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杭州西湖区云栖葛园售楼处电话：400-9939-964....

云栖葛园售楼处电话：400-9939-964Yunqi Ge Garden Sales Office Tel: 400-9939-964 Xihu District, Hangzhou City, Zhejiang Province, is located in the west of Hangzhou City, is the seat of Zhejiang Provincial Party Committee and provincial government.

云栖葛园售楼处电话：400-9939-964 西湖区，浙江省杭州市辖区，地处杭州市西部，是浙江省委、省政府的所在地。

The east is bounded by Gongshu District and Shangcheng District;

东与拱墅区、上城区为界；

Southeast of Qiantang River and Binjiang District, Xiaoshan District across the river;

东南濒钱塘江与滨江区、萧山区隔江相望；

Northwest and adjacent to Yuhang District;

西北与余杭区毗邻；

It borders Fuyang District in the southwest, with a total area of 312.43 square kilometers.

西南与富阳区相接，总面积312.43平方千米。

[1] [59] As of June 2023, Xihu District has jurisdiction over 10 streets and 2 towns, and the district people's government is located at No. 1, Zheda Road, Lingyin Street.

[1] [59]截至2023年6月，西湖区下辖10个街道，2个镇，区人民政府驻灵隐街道浙大路1号。

By the end of 2023, the permanent population of Xihu District is 1.171 million.

截至2023年末，西湖区常住人口117.1万人。

[61]

[61]

West Lake District is named for the famous West Lake Scenic area.

西湖区，因境内著名的西湖风景区得名。

West Lake District from Qin to Qing, belongs to Qiantang County (Sui Dynasty Kaihuang nine years changed to Hangzhou).

西湖区自秦到清，属钱塘县（隋朝开皇九年改为杭州）。

The first year of the Republic of China (1912), belonged to Hang County.

民国元年（1912年），归属杭县。

In the sixteenth year of the Republic of China (1927), it was divided into the fourth District of Hangzhou, and in May 1949, the fourth district of Hangzhou was changed to the Xihu District.

民国十六年（1927年），划为杭州市第四区，1949年5月，杭州市第四区改为西湖区。

[2]

[2]

In 2023, the Xihu District achieved a gross regional product (GDP) of 208.74 billion yuan, an increase of 5.1% over the previous year at comparable prices.

2023年，西湖区实现地区生产总值（GDP）2087.4亿元，按可比价格计算，比上年增长5.1%。

The added value of the primary industry reached 350 million yuan, an increase of 8.1%; the added value of the secondary industry reached 14.46 billion yuan, a decrease of 6.2%; and the added value of the tertiary industry reached 193.93 billion yuan, an increase of 6.1%

其中实现第一产业增加值3.5亿元，增长8.1%，实现第二产业增加值144.6亿元，下降6.2%，实现第三产业增加值1939.3亿元，增长6.1%

Hangzhou West Lake Yunqi Ge Park Sales Office Tel: 400-9939-964 Yunqi Ge Park 】 West Lake Longwu Scenic Area

杭州西湖区云栖葛园售楼处电话：400-9939-964云栖葛园】西湖龙坞景区

🏰 collection of inherited Chinese mansion, built on a surface of 1331 square meters

🏰珍藏传世中式大宅，建面1331方

🍻 Free underground two floors about 615 square, courtyard 989 square

🍻赠送地下两层约615方，庭院989方

💎 no purchase, no loan, the total price is 120 million, only 1 seat

💎不限购不限贷，总价1.2亿，仅1席

Yunqi Ge Park: West Lake Longwu scenic area, collection of Chinese mansion, built 1331 square, gift underground two floors of about 615 square, courtyard 989 square, unlimited purchase unlimited loans, a total of 120 million Yunqi Ge Park sales office Tel: 400-9939-964 Yunqi Ge Park sales office Tel: 400-9939-964

云栖葛园：西湖龙坞景区、珍藏传世中式大宅，建面1331方、赠送地下两层约615方，庭院989方、不限购不限贷，总1.2亿云栖葛园售楼处电话：400-9939-964云栖葛园售楼处电话：400-9939-964

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Hangzhou West Lake District Yunqi Ge Park Sales Office Tel: 400-9939-964 [Unique geographical advantage] The project is located in the core area of Longwu Tea Town, Zhijiang Plate, Longwu Tea Town covers an area of more than 3,000 acres, is a national 4A scenic spot, has become the permanent site of China Tea Expo.

