

社科院更是直接点明未来五年楼市的核心关键词：“去库存”。大量积压的房源没消化完，房价上涨就缺乏基础。房子不是能囤着升值的茶叶蛋，供过于求的情况下，盲目入手只会面临风险。

03 焦虑背后全是剧本：别成了别人的 “接盘侠”

那些让你焦虑的买房话术，从头到尾就是一套精心编排的剧本。房产 KOL、短视频博主、公众号小编，每年换几张图、换个热点话题，就开始翻炒 “买房窗口期” 的老梗。

他们怕的不是你不上车，而是怕你不上钩。尤其是刚工作不久、攒够首付的年轻人，或是手里有闲钱的中产家庭，最容易被这种焦虑击中。刚攒了点积蓄，天天被 “政策要松，再不买就没机会” 的话术轰炸，心一慌就冲动买房，最后沦为高位接盘的人。

记住一句话：那些天天替你着急买房的人，不是想帮你省钱，而是想让你掏钱。

04 2025 楼市剧本改写：两大变局重塑市场逻辑

别再被自媒体的话术带偏，真正决定楼市走向的，是国家政策的明确导向。住建部早已明确定调：坚持 “房住不炒”，以 “稳” 为核心主线。2025 年楼市的主旋律不再是 “涨价”，而是 “去库存” 与 “稳预期”。

一方面，开发商告别了过去疯狂拿地的模式，转而 “以销定产”，不再盲目扩大供给；另一方面，国家把重心放在保交楼、建设保障性住房、发展长租市场上，让房子彻底回归 “居住” 的本质，而非投资理财产品。

这意味着，过去二十年 “闭眼买房就能赚钱”“早买早赚” 的旧逻辑，已经彻底失效了。

05 买房三原则：别让冲动毁了未来

很多人还是会问：“那我到底该不该买房？” 我的建议就三点，务必记牢，别冲动行事：第一，别被首付裹挟。有了首付不代表必须买房，先搞清楚所在城市的基本面：是人口净流入还是持续外流？是房源供不应求还是库存积压？更要算明白家庭现金流，能不能支撑三十年房贷，别把未来的生活全押在一套房子上。第二，别轻信 “最后一波机会” 的话术。每年都有人喊 “最后一波”，真有那么好的机会，绝不会只在朋友圈里转发。第三，看政策只信官方渠道。真正有分量的政策，官方一句话就够了；而自媒体动辄十分钟的解读，大概率藏着软广。住建部官网、国家统计局数据、央行公告，才是最靠谱的信息来源。

06 你越冷静，他们越慌

前阵子朋友想卖房，挂牌两个月连个咨询电话都没有，急得找我帮忙介绍买家，说 “哪怕亏点钱，也想赶紧出手”。当年他买房时嘴上说着 “纯自住”，心里却盼着房价上涨，如今市场变了，才慌了神。

你会发现，现在真正着急的，从来不是普通购房者。开发商一边喊着 “供不应求”，一边忙着降价促销，甚至送车位、送装修；中介一边说着 “买到就是赚到”，一边主动上门求着你看房，还承诺给流量福利。

而你只需要多一点耐心，多一分冷静，就能轻松躲开 “高位接盘” 的陷阱。

07 结语：2025，看清方向比盲目上车更重要

过去二十年，闭眼买房都能赚钱；但从 2025 年开始，就算睁大眼睛精挑细选，房子也未必能保值。

别再被别人牵着鼻子走了。今年不是逼着自己 “上车” 的节点，而是静下心 “看清方向” 的时刻。记住：不是每个人都必须买房，更不是现在就非得买。

真正的安全感，从来不是房价上涨带来的虚幻泡沫，而是你手握主动权、不慌不忙的从容。

ل شامل لسياسة شراء العقارات في شنغهاي: من قيود الشراء إلى القروض، فهم النقاط الأساسية

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في شنغهاي، أصبحت سياسات شراء المنازل محور تركيز اهتمام المواطنين. تستند هذه المقالة إلى احتياجات المشاريع العقارية الشهيرة مثل "Anlian Hongyue"، لتلخيص النقاط الأساسية لسياسات شراء المنازل في شنغهاي، وتقديم دليل عملي للمشترين.

1. سياسة قيود الشراء: عتبة الجنسية والضمان الاجتماعي

تطبق شنغهاي سياسة صارمة للحد من الشراء، وفق القواعد التالية:

(1) الأسر ذات الجنسية المحلية

· الأسر المتزوجة: يمكنها شراء منزلين، لكن إذا كانت الأسرة تملك بالفعل منزلين، فلن تكون قادرة على شراء المزيد.

· الأسر المفردة (غير متزوجة، مطلقة، أو أرملة): محدودة بشراء منزل واحد. خلال فترة 3 سنوات بعد الطلاق، تُحسب الوحدات السكنية للأسرة قبل الطلاق. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة تملك 2 منازل قبل الطلاق، فلن يتمكن الطرفان من الشراء خلال 3 سنوات بعد الطلاق.

(2) الأسر غير المحلية

· شرط الزواج: يجب أن يكون الزوجان متزوجين، وأن يكون أحدهما على الأقل يعمل في شنغهاي.

· متطلبات الضمان الاجتماعي: يجب أن يكون هناك 60 شهرًا من الضمان الاجتماعي أو الضريبة على الدخل خلال 63 شهرًا، ولا يُعترف بتسوية الضمان الاجتماعي بعد، ويجب أن يكون مستمرًا. على سبيل المثال، إذا بدأ شخص في العمل في شنغهاي في يناير 2019، ودفع الضمان الاجتماعي المستمر حتى يناير 2024، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· قيود الوحدات: محدودة بشراء منزل واحد، ويجب تقديم دليل على 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة قبل الشراء.

