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700W级中环封面改善之作

中建七局地产首入上海匠心打造

【中环铂樾】

双地铁、双TOD、双公园、高能产业核心全能兑现

建面约110-139㎡3-4房奢装小高层

样板间&示范区实景现已开放

最近，“好房子”成了楼市里的热词。

从政策层面到市场反馈，改善型住房正在成为主角。

但在上海这样的城市，好地段、好品质、价格还能“够得着”的房子，简直成了稀缺资源。

就在大家都在感叹“中环千万起”的时候，中环铂樾，以约700万级总价亮相，一下就吸引了众多改善购房者的目光。

就在五一期间，项目公开示范区及样板间，凭借非常能打的产品力，吸引了众多看房客户，现场人气迅速攀升。

实景图

为什么会有这样的关注度？

除了价格够吸引人以外，它还有一个很关键的“底气”——被列为中建集团“好房子”试点项目。

这个称号不是噱头，是中建集团围绕“安全、舒适、绿色、智慧”全方位标准，在全国挑出来的代表作之一，是一套真正为改善人群量身打造的产品逻辑：

既回应了他们对生活品质的追求，也满足他们对归属感和价值认同的渴望。

说到底，就是“均好性”在起作用。

它有“代表作红利”

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首先，在了解这个项目的过程中，我总是会想：

一个700万级的项目，为什么要卷得如此酣畅淋漓？

我的理解是，它拥有强大的“代表作红利”。

作为上海的首发之作，项目由中建港航局联合中建七局地产共同打造，背后是中国建筑集团，是真正意义上的“国家队力量”，当然希望在上海市场打出声量，留下标杆。

效果图

中建集团的实力不用多说，位列2024年《财富》世界500强第14位，中国500强第4位，旗下施工项目覆盖90%以上的国家重点工程。代表作品包括澳门塔、香港国际机场、北京鸟巢、上海环球金融中心等。

中建港航局的背景也不简单，它是由中建集团和上港集团两大巨头联手打造的，前身可以追溯到建国初期的上海港修建工程队。

而中建七局作为中建集团骨干企业，拿过不少鲁班奖、国家优质工程奖。它旗下的中建七局地产，成立已有16年，深耕6省14城，累计开发了50多个项目。

多年扎根不同城市、面对不同客群的实战经验，让他们更懂住户真正想要什么，产品也更成熟、更贴近生活。

示意图

而且不只是开发建造阶段“国家队”在线，后期物业依然由中建物业接手，央企级的物业管理，可以说是把“安全垫”做到位了。

02

它懂你的骄傲

项目一开始就按市中心豪宅的标准来打造，请来了梁志天、黄剑锋、司洪顺这些顶级设计大咖联手操刀，把美学和质感渗透进了每一个细节。

外立面用了“鎏金幕墙”的设计，大面积采用玻璃材质，整体看上去通透感十足，还有点未来感。加上独特的T型悬挑结构和流体曲面线条，整个建筑就像一件会流动的艺术品。

效果图

归家动线也做得非常用心，设计了地库+一楼双精装大堂，不光方便，还很有仪式感。从下车到进门，每一步都像在走进一场私人定制的生活体验。

效果图

03

它懂你的疲惫

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每个人在繁忙的工作后，都渴望回到一个舒适、宁静的空间，得到真正的放松和恢复。

