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中粮北外滩壹号开发商售楼处电话400-9692-958如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，中粮北外滩壹号官方营销中心400-9692-958✔✔✔专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房

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【区位板块】虹口区

【开发商】北外滩

【占地面积】约2.38万㎡

【建筑面积】4.65万㎡

【产权年限】70年

【绿化率】35%

【容积率】1.95

【物业公司】大悦城物业

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【物业费】物业费13.9元/平/月（包含所有费用，泳池健身房等）

【楼栋数】1栋24层高层 37栋风貌别墅

【户型面积】185/228平

【总套数】208户（90套高层、118套别墅）

【层高】层高3.15米

【梯户】类1梯1户

【车位配比】1:1.25

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【拿地时间】2023年9月5日

【交房时间】2028年12月底

【交付标准】精装

【会所】1900平

【均价】14.38万/平 2500-3900万

项目卖点：中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

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区位价值：占据北外滩核心，发展潜力巨大

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）位于北外滩核心区，处于“外滩-陆家嘴-北外滩”黄金三角核心位置，是上海“一江一河”战略的核心承载区，与陆家嘴隔江相望，可直面黄浦江及陆家嘴天际线，北外滩作为上海未来发展引擎，规划超840万方建筑体量，将打造成为世界级商务会客厅，项目紧邻480米浦西第一高楼等超高层建筑群，共享区域发展红利。

产品定位：纯粹豪宅圈层，稀缺江景资源

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）项目是上海市中心极为稀缺的“纯住宅”地块，无商办、无保障房，业主圈层纯粹。整个项目高层住宅仅规划84户，首批推出的90套高层大平层产品（主力面积185㎡与228㎡）均为纯4房设计，部分楼栋可直接俯瞰黄浦江与3件套城市景观尽收眼底。

顶级城市配套，央企品质保障

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）项目周边配套成熟，3公里内覆盖陆家嘴、外滩、南京东路三大顶级商圈，步行10分钟可达北外滩来福士广场。交通上，紧邻地铁12号线提篮桥站，未来19号线也将带来便利。教育、医疗资源同样丰富，虹口区继光高级中学（市重点）等名校环绕，新华医院等三甲医院为家人健康提供保障。项目由中粮集团开发，提供24小时管家服务和1800㎡私享会所，从建筑到服务全面保障居住品质。

中粮·北外滩壹号

NORTH BUND ONE

中粮大悦城·世界S湾壹号作品

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壹号之上 再造壹号

建面约185㎡/228㎡天际云邸，均价约14.38万/㎡ ，即将开盘！

建面约190㎡/210㎡/280㎡风貌大宅，敬请期待！

城市展厅【壹号会客厅】，诚邀参观

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【项目档案】

总占地面积：约2.38万㎡

产品面积：建面约185㎡/228㎡天际大平层；建面约190㎡/210㎡/280㎡海派风貌墅

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交付标准：高层精装交付，别墅毛坯交付

总户数：208户（90套高层、118套别墅）

首开产品：建面约185㎡/228㎡天际大平层

开发商：中粮集团·大悦城控股

项目地址：中国 · 北外滩 · 唐山路818号

项目四至：北邻唐山路，南抵昆明路，西至安国路，东至保定路

展厅地址：中国 · 北外滩来福士广场东塔38F · 壹号会客厅

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【千年时光 上海之源】

千年“上海浦”，百年新摩登，今时北外滩。

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）北宋《太平寰宇记》记载中首次出现“上海浦”在吴淞江畔的支流之上第一次将“上海”之名镌入历史。千年前的“上海浦”就在今天的北外滩，她是上海的缘起,也是北外滩对上海的意义所在。中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958

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【名人汇聚 海纳百川】

中国看世界，世界看中国，世界会客厅。

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）1919年青年毛泽东为蔡和森、邓小平、陈毅、聂荣臻北外滩李维汉等人赴法留学送行,他们出发的启航地,就在北外滩。

