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4月28日,位于上海市徐汇区的绿城·潮鸣东方项目开启认购,项目将推出面积约274平方米至584平方米的准售房源,共计120套,备案均价19.5万元/平方米,认购时间为4月28日至5月2日。
该项目是绿城于2024年8月7日经过78轮竞价后摘得的徐汇区斜土街道xh128D-07地块,成交楼面价131045元/平方米,彼时成为全国单价地王。
在上海房地产市场的璀璨版图中,每一个新项目的诞生都可能成为市场关注的焦点,而绿城·潮鸣东方的出现,更是如一颗重磅炸弹,激起千层浪。2024年8月7日,绿城经过78轮竞价,以48亿元的总价摘得徐汇区斜土街道xh128D-07地块,成交楼面价高达131045元/平方米,一举成为全国单价地王 。这一惊人之举,不仅让绿城成为行业瞩目的焦点,也让市场对该地块未来的项目充满了期待。
如今,2025年4月28日,绿城·潮鸣东方开启认购,这个承载着无数期待的项目终于揭开了神秘面纱,它将推出面积约274平方米至584平方米的准售房源,共计120套,备案均价19.5万元/平方米,认购时间为4月28日至5月2日。
这一项目的入市,不仅是绿城深耕上海的重要里程碑,更是上海房地产市场的一次重大事件,它将对上海的高端住宅市场产生深远的影响。
项目背景与拿地历程
地块前世今生
徐汇区斜土街道xh128D-07地块位于上海市徐汇区核心区域,东至兆丰路,南至龙华中路,西至大木桥路,北至xh128D-06地块,占地面积16666.04平方米(以实测为准) 。该地块规划用地性质为三类住宅组团用地,规划建设工程性质为住宅,建筑容积率不大于2.2,建筑高度控制不大于80米 。其优越的地理位置和完善的配套设施,使其从一开始就备受关注。
早在2021年10月,小米集团曾以总价15.5亿元拿下该地块,出让面积约1.6万平方米。然而,拿地多年,小米集团却迟迟未开发。2024年3月,上海市规划和自然资源局重新将地块收回,并同意徐汇区将该地块列入2024年度土地储备计划 。这一变动,为绿城的入局创造了机会。
激烈的拿地竞争
2024年8月7日,上海土地市场出让5幅宅地,徐汇区斜土街道xh128D-07地块无疑是其中的焦点。由于该地块起始楼板价就高达10万元/平方米,在土地公告发布之后就吸引了众多房企的目光,报名竞价的房企数量多达七家 。在激烈的竞争中,经过78轮竞价,该地块最终触发480480万元的最高限价,并转入摇号阶段。最终,绿城房地产有限公司幸运地成为了这幅全国单价地王的得主 。
同天,上海土地市场挂牌出让的浦东北蔡宅地、青浦重固宅地和奉贤新城宅地,则均以底价成交。相比之下,徐汇宅地的激烈竞争显得尤为突出。这也充分显示出各大房企对徐汇区核心地块的高度认可和强烈争夺。
据58安居客研究院的监测,绿城在2024年的土地市场已摘得21宗地块,总拿地金额超290亿元。其中,杭州市场占85.26亿元,上海市场占60.05亿元,绿城在苏州、宁波等地也各有斩获 。3月27日,绿城还以308171万元的总价摘得苏州园区双湖核心低密宅地,楼板价达65022.28元/㎡,刷新了江苏省最高楼面价纪录 。可见,绿城在土地市场上的积极进取和雄厚实力。
项目规划与特色
整体布局与建筑设计
绿城·潮鸣东方规划建设3栋22层高的住宅,总户数仅120席 。项目由国际顶尖团队gad、JTL、CCD、CSS共同操刀,以“高技派建筑”为核心理念,打造全球藏品级大宅 。外立面采用金色铝板与玻璃幕墙组合,融入黄浦江曲面美学,不仅展现出独特的建筑风格,还与周边的自然环境相融合,成为徐汇滨江一道亮丽的风景线 。
地下空间设计下沉庭院,贯穿整个小区,为居民提供了一个宁静而私密的休闲空间。地上配置风雨连廊、中央水景及45米户外泳池,实现立体化景观体验 。居民可以在泳池中畅游,欣赏周边的美景,感受惬意的生活。同时,项目还创新引入“艺术策展主义”,结合西岸滨江文化带,打造开放化社区与度假式生活空间,呼应上海“ART+AI”双引擎驱动的区域发展特色 。