中环铂樾在社区的打造上，正好抓住了大家对“回家即疗愈”的那份期待。

整个小区只规划了4栋住宅，采用的是14-17层的小高层设计，楼间距特别宽，整个空间既通透又不压抑。低密度的环境，带来的不仅是视野开阔，更是一种心理上的松弛感。

效果图

项目还特别设计了“五感归家动线”，从琉光门礼到花汀缦庭、浮光林厅、星光魔盒、再到拾光秘园。

每一步都在为你营造一个从外界切换到私域的情绪缓冲区，让回家变成一段充满度假感的疗愈旅程。

效果图

不仅如此，小区还设置了多个主题架空层，比如童乐联萌、友来友趣、樾动力、樾友会、樾万卷和樾学堂这些多功能空间。

无论是小朋友的游乐区、年轻人的健身互动区，还是长辈们可以放松阅读、会客聊天的空间，都照顾到了不同年龄段的生活节奏。

让每一位住户都能在这里，找到属于自己的那一方舒适天地。

效果图

比如“日落咖啡”这一配套，不只是一个简单的咖啡角，更像是特意为业主留出的一块情绪缓冲区。独处时的一杯咖啡，或是邻里间的轻松小聚，都能成为忙碌生活里的小确幸。

效果图

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04

它很纯粹

中环铂樾在户型设计上的核心理念很纯粹，就是一句话：私密的更私密，开放的更开放。

户型图

每个户型的主卧都是套房式设计，不仅面积大，功能也很齐全。

尤其是110㎡的边套和139㎡的大户型，做了270°的L型飘窗设计，东边看日出，西边看日落，南边看中庭，晚上还能望星空。

既拉近了和自然的关系，又拓展了功能空间。

主卧里衣柜、梳妆台、休闲角、独立卫浴统统安排得妥妥的，生活感和品质感都拉满了。

效果图

公区部分则尽可能开放和多元。

厨房、餐厅、客厅连着开放式阳台，全是通透设计，空间一气呵成，真正做到了“会所化客厅”。

不管是大家庭聚会、朋友小聚，还是一个人窝在沙发发呆，都能让人感到从容舒展。

实景图

而且，它的户型细节还远不止这些：

收纳系统做了全面升级，不只是多，而是实用、分区合理，真正满足不同生活场景下的储物需求；

全屋标配飘窗，把自然和阳光装进每一个角落，赋予每个空间更多的生活主张，让享受成为日常的一部分。

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效果图

05

它是真懂怎么住得更舒服

中环铂樾在精装细节上下了不少功夫，整体标准远高于区域常规水平。

但它不是那种简单的“堆品牌”，而是从居住者的角度出发，真正理解什么叫品味，什么叫生活品质。

效果图

就拿厨房来说，就能看出它在精装体系上的用心和高度。

很多人觉得厨房大就是好，但如果没有“集成”思维，再大的厨房也可能被堆得乱七八糟。

中环铂樾几乎不计成本地配置了一整套方太集成系统，包括：集成烹饪中心、集成净洗系统、加上系统化的收纳方案，从根本上解决了厨房拥挤的问题。

二代净洗系统：水槽和洗碗机打包设计，一体化操作更省空间，标配16套容量的洗碗机，聚餐后的锅碗瓢盆轻松搞定；

集成蒸烤系统：烤箱和灶具一体组合，用起来更顺手，还能封锁油烟，再省出一组600mm的柜体，厨房立马清爽不少；

嵌入式冰箱设计：冰箱和橱柜做到了纯平齐面，尺寸贴合，不突兀，颜值和实用性都有；

系统化收纳：配了800mm的三层碗碟拉篮、锅具拉篮、调料拉篮、零食收纳柜等多个收纳单元，总共能释放大约250L的有效储物空间，相当于5.7个20寸登机箱那么大，真的是每一寸都不浪费；

方太厨房空调：比传统凉霸制冷更强，夏天做饭也不会热得一头汗，对主厨实在太友好了。

效果图

而厨房之外，项目还标配了：

1、大金中央空调+地暖+百朗新风系统，一年四季室温、湿度、氧气都能保持舒适平衡；

2、华为全屋智能系统，不论是温度调节还是灯光氛围，每一个细节都为你提前预设好。

3、还有值得一提的是，部分户型的地面与墙面采用简一瓷砖通铺，密缝铺贴的工艺，能实现近乎无缝的视觉效果。这对材料和平整度要求都非常高，也只有真正讲究的项目才会选用。