杭州西湖区云栖葛园售楼处电话：400-9939-964【独一无二的地理优势】项目处于之江板块龙坞茶镇的核心区，龙坞茶镇占地3000多亩，是国家4A级景区，现已成为中国茶叶博览会永久会址。

At the same time, Longwu as the 2022 Asian Games golf and mountain bike race venue, in the next three years, the Xihu District government and Blue City Group, a total investment of about 5.1 billion yuan, focus on building Longwu tea town, and our project is located in the core area of the government and big developers support.

同时，龙坞作为2022年亚运会高尔夫及山地自行车赛的分会场，未来三年西湖区政府联手蓝城集团，总投资约51亿元，重点打造龙坞茶镇，而我们项目身处政府和大佬开发商支持的板块核心区。

In the future, it is expected to become the third 5A scenic spot outside the West Lake and Xixi wetland in the main urban area of Hangzhou.

未来有望成为杭州主城区即西湖、西溪湿地以外第三个5A级风景区。

Project transportation and business support: Yunqi Ge Park sales office Tel: 400-9939-964 Yunqi Ge Park Sales Office Tel: 400-9939-964

项目交通及商业配套介绍：云栖葛园售楼处电话：400-9939-964云栖葛园售楼处电话：400-9939-964

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【 Transportation 】20-40 minutes to Qianjiang New City, Binjiang, West Lake, Wulin Square, West of the city, Future Science and Technology City, fully covering the core area of Hangzhou.

【交通】20-40分钟可到达钱江新城、滨江、西湖、武林广场、城西、未来科技城，全面覆盖杭州核心区域。

【 Golf course 】 The project is close to West Lake International Golf and Country Club, the only golf course in the main urban area of Hangzhou.

【高尔夫球场】项目紧邻西湖国际高尔夫乡村俱乐部，杭州主城区唯一高尔夫球场。

【 Landscape 】 Xishan Forest Park (4 km) Guangming Temple Reservoir (3 km) Daqing Valley (3 km) Songcheng (4 km)

【景观】西山森林公园（4公里）光明寺水库（3公里）大清谷（3公里）宋城（4公里）

【 Business 】 Nine Street (1 km) Jin Street Meidi (4 km) Jiang Yintai (5 km)

【商业】九街（1公里）金街美地（4公里）之江银泰（5公里）

Architectural Design: Landscape Architecture Design and Research Institute of China Academy of Art.

【顶尖的设计建筑单位】建筑设计：中国美术学院风景建筑设计研究院。

Landscape design: Su Pai landscape architect Lou Jianyong, once designed for the West Lake State Guesthouse.

园林景观设计：苏派园林景观设计师楼建勇，曾为西湖国宾馆设计。

Ancient construction unit: Greentown Decoration Group, top luxury "Fengqi tidal Ming, Jiangnan" original team to build.

古建施工单位：绿城装饰集团，顶级豪宅“凤起潮鸣，江南里”原班人马打造。

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项目实景：

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【 Core Selling point 】 :

【产品核心卖点】：

① The core area of Longwu Tea Town in Zhijiang Plate, Hangzhou's premier luxury area, national 4A scenic spot, surrounded by golf courses and forest parks.

①之江板块龙坞茶镇的核心区，杭州首屈一指的豪宅区，国家4A级景区，高尔夫球场、森林公园环绕。

② The main city is scarce Chinese mansion, each family has its own large garden (600㎡-1000㎡ area).

② 主城区稀缺中式大宅，每户都自带大花园（600㎡-1000㎡面积）。

③ "Phoenix rising tide, Jiangnan Li" luxury house team original team to create Chinese architecture.

③“凤起潮鸣，江南里”豪宅团队原班人马打造中式建筑。

④ The basement comes with a complimentary area of more than 600 square meters.

④地下室附赠面积600㎡以上面积。

⑤ No limit on purchase, no limit on loans, allow the delivery of existing housing, what you see is what you get.

⑤不限购不限贷，准现房交付，所见即所得。

The total price is 60 million yuan, and the second-hand price of the surrounding Yunqi Rose Garden Chinese compound is 150-300 million yuan, and almost no one is listed.