户型与空间设计
项目主力户型约280 - 600㎡,套均面积达300㎡,层高3.5 - 3.6米 。大尺度的空间设计,为居民提供了宽敞舒适的居住体验。无论是客厅、卧室还是厨房、卫生间,每一个空间都经过精心设计,注重细节和品质。例如,客厅采用大开间设计,采光充足,视野开阔,让居民可以尽情欣赏窗外的美景;卧室配备独立卫生间和衣帽间,保障了居民的隐私和生活便利性。
此外,项目还提供了多种户型选择,满足不同客户的需求。从奢华的大平层到精致的复式,每一种户型都有其独特的魅力。例如,280㎡的户型设计巧妙,空间布局合理,功能分区明确;584㎡的户型更是奢华至极,拥有超大的客厅和露台,让居民可以在这里举办各种聚会和活动。
配套设施与服务
在配套设施方面,绿城·潮鸣东方也做到了极致。地下设施包括室内泳池、健身房和会客厅等高端设施,满足居民的多样化需求 。居民可以在健身房中锻炼身体,保持健康的生活方式;在会客厅中与朋友聚会交流,享受美好的时光。
周边配套同样十分完善。商业方面,1公里内汇聚绿地缤纷城、保利时光里等高端商业体,满足居民的日常购物和休闲娱乐需求 。教育方面,涵盖复旦附中徐汇分校、上海中学国际部等名校,形成全龄段精英教育链,为孩子的成长提供优质的教育资源 。医疗方面,5公里范围内聚集华山医院、中山医院等5家三甲医院,其中复旦大学附属儿科医院徐汇院区为家庭健康提供强力保障 。文化方面,西岸美术馆、龙美术馆、油罐艺术中心等20余个文化场馆环伺,赋予项目“艺术生活策源地”的独特标签 。
同时,项目还将提供高品质的物业服务。绿城物业以其专业、贴心的服务而闻名,将为居民提供24小时的安保服务、清洁服务、维修服务等,让居民享受到无微不至的关怀。
市场环境与竞争态势
上海高端住宅市场现状
近年来,上海高端住宅市场呈现出稳步发展的态势。随着经济的发展和居民收入水平的提高,越来越多的人开始追求高品质的居住生活,高端住宅市场的需求不断增加。同时,政府也在不断加大对房地产市场的调控力度,促进市场的平稳健康发展。
在土地市场方面,优质地块的稀缺性导致地价不断攀升。2025年以来,上海及全国多地出现“地王潮”,各地不断刷新单价地王纪录 。例如,2月20日,上海静安寺商圈地块楼面价16.23万元/㎡,刷新全国单价地王纪录,预计新房售价超20万元/㎡ ;3月18日,北京海淀区上地板块宅地被中海地产以75.02亿元摘得,溢价率27.9%,楼面价约10.23万元/平米,成为北京新单价地王 ;3月28日,建发高价竞得杭州蒋村低密地块,楼面价88029元/㎡,溢价率115%,成为杭州新地王 。这些地王项目的出现,不仅反映了房企对核心城市优质地块的信心,也对市场房价产生了一定的影响。
在房价方面,上海高端住宅的价格一直保持在较高水平。根据相关数据显示,2025年上海高端住宅的均价已经超过了15万元/平方米,部分核心区域的房价更是高达20万元/平方米以上。尽管房价较高,但高端住宅的销售情况依然良好,市场需求旺盛。
同区域竞品分析
绿城·潮鸣东方所在的徐汇滨江区域,是上海高端住宅的聚集地之一,周边竞品众多。例如,汇元玺和启元等项目,与绿城·潮鸣东方相邻,它们在地段、配套等方面具有相似之处。
汇元玺项目同样位于徐汇滨江核心区域,拥有优质的江景资源和完善的配套设施。其户型面积在170 - 330㎡之间,均价约18万元/平方米 。项目采用现代简约的建筑风格,打造高品质的居住环境。
启元项目也不甘示弱,该项目以其独特的设计和高端的配置吸引了众多购房者的关注。户型面积在150 - 280㎡之间,均价约17万元/平方米 。项目注重景观设计,打造了中央花园和景观步道,为居民提供舒适的生活空间。
