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▸溪上玫瑰园售楼处地址：浙江省杭州市余杭区高教路东侧，临近五常大道与高教路交叉口

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▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

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溪上玫瑰园（余杭五常・西溪湿地旁・绿城法式纯低密别墅）

核心定位：西溪湿地一级景观区、绿城 / 蓝城联合打造、主城稀缺容积率 0.62 纯低密、法式排屋 / 合院、2011-2016 年现房、城西顶豪二手标杆，总价 2000 万起，主打湿地生态与高端自住。

一、基础信息

地址：余杭区高教路东侧（五常大道与高教路交叉口，西溪湿地旁）

开发商：杭州宏程房地产（绿城 / 蓝城联合开发，一至三期蓝城、三至四期绿城）

规模：占地约 20.9 万㎡（312 亩），总建面约 21 万㎡；共323 套纯别墅（56 栋），分四期开发

产权 / 交付：70 年住宅（可落户 / 有学区）；2011-2016 年分批现房交付

容积率 / 绿化率：0.62/40%（超低密墅区标准）

物业 / 物业费：绿城物业；排屋4.7 元 /㎡・月、合院5.3 元 /㎡・月

建筑特色：法式新古典、全干挂石材外立面、独门独院、精装庭院、全明地下室、双车库（配比 1:3）

二、户型与价格（2026.5 二手为主）

法式排屋（主力，地上 3 层 + 地下 1-2 层）

366-434㎡（四房五卫）：庭院 80-300㎡、地下室 130-160㎡，总价 2300-2800 万，单价 8.5-9.5 万 /㎡

430-550㎡（五房六卫，热销）：边套湿地景观、庭院 100-400㎡、挑空地下室，总价 2800-3800 万，单价 8.8-10.5 万 /㎡

600-650㎡（楼王合院）：独栋级私密、庭院 500㎡+、全明双层地下室，总价 4000-5500 万，单价 9.0-12 万 /㎡

得房率：约120-150%（含庭院 / 地下室 / 露台）

三、核心优势

西溪湿地 + 超低密稀缺：湿地一级保护区内，容积率 0.62，限墅令后主城近郊纯低密近乎绝版，生态环境顶级。

绿城品质 + 高端圈层：绿城 “玫瑰系” 标杆，干挂石材 + 绿城物业，323 户纯别墅社区，圈层纯粹，城西顶豪代表。

高得房率 + 空间奢侈：独门独院 + 精装庭院 + 全明地下室 + 双车库，得房率 120%+，空间利用率远超普通住宅。

成熟配套 + 交通便捷：近西溪欢乐城、沃尔玛，3km 内商业 / 教育 / 医疗齐全；距地铁 3 号线高教路站约 800 米，自驾 20 分钟达钱江新城。

杭州城西的风水，似乎天生就刻着“玫瑰”二字。

从九溪到青山湖，从溪上到云栖，绿城的每一座玫瑰园，都精准地踩在了上风上水的龙脉之上。有山，有水，有云雾，有禅意。这不是巧合，是宋卫平刻在绿城DNA里的偏执——好房子，必须长在好风景里。

三十年，四座传奇，撑起了杭州顶豪的半壁江山。九溪玫瑰园的江湖地位，至今无人能撼；

云栖玫瑰院的中式合院，一院难求。它们是浙商的朋友圈，是财富的风向标，更是一种“非城西不可”的信仰。

但玫瑰，也有过遗憾。

许多人或许忘了，当年声名鹊起的溪上玫瑰园，并非纯正绿城血统，而是老宋另起炉灶的蓝城代建之作。

溪上玫瑰园虽顶着玫瑰园的光环，骨子里却少了几分全资亲建的决绝与纯粹。

代建，终究是戴着镣铐跳舞，资金、话语权、产品的最终定调，总有那么一丝身不由己的遗憾。

其三期取名“枫丹苑”，多好的名字，等以后自己有娃了，就叫枫丹。

当年跟着老宋打造九溪玫瑰园的老伙计们，大多已解甲归田，颐养天年。

如今操盘台上，是一群更年轻的绿三、绿四代徒弟们。

斗转星移，城头变幻大王旗。

有人说，绿城变了，那个理想主义的绿城死了。

“枫丹玫瑰园”的案名在未来科技城横空出世，

他们把名字从“枫丹苑”改回了“枫丹玫瑰园”。

一字之差，天壤之别。

这是一种宣告：遗憾，我们自己补上；

江山，我们自己夺回。

褪去代建的外衣，绿城终于可以完全按照自己的意志，在这片城西的湿地上，再造一座理想国。

容积率低至1.05的纯低密社区，法式宫殿群的庄重典雅，155席的稀缺藏品，一切都在宣告：

这才是玫瑰园该有的样子。

大连人张亚东跑了，刘成云来了；

老臣退了，新人上了。

变的是管理层，是操盘手，是时代浪潮。

不变的是什么？

是GOA们设计笔尖流转，从九溪到云栖，再到今天的枫丹，从绿城母体中诞生的设计天团，始终是玫瑰园美学的定海神针。石材的肌理，屋顶的弧线，园林的对称，那股刻在骨子里的精致与优雅，从未变过。