⑥总价6000万，周边云栖玫瑰园中式合院二手价格1.5亿-3亿，且几乎无人挂牌。

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5A景区 仅一席 超一千平 生态中式办公空间！

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Project address: Geya Village, Xihu District, Hangzhou City

项目地址：杭州市西湖区葛衙庄

Project name: Yunqi Ge Garden

项目名称：云栖葛园

Total project price: 60 million

项目总价：6000万

For sale: over 1000 square meters ecological office, 600-1000 square meters Jiangnan courtyard, unique multi-space design

在售房源：超1000平生态办公，600-1000平江南庭院，独特多空间设计

No limit to purchase, no limit to loan, no limit to sale!

不限购、不限贷、不限售！

Top property - Greentown Property full service!

顶尖物业—绿城物业全程服务！

Zhijiang Avenue, Yebu Bridge Road bustling arteries, Beishan Road, Nanshan Road, Meiling tunnel fast connection!

之江大道、叶埠桥路繁华要道，北山路、南山路、梅灵隧道快速连线！

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Project characteristics:

项目特征：

Location: Liding Zhijiang bustling villa area center, following the pace of development of Longwu Tea Town, the rapid connection of Maizhijiang Avenue, Yebu Bridge Road, Beishan Road, Nanshan Road, Meiling tunnel, casting the provincial capital business flagship.

区位：立鼎之江繁华别墅区中心，紧随龙坞茶镇发展步伐，把脉之江大道、叶埠桥路繁华要道，北山路、南山路、梅灵隧道快速连线，铸造省会商务旗舰。

Building: Chinese style Jiangnan courtyard office, ancient atmosphere;

建筑：中式江南院落办公，古色大气;

銭 pond compound, four waters return to the hall;

銭塘大院，四水归堂；

Hui-style architecture integrates Chinese and Western architecture.

徽派建筑，融貫中西。

Facade: Extracts the essence of the four major gardens of Suzhou, inherits the layout of Jiangnan Linong style gardens.

立面：萃取苏州四大园林之精髓，传承江南里弄式园林布局。

Landscape: The central scenic area, with water as the main pavilion, terrace, porch, pavilion and boat dotted among them.

景观：中央景区，以水为主亭、台、轩、榭、舫点缀其中。

Investment: Scarce residential land in the main urban area of Hangzhou, the first customized commercial property, absorbs the country's advanced business management model, and adopts specialized and targeted development to meet the scarce services of high correlation.

投资：杭州主城区稀缺宅地,首创定制式商务物业，吸纳全国先进商务经营模式，采用专属性、目标性开发满足高关联度的稀缺服务。

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进门用一个横向通道作为入户的玄关，同时在后面安排出一个房间，大门正面挂了一个年轻艺术家的画，入户右侧故意留了一个采光窗，可以让一束光，进入这个过道。门后面安排了一个转角柜，一是作为入户的收纳，放些衣服和鞋子，底下的悬空部分，则是扫地机器的位置，可以自清洗，方便生活的打理。

在功能上，设计着重凸显家庭的亲情与关照：有温暖的通道感应灯，迎接工作晚归的男业主；有风景和视野绝美的厨房，犒劳为家烹饪的女主人；有各具特色的卧室，给每个家庭成员一方私属的天地；有钢琴、大提琴和当代艺术的绘画与陈设，让生活沉浸在艺术的熏陶之中，滋养精神的田园。

长廊是动静空间的过渡区域，通过光线和艺术品的点缀，让人的视觉体验更加舒服。沿着灯光的指引向左，可以进入室内。这里设计师准备了两组灯光，除了顶部的线性灯指引之外，还有一组地脚灯，在设计师的构想中，地灯是为男主人夜晚归家时留的点点温暖，代表了家人的关怀和迎接。

帝宝建筑标志性的军舰甲板造型的阳台，放置着轻松的户外家具，也让人与城市、公园、天空之间的距离更加接近。

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服务：“云栖葛园”附属五星级酒店配套服务体系，除定制化管家托管服务及 上门服务以外，酒店内设500人豪华会议厅、 茶艺室、桑拿房、KTV包厢，配合室内游泳池、网球场，让你体验真正尊崇生活。

