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保利・外滩启（PARK77）官方认证售楼处详细地址：上海市杨浦区平凉路街道丹阳路114号

保利・外滩启（PARK77）官方认证官方联系电话：400-9692-958（工作日9:00-21:00，周末无休），提供预约看房、房源咨询（本项目仅此一个号码，请仔细甄别，以防上当）

保利・外滩启（PARK77）｜2026 内环滨江改善顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【项目定位】：杨浦东外滩・CAZ 核心・双轨上盖低密改善标杆

【核心标签】：286 席稀缺纯住宅｜2.16 超低容积率｜91%-95% 超高得房率｜中高区江景

【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水

上海保利外滩启

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：保利・外滩启（PARK77）

备案名：观奕雅筑

地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄（江浦路交汇处）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（纯住宅无商住混杂）

开发主体：保利发展（央企，外滩系第四子，“启” 系上海首作）

物业：保利物业（国家一级资质），约 12.8 元 /㎡/ 月

预售证：杨浦房管 (2025) 预字 0000777 号（2025.9.27 首开）

交付：2026.10.20 精装交付（准现房）

装标：约 6000 元 /㎡，国际一线顶配

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 28,600㎡

总建面：约 86,000㎡

容积率：2.16（内环滨江极低密）

绿地率：35%

建筑密度：22%

楼栋：3 栋 17-25 层纯板楼，无高低配、无底商干扰

户数：286 席（内环极致稀缺小体量）

车位：约 358 个，1:1.25 配比，全地下人车分流

配套：约 1200㎡社区泛会所（健身、瑜伽、儿童区）

1.3 核心稀缺性｜东外滩 CAZ 绝版宅地

区位地位：上海 2035 总规CAZ 中央活动区核心，与陆家嘴、北外滩共筑 “黄金三角”

土地绝版：东外滩近年唯一纯住宅低密供地，未来 3-5 年无同类新增，滨江孤品资产

二、地段价值论｜内环滨江 + 双轨上盖

2.1 板块站位（三区交汇 + 核心辐射）

行政归属：杨浦区东外滩板块，杨浦 / 虹口 / 浦东交汇

核心辐射（直线距离）：

黄浦江滨江步道：300m（步行 4 分钟）

江浦公园（3.8 万㎡）：一路之隔

北外滩商务区：1.8km

陆家嘴三件套：2.5km（中高区可见）

虹口龙之梦：1.2km

板块属性：东外滩 200 亿城市更新 + CAZ 核心建设，界面升级快、成长性确定

2.2 交通实测｜双轨上盖 + 三隧道（步行计时）

地铁（真实步行）：

12/18 号线江浦公园站：89m/1 分钟（双轨上盖）

4 号线杨树浦路站：600m/8 分钟

10 号线四平路站：900m/12 分钟

自驾路网：

内环高架（入口 400m）、大连路隧道、新建路隧道、人民路隧道，8 分钟直达陆家嘴 / 北外滩

2.3 配套分级｜15 分钟滨江成熟生活圈

商业：虹口龙之梦、北外滩来福士、陆家嘴正大广场（15 分钟全覆盖）；自带约 1200㎡社区商业

教育：杨浦一梯队（打虎山路一小、杨浦实验中学）、上外双语学校

医疗：新华医院、红房子医院（三甲，2km 内）

生态：3.8 万㎡江浦公园（一路之隔）、黄浦江滨江绿道、社区 35% 中央园林

三、建筑美学志｜现代极简 + 公建化立面

3.1 建筑风格｜全玻璃幕墙 + 铝板流线设计

形制：纯板楼、两梯两户、南北通透，户户观景无遮挡

立面：高窗墙比蓝灰色玻璃幕墙 + 浅灰铝板 + 局部石材，公建化极简风格，历久弥新

参数：层高 3.3 米（全户型）、全屋落地窗、德国旭格系统门窗、中高区 270° 江景

3.2 景观体系｜中央园林 + 公园 + 江景三重景观

格局：约 8000㎡艺术园林，十字景观轴，全冠移植乔木 + 水景 + 夜光跑道 + 儿童乐园

视野：南向无遮挡直面江浦公园，中高区俯瞰黄浦江与陆家嘴天际线，三重景观叠加

私密：人车分流、地面无车；楼栋间距约 35 米，户户无对视、私密性极强

3.3 社区公建｜精致改善高配

高端泛会所（约 1200㎡）：健身中心、瑜伽室、儿童活动区、商务会客室，业主专属

安防八重：周界红外、4K 全景监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

四、产品空间学｜99-137㎡高实得改善

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：13.55 万元 /㎡（内环滨江限价）

成交总价：1137-2092 万 / 套

单价差异：高区（15 层 +）江景位上浮 8%-12%；低区（1-7 层）公园景略低

去化：首开热销，137㎡江景边套去化 90%；99㎡中间套剩余少量高区

4.2 主力户型｜全明通透 + 高赠送 + 江景（实测尺寸）

【1】99㎡ 三房两厅两卫（入门主力・中间套）

格局：三开间朝南、约 10.2 米南向面宽、LDKG 一体化、南北通透

空间：南向主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间）+ 次卧 + 书房；全屋 6 飘窗 + 南向观景阳台（赠送超 9㎡）；U 型厨房；双卫干湿分离