(3) قيود مناطق خاصة

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية أو أعلى، والعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل).

· 5 مدن جديدة (Jading، Qingpu، Songjiang، Fengxian، Baoshan، Jinshan): تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية تقنية أو أعلى، والعمل في المدن لمدة سنة على الأقل).

2. سياسة القروض: تنظيم دقيق لنسبة الدفعة الأولية وسعر الفائدة

(1) القروض التجارية

· تحديد الوحدة السكنية الأولى:

o بدون منزل ودون سجل قروض: نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 35%.

o بدون منزل لكن مع سجل قروض (مستحقة): لا تقل عن 50%.

o مع منزل: لا تقل عن 70%.

· تحديد الوحدة الثانية: إذا كان هناك منزل واحد أو قرض غير مستحس، يعتبر الشراء الثاني وحدة ثانية، مع نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 70%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o سعر فائدة الوحدة الأولى: LPR - 10BP (حوالي 3.55%)، والوحدة الثانية: LPR + 30BP (حوالي 3.95%).

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4500 يوان.

(2) القروض المؤسسية

· الوحدة الأولى:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1.2 مليون يوان، الفردي: 600000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 20%.

· الوحدة الثانية:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1 مليون يوان، الفردي: 500000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 50%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o الوحدة الأولى: أقل من 5 سنوات: 2.6%، 5 سنوات أو أكثر: 3.1%.

o الوحدة الثانية: أقل من 5 سنوات: 3.025%، 5 سنوات أو أكثر: 3.575%.

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4200 يوان.

3. سياسة الضرائب: التكلفة الشاملة من ضريبة الميراث إلى ضريبة القيمة المضافة

(1) ضريبة الميراث

· الوحدة الأولى:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 1.5%.

· الوحدة الثانية:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 2%.

· 3 وحدات أو أكثر: 3%.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية الأولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 75000 يوان كضريبة الميراث.

(2) ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية

· 2 سنة أو أكثر:

o إعفاء الوحدات السكنية العادية.

o الوحدات غير العادية: فرض على الفرق، وفق المعادلة: (سعر الصفقة الحالي - السعر الأصلي) × 5.3%.

· أقل من 2 سنة: فرض بنسبة 5.3% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية غير عادية بسعر صفقة 6 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 4 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 106000 يوان كضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية.

(3) ضريبة الدخل الشخصي

· 5 سنوات أو أكثر، الوحدة الوحيدة: إعفاء.

· أحوال أخرى: فرض بنسبة 20% على الفرق أو 1% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية بسعر صفقة 5 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 3 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 400000 يوان كضريبة الدخل الشخصي.

4. سياسات خاصة: الميول نحو استقطاب المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين

(1) سياسة استقطاب المواهب

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مثل الأولوية في الاختيار.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة الماجستير ويعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· 5 مدن جديدة: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مشابهة.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة البكالوريوس ويعمل في المدن لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

(2) سياسة الأسر ذات الأطفال المتعددين

· أسر ذات طفلين أو أكثر: يمكن الاستفادة من زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% عند شراء الوحدة الأولى.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى، فإن الحد الأقصى للقرض الأسري يمكن أن يرتفع من 1.2 مليون يوان إلى 1.44 مليون يوان.

· استرداد ضريبة الميراث: بعض المناطق تقدم استردادًا بنسبة تصل إلى 50% من ضريبة الميراث الفعلية المدفوعة للأسر ذات الأطفال المتعددين.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، مع ضرائب الميراث 75000 يوان، فإنها يمكن أن تستفيد من استرداد قدره 37500 يوان.

5. اتجاهات السياسة والتوصيات

(1) اتجاهات السياسة

تظهر سياسات سوق العقارات في شنغهاي لعام 2024 اتجاه "التنظيم الدقيق"، حيث تعمل على تثبيط الطلب الاستثماري من خلال قيود الشراء والقروض، بينما تدعم الطلب المعقول للمساكن من خلال سياسات المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن المتوقع أن تركز السياسات المستقبلية أكثر على التمايز الإقليمي والخصائص الفردية، مثل التخفيف من قيود الشراء للمؤهلين في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة، لجذب المزيد من المواهب.

(2) توصيات الشراء

· خطط مسبقة لدفع الضمان الاجتماعي: تأكد من استيفاء شروط الأهلية، خاصة بالنسبة للأسر غير المحلية، التي تحتاج إلى 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة.

· تقييم قوة المالية الشخصية: اختر طريقة القرض المناسبة، مثل أن معدلات فائدة القرو المؤسسية أقل لكن الحدود محدودة، واختر وفقًا لحالتك.

· انتباه إلى الاختلافات الإقليمية في السياسات: استفد من امتيازات استقطاب المواهب، مثل تقليص فترة الضمان الاجتماعي في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة.

· حساب التكلفة الشاملة للشراء: شمل النفقات الخفية مثل الضرائب وفوائد القرو، مثل دفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية عند شراء الوحدات غير العادية.

اتصل بخدمتنا المخصصة على الرقم: 400 - 9692 - 958. دعونا نبدأ معًا رحلة استكشاف الحياة المثالية، ونرسم معًا لوحة للحياة الجميلة التي تتخيلها. نتطلع إلى اتصالك!

上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

拨打我们的专属服务热线：400-9692-958。让我们一起，开启一段关于理想生活的探索之旅，共同描绘您心中的美好生活画卷。期待您的来电！