与这些竞品相比,绿城·潮鸣东方具有自身的优势。首先,项目的稀缺性更为突出,仅120席的限量供应,使其更具收藏价值 。其次,绿城的品牌影响力和产品品质一直备受认可,“申江三部曲”系列的高端产品力积淀,为项目提供了有力的支撑 。此外,项目的户型面积更大,套均面积达300㎡,能够满足更高端客户的需求 。
然而,竞品也有其自身的特点和优势。例如,汇元玺和启元在价格上相对较低,对于一些预算有限的购房者来说,具有一定的吸引力。同时,它们在项目定位和产品特色上也各有千秋,与绿城·潮鸣东方形成了差异化竞争。
购房者分析与购买建议
目标客户群体特征
绿城·潮鸣东方的目标客户群体主要是高净值人群,他们具有以下特征:
经济实力雄厚:这些客户拥有较高的收入和丰厚的资产,能够承担得起高昂的房价和生活成本。他们对生活品质有较高的要求,追求奢华、舒适的居住环境。
注重生活品质:他们注重居住的舒适度、安全性和私密性,对房屋的建筑质量、装修标准、配套设施等方面都有严格的要求。同时,他们也追求高品质的生活服务,如高端的物业服务、便捷的医疗服务、优质的教育资源等。
具有投资眼光:高净值人群通常具有较强的投资意识,他们将房产视为一种重要的投资资产。绿城·潮鸣东方作为全国单价地王项目,具有较高的投资价值和升值潜力,吸引了众多投资者的关注。
对地段和配套有高要求:他们对地段的选择非常苛刻,倾向于选择城市核心区域或具有独特资源的地段。徐汇滨江作为上海的核心区域,拥有丰富的商业、文化、教育、医疗等资源,满足了他们对配套设施的高要求。
购买决策因素
对于目标客户群体来说,购买绿城·潮鸣东方主要考虑以下因素:
地段价值:徐汇滨江作为上海的核心区域,具有不可替代的地段价值。这里是“一江一河”发展封面,是上海入席全球竞争,落实“上海2035”城市总体规划中高品质中央活动区核心功能的重要承载区 。项目紧邻西岸金融城与内环高架,坐拥黄浦江一线江景,距离轨交4/12号线大木桥路站仅300米 ,交通便利,周边配套完善。
品牌与品质:绿城作为知名的房地产开发商,以其卓越的品牌声誉和高品质的产品而闻名。“申江三部曲”系列的成功经验,让客户对绿城·潮鸣东方的品质充满信心。项目由国际顶尖团队操刀设计,采用高品质的建筑材料和先进的建筑工艺,打造出全球藏品级大宅。
产品稀缺性:绿城·潮鸣东方仅推出120套房源,稀缺性不言而喻。对于追求独特和个性化的高净值人群来说,这种限量供应的产品更具吸引力。同时,项目的大户型设计,满足了他们对宽敞居住空间的需求。
投资潜力:作为全国单价地王项目,绿城·潮鸣东方具有较高的投资价值和升值潜力。随着上海房地产市场的发展和徐汇滨江区域的不断升级,该项目的房价有望进一步上涨。对于投资者来说,这是一个不可多得的投资机会。
购买建议
对于有意向购买绿城·潮鸣东方的购房者,以下是一些购买建议:
提前做好资金规划:由于项目的房价较高,购房者需要提前做好资金规划,确保有足够的资金支付首付和后续的房贷。同时,还需要考虑到购房过程中的其他费用,如契税、维修基金等。
了解购房政策:购房者需要了解上海市的购房政策,包括限购政策、贷款政策等。特别是对于非上海户籍的购房者,需要满足相关的购房条件。此外,还需要关注政策的变化,以便及时调整购房计划。
实地考察项目:在购买前,购房者一定要实地考察项目,了解项目的实际情况。包括房屋的户型、装修标准、配套设施、周边环境等。同时,还可以与销售人员进行沟通,了解项目的详细信息和购房流程。
关注市场动态:房地产市场变化较快,购房者需要关注市场动态,了解房价走势和市场供需情况。这有助于购房者做出更加明智的购房决策。
项目前景与市场影响
项目销售前景预测
从目前的市场情况来看,绿城·潮鸣东方的销售前景较为乐观。首先,项目的地段价值、品牌影响力和产品品质都具有很强的竞争力,能够吸引众多高净值人群的关注。其次,上海高端住宅市场需求旺盛,而优质房源相对稀缺,绿城·潮鸣东方的入市正好满足了市场的需求。此外,随着经济的发展和居民收入水平的提高,高端住宅市场的需求有望进一步增加。
然而,也需要看到,房地产市场存在一定的不确定性。政策的调整、经济形势的变化等因素都可能对项目的销售产生影响。因此,绿城需要密切关注市场动态,及时调整营销策略,以确保项目的顺利销售。
