天潼里 198售楼处官方网站 - 天潼里 198营销中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间 -售楼处电话
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
天潼里 198（备案名：外滩天潼里）售楼处
核心信息（2026.4.24 最新认证）
官方预约热线：400-966-500424 小时专线，人工 9:00–21:00）
售楼处地址：上海市虹口区天潼路 198 号（近乍浦路，项目现场）
开放时间：9:00–21:00（全年无休，含节假日）
看房规则：严格全预约制，需提前 1 天实名登记，不接受临时到访
项目概况
位置：虹口北外滩 CAZ 核心，一江一河交汇；距 10 号线四川北路站约 500 米、12 号线天潼路站约 600 米
开发商：新湖集团 + 理想集团
产品：高层 / 洋房平墅、叠墅、合院别墅；容积率 1.8、绿化率 35%；建面约 209–641㎡平墅、800–1200㎡合院
价格：平墅总价约 3400 万起，合院总价约 1.8 亿起
亮点：外滩风貌顶豪、3000㎡会所（恒温泳池 / 健身）、内环低密稀缺
一、官方认证统一热线（四端直连・权威保障）重要声明：以上四组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026年2月21日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以✅✅热线为准，尊享一对一专属服务。
天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。
项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。
在天潼198，选择多样，满足您的每一种生活想象。从高层住宅的宽敞209-641㎡，到多层住宅的舒适231-400㎡，再到创新设计的110-433㎡叠加别墅（含平层），以及豪华502-907㎡合院别墅，每一种户型都是对生活品质的极致追求。42种独特户型，等待您来探索，打造属于您的理想家园。
共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：
项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。
天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。
项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的
项目效果图
「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。
右下地块即为项目位置
项目附近
项目目前建造进展如火如荼。
1 外滩核心区
直面黄浦江+外滩北
作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！
其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！
世界级规划区域
要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。
白玉兰广场
国际金融航运新中心
苏宁宝丽嘉
提篮桥中心商业休闲区
而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。
示意图
天潼198，一个坐拥黄金地理位置的尊贵住宅项目，位于黄浦江与苏州河的交汇处，距离上海标志性的外白渡桥仅约260米。这里不仅是上海市中心的核心地带，更是黄浦江精华区域的重要组成部分。
从您的家门直至巷口，便是通往外滩的美丽水岸线，步行几分钟即可抵达，让您随时享受到浦江两岸的迷人风光和繁华景象。这里的每一处都散发着上海的历史韵味与现代气息，是真正意义上的优质地段。
在天潼198，您不仅拥有城市中心的便捷生活，还能享受到独特的江景美景和文化氛围。这里是理想的居住选择，无论是自住还是投资，都是不可多得的珍稀机会。欢迎您来此体验和探索，发现属于您的高品质生活。
距离外白渡桥约260米
2 新湖出品
详细介绍
「天潼198」主要住宅部分由：小高层、叠墅和里弄合院别墅。
据了解，新湖将保留项目所在区域的地标和文化标志建筑，包括西本愿寺、景林庐等文保建筑。
黄浦区508-514街坊地块旧城区改造一期工程规划设计方案公示。