整体来看，这样的配置，只有定位高端的项目才舍得。放眼这个总价段，能做到这一层级的，真没几个。

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它生在一个“实干派”的板块

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中环铂樾所在的南大智慧城，是宝山“南北转型”战略的核心引擎，发展的速度可以说是肉眼可见，不只是停留在规划，而是各项配套正加速落地。

它也已经成为中环内少有的、产业与居住深度融合的高能级板块。我们来看看它的兑现速度到底有多快：

产业：南大已落地了超过100万㎡的产业载体，800多家企业已经入驻，包括宇树科技、乖宝宠物、捷瑞肯等明星企业。这些企业的落地，不光带动了区域活力，更吸引了大量高净值人群进驻。

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科创之门实景图

交通：中环路、沪嘉高速、外环高速三线环绕，快速直达全城；地铁15号线、7号线就在家门口，直通徐汇滨江、漕河泾等核心区域，通勤效率拉满。

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区位示意图

生态：约20万㎡的南大中央公园预计今年秋季开放，未来将与桃浦绿楔连成一体，形成城市级绿心，环境和宜居属性全面升级。

南大公园效果图

商业：距离项目仅350米的南大路站TOD（规划中），将打造成集商业、办公、住宅于一体的城市综合体，另有16万㎡的丰翔路万象汇TOD（在建中），区域商业能级也在迅速提升。

华润万象汇效果图

教育：目前，上海师范大学附属中学宝山分校、宝山区南大实验学校、南大实验幼儿园等5所学校中，已经有4所投入使用。丰翔路上的上师大附属科创小学也在建设中，预计到2026年三季度就能交付使用。

其中，上师附中宝山分校尤其亮眼，是上海市教委、宝山区政府和上海师范大学合作的实验性示范性高中。

这些资源的落地，提振区域价值，也为孩子们创造更优质、丰富的教育平台。

南大实验学校实景图

医疗：项目周边有华山医院北院（三甲）、仁济医院宝山分院（二甲），离家不远，日常看病、应急保障都很安心。

华山医院实景图

而中环铂樾在整个板块里的位置有多优越？

可以说是坐镇C位——项目就位于南大数智中心“双子塔”旁，是目前周边少有的住宅项目，同时也是整个“一平方公里产业先导区”内首发落地的住宅产品。

07

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它把中环的改善总价“打下来了”

在兼顾地段、产品力的同时，项目凭借着一己之力，拉低了中环改善的总价门槛。

过去一年，大家都看得很清楚——土拍越来越热，市区核心地块价格一路走高，带动新房价格水涨船高。

再加上7090政策推出，改善型住房的门槛也在悄悄变高。未来你想买套三房，120㎡起步几乎成了“标配”，光总价就得多掏几十万，对于不少家庭来说，确实是个现实压力。

在这样的大背景下，中环铂樾的定价，真的可以说是一个惊喜。

700万级的起步价，踩在中环核心这条城市发展主线上，兼顾兑现力和品质感，这种产品组合，在当前市场下，已经非常稀缺了。

中环铂樾，是那种自带“价值安全垫”和“成长潜力”的房子。

它的购买逻辑足够清晰：

1.打明牌的地段与价格，给予它坚实的市场支撑。

2.产品上，坚持挖掘客户痛点并解决问题，让它在地段加持上，靠品质实力站住脚跟。

据我了解，项目预计6月开盘。对于想置业中环、又想兼顾预算与品质的人来说，这是一个少见的窗口期。

不是每一套房都值得等，但在群雄逐鹿的中环线上，中环铂樾用一场“产品革命”证明：这套“好房子”，值得你等。

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700W级中环封面改善之作

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【中环铂樾】

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一、制度框架与市场现状

根据中国人民银行2023年金融统计报告，我国住房抵押贷款余额达53.2万亿元，其中全款房抵押贷款占比约18%。这一数据反映了全款房抵押贷款在市场上的重要地位。在现行监管框架下，全款房抵押贷款主要受《商业银行法》《物权法》《个人贷款管理暂行办法》等法规约束，同时需符合银保监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的具体要求。