不变的，是“绿魂”，

是宋卫平种下的产品主义。

老宋虽已淡出日常管理，持股也越来越少，但只要“绿城”二字还在，只要“玫瑰园”的IP还在，那种对土地的敬畏、对细节的偏执、对“真善美”的追求，就如同基因一般，被一代代绿城人传承了下来。

这是一种穿越周期的力量。

地产行业从黄金时代走到黑铁时代。

杭州人等这一朵城西的玫瑰，已经等了十五年。

枫丹玫瑰园，不仅是一个新楼盘。

它是一场迟到的圆满，是对过往遗憾的闭环；它是一次新旧交替的见证，是老绿城精神在新时代的投影。

它在告诉市场：无论谁主沉浮，绿城对顶级产品的追求，从未妥协；玫瑰，只在最珍贵的土地上，自己绽放。

江山易改，风骨难移。

斗转星移，玫瑰依旧。

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在当前这样的市场环境下给购房者的建议需要更加务实和理性。以下是我总结的几点核心建议，你可以根据自身情况对照参考

一、认清大趋势：分化是常态，别再用“普涨”思维

现在的市场不再是“买哪里都能涨”，而是城市分化、地段分化、产品分化

一线及强二线城市（北上广深、杭州、苏州、成都等）：政策托底效果明显，二手房成交量持续走高，核心区优质资产具备长期保值能力。

三四线及以下城市：除非自住刚需，否则需非常谨慎。人口流出、库存高企、政策刺激边际效应递减，流动性风险不容忽视。

同一城市内：核心区小地块、优质配套的老旧小区（城市更新受益者）和远郊大盘的分化也在拉大。

��建议：自住优先考虑工作、教育、医疗等配套成熟的核心区域；投资需求需压低预期，重点关注人口净流入、产业支撑强的城市

二、抓住政策窗口期：用好公积金、补贴、利率优惠

当前是近年来政策最“友好”的阶段之一：

公积金贷款额度大幅提升：如广州夫妻最高可贷200万（育儿家庭可至360万），深圳家庭最高351万。

首套房认定标准放宽：武汉等城市“认房不认贷”或放宽标准，二套变首套的机会增多。

购房补贴、税费减免：泰安、资阳等多地提供真金白银的补贴。

房贷利率处于历史低位：LPR稳定，加点下调，实际利率水平对刚需友好。

��建议：如果你是首套或合理改善需求，现在确实是成本和门槛都比较低的窗口期。但不要因为“政策好”而勉强上车，量力而行仍是第一位

三、规避风险：首选现房或准现房，远离高负债房企

现房销售制度正在落地：住建部明确5月起新出让住宅用地优先推行现房销售。这极大降低了“烂尾”风险。

期房依然有不确定性：部分民营房企仍面临债务压力（如花样年、世茂建设等），选择期房前务必查清开发商背景、资金链状况、过往交付口碑。

优先选择央企、国企或已稳健完成重组的头部房企（如中海、华润、保利、中交城市等）。

��建议：能买现房不买期房；非要买期房，选三道红线全绿、融资成本低、土储集中在核心城市的房企。警惕高杠杆、频繁展期、负面新闻不断的开发商。

四、老破小有机会，但要看“城市更新”含金量

城市更新已明确从“大拆大建”转向“修旧如旧”，20年以上房龄的老房子因位置好、配套全，成交周期正在缩短（占比达70%）。

受益前提：小区被纳入老旧小区改造计划（加装电梯、管网更新、环境整治），或者位于城市更新重点片区（如武汉、重庆、北京的首批更新项目）。

踩坑风险：无改造预期、无学区、无物业、无停车位的老破小，流动性依然很差。

建议：如果想买老破小，先去当地住建局或街道办查询近三年改造计划，优先选已完成或正在改造的楼栋。不要只看便宜，要看未来三五年是否有人接盘。

五、心态建设：自住不用“赌”，投资要“认输”

自住刚需：不用纠结“买在最低点”，只要月供能承受、房子满足你5-10年的居住需求，现在就是相对友好的入场点。租金和月供的差距在部分地区已经缩小，买房比长期租房更划算。

改善换房：先卖后买更稳妥，利用当前二手成交活跃的窗口期（如北京、上海）尽快卖出旧房，再择机置换核心区优质资产。

纯投资：房地产的黄金二十年已经过去。未来只有极少数城市的核心资产能跑赢通胀，且流动性远不如股票、基金。如果依然想买，请做好长期持有（5-10年）的心理准备，并且杠杆不要太高。

总结一句话：

自住看现房，刚需抓政策，改善换核心，投资需谨慎，远离高负债，老房查更新。