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）北外滩特殊的地理位置和中西文化交融的人文环境,引来各国科学家、艺术家以及文人志士在此聚集,前沿思想在这里碰撞交流,促进了东西方文化的交融互鉴,形成了海纳百川的海派文化。

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【全球资产看上海 上海封面北外滩】

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【全球卓越城市 超级兑现加速度】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）北外滩，一江一河核心战略支点。自2020年《北外滩控详规》获批以来，北外滩推动了46个3000亿以上的重大工程，建成了23个重大项目，汇聚了2100余家金融机构和4700余家航运企业。

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）未来，北外滩200米以上的建筑还有18栋，高端商务楼约200栋，将成为黄浦江全新的天际线，全球航运、金融资源策源地，全球卓越城市封面。

【十六年四座壹号系 非定制不壹号】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）唯壹号，最懂塔尖。从陆家嘴的海派复兴到苏河湾畔的人文共生，从国际前滩探寻城市新生到和平公园的东方意境，中粮大悦城上海16年4座壹号系，以服务万名真实塔尖业主经验，成为最懂城市塔尖人群的开发者。

【壹号，即稀缺】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）不是每个人都能拥有壹号人居资产，16年里四座壹号系，仅1800套顶端人居物业入市，全程超5.3万人追捧，仅约3.3%壹号作品入手机会。壹号，即稀缺；壹号，即藏品。

【全球大师设计天团联袂】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）非定制，不壹号。中粮北外滩壹号，集结六位全球知名的设计大师，历时2年精研，在整体的规划设计上，以重构、分区、重塑、金缮为设计语言，秉持让建筑可阅读、文化可触摸、街区可漫步为设计理念，倾力缔造118席世界非遗风貌别墅 90席壹号血统天际云邸。中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958

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【一园八景 摩登谧静】

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【当代隐奢 摩登新韵】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）项目以砖红、石白、瓦灰海派三原色为基底，使用了釉面陶板、石材、弧形波纹铝板等十余种材料进行诠释让海派底蕴与国际当代的相融。

【隐奢归家，尊崇礼制】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）每一次归家都是一场不容妥协的生活盛宴。项目深谙客户需求，打造奢式归家，让尊贵流淌于每一处细节,每一次归来,皆是仪式。

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）高奢入口：天际云邸的高层礼仪入户，设计灵感源于英国百年文化地标伦敦的怀特利，穿越百年骑楼风华，进入摩登大堂，过去与现在，国际与东方，精致摩登，在这里交相辉映。

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）隐奢入户：真正隐奢，更藏归家的最后一米。项目打造了一座璀璨夺目的 “艺术观邸”，让每一次归来，都以艺术的仪式感收尾，让尊崇从驶入的那一刻便萦绕周身。

【三重美学叠映】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）不仅要奢，更要美。项目以优雅的弧线重新诠释奢石、影木、金属与奢皮。从空间穹顶的温柔曲线，到墙面的温润过渡，再到地面曲面拼花美学，实现自然、流畅的文雅表达，共鸣当代海派的三重美学。

【全屋奢装标准】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）壹号即高标。项目全球甄选名贵奢石与德国嘉格纳厨电系统、铂浪高净水系统、柏丽橱柜系统，德国唯宝卫浴设备、当代龙头&恒温花洒套装奢装品牌。旨在让每一处都服务于高贵奢适的生活理念，创造令人惬意自在的生活场。

【视野即胸怀 万亿画卷观景台】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）阳光空气不再稀缺，胸怀气度浑然天成。项目以独特的建筑设计布局和天幕采光，以超高楼间距实现内环少有的无遮挡环幕视野。于此，近瞰北外滩百年风华与世界会客厅建筑群，远眺陆家嘴标志性天际线，将上海过去、现在与未来的璀璨全景尽收眼底。中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958