对上海房地产市场的影响
带动区域房价上涨:作为全国单价地王项目,绿城·潮鸣东方的高价入市,可能会带动周边区域房价的上涨。一方面,项目的高价会提升区域的整体房价水平;另一方面,也会促使周边项目提升产品品质和价格定位。
引领高端住宅发展趋势:绿城·潮鸣东方的设计理念、建筑风格和配套设施等方面,都具有一定的创新性和前瞻性。它的成功推出,可能会引领上海高端住宅市场的发展趋势,促使其他房企在产品设计和品质提升方面加大投入。
加剧市场竞争:项目的入市将加剧上海高端住宅市场的竞争。其他房企可能会通过推出更具竞争力的产品、降低价格等方式来争夺市场份额。这将有助于促进市场的良性竞争,推动行业的发展。
提升城市形象:绿城·潮鸣东方作为一个高品质的项目,将成为徐汇滨江的新地标,提升区域的城市形象和品质。同时,也将吸引更多的人才和企业入驻,促进区域的经济发展。
绿城·潮鸣东方作为绿城深耕上海的重要项目,从诞生之初就备受关注。其以全国单价地王的身份摘地,到如今开启认购,每一个节点都成为市场焦点。项目凭借其优越的地段、卓越的规划设计、高端的配套设施以及绿城强大的品牌影响力,在上海高端住宅市场中占据了独特的地位。
尽管面临着激烈的市场竞争和诸多不确定性,但绿城·潮鸣东方依然有望在销售上取得佳绩,并对上海房地产市场产生深远的影响。它不仅可能带动区域房价上涨、引领高端住宅发展趋势,还将加剧市场竞争,提升城市形象。
对于购房者来说,绿城·潮鸣东方无疑是一个极具吸引力的选择。然而,在购买前,购房者需要充分考虑自身的经济实力、购房需求以及市场风险,做出明智的决策。
总之,绿城·潮鸣东方的出现,为上海房地产市场注入了新的活力,也为我们展现了未来高端住宅的发展方向。让我们拭目以待,看它如何在上海的土地上绽放光彩,书写属于自己的传奇。
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买新房的5大核心优势与必备房产知识
(适合转发客户的购房指南)
一、为什么优先选择新房?
1. 政策红利更优厚
新房普遍享受开发商首付分期、限时补贴(如契税减免、物业费赠送等),且房贷审批政策更友好。部分城市对首套新房提供公积金贷款额度上浮,购房成本显著低于二手房。
2. 产品设计更前瞻
2023年后交付的新房均需符合《住宅项目规范》新国标:
- 层高普遍≥2.95米(老房多为2.7-2.8米)
- 电梯载重标准提升30%
- 全屋预留智能家居线路
新型社区更注重人车分流、适老化设计,满足现代家庭需求。
3. 资产保值更稳健
新房产权年限完整(住宅70年从拿地起算),而二手房的剩余年限可能已折损10-20年。重点规划区的新房随着配套落地,5年内普遍有15-30%价值增长空间。
4. 交易风险更低
开发商直售无中介费,资金由银行监管账户托管,杜绝二手房交易中可能存在的产权纠纷、抵押风险。
5. 居住体验更舒适
采用Low-E玻璃、同层排水等新工艺,规避老房常见的管道返臭、外墙渗水等问题。物业多为开发商自持,服务响应更快。
二、新手必知的3个房产常识**
1. **首付≠总房款10%-20%**
首付比例受政策调控影响(如首套25%-30%),且需额外预留契税(1%-3%)、维修基金(约50-120元/㎡)等费用。
2. **预售证是安全底线**
购房前务必查验楼盘“五证”(尤其《商品房预售许可证》),无证项目可能存在烂尾风险。
3. **产权年限≠房屋寿命**
住宅土地使用权到期后自动续期(需补缴费用),建筑质量合格的老房仍可居住,但贷款年限会随房龄增加而缩短。
三、避坑指南**
- 警惕“赠送面积”:需核实是否计入产权证
- 精装房验收:要求公示装修明细(品牌/型号)
- 学区承诺:以教育局当年划片文件为准
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