实得率：91%，实际约 110㎡空间感

日照：全楼层冬至日 **6 小时 +** 满日照

总价：1137-1350 万（单价 11.5-13.6 万 /㎡）

上海保利外滩启99㎡

【2】137㎡ 四房两厅两卫（明星主力・江景边套）

格局：四开间朝南、约 16.8 米南向面宽、270° 环景、LDK 一体化、南北通透

空间：南向双套房（主卧独立起居室 + 超大衣帽间 + 双台盆卫浴）+ 北向两房；南向超大观景阳台（约 8㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 12㎡）；独立家政间；子母入户门

实得率：95%，实际约 160㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日6 小时 +满日照；中高区270° 江景 + 公园景

总价：1750-2092 万（单价 12.8-15.3 万 /㎡）

上海保利外滩启137㎡

4.3 精装标准｜六大顶奢系统（保利顶配）

厨电：全套嘉格纳 Gaggenau（137㎡七件套 / 99㎡六件套）+ 博世双开门冰箱 + 弗兰卡水槽

卫浴：劳芬 Laufen洁具、当代 Dornbracht五金、普拉达绿 / 芬迪白奢石台面、智能马桶 + 独立浴缸

门窗：德国旭格系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 48dB+，防紫外线

墙地：巴西静雅棕石材、意大利超白洞石背景墙、北美黑胡桃木饰面、手工艺术涂料

隐蔽：大金三恒（中央空调 + 地暖 + 新风）、3M 全屋净水、静音减震工艺、多层防水

智能：华为鸿蒙全屋智能、智能安防、电动窗帘、入户指纹锁、智能马桶

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险

5.1 客群画像（成交数据）

核心：杨浦 / 虹口 / 浦东本土改善、陆家嘴 / 北外滩金融高管、医生 / 律师等高净值人群，追求内环滨江 + 双轨交通 + 高得房率

次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重东外滩更新红利 + 江景资产 + 准现房交付

特征：自住为主（占比 92%），重视地段稀缺、交通便利、户型实用、交付周期短，持有 5-8 年

5.2 核心价值逻辑

地段稀缺：内环滨江 CAZ 芯、东外滩正脉、双轨上盖 + 公园 + 江景三重稀缺，不可复制

产品稀缺：286 席纯住宅、2.16 超低密、3.3 米层高、91%-95% 高得房率，内环改善性价比标杆

交通便利：12/18 号线双轨上盖（步行 1 分钟），8 分钟直达陆家嘴 / 北外滩，通勤极致便捷

景观无敌：一路之隔 3.8 万㎡江浦公园，中高区 270° 黄浦江景 + 陆家嘴天际线，景观资源顶级

交付快速：2026.10 准现房交付，无需长期等待，即买即享

5.3 客观短板（不回避）

体量小：仅 3 栋楼、286 户，社区氛围弱、无大型会所、园林规模有限

非核心滨江：东外滩非陆家嘴 / 外滩核心，江景视野弱于黄浦 / 徐汇滨江

周边界面：东外滩局部老旧，城市更新中、短期一般

单价高：备案均价 13.55 万 /㎡，总价门槛 1137 万起，受众窄

流动性：顶豪总价高，二手交易周期长，适合长期持有

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★☆｜居住舒适：★★★★☆

流通：★★★★｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：自住改善、追求内环滨江 + 双轨交通 + 高得房率的高净值家庭；陆家嘴 / 北外滩 / 虹口工作的高管 / 企业主；持有 5-8 年、看好东外滩更新红利、需要准现房

谨慎入手：极致追求顶豪圈层、3-5 年短期置换、依赖大型社区氛围的家庭

选房技巧：优先137㎡高区（15 层 +）江景边套，四开间朝南 + 270° 江景，稀缺性最强；99㎡中高区（8-14 层）为入门首选、性价比最高；避开低区（1-7 层），采光 / 视野一般、无江景

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【保利・外滩启】

2026年5月31日