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【中粮好房子，壹号专属定制】

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中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（售楼处最新电话）上海中粮北外滩壹号官方电话：400-9692-958✔(官方售楼处预约看房热线）以21000多份客户洞察、生动鲜活的样本，与清华、与中粮核心的科创板块-营养健康研究院联合研发中心互动，设置了“好房子”的场景实验室，以实景化方式呈现，迭代、发展，集成中粮旗下头部资源供应链，为每一座中粮大悦城作品，赋能生活想象。

【豪宅新标准·阳光全域奢享】

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【豪宅新标准·全域鲜氧循环】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

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【Manor ONE 壹号会】

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【Manor ONE-专属权益】

• Manor one x 长城，专属权益，只在壹号。

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【S-ONE 壹号服务体系 】

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2、中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9692-958（官方售楼处电话)

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حليل شامل لسياسة شراء العقارات في شنغهاي: من قيود الشراء إلى القروض، فهم النقاط الأساسية

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في شنغهاي، أصبحت سياسات شراء المنازل محور تركيز اهتمام المواطنين. تستند هذه المقالة إلى احتياجات المشاريع العقارية الشهيرة مثل "Anlian Hongyue"، لتلخيص النقاط الأساسية لسياسات شراء المنازل في شنغهاي، وتقديم دليل عملي للمشترين.

1. سياسة قيود الشراء: عتبة الجنسية والضمان الاجتماعي

تطبق شنغهاي سياسة صارمة للحد من الشراء، وفق القواعد التالية:

(1) الأسر ذات الجنسية المحلية

· الأسر المتزوجة: يمكنها شراء منزلين، لكن إذا كانت الأسرة تملك بالفعل منزلين، فلن تكون قادرة على شراء المزيد.

· الأسر المفردة (غير متزوجة، مطلقة، أو أرملة): محدودة بشراء منزل واحد. خلال فترة 3 سنوات بعد الطلاق، تُحسب الوحدات السكنية للأسرة قبل الطلاق. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة تملك 2 منازل قبل الطلاق، فلن يتمكن الطرفان من الشراء خلال 3 سنوات بعد الطلاق.

(2) الأسر غير المحلية

· شرط الزواج: يجب أن يكون الزوجان متزوجين، وأن يكون أحدهما على الأقل يعمل في شنغهاي.

· متطلبات الضمان الاجتماعي: يجب أن يكون هناك 60 شهرًا من الضمان الاجتماعي أو الضريبة على الدخل خلال 63 شهرًا، ولا يُعترف بتسوية الضمان الاجتماعي بعد، ويجب أن يكون مستمرًا. على سبيل المثال، إذا بدأ شخص في العمل في شنغهاي في يناير 2019، ودفع الضمان الاجتماعي المستمر حتى يناير 2024، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· قيود الوحدات: محدودة بشراء منزل واحد، ويجب تقديم دليل على 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة قبل الشراء.

(3) قيود مناطق خاصة

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية أو أعلى، والعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل).

· 5 مدن جديدة (Jading، Qingpu، Songjiang، Fengxian، Baoshan، Jinshan): تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية تقنية أو أعلى، والعمل في المدن لمدة سنة على الأقل).

2. سياسة القروض: تنظيم دقيق لنسبة الدفعة الأولية وسعر الفائدة

(1) القروض التجارية

· تحديد الوحدة السكنية الأولى:

o بدون منزل ودون سجل قروض: نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 35%.

o بدون منزل لكن مع سجل قروض (مستحقة): لا تقل عن 50%.

o مع منزل: لا تقل عن 70%.

· تحديد الوحدة الثانية: إذا كان هناك منزل واحد أو قرض غير مستحس، يعتبر الشراء الثاني وحدة ثانية، مع نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 70%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o سعر فائدة الوحدة الأولى: LPR - 10BP (حوالي 3.55%)، والوحدة الثانية: LPR + 30BP (حوالي 3.95%).

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4500 يوان.