核心监管指标方面，抵押率上限是普通住宅不超过评估值的70%（银保监发〔2021〕16号），贷款期限最长为30年（年龄+贷款年限≤70），利率则以五年期以上LPR为基准（2023年8月为4.2%）。这些指标构成了全款房抵押贷款的基本框架，限制了贷款的风险敞口和期限结构

二、抵押贷款三维评估体系

1. 抵押物价值评估矩阵

抵押物的价值评估是贷款审批的关键环节。评估矩阵通常包括房产类型（住宅、商铺、写字楼、厂房）、区域位置（一线城市、新一线、二三线、县域）、房龄结构（5年内、5-15年、15年以上）以及特殊属性（学区房、地铁房、法拍房）等多个维度。评估方法则主要采用市场比较法、收益还原法和成本法等。

2. 典型银行评估标准对比

不同银行在抵押物评估标准上存在差异。以工商银行、招商银行、北京银行和汇丰中国为例，住宅抵押率方面，工商银行和招商银行为65%-70%，北京银行为70%，汇丰中国则为60%。商铺抵押率方面，工商银行为50%-55%，招商银行为45%-50%，北京银行为55%，而汇丰中国则不接商铺贷款。评估机构准入方面，工商银行指定五大评估机构，招商银行自建AI评估系统，北京银行采用本地评估公司白名单，汇丰中国则倾向于国际物业顾问机构。

三、全流程操作指南

1. 标准业务流程

阶段一：贷前准备

□ 房产核查：通过政务数据直连确认不动产证无查封、无抵押。

□ 权属梳理：提供婚姻状况证明、继承公证或产权共有协议等文件。

□ 征信优化：建议保持近6个月查询次数不超过6次。

阶段二：贷款申请

□ 基础材料：身份证、户口本、房产证、收入证明等。

□ 补充材料：自雇人士需提供近2年完税证明和对公流水；企业主需提供公司章程和股权结构图；特殊房产如房改房需补土地出让金证明。

阶段三：风险评估

□ 还款能力模型：月收入需达到月供的2倍（北京、上海需2.5倍）。

□ 负债穿透审查：核查隐性负债如担保、民间借贷等。

□ 资金流向监管：受托支付，单笔超过50万需指定用途。

2. 典型银行审批时效

建设银行、平安银行和宁波银行等银行的初审、终审时效及抵押登记绿色通道存在差异。建设银行初审时效为3个工作日，终审时效为5个工作日，与不动产登记中心直连；平安银行初审时效为1个工作日，终审时效为3个工作日，采用电子权证系统；宁波银行初审时效为2个工作日，终审时效为4个工作日，支持长三角跨省通办。

四、贷款产品矩阵分析

（一）消费性抵押贷款

1. 中国银行“随心智贷”

□ 最高额度：可达1000万，满足高消费需求的客户。

□ 利率优势：执行利率为LPR+30BP，相对市场同类产品具有竞争力。

□ 适用人群：广泛适用于有稳定收入及良好信用记录的个人客户。

2. 民生银行“民易贷”

□ 还款方式灵活：提供10年期限的先息后本还款方式，减轻初期还款压力。

□ 增值服务：可配套信用增值贷，根据客户信用状况额外提供贷款额度。

□ 适用场景：适合有中长期消费计划或投资需求的个人客户。

（二）经营性抵押贷款

1. 农业银行“抵押e贷”

□ 乡村振兴优惠：专享针对乡村振兴项目的利率优惠政策，支持农村经济发展。

□ 线上操作便捷：支持线上申请、审批及放款，提高贷款效率。

□ 适用对象：主要面向小微企业、农业合作社等经营实体。

2. 浦发银行“浦惠贷”

□ 知识产权估值：支持将知识产权作为抵押物进行打包估值，拓宽融资渠道。

□ 创新融资模式：为科技型企业提供更为灵活的融资方案。

□ 适用行业：特别适合科技创新型、文化创意型等轻资产企业。

（三）特色创新产品

1. 中信银行“信秒贷+房抵”