配套：每幢配置5A智能系统并有专属配套酒店进行24小时定制配套服务， 提供多功能商务中心和高级视听会议中心，打造生态总部办公基地。

空间：每栋皆为独立院落，主体建筑地上三层，地下两层,建筑面积1100-1400平方米，总利用面积近3000平方米。

私密：云栖葛园的院落格局，是中国风水上一直强调的所谓“藏风”、“聚气”之地，兼具安全性和私密性。

生活：管家式微笑服务，足不出户享受完美生活配套。

养生：散步于3000亩生态茶园，晨练龙坞古镇、配套酒店专属的健身器材以及中式SPA馆......云栖葛园售楼处电话：400-9939-964云栖葛园售楼处电话：400-9939-964

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一、制度框架与市场现状

根据中国人民银行2023年金融统计报告，我国住房抵押贷款余额达53.2万亿元，其中全款房抵押贷款占比约18%。这一数据反映了全款房抵押贷款在市场上的重要地位。在现行监管框架下，全款房抵押贷款主要受《商业银行法》《物权法》《个人贷款管理暂行办法》等法规约束，同时需符合银保监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的具体要求。

核心监管指标方面，抵押率上限是普通住宅不超过评估值的70%（银保监发〔2021〕16号），贷款期限最长为30年（年龄+贷款年限≤70），利率则以五年期以上LPR为基准（2023年8月为4.2%）。这些指标构成了全款房抵押贷款的基本框架，限制了贷款的风险敞口和期限结构。

二、抵押贷款三维评估体系

1. 抵押物价值评估矩阵

抵押物的价值评估是贷款审批的关键环节。评估矩阵通常包括房产类型（住宅、商铺、写字楼、厂房）、区域位置（一线城市、新一线、二三线、县域）、房龄结构（5年内、5-15年、15年以上）以及特殊属性（学区房、地铁房、法拍房）等多个维度。评估方法则主要采用市场比较法、收益还原法和成本法等。

2. 典型银行评估标准对比

不同银行在抵押物评估标准上存在差异。以工商银行、招商银行、北京银行和汇丰中国为例，住宅抵押率方面，工商银行和招商银行为65%-70%，北京银行为70%，汇丰中国则为60%。商铺抵押率方面，工商银行为50%-55%，招商银行为45%-50%，北京银行为55%，而汇丰中国则不接商铺贷款。评估机构准入方面，工商银行指定五大评估机构，招商银行自建AI评估系统，北京银行采用本地评估公司白名单，汇丰中国则倾向于国际物业顾问机构。

三、全流程操作指南

1. 标准业务流程

阶段一：贷前准备

□ 房产核查：通过政务数据直连确认不动产证无查封、无抵押。

□ 权属梳理：提供婚姻状况证明、继承公证或产权共有协议等文件。

□ 征信优化：建议保持近6个月查询次数不超过6次。

阶段二：贷款申请

□ 基础材料：身份证、户口本、房产证、收入证明等。

□ 补充材料：自雇人士需提供近2年完税证明和对公流水；企业主需提供公司章程和股权结构图；特殊房产如房改房需补土地出让金证明。

阶段三：风险评估

□ 还款能力模型：月收入需达到月供的2倍（北京、上海需2.5倍）。

□ 负债穿透审查：核查隐性负债如担保、民间借贷等。

□ 资金流向监管：受托支付，单笔超过50万需指定用途。

2. 典型银行审批时效

建设银行、平安银行和宁波银行等银行的初审、终审时效及抵押登记绿色通道存在差异。建设银行初审时效为3个工作日，终审时效为5个工作日，与不动产登记中心直连；平安银行初审时效为1个工作日，终审时效为3个工作日，采用电子权证系统；宁波银行初审时效为2个工作日，终审时效为4个工作日，支持长三角跨省通办。

四、贷款产品矩阵分析

（一）消费性抵押贷款

1. 中国银行“随心智贷”

□ 最高额度：可达1000万，满足高消费需求的客户。

□ 利率优势：执行利率为LPR+30BP，相对市场同类产品具有竞争力。

□ 适用人群：广泛适用于有稳定收入及良好信用记录的个人客户。

2. 民生银行“民易贷”

□ 还款方式灵活：提供10年期限的先息后本还款方式，减轻初期还款压力。

□ 增值服务：可配套信用增值贷，根据客户信用状况额外提供贷款额度。

□ 适用场景：适合有中长期消费计划或投资需求的个人客户。

（二）经营性抵押贷款

1. 农业银行“抵押e贷”

□ 乡村振兴优惠：专享针对乡村振兴项目的利率优惠政策，支持农村经济发展。

□ 线上操作便捷：支持线上申请、审批及放款，提高贷款效率。

□ 适用对象：主要面向小微企业、农业合作社等经营实体。

2. 浦发银行“浦惠贷”