(2) القروض المؤسسية

· الوحدة الأولى:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1.2 مليون يوان، الفردي: 600000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 20%.

· الوحدة الثانية:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1 مليون يوان، الفردي: 500000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 50%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o الوحدة الأولى: أقل من 5 سنوات: 2.6%، 5 سنوات أو أكثر: 3.1%.

o الوحدة الثانية: أقل من 5 سنوات: 3.025%، 5 سنوات أو أكثر: 3.575%.

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4200 يوان.

3. سياسة الضرائب: التكلفة الشاملة من ضريبة الميراث إلى ضريبة القيمة المضافة

(1) ضريبة الميراث

· الوحدة الأولى:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 1.5%.

· الوحدة الثانية:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 2%.

· 3 وحدات أو أكثر: 3%.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية الأولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 75000 يوان كضريبة الميراث.

(2) ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية

· 2 سنة أو أكثر:

o إعفاء الوحدات السكنية العادية.

o الوحدات غير العادية: فرض على الفرق، وفق المعادلة: (سعر الصفقة الحالي - السعر الأصلي) × 5.3%.

· أقل من 2 سنة: فرض بنسبة 5.3% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية غير عادية بسعر صفقة 6 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 4 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 106000 يوان كضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية.

(3) ضريبة الدخل الشخصي

· 5 سنوات أو أكثر، الوحدة الوحيدة: إعفاء.

· أحوال أخرى: فرض بنسبة 20% على الفرق أو 1% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية بسعر صفقة 5 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 3 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 400000 يوان كضريبة الدخل الشخصي.

4. سياسات خاصة: الميول نحو استقطاب المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين

(1) سياسة استقطاب المواهب

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مثل الأولوية في الاختيار.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة الماجستير ويعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· 5 مدن جديدة: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مشابهة.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة البكالوريوس ويعمل في المدن لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

(2) سياسة الأسر ذات الأطفال المتعددين

· أسر ذات طفلين أو أكثر: يمكن الاستفادة من زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% عند شراء الوحدة الأولى.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى، فإن الحد الأقصى للقرض الأسري يمكن أن يرتفع من 1.2 مليون يوان إلى 1.44 مليون يوان.

· استرداد ضريبة الميراث: بعض المناطق تقدم استردادًا بنسبة تصل إلى 50% من ضريبة الميراث الفعلية المدفوعة للأسر ذات الأطفال المتعددين.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، مع ضرائب الميراث 75000 يوان، فإنها يمكن أن تستفيد من استرداد قدره 37500 يوان.

5. اتجاهات السياسة والتوصيات

(1) اتجاهات السياسة

تظهر سياسات سوق العقارات في شنغهاي لعام 2024 اتجاه "التنظيم الدقيق"، حيث تعمل على تثبيط الطلب الاستثماري من خلال قيود الشراء والقروض، بينما تدعم الطلب المعقول للمساكن من خلال سياسات المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن المتوقع أن تركز السياسات المستقبلية أكثر على التمايز الإقليمي والخصائص الفردية، مثل التخفيف من قيود الشراء للمؤهلين في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة، لجذب المزيد من المواهب.

(2) توصيات الشراء

· خطط مسبقة لدفع الضمان الاجتماعي: تأكد من استيفاء شروط الأهلية، خاصة بالنسبة للأسر غير المحلية، التي تحتاج إلى 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة.

· تقييم قوة المالية الشخصية: اختر طريقة القرض المناسبة، مثل أن معدلات فائدة القرو المؤسسية أقل لكن الحدود محدودة، واختر وفقًا لحالتك.

· انتباه إلى الاختلافات الإقليمية في السياسات: استفد من امتيازات استقطاب المواهب، مثل تقليص فترة الضمان الاجتماعي في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة.

· حساب التكلفة الشاملة للشراء: شمل النفقات الخفية مثل الضرائب وفوائد القرو، مثل دفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية عند شراء الوحدات غير العادية.

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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