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天潼里198售楼处电话：400-9939-964天潼里198官方电话：400-9939-964

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Five rail lines converge in Jing 'an District within the inner Ring Road

内环内 静安区 五轨交汇

【 Suzhou River Bay • Tiantongli

【苏河湾•天潼里】

The construction area is approximately 131 to 153 square meters, with 3 to 4 bedrooms

建面约131~153㎡3~4房

North-south through double balconies with super large view Windows

南北通透 双阳台 超大景观窗

The total price for three elevators serving four households starts at approximately 7.727 million yuan

三梯四户 总价约772.7万起

Luxurious decoration with gas, water, electricity and coal for civilian use

豪华装修 通燃气 水电煤民用

Central air conditioning + floor heating + extremely high usable area ratio

中央空调+地暖+超高得房率

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Basic project information

项目基本信息

Completion time: 2002

竣工时间时间：2002年

Property rights term: 50 years

产权年限：50年

Average price: approximately 63,000 yuan per square meter

均价：6.3万/㎡左右

Total price: Starting from 7.727 million yuan

总价：772.7万起

Average price: 63,000 yuan

均价：6.3万

Volume: 3 sets

体量：3套

Building type: Commercial office

建筑类型：商业办公

Delivery standard: Fully furnished delivery

交房标准：精装交付

Available floors: 8th to 18th

在售楼层：8-18层

Property management fee: 12 yuan per square meter per month

物业费：12元/㎡/月

Usable area ratio: 68%

得房率：68%

Unit sizes: 131-153-268 square meters

户型面积：131-153-268平

Water: 6 yuan per ton; Electricity: 1.2 yuan per kilowatt-hour

水：6元/吨 电1.2/度

Parking fee: 1,200 yuan per month

停车费：1200元/月

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项目在售房源户型图▼

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内环内 静安区 五轨交汇

【 Suzhou River Bay • Tiantongli

【苏河湾•天潼里】

The construction area is approximately 131 to 153 square meters, with 3 to 4 bedrooms

建面约131~153㎡3~4房

North-south through double balconies with super large view Windows

南北通透 双阳台 超大景观窗

The total price for three elevators serving four households starts at approximately 7.727 million yuan

三梯四户 总价约772.7万起

Luxurious decoration with gas, water, electricity and coal for civilian use

豪华装修 通燃气 水电煤民用

Central air conditioning + floor heating + extremely high usable area ratio

中央空调+地暖+超高得房率

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项目基本信息

竣工时间时间：2002年

产权年限：50年

均价：6.3万/㎡左右

总价：772.7万起

均价：6.3万

体量：3套

建筑类型：商业办公

交房标准：精装交付

在售楼层：8-18层

物业费：12元/㎡/月

得房率：68%

户型面积：131-153-268平

水：6元/吨 电1.2/度

停车费：1200元/月

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项目在售房源户型图▼

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"上海二手房单月成交突破2万套！"这组数据背后，是2024年楼市政策松绑引发的连锁反应。外环外取消单身限购、多孩家庭增加购房名额、二套房首付比例降至50%……这些新政让沉寂已久的市场突然躁动。但面对政策红利与市场波动交织的复杂局面，置换族究竟该果断出手还是继续观望？

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上海楼市新政全景解读

2024年上海楼市调控出现三大关键调整：一是限购松绑，外环外区域取消单身限购，多孩家庭可增购1套；二是信贷支持，二套房首付比例从70%降至50%，房贷利率降至历史低位；三是税费优化，满五唯一住房交易税费减免范围扩大。政策组合拳效果立竿见影，10月二手房成交量同比激增35%，部分学区房挂牌价一周跳涨5%。

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这种复苏并非偶然。参考张捷财经观察，核心城市政策松绑往往能带动3-6个月的需求释放窗口期。但需注意，当前成交放量主要集中在总价500万以下的刚改房源，豪宅市场仍存在价格博弈。

置换成本精算：不同家庭的决策差异

对于计划置换的家庭，政策红利的影响差异显著。以总价800万的非普通住宅为例，二套房首付从560万降至400万，直接减少160万现金流压力。但满五唯一与非普通住宅的税费差异可达总价5%-7%，这意味着同样房源可能产生56万的交易成本差距。

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三类典型家庭需特别关注：刚需改善族可优先考虑外环外新房，库存周期18个月的项目议价空间更大；学区房置换家庭要同步核对2024年入学政策调整，部分区域已实行"提前3年落户"新规；多孩家庭升级住房时，建议选择附带政策倾斜的"三房以上"户型，这类产品在未来转手时更具流动性优势。

先卖后买or先买后卖？专家策略拆解

当前市场呈现"冰火两重天"特征：优质房源平均去化周期仅15天，而老破小挂牌量同比增加40%。这种情况下，置换策略选择尤为关键。

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房产分析师建议：预算紧张家庭宜选先卖后买，利用当前高挂牌量争取3%-5%议价空间，但需预留至少2个月过渡期；资金充裕者可考虑先买后卖，通过"带押过户"新流程节省赎楼成本，但必须确保家庭月供占比不超过总收入45%。值得注意的是，部分银行已推出"置换过渡贷"产品，能覆盖6个月双重月供压力。

风险预警：置换中的三大"深坑"

市场活跃期往往伴随风险升级。近期已出现多起"连环单违约"案例，因下家贷款延误导致整个交易链崩盘。律师建议在合同中增设"缓冲期条款"，约定贷款失败后的替代方案。

价格博弈方面，当前买卖双方心理价差普遍存在8%-10%差距。某中介平台数据显示，外环区域成交价仍低于挂牌价6.2%，内环学区房则出现买卖双方持续拉锯。此外，部分区域性政策如人才购房补贴可能随市场过热而调整，需密切关注住建部门季度政策评估报告。

理性决策工具箱

判断是否处于置换窗口期，可参照三个核心指标：一是所在板块库存去化周期是否低于12个月，二是目标房源与现住房价差是否在家庭资产30%承受范围内，三是置换后月供是否具备抗利率上浮10%的压力测试能力。

正如资深投资人所言："市场永远在波动，但需求不会等待。"对于确有子女教育、家庭成员增加等刚性需求的家庭，在做好资金预案的前提下，2024年四季度或许是近年来政策环境最友好的置换时机。关键是要根据自身风险承受能力，制定个性化置换路线图，避免在市场情绪裹挟下做出激进决策。