□ 知识产权估值：支持将知识产权作为抵押物进行打包估值，拓宽融资渠道。

□ 创新融资模式：为科技型企业提供更为灵活的融资方案。

□ 适用行业：特别适合科技创新型、文化创意型等轻资产企业。

（三）特色创新产品

1. 中信银行“信秒贷+房抵”

□ 线上线下结合：线上智能审批快速响应，线下抵押确保贷款安全。

□ 高效便捷：简化贷款流程，提高贷款发放速度。

□ 适用客群：适合需要快速获得资金支持的个人或小微企业。

2. 江苏银行“人才贷”

□ 抵押率上浮：为高层次人才提供抵押率上浮10%的优惠政策，体现对人才的重视。

□ 贷款额度：根据人才层次及贡献度确定贷款额度，满足个性化融资需求。

□ 适用范围：主要面向科研、教育、医疗等领域的高层次人才。

五、利率定价机制

（一）国有大行定价模型

【A】 基础利率：以LPR+50BP为基础，体现市场风险溢价。

【B】优惠条件：

□ 贵宾客户（AUM≥100万）可享受-20BP的优惠，体现客户忠诚度价值。

□ 绿色建筑认证可享受-15BP的优惠，鼓励环保建筑。

□ 组合保险购买可享受-10BP的优惠，降低银行风险。

（二）股份制银行差异化定价

□ 定价因素：根据客户评分、抵押物评分、产品类型及市场供需关系等综合因素进行定价。

□ 利率范围：利率范围在LPR+35BP至+150BP之间，灵活调整以适应不同客户及市场需求。

□ 竞争优势：通过差异化定价策略吸引优质客户，提高市场竞争力。

六、风险控制要点

（一）银行风控九宫格

□ 多维度风控：银行通过信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、流动性风险、声誉风险、战略风险、信息科技风险及合规风险等多个维度进行风险控制。

□ 预警阈值设定：针对各风险维度设定相应的预警阈值，及时发现并处置潜在风险。

（二）典型案例警示

□ 上海某客户伪造租赁合同案例：客户试图通过伪造租赁合同规避“买卖不破租赁”原则，被建行系统识别并拒绝贷款申请，体现了银行风控系统的有效性。

□ 杭州客户用“阴阳合同”虚高评估值案例：客户使用“阴阳合同”虚高房产评估值以获取更高贷款额度，被平安银行AI评估模型发现并纠正，维护了银行资产安全。

七、特殊场景处理方案

（一）非标准产权房

□ 经济适用房：需满5年交易限制期并补缴50%土地收益后方可抵押。

□ 法拍房：须完成产权过户且无后续纠纷后方可作为抵押物。

（二）共有财产处置

□ 夫妻共同财产：需双方签署抵押承诺书，确保抵押行为的合法性。

□ 继承房产：需所有法定继承人公证放弃继承权后方可抵押。

□ 未成年人产权：需监护人承诺书及法院特别许可后方可处理。

八、优化策略建议

（一）融资方案设计

□ 阶梯式提款：根据工程进度分阶段支用贷款资金，提高资金使用效率。

□ 组合融资：结合抵押贷和信用贷提升贷款额度，满足客户多元化融资需求。

□ 跨境抵押：支持海外资产作为抵押物，拓宽融资渠道，促进国际化业务发展。

（二）税务筹划要点

□ 小微企业抵押经营贷利息税前扣除：充分利用政策优惠，降低企业税负。

□ 商业地产评估增值部分延缓土地增值税：合理规划资产评估时点，延缓税收支出。

□ 公证费纳入贷款用途范畴：部分银行提供此项服务，降低客户融资成本。

结 语

全款房抵押贷款作为重要的融资工具，需要借款人深入理解银行政策、精准评估自身条件、科学设计融资方案。金融机构应当提升服务透明度，在抵押率设定、审批流程、贷后管理等方面实现标准化与个性化平衡，共同构建健康可持续的抵押贷款市场生态。

借款人应采取“三步走”策略：先通过专业评估摸清抵押物价值区间，其次匹配银行产品矩阵筛选最优方案，最后借助法律顾问完善风险防控措施。只有这样，才能确保全款房抵押贷款的顺利进行和资金的有效利用。（完）