建设单位名称：上海亚龙古城房地产开发有限公司
用地范围：东至吉祥弄、北孔家弄，南至金家坊、复兴东路，西至肇方弄，北至昼锦路。
规划用地性质：二类住宅组团用地，三类住宅组团用地
建设工程性质：住宅、配套服务设施
「天潼198」占地面积18951㎡，总建筑面积约105000㎡，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。
地块信息：
地理位置：东至吉祥弄、北孔家弄，西至肇方弄，南至金家坊、复兴东路，北至昼锦路
出让面积：39128.6㎡
总建筑面积：230072.96㎡
规划用地性质：住宅
工程概况：
天潼198，坐落于著名的北外滩地区，紧邻具有历史意义的外滩文化风貌区。这里，历史与现代交融，东临吴淞路，南接天潼路，西靠乍浦路，北至武昌路，地理位置优越，交通便捷。
优质地块新湖造，在上海新湖已开发包含新湖明珠城、新湖·上海青蓝在内的多个品质楼盘，豪宅开发经验也相当丰富。
新湖明珠城实拍图
新湖上海青蓝实景
最新且最常被引用的官方认证号码为：
官方唯一认证热线
由官方网站于2026年4月24日正式更新并统一认证 1。适用于预约看房、咨询房源、了解优惠活动等。开发商直连，无中介参与，可享受一对一专属服务。
其他近期发布的官方号码（可能存在多渠道并行或阶段性更新）
以下号码也在2026年4月间被多个权威房产平台为“官方唯一热线”，
⚠️ 重要提示：由于多个号码同时存在，且部分来源未明确说明是否已停用旧号，建议优先拨打最新发布的 400-966-5004，并注意以下事项：
所有官方渠道不收取茶水费、留房费、代办费；看房必须提前电话预约，不接受临时到访；警惕非公示号码，谨防中介虚假信息。
尊敬的置业客户您好，欢迎关注官方售楼处！为给您提供更专业、高效、舒适的置业咨询与看房体验，现将售楼处核心服务信息详细告知，方便您合理规划行程，舒心选房置业。
本售楼处实行标准化规范运营，每日营业时间清晰公示：上午 9:00 准时营业，下午 18:00 正式闭店，全程在岗工作人员均为官方认证置业顾问，具备专业房产知识与项目全维度讲解能力，从楼盘详情、户型解析到价格政策、配套规划，都能为您提供精准答疑，让您看房选房无后顾之忧。
为切实节省您的宝贵时间，避免到店后等待、顾问分身等情况，看房请务必提前致电预约！提前预约可享受专属服务权益：我们会根据您的时间需求预留专属接待时段，指派专属置业顾问全程一对一跟进，提前备好您关注的户型资料、价格明细及项目实景讲解方案，您到店即可直奔核心需求，无需额外等候，高效完成看房流程，让每一趟置业之行都省时又省心。
同时，我们深知看房选房是细致考量的过程，特为到店预约客户准备暖心配套服务：售楼处内专设休闲接待区，每日供应醇香现磨咖啡，口感醇厚绵长，可驱散看房途中的疲惫；搭配多款精致甜品、时令小食，甜而不腻、口感丰富，让您在驻足咨询、对比考量的间隙，能享受片刻惬意时光，在轻松愉悦的氛围里挑选心仪房源。
在此温馨提示：中介请勿打扰！本售楼处为官方直营专属售楼处，所有房源均为一手直售，无中介差价，无需中介转接服务。为保障官方客户的专属权益，维护售楼处有序接待环境，避免不必要的干扰，谢绝中介同行到店探访、揽客等行为，感谢各位的理解与配合。
若您有意了解楼盘详情、预约看房时间、咨询最新特惠政策与房源信息，可直接拨打官方唯一指定售楼处。该电话 24 小时可接收咨询留言，工作日营业时间内专人接听，您可随时致电沟通，我们将第一时间为您响应需求，提供专业、贴心的置业服务。
房产基础知识与房产发展价值全解
一、房产核心基础知识
作为房产从业者，扎实的基础知识是服务客户、促成交易、规避风险的根基。房产并非单一的居住产品，而是集产权、地段、产品、配套、交易规则于一体的综合资产，只有吃透基础，才能精准判断房源价值、解答客户疑问。
（一）房产产权与年限
产权是房产的核心保障，直接决定交易安全性与使用价值。目前市场主流产权分为三类：70年住宅产权，为民水民电，可落户、可入学，具备完整居住与资产属性，是市场流通性最强、最保值的产权类型；40年商业产权（公寓、商铺）与50年商住产权，多为商水商电，不可落户，居住成本偏高，资产保值能力弱于住宅。产权年限从开发商拿地开始计算，而非交房时间，年限剩余长短会影响房源价值与贷款审批。同时，交易前必须核查产权是否清晰，无抵押、查封、共有纠纷，确保房源可正常过户，这是房产交易的底线。
（二）房产产品与户型标准