□ 线上线下结合：线上智能审批快速响应，线下抵押确保贷款安全。

□ 高效便捷：简化贷款流程，提高贷款发放速度。

□ 适用客群：适合需要快速获得资金支持的个人或小微企业。

2. 江苏银行“人才贷”

□ 抵押率上浮：为高层次人才提供抵押率上浮10%的优惠政策，体现对人才的重视。

□ 贷款额度：根据人才层次及贡献度确定贷款额度，满足个性化融资需求。

□ 适用范围：主要面向科研、教育、医疗等领域的高层次人才。

五、利率定价机制

（一）国有大行定价模型

【A】 基础利率：以LPR+50BP为基础，体现市场风险溢价。

【B】优惠条件：

□ 贵宾客户（AUM≥100万）可享受-20BP的优惠，体现客户忠诚度价值。

□ 绿色建筑认证可享受-15BP的优惠，鼓励环保建筑。

□ 组合保险购买可享受-10BP的优惠，降低银行风险。

（二）股份制银行差异化定价

□ 定价因素：根据客户评分、抵押物评分、产品类型及市场供需关系等综合因素进行定价。

□ 利率范围：利率范围在LPR+35BP至+150BP之间，灵活调整以适应不同客户及市场需求。

□ 竞争优势：通过差异化定价策略吸引优质客户，提高市场竞争力。

六、风险控制要点

（一）银行风控九宫格

□ 多维度风控：银行通过信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、流动性风险、声誉风险、战略风险、信息科技风险及合规风险等多个维度进行风险控制。

□ 预警阈值设定：针对各风险维度设定相应的预警阈值，及时发现并处置潜在风险。

（二）典型案例警示

□ 上海某客户伪造租赁合同案例：客户试图通过伪造租赁合同规避“买卖不破租赁”原则，被建行系统识别并拒绝贷款申请，体现了银行风控系统的有效性。

□ 杭州客户用“阴阳合同”虚高评估值案例：客户使用“阴阳合同”虚高房产评估值以获取更高贷款额度，被平安银行AI评估模型发现并纠正，维护了银行资产安全。

七、特殊场景处理方案

（一）非标准产权房

□ 经济适用房：需满5年交易限制期并补缴50%土地收益后方可抵押。

□ 法拍房：须完成产权过户且无后续纠纷后方可作为抵押物。

（二）共有财产处置

□ 夫妻共同财产：需双方签署抵押承诺书，确保抵押行为的合法性。

□ 继承房产：需所有法定继承人公证放弃继承权后方可抵押。

□ 未成年人产权：需监护人承诺书及法院特别许可后方可处理。

八、优化策略建议

（一）融资方案设计

□ 阶梯式提款：根据工程进度分阶段支用贷款资金，提高资金使用效率。

□ 组合融资：结合抵押贷和信用贷提升贷款额度，满足客户多元化融资需求。

□ 跨境抵押：支持海外资产作为抵押物，拓宽融资渠道，促进国际化业务发展。

（二）税务筹划要点

□ 小微企业抵押经营贷利息税前扣除：充分利用政策优惠，降低企业税负。

□ 商业地产评估增值部分延缓土地增值税：合理规划资产评估时点，延缓税收支出。

□ 公证费纳入贷款用途范畴：部分银行提供此项服务，降低客户融资成本。

结 语

全款房抵押贷款作为重要的融资工具，需要借款人深入理解银行政策、精准评估自身条件、科学设计融资方案。金融机构应当提升服务透明度，在抵押率设定、审批流程、贷后管理等方面实现标准化与个性化平衡，共同构建健康可持续的抵押贷款市场生态。

借款人应采取“三步走”策略：先通过专业评估摸清抵押物价值区间，其次匹配银行产品矩阵筛选最优方案，最后借助法律顾问完善风险防控措施。只有这样，才能确保全款房抵押贷款的顺利进行和资金的有效利用。（完）