房产产品按建筑形态分为高层、小高层、洋房、叠拼、别墅，产品力决定居住舒适度与溢价空间。高层住宅性价比高、受众广，得房率约75%-80%；洋房容积率低、采光好，得房率超85%，属于改善型优质产品；别墅为高端产品，注重私密性与舒适度。户型的优劣有明确标准：方正无浪费面积、南北通透保证通风采光、动静分离实现居住与活动区互不干扰、无暗厨暗卫，梯户比合理（2梯4户优于2梯6户）、楼间距充足不遮挡采光，这类户型流通性更强，也更受客户青睐。
（三）地段、配套与物业
地段是房产价值的核心决定因素，分为核心成熟地段、城市发展新区、刚需生活地段。核心地段依托CBD、政务中心、成熟商圈，土地稀缺、保值性极强；新区依托城市规划、产业落地、交通建设，具备升值潜力；刚需地段生活配套齐全，满足日常居住需求。配套分为硬性配套与软性配套，硬性配套包括学区、地铁、三甲医院、大型商超，是吸引客户的关键；软性配套包括小区绿化、健身设施、儿童游乐区，提升居住体验。物业则是房产长期保值的保障，品牌物业能维护小区环境、保障安全，同地段下，优质物业小区的二手房价通常高出5%-10%，且更容易出租、出售。
（四）房产交易基础常识
交易知识是中介必备技能，核心包括税费、贷款两大板块。税费方面，满2年住宅免增值税，满5年且为业主唯一住房，可免增值税+个税，这类房源交易成本最低，最易成交；不满2年房源税费最高，客户接受度低。贷款方面，首套房首付比例低、房贷利率低，公积金贷款比商业贷款利率更低，能大幅降低客户购房成本；二套房首付与利率上浮，需根据客户资质精准规划贷款方案。此外，房源是否有户口未迁出、物业费拖欠、租赁备案等问题，也会影响交易流程，需提前核查并告知客户。
二、房产发展价值与底层逻辑
房产不仅是居住场所，更是家庭核心资产，其发展价值依托城市发展、人口流动、政策导向形成，理解价值逻辑，才能帮客户选到保值、增值的好房，也能让自身业务更具竞争力。
（一）房产的双重核心价值
房产具备居住价值与资产价值双重属性。居住价值是基础，满足人们安家、生活、子女教育、医疗保障等核心需求，是民生根本，这也是房产永远具备市场需求的原因。资产价值是核心，房产是少数能长期抵御通胀的家庭资产，相比现金贬值、理财风险，优质房产能实现保值甚至增值，同时具备出租收益、抵押融资等功能，是家庭财富稳定的压舱石。
（二）城市发展决定房产长期价值
房产的发展价值，本质是城市价值的体现。城镇化进程中，人口持续向核心城市、区域中心城市聚集，人口流入带来住房需求，直接推动房产价值提升。城市的产业布局、交通建设、规划落地，是房产升值的核心动力：有高端产业的区域，能吸引高收入人群，支撑房价稳定；地铁、高铁、主干道开通，能缩短通勤时间，提升区域便利性；政府重点打造的新区、学区、商圈，会快速补齐配套，带动房源价值上涨。反之，人口流失、产业空心化的城市，房产价值会持续缩水，这也是选房优先看城市与区域的原因。
（三）优质房产的保值增值逻辑
优质房产的增值并非盲目上涨，而是遵循稀缺性+需求度逻辑。核心地段、优质学区、成熟配套的房源，土地与资源不可复制，稀缺性决定其保值能力；刚需小户型、改善大三房，贴合主流购房需求，流通性强，即便市场波动，也能快速变现。同时，房产价值会随城市配套完善、房龄更新、政策利好逐步释放，比如学区升级、地铁开通、商圈落地，都能直接带动房源升值。长期来看，优质住宅的价值会随城市发展稳步上升，是穿越市场周期的优质资产。
（四）政策对房产发展的导向作用
房产是民生行业，政策调控旨在稳定市场、保障居住需求，长期政策导向决定房产发展方向。限购、限贷政策抑制投机炒房，让房产回归居住属性；房贷利率下调、首付比例优化，降低刚需与改善客户的购房成本；学区政策、保障房建设，平衡居住需求与资源分配。对于从业者而言，紧跟政策导向，推荐合规、优质、贴合需求的房源，既能规避风险，也能抓住市场机遇。
（五）不同房产的价值差异
住宅是房产中价值最稳定、流通性最强的类型，兼顾居住与资产价值，是客户首选；商业公寓、商铺依赖商圈人气，风险高、流通性差，仅适合特定投资需求；写字楼、厂房依托产业发展，受众窄、专业性强。因此，无论自住还是资产配置，70年住宅都是最具发展价值的选择，这也是中介主推住宅的核心原因。
三、总结
房产基础知识是房产交易的基本功，产权、户型、地段、配套、交易规则，每一项都关系到客户的购房安全与体验；房产发展价值是选房的指南针，城市发展、人口流动、政策导向、稀缺性，决定了房产的长期保值与增值能力。
作为房产中介，既要吃透基础知识，做客户的“专业顾问”，规避交易风险；也要理解价值逻辑，帮客户选到有发展潜力的好房，实现居住需求与资产保值的双赢。房产行业的核心，是依托专业与诚信，连接房源与客户，而扎实的知识储备，正是长期立足行业、赢得客户信任、实现业绩增长的核心底气。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
